Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors

Vous avez aimé cet article ?
Abonnez-vous à notre newsletter immobilère gratuite !

Newsletter gratuite

La SCI n’est pas un soi un dispositif d’optimisation fiscale. Conçue pour organiser la détention d’actifs immobiliers à plusieurs et éviter les blocages de l’indivision, l’organisation en SCI rend néanmoins possible des stratégies patrimoniales complexes impossibles en détention directe.

Nous allons dans cet article vous expliquer comment le démembrement d’une SCI permet d’exonérer quasi complètement vos héritiers de droits de donation.

illustration SCI

Rappel du principe de démembrement

Pour rappel le démembrement consiste en la séparation de la pleine propriété d’un actif entre :

  • l’usufruitier qui conserve la jouissance du bien (l’encaissement des loyers ou l’occupation du logement par exemple)
  • le nu-propriétaire qui détient le droit de propriété théorique de l’actif

Nous avons fait un article complet sur le démembrement d’un logement et les conséquences dans le cas où ce logement est loué.

Le principe du démembrement appliqué à un actif-immeuble peut aussi l’être aux parts d’une société et notamment d’une SCI immobilière. Il est donc possible de séparer la nue-propriété des parts d’une SCI de l’usufruit de ces parts sociales.

Pour des parts d’une SCI l’usufruit consiste par exemple dans l’encaissement du résultat net de la société distribué via les dividendes.

Nous allons voir dans la suite de l’article comment le démembrement des parts sociales d’une SCI permet d’optimiser la transmission de son patrimoine immobilier à ses héritiers.

Transmission d'une SCI à l'IS

Nous allons considérer dans la suite de l’article que vous avez opté pour le régime de l’impôt pour les sociétés concernant votre SCI.

Comme nous l’avons vu dans un précédent article sur les SCI à l’IS, ce mode permet d’optimiser son imposition; il impose par ailleurs un horizon de détention long des actifs immobiliers qui se prête bien à la transmission patrimoniale.

Optimisation sur les seuils de donation d’une SCI démembrée

En démembrant les parts sociales d’une SCI, vous bénéficiez du même avantage potentiel que sur le démembrement d’un actif immobilier : la possibilité de faire une donation à un montant inférieur au seuil d’exonération.

En effet les donations sont exonérées de droit dans la limite de 31 865€ tous les 15 ans (source le site des impôts).

Le démembrement des parts sociales de la SCI vous permet d’ajuster parfaitement le montant de la donation à ce seuil, puisque contrairement à un actif immobilier classique, vous êtes en mesure de choisir le nombre de parts sociales que vous allez démembrer.

Pour les détails pratiques sur le démembrement d’une SCI nous vous recommandons de vous rapprocher d’un comptable, d’un avocat ou d’un notaire pour vous conseiller, ce sont des démarches assez simples que nous n’aborderons pas ici.

Nous allons plutôt nous concentrer sur un montage très intéressant dans le cadre d’une SCI : la transmission d’une SCI démembrée sous emprunt bancaire.

Donation d’une SCI démembrée sous emprunt bancaire

Donation de l’actif net d’une SCI

Comme nous l’avons vu, le démembrement des parts sociales permet d’ajuster la donation en fonction des seuils d’exonération.

Un point important doit être précisé concernant le montant qui sert de base au calcul : dans le cas des parts d’une SCI, c’est l’actif net réévalué qui est donné et non les actifs de la société (les immeubles).

En d’autres termes la société a pour valeur les actifs immobiliers qu’elle détient – les dettes qu’elle a contractées.

Exemple Vous achetez via une SCI à capital de 20 000€ un immeuble de 400 000€ grâce à un emprunt au nom de la SCI de 400 000€. L’actif net de la société est donc l’immeuble de 400 000€ + les 20 000 de capital initial – les 400 000€ de dette = 20 000€ qui serviront de base à la donation.

Ainsi contrairement à un démembrement sur un actif immeuble où les prêts personnels ne rentrent pas en compte, dans le cas du démembrement d’une SCI l’endettement peut quasiment annuler la base d’imposition de la donation et donc les droits de donation correspondants.

Nous allons voir qu’il ne faut pas s’arrêter là si vous souhaitez vraiment réduire les frais de transmission de votre patrimoine.

Problème du compte courant d’associé sur une SCI

Supposons que vous avez entièrement démembré la SCI détenant un actif de 400 000€, vous gardez donc l’usufruit et vos héritiers la nue-propriété. Avec l’emprunt de 400 000€, la donation a été exonérée de droit.

Supposons que l’actif de 400 000 a un rendement net 2,5%, la SCI a donc un résultat net à distribuer (loyer – charges) de 10 000€. Le problème est qu’en pratique la trésorerie de la société est utilisée pour rembourser l’emprunt de 400 000€ et que les 10 000€ de résultat net ne vont pas pouvoir être distribués (on retrouve la différence entre deux notions, le résultat comptable et la trésorerie).

Les 10 000€ qui auraient dû être distribués via des dividendes aux associés usufruitiers sont donc affectés à leur compte courant d’associé; en d’autres termes la SCI a une dette de 10 000€ envers les usufruitiers.

Le problème apparaît alors dans la mesure où ce compte courant va augmenter; au décès des parents usufruitiers les enfants vont certes récupérer la pleine propriété des parts de la SCI détentrice de l’immeuble de 400 000€ avec un prêt partiellement remboursé; le problème est qu’ils vont aussi hériter du compte courant d’associé de leur parent et que cette dette qui ne sera pas remboursée constitue une donation déguisée, donc taxable au droit de succession.

Voici donc le problème exposé si vous ne faites rien, comme nous allons le voir il existe plusieurs mécanismes pour réaliser correctement le montage et éviter de perdre l’avantage du démembrement ab initio.

Mise en réserve du résultat pour une SCI

Le moyen le plus simple pour ne pas créer un compte courant d’associé pour les usufruitiers est de décider de mettre en réserve le bénéfice comptable théorique qui aurait pu sinon être versé en dividendes aux usufruitiers. Il faut évidemment pour cela que la SCI soit à l’IS.

La SCI à l’IS est en effet une personne morale indépendante de ses associés, ces derniers pouvant donc très bien décider de ne pas distribuer le bénéfice comptable et de le garder en réserve. On parle de réserve théorique car en pratique la trésorerie n’est potentiellement pas disponible, mais au moins cette décision collective des associés peut permettre de ne pas créer de compte courant d’associé.

Amortissement des biens détenus par la SCI

Autre possibilité pour éviter la création du compte courant d’associé de l’usufruitier : la réduction du bénéfice distribuable via des amortissements comptables sur les actifs détenus par la SCI.

C’est un concept que nous avons développé dans notre article sur le régime réel en LMNP car il est central dans ce cas, le principe étant le même pour une SCI à l’IS : vous imputez en charges annuelles déductibles un amortissement comptable équivalent à la dépréciation de la valeur de l’actif détenu par la SCI.

Comme nous l’avons vu dans notre article sur la SCI à l’IS ou à l’IR, ce montage a l’inconvénient de reporter l’imposition des bénéfices annuels sur la plus-value de cession. Il permet cependant de résoudre le problème du compte courant d’associé des usufruitiers puisque les amortissements vont potentiellement annuler tout bénéfice distribuable.

Démembrement de la SCI et donation déguisée

La combinaison donation d’une SCI démembrée + affectation des résultats en réserve permet une optimisation fiscale très importante dans la mesure où elle annule quasiment complètement les droits de donations.

La question se pose donc de savoir si ce montage, possible sur le papier, n’est pas requalifié en abus de droit fiscal par l’administration.

Le risque existe, mais une jurisprudence de 2012 de la Cour de Cassation vient confirmer la possibilité du montage :

[…] alors que les bénéfices réalisés par une société ne participent de la nature des fruits que lors de leur attribution sous forme de dividendes, lesquels n’ont pas d’existence juridique avant la constatation de l’existence de sommes distribuables par l’organe social compétent et la détermination de la part attribuée à chaque associé, de sorte que M. et Mme X…, n’ayant été titulaires d’aucun droit, fût-il affecté d’un terme suspensif, sur les dividendes attribués à leurs enfants, soumis à l’imposition litigieuse, n’ont pu consentir aucune donation ayant ces dividendes pour objet […]

Pour une explication détaillée de la décision nous vous invitons à consulter le comptable, l’avocat ou le notaire qui vous assistera dans sa mise en place.

Abonnez-vous à notre newsletter gratuite !

Vous avez aimé cet article ? Je rédige une newsletter mensuelle avec la synthèse de toute l'actualité immobilière + des fiches complètes pour approfondir le sujets qui vous intéressent. Elle est lue par plus de 12 000 lecteurs chaque mois.

- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier

Newsletter gratuite

S’abonner
Notification pour
2 Commentaires
Le plus populaire
Le plus récent Le plus ancien
Commentaires en ligne
Afficher tous les commentaires

Bonjour,
Situation à ce jour.
Époux âgés de 75 ans, marié sous le régime de la communauté, 3 enfants 54, 50 et 36 ans.
Biens possédés : Une villa + terrain 2000m2 (résidence principale, estimée à 600 000 €) + 2 appartements en location (Paris et Bordeaux) estimés à 500 000 €.
Nous recherchons le meilleur moyen ( optimisation fiscale) pour transmettre ce patrimoine à nos enfants, en nous réservant l’usufruit jusqu’au terme de notre vie.
Nous avons ciblé la création d’une SCI familiale suivie de donations en démembrement.
Est-ce faisable ? Est-ce le bon choix ? Quels sont les risques éventuels ?
Merci pour votre éclairage.
Cordialement.
Robert MORIN

Bonjour,
Votre Article très complet, évoque l’optimisation sur les seuils de donation d’une SCI démembrée. Vous ne précisez cependant pas comment s’est fait le démembrement sous emprunt bancaire. Pouvez-vous nous apporter plus de précisions sur le sujet? Vaut-il mieux faire une acquisition en démembrement de propriété direct ou à posteriori, achat puis donation dans la foulée de l’acquisition? Merci

Autres articles qui pourraient vous interesser

Comment calculer la surface et le loyer maximum d’un logement Pinel ?

Le Pinel est un dispositif qui vous permet de déduire de vos impôts une partie du montant de votre investissement. Vous pouvez consulter notre fiche dédiée au Pinel. La principale contrainte du Pinel est le plafonnement du loyer qui ne peut pas dépasser une certaine valeur au m². Le calcul de la surface en Pinel […]

Voir l'article

Gérer la location d’un bien démembré comme usufruitier

Le démembrement de propriété signifie la séparation du droit de propriété entre d’une part la nue-propriété détenue par le nu-propriétaire et d’autre part l’usufruit détenu par l’usufruitier. Le démembrement a des conséquences à la fois sur les rapports bailleur-locataire mais également sur la fiscalité des revenus fonciers. Nous allons dans cet article vous détailler les […]

Voir l'article

Les 4 techniques pour financer un investissement locatif à l’étranger

Avec le développement des nouvelles technologies, la montée en puissance de l’anglais comme langue de communication mondiale, et la normalisation des cadres juridiques en Union Européenne, l’investissement locatif à l’étranger devient une option envisageable. Beaucoup d’investisseurs regardent ces marchés, à la fois car les prix immobiliers sont plus abordables, les rendements locatifs plus élevés, la […]

Voir l'article

SARL de famille : investir à plusieurs en location meublée (LMNP)

Comme nous vous l’avions expliqué dans un précédent article sur le régime réel en LMNP, la location meublée est une des dernières niches fiscales disponibles pour l’investisseur locatif, lui permettant d’annuler quasiment complètement son impôt foncier. Le système est avantageux mais problématique quand vous souhaitez investir à plusieurs. En effet la SCI n’est pas le […]

Voir l'article

SCI: présentation, fonctionnement, fiscalité

La SCI bénéficie d’une réputation qui est un peu galvaudée. Ce n’est pas un dispositif de défiscalisation immobilière contrairement à ce que pensent de nombreux investisseurs, et en général la SCI ne doit pas être utilisée si vous investissez seul. La SCI a néanmoins de gros avantages si vous investissez à plusieurs, ou si vous […]

Voir l'article

Louer meublé ou vide : les 4 différences pour choisir

Si vous vous apprêtez à mettre en location pour la première fois votre logement (ou si vous réfléchissez à basculer d’un régime à l’autre au départ d’un locataire) la question de louer vide ou meublé va normalement se poser. Dans cet article nous allons détailler chaque aspect de la location (fiscalité, bail, impayés, tension locative) […]

Voir l'article

SCI familiale : définitions et implications sur la location

Alors que le prix de l’immobilier ne cesse d’augmenter, la SCI familiale apparaît comme une bonne option pour mutualiser son apport et sa capacité d’emprunt avec les membres de sa famille. Que ce soit pour louer à un membre de la famille ou faire un investissement locatif, la SCI familiale est une bonne option; elle […]

Voir l'article

Location d’un bien en indivision : le guide complet

Une indivision est la détention d’un bien immobilier par au moins deux personnes physiques distinctes. Dans le cadre d’une location elle est souvent opposée aux SCI, sociétés civiles immobilières, qui permettraient une gestion plus souple. Nous allons voir que les règles sur l’indivision ont été clarifiées, et qu’il est maintenant plus simple de gérer un […]

Voir l'article

Bail zéro charges : dans quel cas l’utiliser ?

Le bail zéro charges est un contrat type utilisé par les gestionnaires professionnels des résidences étudiantes ou des investisseurs faisant du coliving. Nous allons voir qu’il peut représenter une solution aux problèmes de charges dans des cas bien précis, notamment pour les colocations ou les immeubles de rapport. Nous verrons néanmoins que ce bail a […]

Voir l'article

Nos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.

Ne prenez plus de risques et laissez Smartloc vous aider

Démarrer

Des experts disponibles pour vous aider