Communiqué de presse :
Indexation des loyers : 48% des bailleurs particuliers n’indexent pas le loyer, soit un manque à gagner estimé à 222M€
Contexte de l’étude : redémarrage de l’indexation fin 2018
Après plusieurs années de stagnation, l’indice de référence des loyers (IRL) a redémarré à la hausse fin 2018.
L’évolution de l’IRL sur 12 mois au 4ieme trimestre est de 1,74% : un propriétaire ayant donc signé un bail fin 2017 peut en théorie augmenter son loyer de 1,74% 12 mois plus tard.
Comme nous allons le voir, nombreux sont les bailleurs qui en réalité n’indexent pas leur loyer à la date d’anniversaire du bail. La première partie de cette étude s’attachera à quantifier la part des bailleurs ne faisant pas cette indexation de leur loyer, la deuxième à essayer de comprendre pourquoi ils renoncent à indexer.
Base de données: 75 000 baux loi ALUR
Nous utilisons la base des données Smartloc comportant plus de 75 000 références de bail de location. Notre échantillon est uniquement composé de locations d’habitation en résidence principale, vide ou meublée.
Depuis la sortie du bail type loi ALUR en 2014, les bailleurs doivent indiquer lors de la rédaction du nouveau bail les informations suivantes:
- Valeur du dernier loyer mensuel de l’ancien bail
- Date de versement du dernier loyer de l’ancien bail
- Date de dernière indexation de l’ancien bail
Notre étude compare la date de dernière indexation de l’ancien bail avec la date d’effet du nouveau bail pour estimer si le bailleur a régulièrement indexé son loyer.
(Ces informations doivent obligatoirement figurer sur tous les nouveaux baux, sauf ceux dont le dernier loyer a été versé il y a plus de 18 mois ou lorsqu’il s’agit d’une première location).
Résultats : 48% des bailleurs particuliers n’indexent pas
Sur notre échantillon de 75 000 baux, 24 300 auraient dû indiquer ces informations, or parmi ceux-ci seulement 11 000 ont indiqué la date de dernière indexation.
Nous comparons pour rappel :
Date d’effet du nouveau bail – Date de dernière indexation de l’ancien bail
Parmi ces 11 000 nouveaux baux signés, nous avons les résultats suivants :
- 52% avaient indexé le loyer depuis moins de 18 mois à la signature du nouveau bail
- 36% avaient indexé le loyer depuis plus de 18 mois à la signature du nouveau bail
- 12% ont indiqué qu’il n’avait jamais indexé le loyer de l’ancien bail
En résumé nous pouvons estimer que 48% des bailleurs n’indexent pas leur loyer.
Même si en théorie l’indexation doit se faire chaque année, nous avons retenu un seuil plus large de 18 mois; les propriétaires ont en effet tendance à ne pas indexer le loyer d’un locataire ayant donné son congé, et la recherche d’un nouveau locataire peut parfois prendre plusieurs semaines.
Conséquences : 222M€ perdus chaque année
En se basant sur un chiffre de 48% de bailleurs indépendants qui n’indexent pas leur loyer , nous pouvons estimer le manque à gagner annuel sur l’ensemble de la France :
6 637 000 résidences principales louées dans le parc locatif privé (Source Insee)
50% gérés en direct
Loués en moyenne 8000€/an
48% ne bénéficiant pas d’une indexation de 1,74%
=> Perte annuelle de 222M€
Si on ramène la hausse potentielle à un logement de 8000€ de loyer annuel (soit un loyer mensuel moyen de plus de 660 euros), la hausse de l’IRL représente une moyenne (et un donc un manque à gagner potentiel) de 139€/an.
Pour rappel une assurance propriétaire non occupant coûte environ 80€ et une assurance loyer impayé 200€.
Analyse : les particuliers n’ont pas les réflexes des professionnels
Nous avons pris comme base de notre calcul les logements gérés en direct par des particuliers, car nous supposons que les gestionnaires professionnels indexent systématiquement les loyers de leurs clients.
Smartloc propose aux bailleurs indépendants un assistant de gestion locative qui indexe automatiquement le loyer (pour 4,90€/mois au lieu de 50€/mois en moyenne chez un gestionnaire classique).
D’après les retours que nous font les milliers de bailleurs utilisant notre plateforme, les raisons qu’ils avaient de ne pas indexer étaient variées mais celles qui revenaient le plus fréquemment étaient :
- le bailleur ne savait pas qu’il avait cette possibilité
- le bailleur ne savait pas comment s’y prendre pour indexer (calcul, modalité)
- le bailleur craignait de faire partir le locataire s’il augmentait le loyer
- le bailleur pensait que cela ne valait pas le coût car les fluctuations de l’IRL ont été assez faibles entre 2012 et 2017
Le dernier point n’est pas une bonne stratégie car en réalité l’indexation cumulée sur ces 4 années dites faibles permet quand même in fine d’augmenter le loyer de 2,3% sur la période.
Renoncer à l’indexation a aussi des conséquences puisqu’il n’est alors plus possible d’indexer rétroactivement le loyer (mesure introduite par la loi ALUR de mars 2014).
Exemple Un bailleur signe un bail le 1er mai 2015, il n’indexe pas le loyer et décide de le faire le 1er mars 2019. Il ne pourra alors indexer le loyer qu’à partir de l’IRL du 4T2018 par rapport au 4T2017, l’indexation entre mai 2015 et mars 2018 sera donc perdue.
La perte annuelle de 139€ que nous avons calculée précédemment va donc pénaliser le bailleur chaque année, elle est définitive même s’il se décide à indexer le loyer l’année suivante.
A propos de Smartloc
Smartloc aide depuis 2012 des dizaines de milliers de bailleurs particuliers à gérer leurs locations sans agence. La plateforme leur permet de faire leur bail de location, les dossiers locataires avec la garantie loyer impayé, les quittances et toutes les échéances importantes du bail comme l’indexation du loyer géré automatiquement. Pour en savoir plus, consultez la page de l’assistant de gestion locative Smartloc.
Gérez votre location sans agence
avec Smartloc
Assurances Bail Quittances Indexation
Essayez gratuitement pendant 30 jours


Autres articles qui pourraient vous interesser

Que faire lorsque mon locataire est en prison ?
L’incarcération d’un locataire est une situation assez délicate à gérer pour un propriétaire. En effet, le locataire reste lié par son bail de location, même s’il est en prison. Quelles sont les conséquences de l’emprisonnement sur son bail de location ? Vous venez d’apprendre que votre locataire est en prison ? Sachez que dans ce […]
Voir l'article









Requalification d’un bail meublé en bail vide : un risque facile à éviter
Si vous signez un bail meublé, vous devez faire attention à ce que toutes les conditions du meublé soient réunies sous peine de requalification en bail vide (on parle aussi de location nue ou non meublée). En tant que propriétaire, cette requalification en logement vide aura, entre autres, pour conséquence de vous empêcher de donner […]
Voir l'article









Congé du locataire : préavis et formalisme
Contrairement au propriétaire qui ne peut donner congé que pour des raisons précises et à l’anniversaire du bail (certains bailleurs le découvrent encore !) le locataire peut globalement partir quand il le souhaite en respectant néanmoins un préavis et un formalisme qui sont assez contraints. Dans cet article nous allons donc surtout nous concentrer sur […]
Voir l'article









Déclaration d’occupation des biens immobiliers : une énième contrainte bureaucratique ?
Le mille-feuilles de la réglementation immobilière gagne en hauteur à partir de 2023. Les propriétaires de logement vont devoir déclarer chaque bien immobilier qu’ils détiennent, qu’ils soient ou non occupants, et les occupants de chaque logement. L’administration n’a pas inventé cette nouvelle démarche pour le plaisir, nous allons voir qu’elle va lui permettre de recouper […]
Voir l'article









Permis de louer et encadrement des loyers à Bordeaux : le guide complet du bailleur particulier
Résumé des paramètres d’investissement locatif à Bordeaux Encadrement des loyers Oui Zone tendue Oui Permis de louer Selon les zones Loyer moyen 16,4€/m²/mois Source Meilleurs agents Rendement locatif brut 4,2% Source Meilleurs agents Taxe foncière 46,38% Source data.gouv.fr Réglementation airbnb Numéro d’enregistrement 120 jours résidence principale Changement d’usage sinon Défiscalisation Pinel Zone B1 Eligible Loc’avantages […]
Voir l'article









Location et passoires thermiques : synthèse des interdictions
La loi Climat et résilience adoptée en 2021 va profondément modifier l’immobilier résidentiel des 10 prochaines années. Les contraintes qui vont peser sur les locations des logements mal isolés vont être le levier qui doit servir à accélérer la rénovation énergétique des logements français. La location est beaucoup plus contrainte que la vente par cette […]
Voir l'article









Régularisation des charges locatives : mode d’emploi
Si vous avez opté pour une provision pour charges dans votre bail de location (et non un forfait de charges possible en location meublée ou pour des colocataires), la loi vous oblige à régulariser cette provision chaque année en fonction des dépenses réellement engagées. Nous allons essayer dans cet article de vous expliquer tous les […]
Voir l'article









Déficit foncier doublé pour la rénovation énergétique : une fausse bonne idée
La loi de finances 2023 introduit une nouvelle disposition qui double le plafond du déficit foncier reportable sur vos autres revenus d’activité. Nous avons réalisé une fiche complète sur ce sujet Déficit foncier : réduire ses impôts grâce à l’immobilier, vous y trouverez tous les détails sur le dispositif mais en voici les grandes lignes […]
Voir l'article









Encadrement des loyers 2023 : le guide complet (meublé inclus)
Principe général de l’encadrement Voici un schéma qui résume cet article assez long et technique. Il vous permet de savoir comment définir le loyer d’un nouveau bail en fonction de différents paramètres. L’encadrement des loyers pour principe général de définir une valeur maximale de loyer au m² applicable aux nouveaux baux signés, appelée loyer de […]
Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.







