Optimiser la donation avec le démembrement d’une SCI

La SCI n’est pas un soi un dispositif d’optimisation fiscale. Conçue pour organiser la détention d’actifs immobiliers à plusieurs et éviter les blocages de l’indivision, l’organisation en SCI rend néanmoins possible des stratégies patrimoniales complexes impossibles en détention directe.

Nous allons dans cet article vous expliquer comment le démembrement d’une SCI permet d’exonérer quasi complètement vos héritiers de droits de donation.

illustration SCI

Rappel du principe de démembrement

Pour rappel le démembrement consiste en la séparation de la pleine propriété d’un actif entre :

  • l’usufruitier qui conserve la jouissance du bien (l’encaissement des loyer ou l’occupation du logement par exemple)
  • le nu-propriétaire qui détient la droit de propriété théorique de l’actif

Nous avons fait un article complet sur le démembrement d’un logement et le conséquences dans le cas où ce logement est loué.

Le principe du démembrement appliqué à un actif-immeuble peut aussi l’être aux parts d’une société et notamment d’une SCI immobilière. Il est donc possible de séparer la nue-propriété des parts d’une SCI de l’usufruit de ces parts sociales.

Pour des parts d’une SCI l’usufruit consiste par exemple dans l’encaissement du résultat net de la société distribué via les dividendes.

Nous allons voir dans la suite de l’article comment le démembrement des parts sociales d’une SCI permet d’optimiser la transmission de son patrimoine immobilier à ses héritiers.

Transmission d’une SCI à l’IS

Nous allons considérer dans la suite de l’article que vous avez opté pour le régime de l’impôts pour le sociétés concernant votre SCI.

Comme nous l’avons vu dans un précédent article sur les SCI à l’IS, ce mode permet d’optimiser son imposition; il impose par ailleurs un horizon de détention long des actifs immobiliers qui se prête bien à la transmission patrimoniale.

Optimisation sur les seuils de donation d’une SCI démembrée

En démembrant les parts sociales d’une SCI, vous bénéficiez du même avantage potentiel que sur le démembrement d’un actif immobilier : la possibilité de faire une donation à un montant inférieur au seuil d’exonération.

En effet les donations sont exonérées de droit dans la limite de 31 865€ tous les 15 ans (source le site des impôts).

La démembrement des parts sociales de la SCI vous permet d’ajuster parfaitement le montant de la donation à ce seuil, puisque contrairement à un actif immobilier classique, vous êtes en mesure de choisir le nombre de parts sociales que vous allez démembrer.

Pour les détails pratiques sur le démembrement d’une SCI nous vous recommandons de vous rapprocher d’un comptable, d’un avocat ou d’un notaire pour vous conseiller, ce sont des démarches assez simples que nous n’aborderons pas ici.

Nous allons plutôt nous concentrer sur un montage très intéressant dans le cadre d’une SCI : la transmission d’une SCI démembrée sous emprunt bancaire.

Donation d’une SCI démembrée sous emprunt bancaire

Donation de l’actif net d’une SCI

Comme nous l’avons vu, le démembrement des parts sociales permet d’ajuster la donation en fonction des seuils d’exonération.

Un point important doit être précisé concernant le montant qui sert de base au calcul : dans le cas des parts d’une SCI, c’est l’actif net réévalué qui est donné et non les actifs de la société (les immeubles).

En d’autres termes la société a pour valeur les actifs immobiliers qu’elle détient – les dettes qu’elle a contractées.


Exemple Vous achetez via une SCI à capital de 20 000€ un immeuble de 400 000€ grâce à un emprunt au nom de la SCI de 400 000€. L’actif net de la société est donc l’immeuble de 400 000€ + les 20 000 de capital initial – les 400 000€ de dette = 20 000€ qui serviront de base à la donation.


Ainsi contrairement à un démembrement sur un actif immeuble où les prêts personnels ne rentrent pas en compte, dans le cas du démembrement d’une SCI l’endettement peut quasiment annuler la base d’imposition de la donation et donc les droits de donation correspondants.

Nous allons voir qu’il ne faut pas s’arrêter là si vous souhaitez vraiment réduire les frais de transmission de votre patrimoine.

Problème du compte courant d’associé sur une SCI

Supposons que vous avez entièrement démembré la SCI détenant un actif de 400 000€, vous gardez donc l’usufruit et vos héritiers la nue-propriété. Avec l’emprunt de 400 000€, la donation a été exonérée de droit.

Supposons que l’actif de 400 000 a un rendement net 2,5%, la SCI a donc un résultat net à distribuer (loyer – charges) de 10 000€. Le problème est qu’en pratique la trésorerie de la société est utilisée pour rembourser l’emprunt de 400 000€ et que les 10 000€ de résultat net ne vont pas pouvoir être distribués (on retrouve la différence entre deux notions, le résultat comptable et la trésorerie).

Les 10 000€ qui auraient dû être distribués via des dividendes aux associés usufruitiers sont donc affectés à leur compte courant d’associé; en d’autres termes la SCI a une dette de 10 000€ envers les usufruitiers.

Le problème apparaît alors dans la mesure où ce compte courant va augmenter; au décès des parents usufruitiers les enfants vont certes récupérer la pleine propriété des parts de la SCI détentrice de l’immeuble de 400 000€ avec un prêt partiellement remboursé; le problème est qu’ils vont aussi hériter du compte courant d’associé de leur parent et que cette dette qui ne sera pas remboursée constitue une donation déguisée, donc taxable au droit de succession.

Voici donc le problème exposé si vous ne faites rien, comme nous allons le voir il existe plusieurs mécanismes pour réaliser correctement le montage et éviter de perdre l’avantage du démembrement ab initio.

Mise en réserve du résultat pour une SCI

Le moyen le plus simple pour ne pas créer un compte courant d’associé pour les usufruitiers est de décider de mettre en réserve le bénéfice comptable théorique qui aurait pu sinon être versé en dividendes aux usufruitiers.

La SCI est en effet une personne morale indépendante de ses associés, ces derniers pouvant donc très bien décider de ne pas distribuer le bénéfice comptable et de le garder en réserve. On parle de réserve théorique car en pratique la trésorerie n’est potentiellement pas disponible, mais au moins cette décision collective des associés peut permettre de ne pas créer de compte courant d’associé.

Amortissement des biens détenus par la SCI

Autre possibilité pour éviter lé création du compte courant d’associé de l’usufruitier : la réduction du bénéfice distribuable via des amortissements comptables sur les actifs détenus par la SCI.

C’est un concept que nous avons développé dans notre article sur le régime réel en LMNP car il est central dans ce cas, le principe étant le même pour une SCI à l’IS : vous imputez en charges annuelles déductibles un amortissement comptable équivalent à la dépréciation de la valeur de l’actif détenu par la SCI.

Comme nous l’avons vu dans notre article sur la SCI à l’IS ou à l’IR, ce montage a l’inconvénient de reporter l’imposition des bénéfices annuels sur la plus-value de cession. Il permet cependant de résoudre le problème du compte courant d’associé des usufruitiers puisque les amortissements vont potentiellement annuler tout bénéfice distribuable.

Démembrement de la SCI et donation déguisée

La combinaison donation d’une SCI démembrée + affectation des résultats en réserve permet une optimisation fiscale très importante dans la mesure où elle annule quasiment complètement les droits de donations.

La question se pose donc de savoir si ce montage, possible sur le papier, n’est pas requalifié en abus de droit fiscal par l’administration.

Le risque existe, mais une jurisprudence de 2012 de la Cour de Cassation vient confirmer la possibilité du montage :

[…] alors que les bénéfices réalisés par une société ne participent de la nature des fruits que lors de leur attribution sous forme de dividendes, lesquels n’ont pas d’existence juridique avant la constatation de l’existence de sommes distribuables par l’organe social compétent et la détermination de la part attribuée à chaque associé, de sorte que M. et Mme X…, n’ayant été titulaires d’aucun droit, fût-il affecté d’un terme suspensif, sur les dividendes attribués à leurs enfants, soumis à l’imposition litigieuse, n’ont pu consentir aucune donation ayant ces dividendes pour objet […]

Pour une explication détaillée de la décision nous vous invitons à lire cette analyse d’un cabinet comptable mais surtout de vous faire confirmer ces informations par le comptable, l’avocat ou le le notaire qui vous assistera dans sa mise en place.

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