Charges du bail de location : forfait ou provisions ?

La loi ALUR a modifié la manière dont le bailleur peut récupérer ses charges locatives, que ce soit en location vide ou meublée.

Deux options sont possibles lors de la rédaction du bail de location : le forfait de charges ou la provision sur charges avec liquidation en fin d’année.

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Sommaire

  1. Types de charges locatives : provision ou forfait ?
    • Charges en location meublée
    • Charges en location vide
  2. Comment fixer le niveau de charges sur votre bail ?
    • Quelles conséquences si vous fixez mal votre niveau de charges ?
    • Fixation des charges en copropriété
    • Fixation des charges en maison individuelle
  3. Attention au bail zéro charges

Types de charges locatives : provision ou forfait ?

Charges en location meublée

En location meublée, vous allez le choix entre un forfait de charges et la provision sur charges avec liquidation en fin d’année.

Forfait de charges

Le forfait de charges est une somme fixe demandée chaque mois au locataire qui ne sera pas ajustée en fonction des charges que vous aurez réellement à payer.

Attention néanmoins dans la fixation du forfait la loi précise bien « Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté » (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Provision pour charges

Soit vous demandez une provision du même montant, c’est à dire une somme d’avance payée chaque mois qui sera régularisée en fin d’année en fonction des dépenses réelles.

Vous devrez consulter la part des charges récupérables dans votre récapitulatif envoyé par le syndic, et rembourser au locataire le trop-perçu ou lui redemander un complément.

En plus de la comptabilité à faire chaque année, la provision a un autre inconvénient pour le bailleur, la nécessité de transmettre au locataire le décompte par nature de charges, et de tenir à sa disposition, durant les 6 mois suivant cet envoi, les pièces justificatives.

Conseil Smartloc

En résumé nous vous recommandons très fortement de fixer un forfait de charges en location meublée, elle est plus simple à mettre en oeuvre et évite les régularisations.

Charges en location vide

Vous avez donc compris que le forfait de charges est plus pratique, mais malheureusement vous n’allez pas pouvoir l’utiliser en location vide si vous ne louez qu’à un seul locataire ou à un couple lié par un mariage ou à un PACS.

Location à une personne seule ou à un couple

Dans ce cas seule la provision pour charges est possible (en réalité le paiement périodique sans provision est aussi possible dans le bail type obligatoire mais nous ne l’évoquons pas ici car cette solution n’est pas à privilégier étant donné les sources potentielles de conflit avec le locataire lors du règlement).

Location à des colocataires

Si vous louez par contre à de vrais colocataires (non mariés, non pacsés), nous vous recommandons fortement, comme pour la location meublée, de convenir d’un forfait de charges adapté aux consommations historiques. Pour cela vous pouvez par exemple faire une moyenne sur les 3 dernières années de la part récupérable (et non de la totalité des charges payées, consultez cotre syndic pour obtenir la ventilation si elle n’est pas clairement indiquée) se trouvant sur le récapitulatif de charges, et en ajoutant 10% de marge de sécurité.

Notre bail de location en ligne vous aide à choisir le type de charges le plus adapté

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Comment fixer le niveau de charges sur votre bail ?

Une fois que vous avez défini si vous facturez les charges en provision ou au forfait, il est nécessaire de fixer le montant des charges que vous allez demander au locataire. Que ce soit en provision ou au forfait, il est nécessaire d’évaluer correctement le montant réel des charges pour éviter tout problème avec le locataire.

Quelles conséquences si vous fixez mal votre niveau de charges ?

Si vous fixez une provision trop faible et que vous demandez une régularisation importante le locataire pourra contester le niveau de charges en disant que vous avez volontairement fixé une provision trop faible pour « appâter » le locataire avec un loyer charges comprises plus faible que la réalité.

Si vous fixez une provision trop importante, vous serez contraint de la baisser après la première régularisation et c’est autant de loyer potentiel que vous auriez pu demander au locataire.

Fixation des charges en copropriété

Si votre logement se trouve en copropriété, la majorité des charges du locataires se compose de la part refacturable de vos charges de copropriété. Attention il s’agit bien de la part refacturable et non de l’intégralité des charges que vous payez en tant que copropriétaire.

Exemple d’un relevé avec la part locative refacturable au locataire

Pour obtenir cette part refacturable, reportez-vous à votre relevé annuel définitif de charges (l’information n’est souvent pas donnée sur les appels trimestriels). Si vous ne la trouvez pas n’hésitez pas à la demander au syndic.

Attention si la part refacturable intègre le chauffage et/ou l’eau chaude collectifs, il est nécessaire de regarder l’historique sur deux années minimum pour fixer une valeur moyenne qui ne soit pas biaisée par un hiver doux ou rigoureux.

Aux charges de copropriété, vous devez rajouter la taxe d’ordures ménagères (TEOM) dont le montant figure sur votre avis de taxe foncière. Il n’est en effet pas possible de refacturer cette taxe en dehors de la provision pour charges, pensez-donc bien à l’intégrer dans la provision que vous demandez au locataire.

Fixation des charges en maison individuelle

Si vous louez une maison en mono-propriété, les charges sont souvent très limitées ou inexistantes. Pour mémoire reportez-vous à la liste des charges récupérables pour voir ce que vous pouvez refacturer au locataire au titre des charges locatives.

Les bailleurs choisissent souvent de fixer une provision équivalente à la TEOM, ou de refacturer les éventuelles charges au réel.

Attention au bail zéro charges

Vous pourriez être tenté de conclure un bail sans charges, soit parce que les charges sont très faibles ou parce que vous ne souhaitez pas vous occuper d’une éventuelle régularisation des charges.

C’est globalement une mauvaise idée car en cas d’augmentation des charges dans le futur vous ne pourrez pas répercuter l’augmentation au locataire (augmentation des consommations d’eau froide ou d’énergie, possibilité de refacturer des nouveaux services aux locataires). C’est donc un manque à gagner direct sur votre rendement locatif.

Par ailleurs en réintégrant d’éventuelles charges directement dans le loyer, vous vous retrouvez avec un loyer augmenté qui dépassera d’éventuels plafonds d’encadrement.

Enfin le loyer est imposable et pas la provision pour charges que vous demandez au locataire, vous perdez donc une part importante de revenus en basculant les charges dans le loyer.

Si vous décidez malgré tout de fixer un bail zéro charges, sachez qu’il faut idéalement indiquer explicitement que le bail ne contient pas de charges. En effet en l’absence de toute mention, la jurisprudence considère que les charges restent dues par le locataire selon leur consommation réelle, avec toutes les contestations que ne manqueront pas d’engendrer cette rédaction incomplète.


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25 commentaires sur “Charges du bail de location : forfait ou provisions ?

  1. PHILIPPE le a posté:

    Bonjour ,

    Pourriez-vous me dire pour un bail individuelle en colocation meublé , pour les provisions de charges , quand il a une chambre de disponible ou deux chambres de disponible , qui dois payé les provisions de charges des deux chambres car c’est un chauffage collectif.Merci pour votre réponse.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je pense que vous entendez par disponible une chambre vide ? Dans ce cas c’est au bailleur de payer au prorata, comme s’il louait un appartement entier et qu’il était vide, par définition les charges ne sont pas récupérables.

  2. Favereaux le a posté:

    Bonsoir.
    Une location meuble avec un Bail ou il est indiqué charge forfaitaire 110 euros.
    Le propriétaire peut il reclamer à son locataire de regler la TEOM en supplement.
    Cordialement.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Non en théorie la TEOM fait partie des charges récupérables incluse dans le forfait, sauf mention contraire du bail.

  3. Abraham le a posté:

    Bonjour,
    En régime micro, le montant du loyer déclaré doit-il inclure le forfait de charges si on a opté pour ce dernier ?
    Merci d’avance

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, non seuls les loyers sont imposables, pas les charges locatives.

      • bb888 le a posté:

        bonjour, au régime micro bic, on m’a indiqué que je dois déclarer le loyer et les charges forfaitaires que je perçois. Donc, loyers et charges imposables car il s’agit d’un meublé à l’année, imposition 50 % donc obligation de déclarer les charges (eau, électricité, TOM, chauffage dans mon cas) . Pouvez-vous me confirmer qu’en réalité je ne dois pas déclarer les charges forfaitaires ?
        Les charges forfaitaires peuvent – elles être augmentées en cours d’année si les tarifs prix électricité, eau…augmentent ou faut-il impérativement en fixer le montant à la date de révision des loyers ? j’ai lu des avis différents dans ce cas aussi . Fixer les charges forfaitaires pour une année est bien difficile, dans mon cas grosse variation du prix du fioul l’an dernier, donc perte d’argent mais je n’ai pas osé augmenter. Merci.

  4. pat38 le a posté:

    Bonjour,

    le forfait pour remboursement des charges d’un meuble comprend les charges de copropriété et la TEOM.
    Doit il comprendre les consommables ( eau, gaz, électricité) ou peut on demander aux locataires de mettre les abonnements à leur nom.
    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Vous pouvez mettre les consommables dans le forfait ou décider de demander aux locataires de mettre les abonnements à son nom.
      Néanmoins si vous décidez de les garder nous vous recommandons 1) de prévoir une clause spécifique via notre bail car il ne s’agit aps de charges locatives standards 2) de choisir une provision pour charges pour pouvoir régulariser facilement

  5. Lucitin le a posté:

    Je loue un appartement meublé avec forfait de charges, indexé sur la consommation du locataire précédent.
    Or, le locataire actuel a fait exploser la consommation d’électricité (x 5 en trois mois d’occupation, je l’ai constaté aujourd’hui seulement sur mon relevé en ligne). J’ai contacté mon fournisseur d’énergie qui me dit qu’il doit « faire pousser des plantes ». Quel recours puis-je avoir ? Lors de son emménagement, j’ai noté avec ce locataire les chiffres du compteur et il a signé ce doc. Est-ce que je dois déjà l’avertir de l’explosion du montant ? lui faire payer un supplément ? mettre le compteur à son nom ?
    Merci de vos éclaircissements.

  6. Olivier le a posté:

    Bonjour, je suis locataire d’un appartement meublé depuis janvier 2017. Mon loyer stipule qu’il y a, en plus du loyer fixe, des charges forfaitaires pour l’eau et l’électricité (40€), et des charges forfaitaires pour le chauffage (30€) (pour ce dernier, les charges de chauffage ne sont effectives que lorsqu’ils activent le chauffage au fioul, à ma demande (en période hivernale notamment)).
    En octobre 2018, ils ont augmenté les charges forfaitaires de chauffage (qui passent de 30€ à 40€ par mois), m’indiquant que le prix du fioul avait augmenté.
    Ont-ils le droit d’augmenter des charges forfaitaires ? (à contrario des provisions pour charges, où un réajustement est possible)

    Bien cordialement,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      D’après notre lecture le forfait de charges n’est pas régularisable par définition, donc je dirais qu’il n’est pas possible de l’augmenter en cours de bail, sauf à démontrer qu’il devient manifestement disproportionné (à la hausse ou à la baisse) par rapport aux consommations réelles.

  7. Anna le a posté:

    Bonjour,
    Dans le bail de ma colocation, il est stipulé que les charges sont forfaitaires (50 euros) mais il est ajouté qu’un décompte de charge sera effectué et une régularisation demandée en cas de dépassement.
    Est-ce légal?
    Mon propriétaire peut-il réellement réclamer une régularisation sur des charges forfaitaires dès lors que celà est mentionné sur le bail?
    Cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori non pas de régularisation possible sur un forfait, sauf si les charges réelles deviennent manifestement disproportionnées (à la hausse ou à la baisse).

  8. Paul LAGACHE le a posté:

    Bonjour,

    Nous avons un logement présenté (sur la fiche de présentation du logement faite par l’agence) comme ayant un loyer de « 600€/ mois C.C – Remboursement des charges locatives sur justificatif ».
    Dans notre contrat de location (logement nu), il n’est rien indiqué (la case n’est pas remplie) dans les provisions mensuelles pour les charges récupérables.
    Il y a également un petit tableau indiquant :
    Loyer 600€
    Provisions pour charges 0€
    Total mensuel : 600€

    Nous avons déjà payé environ 150€ de redevance assainissement, on nous demande aujourd’hui de payer une centaine d’euros pour les ordures ménagères.

    Devons nous conclure, de par le contrat de location, que nous payons 600€ au forfait, et que nous ne devons pas payer en sus les charges récupérables ?
    Ou bien devons nous comprendre que nous ne payons aucune provisions pour charges, et que nous devons par conséquent payer les charges récupérables ?

    Je vous remercie.
    Paul

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui a priori vous devez payer les charges au réel, en fonction des justificatifs présentés par le propriétaire.
      Pas de provision ne veut pas dire que vous ne payez pas de charges in fine.

  9. Sacha le a posté:

    Bonjour,
    je vais bientôt signer un bail avec des charges que ma propriétaire dit « forfaitaires » de 150 €. Mais votre article m’interpelle :

    en effet, je suis la seule locataire en titre, pour un logement vide, lequel est dans une résidence avec chauffage collectif. Donc elle m’a expliqué que ce montant comprend le chauffage, l’eau, les OM et charges des communs (assensc, jardin, etc).
    Le souci, c’est que je n’y vivrai qu’à mi-temps, et j’ai la sensation qu’il y a un gros écart entre les dépenses de ma conso et le montant des charges.
    => 2 questions :
    1) la propriétaire a-t-elle le droit d’imposer des charges forfaitaires selon les circonstances (résidence + locataire solo) ?
    2) si ce n’est pas le cas, mais qu’elle tient à me faire signer dans ces conditions, est-il possible de revenir plus tard lui présenter un article de loi qui m’autorise à consulter ses factures et demander la ristourne légitime ?
    et 3) bonus, comment faire pour faire en plus des relations cordiales !!!? choix des arguments …

    Merci infiniment pour vos infos et conseils

  10. Naud le a posté:

    Bonjour,
    Le propriétaire de mon enfant lui a fait signé un contrat de location meublée sur lequel les charges de la location sont indiquées sous le terme ‘Provisions/forfait de charges’. A la lecture de votre article, j’ai bien conscience que cela doit être l’un ou l’autre. Maintenant que le bail arrive à son terme, la régularisation (ou non) de ces charges devra se faire. Lequel des deux termes est celui qui est légal ?
    Merci d’avance pour votre retour.
    Cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je ne sais pas, le libellé prête en effet à confusion.

  11. Katherine le a posté:

    Bonjour,
    J’ai loue un meublé, il n’était pas précisé dans mon bail si il s’agissait d’un forfait de charges ou de provisions de charges. Il me semble qu’il s’agit d’une mention obligatoire. Que se passe t’il quand la nature des charges n’est pas précisé dans le bail et quand le bailleur ne fait une régularisation de charges qu’au départ du locataire.
    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, je ne saurais pas vous répondre, car l’article 25-10 de la loi de 89 qui régit le choix ne précise pas d’options par défaut.

  12. Agnès Sonet le a posté:

    Bonjour,
    Voilà 6 mois que j ai quitté mon logement ou le contrat stipulait une provision de charge de 75€ pour le chauffage. Hors en 6 mois, J ai utilisé 1mois et demi mon chauffage sur 20 degré. Ils me doivent de l argent ou pas? J ai pas payé pour l immeuble complet quand même.
    Aujourd hui malgré de nombreuses relances, impossible d avoir ma régularisation. Pourquoi?
    Merci pour votre aide.

  13. Francois le a posté:

    Bonjour,

    peut on constituer un bail professionnel en faisant payer l’intégralité des charges au locataire ?

    Merci

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