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Assurance loyer impayé Smartloc

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Mathieu Chantalat 24 juillet 2017 > Souscription

Assurance Loyer Impayé : critères, justificatifs et souscription

De nombreux bailleurs souhaitent souscrire à une garantie sans passer par une agence immobilière. Cette fiche pratique est conçue pour les aider dans cette démarche et leur permettre de souscrire facilement à la garantie loyer impayé que nous proposons sur Smartloc.

Démarrons !

Tableau de synthèse des critères / justificatifs

Critères

Revenus mensuels permanents supérieurs à 2,85​ ​fois​ ​le​ ​loyer​ ​charges​ ​comprises

  • Revenus mensuels permanents :
    • revenu net​ ​régulier​ ​hors​ ​primes​ ​exceptionnelles​ et​ ​heures​ ​supplémentaires
    • + allocations (APL, allocations familiales, etc.)
  • Pas de critères de solvabilité pour les locataires en place depuis​ ​6​ ​mois​ sans incidents
Statuts éligibles (locataires ou garants) CDI CDD Fonctionnaire Indépendant Retraité Étudiant
Critères d’éligibilité hors période d’essai + 8 mois restants titulaire 2 ans d’activité avec garant éligible
Revenus pris en compte Salaire net régulier Salaire net régulier Salaire net régulier Revenu imposable Revenu imposable Revenu des garants
Carte d’identité ou passeport
3 dernières fiches de salaire
Contrat de travail / Attestation employeur
Dernier avis d’imposition recommandé recommandé recommandé
Avant-dernier avis d’imposition
K-bis ou inscription SIREN
Attestation comptable sur revenus en cours si dirigeant
Bulletin de pensions / Décompte des caisses de retraite
Carte d’étudiant ou attestation de scolarité pour l’année en cours
Justificatifs d’allocations
(Liste des allocations éligibles)
Bail signé et paraphé (module en ligne)

Obligatoires dans tous les cas

A récupérer lors de l’état des lieux

Bail en ligne recommandé

Etat des lieux signé et paraphé (modèle en ligne)
Attestation d’assurance habitation

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Solvabilité des candidats

Définition des revenus à prendre en compte

C’est le point le plus important : la définition des revenus à prendre en compte pour le calcul du ratio de solvabilité, qui doit être de 35% en taux d’effort (autrement dit les revenus doivent être supérieurs à 2,85 fois le loyer charges comprises).

Pour les salariés ou les fonctionnaires

La garantie loyer impayé Insured que nous proposons sur Smartloc ne prend pas en compte les revenus exceptionnels et/ou non contractuels.

En pratique le salaire brut est composé en haut de la fiche de paie du brut contractuel de base, auxquels s’ajoutent éventuellement des heures supplémentaires, des primes, des indemnités, des remboursements de frais. Vous ne devez pas prendre en compte ces revenus supplémentaires non récurrents mais seulement le salaire net provenant du brut contractuel.

Deux cas sont donc possibles :

  • Il n’y pas de primes ou d’indemnités sur la fiche de paie, le salaire net à payer est calculé à partir du brut contractuel => vous pouvez retenir ce salaire net à payer comme revenu de référence pour le ratio de solvabilité.
  • Il y a des primes ou des indemnités non contractuelles et non récurrentes sur la fiche de paie => dans ce cas il vous faut recalculer le salaire net à payer à partir du brut contractuel seulement. Nous vous recommandons pour cela d’utiliser un simulateur pour recalculer ce net à partir du brut contractuel, simulateur disponible par exemple au lien suivant.

Pour bien comprendre voici un tableau avec un exemple pour chaque cas :

Lignes sur la fiche Sans revenus exceptionnels Avec revenus exceptionnels
Salaire brut de base 3500 € 2686 €
Primes exceptionnelles 0 1523 €
Salaire net à payer 2616 € 3479 €
Salaire à retenir pour la garantie 2616 € 2068 €

Comme vous le voyez sur ces deux exemples, le premier salarié à un revenu net à payer plus élevé que le deuxième mais en réalité son revenu à retenir pour la garantie est plus grand.

A noter que certaines primes récurrentes ou heures supplémentaires sont éligibles, il faut simplement qu’elles soient indiquées au contrat de travail :

  • 13ième mois
  • prime d’ancienneté
  • heures supplémentaires contractuelles
  • primes de missions à l’étranger

Dans le cas des fonctionnaires où il n’est pas possible de savoir si les primes sont contractuelles ou non, vous pouvez retenir la moyenne des revenus nets imposables sur l’année en consultant le cumul annuel présent sur la dernière fiche de salaire ou l’avis d’impôts de l’année précédente.

Pour les indépendants

Pour les indépendants (dirigeants salariés ou non salariés, professions libérales, auto-entrepreneur), les seules preuves de revenus sont les deux derniers avis d’impôts, éventuellement complétés d’une attestation comptable pour les revenus en cours des dirigeants de société. Les comptes de résultats, bilans, déclarations ne sont pas retenues car trop facilement manipulables par le candidat.

Si tous les revenus indiqués sont supérieurs au seuil de solvabilité, retenez le plus faible. En cas de revenus fluctuants il peut être compliqué de définir le revenu à retenir, nous vous recommandons alors d’utiliser notre service de validation du dossier avant souscription.

Pour les retraités

Vous pouvez soit vérifier les revenus sur les deux derniers avis d’impôts comme pour un indépendant, ou prendre la moyenne des revenus indiqués sur les derniers bulletins de pension.

Vérification du dossier

En cas de doutes sur les revenus à retenir notre équipe vérifier le dossier pour 15€ TTC. Nous vous répondons en moins de 48h et vous émettons une attestation d’éligibilité à la garantie loyer impayé.

Activer la vérification

Sans vérification préalable, le dossier du locataire ne vous est demandé qu’en cas d’impayés. Nous avons donc créé un fiche pour vous aider à constituer un dossier complet et éligible. A noter que l’assurance vous couvrira même si les pièces sont falsifiées par le candidat, l’important étant d’avoir un dossier complet respectant les critères.

Allocations éligibles

Aux revenus nets imposables calculés précédemment, s’ajoutent d’éventuelles allocations qui sont éligibles.

Voici la liste exhaustive pour la garantie loyer impayé Insured que nous proposons :

Allocations éligibles

  • APL/ALF : Aide personnalisée au logement
    (exemple de simulation à récupérer sur le site de la CAF)
  • AF : Allocations familiales
  • PAJE : Prestation d’accueil du jeune enfant (de 0 à 3 ans
    par enfant)
  • CLCMG : Complément du libre choix du mode de garde
    (de 0 à 6 ans)
  • AJE : Allocation jeune enfant
  • AA : Allocation d’adoption de 0 à 3 ans
  • AFEAMA : Aide à la famille pour l’emploi d’une assistance
    maternelle agréée
  • AGED : Allocation de garde à domicile (de 0 à 6 ans)
  • ASF : Allocation de soutien familial (pas de conditions de
    durée)
  • AES : Allocation d’éducation spécialisée (1 à 5 ans)
  • APE : Allocation parentale d’éducation (de 0 à 3 ans)
  • CF : Complément familial
  • API : Allocation parents isolés (de 0 à 3 ans)
  • AAH : Allocation aux adultes handicapés (de 1 à 5 ans
    après avis COTOREP)

Allocations non éligibles

  • RSA
  • Allocations chômage
  • CLC : Allocation de libre choix
  • APP : Allocation de présence parentale
  • ARS : Allocation de rentrée scolaire
  • ALS : Allocation logement à caractère social
  • Prime de déménagement
  • Primes de Noël

En cas de doutes n’hésitez pas à contacter notre équipe par mail ou chat.

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Constitution du dossier

Justificatifs d’ordre général

Le dossier du locataire doit comporter les justificatifs suivants :

  • Contrat de bail comprenant une clause résolutoire de plein droit et une clause de solidarité, paraphé sur
    toutes les pages et signé par toutes les parties au contrat;
  • Copie du passeport ou de la carte d’identité de chaque locataire en cours de validité pour chaque locataire ou
    copie de la carte de séjour en cours de validité pour une durée supérieure à 6 mois ou un justificatif de
    demande de renouvellement ;
  • Attestation d’assurance habitation du locataire ;
  • État des lieux d’entrée contradictoire paraphé sur toutes les pages, daté et signé par le propriétaire et par tous
    les locataires ou colocataires.

Ces documents sont les seuls à rassembler si vous souscrivez avec un locataire en place depuis plus de 6 mois pour lequel les critères de solvabilité ne sont pas demandés.

Dans ce cas précis il faudra par contre rassembler les preuves que votre locataire vous a payé sans incidents sur les 6 derniers mois, idéalement avec vos relevés bancaires où apparaissent le virement ou le paiement par chèque.

Justificatifs spécifiques

En fonction de chaque statut des justificatifs spécifiques sont nécessaires.

Salarié​ ​en​ ​CDI​ ​hors​ ​période​ ​d’essai​ ​ou​ ​fonctionnaire​ ​titulaire​ :

  • Attestation d’emploi datant de moins de trente jours à la date de signature du bail, établie par l’employeur ou
    par un de ses représentants, ayant la capacité juridique d’attester et précisant que le locataire est titulaire d’un
    contrat de travail à durée indéterminée, qu’il n’est ni en période d’essai, ni en période de préavis, ni en
    période de licenciement ainsi que le montant de son salaire net annuel et sa date d’embauche ; à défaut, son
    contrat​ ​de​ ​travail​ ​ou​ ​un​ ​arrêté​ ​de​ ​titularisation​ ​pour​ ​les​ ​fonctionnaires​.
  • Trois derniers bulletins de salaire, du (des) locataire(s), précédant immédiatement la date de signature du bail

Conseil Smartloc Il n’est pas toujours possible d’obtenir les dernières fiches de paies notamment pour les
fonctionnaires, a minima récupérez la fiche du mois N-2; si le locataire vient de commencer son emploi et
qu’il ne dispose pas de trois fiches vous pouvez soumettre le dossier pour validation de l’assureur en nous
le transmettant à equipe@smartloc.fr

Etudiant​ ​ou​ ​apprenti​

  • Copie de la carte d’étudiant ou attestation de scolarité
  • Engagement de caution solidaire d’une personne justifiant des conditions de solvabilité ci-dessus

Conseil Smartloc Entre deux années universitaires il suffit de récupérer une preuve de scolarité de l’année précédente et un document prouvant l’inscription sur l’année suivante.

Indépendant​ ​ou ​auto-entrepreneur​

  • Copie de la carte professionnelle ou l’avis d’inscription au Répertoire des Métiers ou au Registre du
    Commerce
  • Deux derniers avis d’imposition sur le revenu, du (des) locataire(s), précédant immédiatement la signature du
    bail.

Dirigeant de société

  • Extrait K-bis
  • Pour les dirigeants salariés : trois derniers bulletins de salaire, précédant immédiatement la signature du bail
  • Pour les dirigeants non salariés : deux derniers avis d’imposition et une attestation de revenus établie par
    l’expert comptable pour l’année en cours.

Conseil Smartloc Si l’avis d’impôts est demandé il est important de récupérer l’avis d’imposition et non la
déclaration

Retraité​

  • Dernier bulletin de pension du mois précédant immédiatement la date de signature du bail
  • Dernier avis d’imposition sur le revenu, du (des) locataire(s), précédant la signature du bail, accompagnés du
    relevé d’informations de la caisse de retraite à laquelle le locataire est affilié ou relevé de banque des 3
    derniers mois.

Vérification des justificatifs

Sans rentrer dans une vérification approfondie sur l’authenticité des pièces (nous avons créé une fiche spécifique quasi-exhaustive au lien suivant), il vous faudra être attentif sur certains points pouvant entraîner une déchéance de garantie.

Le point le plus important est de vérifier que le locataire n’a pas de saisies sur salaires sur ces fiches de paie. La présence d’une saisie ou d’une retenue même mineure entraîne l’inéligibilité du dossier.

Sur les vérifications de base nous vous recommandons par ailleurs de vérifier les avis d’imposition sur le site des impôts, et de vérifier également l’existence de la société qui emploie le salarié sur le site du greffe.

Sachez que l’assureur vous couvrira même si le dossier s’avère falsifié (sauf évidemment si les faux sont grossiers). Vous n’êtes pas censé être un expert de la détection de fraude.

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Souscription

Checklist lors de l’entrée dans les lieux

Il est nécessaire de signer un bail conforme loi ALUR avec une clause de solidarité et une clause résolutoire. Nous vous recommandons pour cela notre module de rédaction du contrat de location.

Vous devez lors de l’état des lieux récupérer le chèque du premier loyer (éventuellement au prorata), un chèque de dépôt de garantie, et l’attestation d’assurance habitation. N’acceptez pas de paiement en espèces ou de virement qui risque de ne jamais arriver sans quoi vous risquez une déchéance.

Pour l’acte de caution solidaire vous pourrez le trouver en annexe de notre modèle type de bail de location. il est important de bien le faire signer en présence du garant pour éviter tout risque d’usurpation d’identité, et de vérifier que le garant recopie bien les mentions manuscrites obligatoires. Si le garant ne peut vraiment pas se déplacer, nous vous recommandons de lui demander de faire authentifier sa signature en mairie et de vous scanner ou de vous envoyer l’acte de caution authentifié.

Signature du contrat de garantie

Vous pouvez souscrire au plus tôt à la signature du bail pour éviter une éventuel désistement, au plus tard 15 jours après l’entrée dans les lieux pour éviter d’avoir 3 mois de carence.

La souscription se fait entièrement en ligne sur le site de Smartloc : vous renseignez les informations, payer la prime par carte bancaire et signer le contrat électroniquement.

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