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Démarrer un bail

Certains locataires s’inquiètent de se voir demander des compléments pour charges locatives qui vont bien au-delà de la provision qui avait été initialement fixée au bail.

Cette sous-estimation de la provision pour charges est une technique classique pour booster le loyer au détriment du locataire mais il existe des cas où cette sous-estimation est justifiée.

Pour permettre aux bailleurs et aux locataires de traiter ce sujet sensible de manière apaisée, nous vous proposons un rappel des modalités de facturation des charges.

Liste limitative des charges récupérables

Premier point d’importance : la liste des charges et réparations locatives à la charge du locataire est limitée et définie par deux listes réglementaires :

liste des charges // liste des réparations

On se rend notamment compte sur ce document, que la refacturation de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères ou TEOM (payée par le bailleur sur sa taxe foncière) fait partie des charges refacturables, de manière équivalente aux autres charges classiques. Il n’y a donc pas d’un côté la TEOM et de l’autre les charges courantes, la TEOM faisant partie donc des dépenses qui doivent être couvertes par la provision pour charges le cas échéant (c’est un point important à garder en tête comme nous allons le voir par la suite).

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Régularisation de la provision pour charges

Si le bail prévoit une provision pour charges, le bailleur est tenu de la régulariser régulièrement qu’elle soit en faveur ou en défaveur du locataire. Une régularisation ne peut se faire avec plus de 3 années de retard. Le bailleur doit par ailleurs fournir au locataire les justificatifs des charges réellement payées.

Pour comprendre en détail comment cela fonctionne, consultez notre fiche complète sur la régularisation des charges.

Sous-estimation de la provision pour charges

Une tentation classique des bailleurs lors de la mise en location est de présenter un loyer charges comprises avec une provision sous-estimée et un loyer augmenté en proportion de la sous-estimation des charges.

La jurisprudence en la matière confirme que le locataire subit un préjudice en cas de sous-estimation volontaire de la provision pour charges lors de la conclusion du bail.

En résumé si le bailleur avait à sa disposition des éléments montrant que les charges étaient habituellement de 200€/mois, il ne peut pas vous demander une provision de 30€/mois pour encaisser la différence en loyer.

Exemple Le locataire qui paie par exemple 1000€ de loyer + 30€ de charges chaque mois pense s’engager sur un loyer de marché à 1030€ charges comprises. Si un an plus tard à la régularisation le propriétaire lui demande 170€ de complément pour chaque mois, cela revient à lui déguiser un loyer CC de 1200€ qu’il n’est pas en mesure de payer ou qui ne correspond pas aux valeurs de marché.

La sous-estimation est difficile à caractériser, en cas de contestation il faut que le locataire demande les relevés de charges sur les 3 dernières années pour vérifier que le propriétaire a correctement estimé la provision. Cet exercice peut être complexe pour les résidences neuves où les historiques de charges n’existent pas et où les promoteurs ont tendance à sous-évaluer le montant futur des charges pour attirer les acheteurs.

Explications potentielles de la sous-estimation

En tout état de cause la provision pour charges inclut la TEOM qui doit être considérée comme un élément qui aurait dû être inclus dans la provision. Il n’est donc pas normal en théorie d’indiquer une provision de 20€/mois correctement évaluée et de demander au locataire en complément 200 ou 300€ de TEOM chaque année.

A contrario la jurisprudence confirme que le bailleur n’est pas responsable en cas d’augmentation brutale mais justifiable des charges, comme un épisode de froid entraînant une augmentation des dépenses de chauffage, ou la mise à disposition de nouveaux équipements (ascenseur par exemple).

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Bonjour,

J’ai signé en 2020 un contrat de bail pour un appartement neuf, avec 65€ de provisions pour charges locatives par mois.
En 2021, mes charges locatives ont été régularisées de 200€ + 200€ pour la TEOM et les charges locatives portées à 75€
En 2022, 230€ appelés + 200€ pour la TEOM et les charges portées à 87€/mois
En 2023, 260€ appelés + 200€ pour la TEOM et les charges portées à 97€/mois

In fine, l’agent m’avait « vendu » un appartement avec 780€/an de charges, je fini maintenant avec 1400€ de charges par an (TEOM comprise).

Est-ce que le fait que cette augmentation ait été progressive (avec un x2 tout de même) joue en ma défaveur ?
Idem pour le fait que ce soit un logement neuf ?

Merci pour votre retour 🙂

Je reste intimement persuadé que l’agence a volontairement sous-estimé les charges locatives pour appâter les premiers locataires (en me renseignant, c’est bien en dessous du marché montpelliérain, ce que l’agence devait savoir). Mais je prends note que ce serait compliqué à prouver.

Merci pour votre réponse et bonne journée à vous.

Bonjour,

Je suis locataire depuis février 2020, le 18/12/23, je reçois un mail pour la régularisation de mes charges de 2020/2021/2022, au total ils me demandent plus de 1 300€ à régulariser sur 12 mois. Ils ne me fournissent pas de facture d’eau chaude et je passe donc de 60€ de charge par mois à 110€ du jour au lendemain. Puis-je refuser de payer ? Et puis-je contester cette somme qu’ils me demandent ?

Dernière modification le il y a 1 mois par Ponton

Bonjour, merci pour votre article.
Je vous contact car j’ai signé un bail pour une logement dans l’ancien donc charges connu ( eau froide, minuterie,teom et menage ) avec 35€ de provisions pour charge par mois.
2 ans après, lors de mon depart un retenue sur le dépôt de garantie de 490€ (sur 660) a été effectué pour la seule année 2022.
Donc une provision de 420€ pour une année et une régulation de 490€ pour la même année soit 910€ de charges réelles au total, plus du double de l’estimation. Les charges semble manifestement avoir été sous évaluée au bénéfice du loyer, quel recours puis-je entamer et ai je une chance de récupérer mon dépôt de garantie ? Merci d’avance

Bonjour,

J’étais locataire d’un appartement depuis 2 ans et demi. 110€ par mois étaient demandés au titre des charges.
Au moment de mon décompte de sortie, et en prenant en compte uniquement une année sur les 2 et demi passées dans l’appartement, l’agence me demande 889€ de régularisation de charges.
En effet, j’ai versé 1440€ sur l’année et le montant réel des charges est de 2324€.
Ce montant mensuel a été sous évalués de 40%.

Est-ce légal? Ai-je un recours auprès de l’agence du propriétaire ?

Merci par avance pour votre retour.
Bien cordialement,

Bonjour

Mon fils est locataire d’un meublé avec forfait pour charge. Sa fin de bail est pour le 30 septembre. Mon bailleur exige une régularisation des charges ED, eau, taxe… qui se monte à +67% (sur les 12 molis) par rapport aux charges mensuelles réglées.
Est-ce légal?

Merci

F.LECAT

Bonjour,

Si le bail a été signé avec un forfait de charges, aucune régularisation n’est possible.

Bonsoir,
J’ai quitté un appartement en colocation (occupé de juin à décembre 2022), dans lequel je n’ai loué qu’une chambre sur les deux.
Le proprietaire n’a cependant pas mis de colocataire dans l’autre chambre, qu’il a meme fermé à clé pendant des semaines.
Maintenant que j’ai quitté l’appartement, vient la regularisation de charges…
Loyer : 780 et 100e de provision en plus.
Montant de la regularisation, 1435e, pour 7 mois ! Il me demande de payer la totalité des charges pour l’appartement entier.
C’etait un peu inattendu, que puis-je faire?
Merci de votre aide

Bonjour,

Vous étiez seul à utiliser le logement ?

Bonjour,
Mes locataires payent un forfait pour les charges, pour un appartement en résidence en copropriété Hors il a été voté une augmentation de 30% de ces dernières en raison de l’augmentation de l’électricité due 0 la guerre en Ukraine.
Suis je en droit de demander une réévaluation des charges à la date anniversaire du contrat ?

Bonjour,

Si vous avez mis un forfait de charges, vous n’allez pas pouvoir le réévaluer, sauf éventuellement si votre locataire est d’accord.

Bonjour,
J’habite un logement social, le loyer principal est de 390 euros pourtant le montant des charges mensuelles est d’environ 150 euros pour un petit deux pièces.
Sur la quittance figure les charges pour le chauffage collectif pourtant il s’agit d’un chauffage électrique.
Plus, une régularisation des charges 2018 excessive. C’est surprenant de voir qu’un loyer principal est de 390 euros et tous ces frais élevés relatifs aux charges locatives.
Par mois et en prime une régularisation annuelle qui m’impose un règlement de 250 euros de charges. Je trouve la situation louche, inadmissible surtout pour un logement social. Merci pour votre réponse.

Bonsoir Je loue mon appartement dans une mono propriété. Le propriétaire est une agence immobilière qui fait syndic en même temps. Il était prévu 500€ de provision pour charges en 7/2017 quand j’ai pris l’appartement. En mai 2019, régularisation sur l’année 2017 : l’agence me réclame 100€ de plus par mois en m’envoyant la comptabilité complète de cette très grosse mono propriété. Il n’y a pas de fuite d’eau ou autre augmentation mais mes tantièmes représentent finalement 600€/m de charges. Comment me défendre contre cette augmentation substantielle ? C’est trop facile d’attirer un locataire et de lui annoncer au bout de 18 mois que ses charges sont 20 % plus élevées !
Je conteste aussi le fait qu’on me facture des zones que je ne peux pas utiliser : EDF + nettoyage + réparations dans une grande cage d’escalier qui mène uniquement dans leurs bureaux
On me demande d’en payer près de la moitié. Je ne peux utiliser que le hall d’entrée mais les comptes ne permettent pas de différencier ces zones.
Est-ce légal ? Merci pour votre éclairage.

Bonjour,

Je suis locataire depuis 2015 , un organisme privé, j’ai eu mon appartement par un transfert de bail (ma mère).

il y a une semaine le bailleur me convoque pour me faire savoir que je lui dois une facture de + 3500 Euros régularisation d’eau froide , en expliquant que mon compteur n’était pas prélevé(le module radio ne marchait pas d’après lui et a été remplacé).

il a calculé depuis 2015,2016,2017,2018?
il a dit qu’il ne comptait pas 2015 dans son calcul.

Ma question est ce qu’il est en droit de faire ça?
et quelle solution ou recours ?il faut s’adresser a qui?

en sachant que je ne suis pas responsable du dysfonctionnement du compteur ou du module radio qui transmet les données(relevés)

Merci par avance de votre réponse

cordialement
A.B

Bonjour j’ai une question.

Voilà je viens de quitter un logement après 17 mois et à présent on me demande de payer 260€ de charge en plus et ce uniquement sur une période de 12 mois en effet l’appartement étant dans une co propriété, j’ai reçu le documents des charges ainsi que la partie à payee par le locataire (donc moi) quand je regarde ce document les charges sont à 320€ sur ces 12 mois + 120€ de poubelle. Je suis donc à 440€ de charge sur le logement. Or ayant payé que 15€ donc 180€ je me retrouve avec 260€ qui me sont retenu de ma caution. Après 1 an de location mon loyer a été augmenté mais aucune régularisation de charge en vue (je pensais donc que tout était correcte) c’est uniquement après mon départ que ça me tombe dessus. Ils manque en plus de tout cela 5 mois dans l’histoire car je suis resté 17 mois mais l’agence ne les mentionnes nulle-part et je ne sais pas si avant que loue l’appartement la fiche des charges donnée par le syndic était identique ou non. Car si elle était identique cela veut dire que le propriétaire a volontairement mal estimé les charges.
Tout ça pour demander : j’ai entendu parlé qu’on pouvait aller voir le juge pour protester si le montant de provision avait été sous-évaluer de moitié à savoir que dans mon cas à la louche mes charges auraient dû être de 36€ environs et non 15€. Pouvez vous me renseigner sur cela? Merci.

Bonjour,

Est il possible de détailler la jurisprudence qui confirme que le locataire subit un préjudice en cas de sous-estimation volontaire de la provision pour charges lors de la conclusion du bail ?

Nous sommes dans ce cas avec notre propriétaire, je souhaite tenter de lui faire entendre raison à l’amiable avant d’aller au greffe du tribunal,

Merci

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