Sous-estimation de la provision pour charges

Certains locataires s’inquiètent de se voir demander des compléments pour charges locatives qui vont bien au-delà de la provision qui avait été initialement fixée au bail.

Cette sous-estimation de la provision pour charges est une technique classique pour booster le loyer au détriment du locataire mais il existe des cas où cette sous-estimation est justifiée.

Pour permettre aux bailleurs et aux locataires de traiter ce sujet sensible de manière apaisée, nous vous proposons un rappel des modalités de facturation des charges.

Liste limitative des charges récupérables

Premier point d’importance : la liste des charges et réparations locatives à la charge du locataire est limitée et définie par deux listes réglementaires :

liste des charges // liste des réparations

On se rend notamment compte sur ce document, que la refacturation de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères ou TEOM (payée par le bailleur sur sa taxe foncière) fait partie des charges refacturables, de manière équivalente aux autres charges classiques. Il n’y a donc pas d’un côté la TEOM et de l’autre les charges courantes, la TEOM faisant partie donc des dépenses qui doivent être couvertes par la provision pour charges le cas échéant (c’est un point important à garder en tête comme nous allons le voir par la suite).

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Régularisation de la provision pour charges

Si le bail prévoit une provision pour charges, le bailleur est tenu de la régulariser régulièrement qu’elle soit en faveur ou en défaveur du locataire. Une régularisation ne peut se faire avec plus de 3 années de retard. Le bailleur doit par ailleurs fournir au locataire les justificatifs des charges réellement payées.

Pour comprendre en détail comment cela fonctionne, consultez notre fiche complète sur la régularisation des charges.

Sous-estimation de la provision pour charges

Une tentation classique des bailleurs lors de la mise en location est de présenter un loyer charges comprises avec une provision sous-estimée et un loyer augmenté en proportion de la sous-estimation des charges.

La jurisprudence en la matière confirme que le locataire subit un préjudice en cas de sous-estimation volontaire de la provision pour charges lors de la conclusion du bail.

En résumé si le bailleur avait à sa disposition des éléments montrant que les charges étaient habituellement de 200€/mois, il ne peut pas vous demander une provision de 30€/mois pour encaisser la différence en loyer.

Exemple Le locataire qui paie par exemple 1000€ de loyer + 30€ de charges chaque mois pense s’engager sur un loyer de marché à 1030€ charges comprises. Si un an plus tard à la régularisation le propriétaire lui demander 170€ de complément pour chaque mois, cela revient à lui déguiser un loyer CC de 1200€ qu’il n’est pas en mesure de payer ou qui ne correspond pas aux valeurs de marché.

La sous-estimation est difficile à caractériser, en cas de contestation il faut que le locataire demande les relevés de charges sur les 3 dernières années pour vérifier que le propriétaire a correctement estimé la provision. Cet exercice peut être complexe pour les résidences neuves où les historiques de charges n’existent pas et où les promoteurs ont tendance à sous-évaluer le montant futur des charges pour attirer les acheteurs.

Explications potentielles de la sous-estimation

En tout état de cause la provision pour charges inclut la TEOM qui doit être considérée comme un élément qui aurait dû être inclus dans la provision. Il n’est donc pas normal en théorie d’indiquer une provision de 20€/mois correctement évaluée et de demander au locataire en complément 200 ou 300€ de TEOM chaque année.

A contrario la jurisprudence confirme que le bailleur n’est pas responsable en cas d’augmentation brutale mais justifiable des charges, comme un épisode de froid entraînant une augmentation des dépenses de chauffage, ou la mise à disposition de nouveaux équipements (ascenseur par exemple).

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6 commentaires sur “Sous-estimation de la provision pour charges

  1. valina le a posté:

    Bonjour,
    J’habite un logement social, le loyer principal est de 390 euros pourtant le montant des charges mensuelles est d’environ 150 euros pour un petit deux pièces.
    Sur la quittance figure les charges pour le chauffage collectif pourtant il s’agit d’un chauffage électrique.
    Plus, une régularisation des charges 2018 excessive. C’est surprenant de voir qu’un loyer principal est de 390 euros et tous ces frais élevés relatifs aux charges locatives.
    Par mois et en prime une régularisation annuelle qui m’impose un règlement de 250 euros de charges. Je trouve la situation louche, inadmissible surtout pour un logement social. Merci pour votre réponse.

  2. M.Laure le a posté:

    Bonsoir Je loue mon appartement dans une mono propriété. Le propriétaire est une agence immobilière qui fait syndic en même temps. Il était prévu 500€ de provision pour charges en 7/2017 quand j’ai pris l’appartement. En mai 2019, régularisation sur l’année 2017 : l’agence me réclame 100€ de plus par mois en m’envoyant la comptabilité complète de cette très grosse mono propriété. Il n’y a pas de fuite d’eau ou autre augmentation mais mes tantièmes représentent finalement 600€/m de charges. Comment me défendre contre cette augmentation substantielle ? C’est trop facile d’attirer un locataire et de lui annoncer au bout de 18 mois que ses charges sont 20 % plus élevées !
    Je conteste aussi le fait qu’on me facture des zones que je ne peux pas utiliser : EDF + nettoyage + réparations dans une grande cage d’escalier qui mène uniquement dans leurs bureaux
    On me demande d’en payer près de la moitié. Je ne peux utiliser que le hall d’entrée mais les comptes ne permettent pas de différencier ces zones.
    Est-ce légal ? Merci pour votre éclairage.

  3. tahari abdeslam le a posté:

    Bonjour,

    Je suis locataire depuis 2015 , un organisme privé, j’ai eu mon appartement par un transfert de bail (ma mère).

    il y a une semaine le bailleur me convoque pour me faire savoir que je lui dois une facture de + 3500 Euros régularisation d’eau froide , en expliquant que mon compteur n’était pas prélevé(le module radio ne marchait pas d’après lui et a été remplacé).

    il a calculé depuis 2015,2016,2017,2018?
    il a dit qu’il ne comptait pas 2015 dans son calcul.

    Ma question est ce qu’il est en droit de faire ça?
    et quelle solution ou recours ?il faut s’adresser a qui?

    en sachant que je ne suis pas responsable du dysfonctionnement du compteur ou du module radio qui transmet les données(relevés)

    Merci par avance de votre réponse

    cordialement
    A.B

  4. Marie le a posté:

    Bonjour j’ai une question.

    Voilà je viens de quitter un logement après 17 mois et à présent on me demande de payer 260€ de charge en plus et ce uniquement sur une période de 12 mois en effet l’appartement étant dans une co propriété, j’ai reçu le documents des charges ainsi que la partie à payee par le locataire (donc moi) quand je regarde ce document les charges sont à 320€ sur ces 12 mois + 120€ de poubelle. Je suis donc à 440€ de charge sur le logement. Or ayant payé que 15€ donc 180€ je me retrouve avec 260€ qui me sont retenu de ma caution. Après 1 an de location mon loyer a été augmenté mais aucune régularisation de charge en vue (je pensais donc que tout était correcte) c’est uniquement après mon départ que ça me tombe dessus. Ils manque en plus de tout cela 5 mois dans l’histoire car je suis resté 17 mois mais l’agence ne les mentionnes nulle-part et je ne sais pas si avant que loue l’appartement la fiche des charges donnée par le syndic était identique ou non. Car si elle était identique cela veut dire que le propriétaire a volontairement mal estimé les charges.
    Tout ça pour demander : j’ai entendu parlé qu’on pouvait aller voir le juge pour protester si le montant de provision avait été sous-évaluer de moitié à savoir que dans mon cas à la louche mes charges auraient dû être de 36€ environs et non 15€. Pouvez vous me renseigner sur cela? Merci.

  5. Jd le a posté:

    Bonjour,

    Est il possible de détailler la jurisprudence qui confirme que le locataire subit un préjudice en cas de sous-estimation volontaire de la provision pour charges lors de la conclusion du bail ?

    Nous sommes dans ce cas avec notre propriétaire, je souhaite tenter de lui faire entendre raison à l’amiable avant d’aller au greffe du tribunal,

    Merci

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