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Mathieu Chantalat 28 février 2017 5 - Gérer son bien sans agence

Sous-estimation de la provision pour charges

Certains locataires s’inquiètent de se voir demander des compléments pour charges locatives qui vont bien au-delà de la provision qui avait été initialement fixée au bail.

Pour permettre aux bailleurs et aux locataires de traiter ce sujet sensible de manière apaisée, nous vous proposons un rappel des modalités de facturation des charges.

Liste limitative des charges récupérables

Premier point d’importance : la liste des charges et réparations locatives à la charge du locataire est limitée et définie par deux listes réglementaires :

liste des charges // liste des réparations

On se rend notamment compte sur ce document, que la refacturation de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères ou TEOM (payée par le bailleur sur sa taxe foncière) fait partie des charges refacturables, de manière équivalente aux autres charges classiques. Il n’y a donc pas d’un côté la TEOM et de l’autre les charges courantes, la TEOM faisant partie donc des dépenses qui doivent être couvertes par la provision pour charges le cas échéant (c’est un point important à garder en tête comme nous allons le voir par la suite).

Régularisation de la provision pour charges

Si le bail prévoit une provision pour charges, le bailleur est tenu de la régulariser régulièrement qu’elle soit en faveur ou en défaveur du locataire. Une régularisation ne peut se faire avec plus de 3 années de retard. Le bailleur doit par ailleurs fournir au locataire les justificatifs des charges réellement payées.

Sous-estimation de la provision pour charges

Une tentation classique des bailleurs lors de la mise en location est de présenter un loyer charges comprises avec une provision sous-estimée et un loyer artificiellement gonflé. La jurisprudence en la matière confirme que le locataire subit un préjudice en cas de sous-estimation volontaire de la provision pour charges lors de la conclusion du bail. En résumé si le bailleur avait à sa disposition des éléments montrant que les charges étaient habituellement de 200€/mois, il ne peut pas vous demander une provision de 30€.

La sous-estimation est difficile à caractériser mais en tout état de cause elle inclut la TEOM qui doit être considérée comme un élément qui aurait dû être inclus dans la provision.

A contrario la jurisprudence confirme que le bailleur n’est pas responsable en cas d’augmentation brutale mais justifiable des charges, comme un épisode de froid entraînant une augmentation des dépenses de chauffage, ou la mise à disposition de nouveaux équipements (ascenseur par exemple).

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