Etude Smartloc : indexation 222M€ perdus chaque année

Communiqué de presse :

Indexation des loyers : 48% des bailleurs particuliers n’indexent pas le loyer, soit un manque à gagner estimé à 222M€

Contexte de l’étude : redémarrage de l’indexation fin 2018

Après plusieurs années de stagnation, l’indice de référence des loyers (IRL) a redémarré à la hausse fin 2018.
L’évolution de l’IRL sur 12 mois au 4ieme trimestre est de 1,74% : un propriétaire ayant donc signé un bail fin 2017 peut en théorie augmenter son loyer de 1,74% 12 mois plus tard.

Comme nous allons le voir, nombreux sont les bailleurs qui en réalité n’indexent pas leur loyer à la date d’anniversaire du bail. La première partie de cette étude s’attachera à quantifier la part des bailleurs ne faisant pas cette indexation de leur loyer, la deuxième à essayer de comprendre pourquoi ils renoncent à indexer.

Base de données: 75 000 baux loi ALUR

Nous utilisons la base des données Smartloc comportant plus de 75 000 références de bail de location. Notre échantillon est uniquement composé de locations d’habitation en résidence principale, vide ou meublée.

Depuis la sortie du bail type loi ALUR en 2014, les bailleurs doivent indiquer lors de la rédaction du nouveau bail les informations suivantes:

  • Valeur du dernier loyer mensuel de l’ancien bail
  • Date de versement du dernier loyer de l’ancien bail
  • Date de dernière indexation de l’ancien bail

Notre étude compare la date de dernière indexation de l’ancien bail avec la date d’effet du nouveau bail pour estimer si le bailleur a régulièrement indexé son loyer.

(Ces informations doivent obligatoirement figurer sur tous les nouveaux baux, sauf ceux dont le dernier loyer a été versé il y a plus de 18 mois ou lorsqu’il s’agit d’une première location).

Résultats : 48% des bailleurs particuliers n’indexent pas

Sur notre échantillon de 75 000 baux, 24 300 auraient dû indiquer ces informations, or parmi ceux-ci seulement 11 000 ont indiqué la date de dernière indexation.

Nous comparons pour rappel :
Date d’effet du nouveau bail – Date de dernière indexation de l’ancien bail

Parmi ces 11 000 nouveaux baux signés, nous avons les résultats suivants :

  • 52% avaient indexé le loyer depuis moins de 18 mois à la signature du nouveau bail
  • 36% avaient indexé le loyer depuis plus de 18 mois à la signature du nouveau bail
  • 12% ont indiqué qu’il n’avait jamais indexé le loyer de l’ancien bail

En résumé nous pouvons estimer que 48% des bailleurs n’indexent pas leur loyer.

Même si en théorie l’indexation doit se faire chaque année, nous avons retenu un seuil plus large de 18 mois; les propriétaires ont en effet tendance à ne pas indexer le loyer d’un locataire ayant donné son congé, et la recherche d’un nouveau locataire peut parfois prendre plusieurs semaines.

Conséquences : 222M€ perdus chaque année

En se basant sur un chiffre de 48% de bailleurs indépendants qui n’indexent pas leur loyer , nous pouvons estimer le manque à gagner annuel sur l’ensemble de la France :

6 637 000 résidences principales louées dans le parc locatif privé (Source Insee)
50% gérés en direct
Loués en moyenne 8000€/an
48% ne bénéficiant pas d’une indexation de 1,74%
=> Perte annuelle de 222M€

Si on ramène la hausse potentielle à un logement de 8000€ de loyer annuel (soit un loyer mensuel moyen de plus de 660 euros), la hausse de l’IRL représente une moyenne (et un donc un manque à gagner potentiel) de 139€/an.
Pour rappel une assurance propriétaire non occupant coûte environ 80€ et une assurance loyer impayé 200€.

Analyse : les particuliers n’ont pas les réflexes des professionnels

Nous avons pris comme base de notre calcul les logements gérés en direct par des particuliers, car nous supposons que les gestionnaires professionnels indexent systématiquement les loyers de leurs clients.

Smartloc propose aux bailleurs indépendants un outil de gestion locative qui indexe automatiquement le loyer (pour 4,90€/mois au lieu de 50€/mois en moyenne chez un gestionnaire classique).

D’après les retours que nous font les milliers de bailleurs utilisant notre plateforme, les raisons qu’ils avaient de ne pas indexer étaient variées mais celles qui revenaient le plus fréquemment étaient :

  • le bailleur ne savait pas qu’il avait cette possibilité
  • le bailleur ne savait pas comment s’y prendre pour indexer (calcul, modalité)
  • le bailleur craignait de faire partir le locataire s’il augmentait le loyer
  • le bailleur pensait que cela ne valait pas le coût car les fluctuations de l’IRL ont été assez faibles entre 2012 et 2017

Le dernier point n’est pas une bonne stratégie car en réalité l’indexation cumulée sur ces 4 années dites faibles permet quand même in fine d’augmenter le loyer de 2,3% sur la période.

Renoncer à l’indexation a aussi des conséquences puisqu’il n’est alors plus possible d’indexer rétroactivement le loyer (mesure introduite par la loi ALUR de mars 2014).

=> Exemple : Un bailleur signe un bail le 1er mai 2015, il n’indexe pas le loyer et décide de le faire le 1er mars 2019. Il ne pourra alors indexer le loyer qu’à partir de l’IRL du 4T2018 par rapport au 4T2017, l’indexation entre mai 2015 et mars 2018 sera donc perdue.

La perte annuelle de 139€ que nous avons calculée précédemment va donc pénaliser le bailleur chaque année, elle est définitive même s’il se se décide à indexer le loyer l’année suivante.

A propos de Smartloc

Smartloc aide depuis 2012 des dizaines de milliers de bailleurs particuliers à gérer leurs locations sans agence. La plateforme leur permet de faire leur bail de location, les dossiers locataires avec la garantie loyer impayé, les quittances et toutes les échéances importantes du bail comme l’indexation du loyer géré automatiquement. La page de la gestion locative en ligne Smartloc.

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