Comment calculer la surface et le loyer maximum d’un logement Pinel ?

Le Pinel est un dispositif qui vous permet de déduire de vos impôts une partie du montant de votre investissement. Vous pouvez consulter notre fiche dédiée au Pinel.

La principale contrainte du Pinel est le plafonnement du loyer qui ne peut pas dépasser une certaine valeur au m². Le calcul de la surface en Pinel est donc crucial et nous allons dans cet article vous le détailler (ainsi que les pièges à éviter).

Voici la formule de calcul pour le loyer maximum, nous allons détailler chacun des 3 paramètres dans la suite de l’article.

Loyer max = surface utile * plafond au m² en fonction de la zone * coefficient multiplicateur

Quelles surfaces sont prises en compte ?

Tout d’abord, nous allons vous expliquer comment est calculée la surface d’un bien.

Il faut prendre en compte 2 notions : la surface habitable et les surfaces annexes.
La surface utile, plus communément appelée la surface habitable, correspond à la surface de plancher après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les escaliers.

La surface annexe correspond à un balcon, une terrasse, un grenier, une véranda, des combles non aménagés, une cave…

Mais attention, en copropriété, les garages ou les places de stationnement ne sont pas pris en compte. Autre piège les terrasses en rez-de-chaussée ou de jardin ne sont pas prises en compte. Pour une visibilité complète de toutes les surfaces annexes, consultez la page du site des impôts dédiée au sujet.

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Comment calculer la surface utile ?

Ensuite, nous allons évoquer la formule qui permet de calculer le loyer maximum.

Loyer max = surface utile * plafond au m² en fonction de la zone * coefficient multiplicateur

Pour bien comprendre, nous allons détailler le calcul :

Nous vous avons parlé plus haut des surfaces prises en compte. Vous devez systématiquement diviser les surfaces annexes par 2 et vous ne pourrez pas prendre en compte une surface supérieure à 8m2.

Exemple vous décidez de louer un appartement de 70m2 habitable avec une terrasse de 28m2. Pour calculer la surface utile, vous devez prendre la surface habitable qui est de 70m2. Ensuite, vous divisez par 2 la surface de la terrasse, ce qui fait 14m2. Mais, 14 étant supérieur à 8, vous ne pouvez prendre en compte que 8 m2 de surface annexe. La surface utile est donc de 70+8 = 78m².

Comment calculer le coefficient multplicateur ?

Le coefficient multiplicateur Pinel se calcule toujours de la même façon :

Coefficient multiplicateur Pinel = (19 / Surface Utile) * 0,7

Exemple reprenons notre appartement de 70m2 habitable avec une terrasse de 28m2.
Le coefficient multiplicateur est donc : (19/78)+0,7=0,94359

Comment trouver le plafond de loyer de la zone ?

Le plafond mensuel de loyer est établi en fonction de la ville où se situe le bien à louer. Il existe 4 zones :

  • Zone A Bis : 17,55€/m2
  • Zone A : 13,04€/m2
  • Zone B1 : 10,51€/m2
  • Zone B2 : 9,13€/m2

Vous trouverez les valeurs à jour de ces plafonds, ainsi que ceux concernant les ressources des locataires, sur différents sites, notamment celui de l’ANIL.

Pour calculer le loyer maximum que vous pouvez appliquer, il faut appliquer la formule que nous vous avons indiquée au début de cet article.

Reprenons notre exemple avec l’appartement de 78 m2 de surface utile. Ce bien étant situé à Montrouge, il est donc en zone A BIS, le plafond au m² est donc de 17,55€/m².

Finalement le loyer max pour notre bien est

loyer max = 78 X 17,55 X 0,94359 = 1292€ / mois hors charges

Risques sur le calcul du loyer

Ce calcul du loyer maximum est très important, car si vous vous trompez, votre montage Pinel pourra être remis en cause, sans possibilité de corriger votre erreur.

Nous avons déjà eu le cas d’un client utilisant notre assistant de gestion locative qui s’était trompé sur la surface utile en retenant une terrasse en rez-de-jardin. Son loyer a donc été contesté par l’administration fiscale qui a remis en cause son avantage Pinel, sans lui laisser la possibilité de corriger le loyer par un avenant.

Il faut donc faire très attention pour ne pas perdre l’avantage du dispositif Pinel qui pour rappel se monte à plusieurs dizaines de milliers d’euros.

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2 commentaires sur “Comment calculer la surface et le loyer maximum d’un logement Pinel ?

  1. PETETIN le a posté:

    Bonjour,
    doit on arrondir la surface habitable et la surface des annexes pour le calcul de la surface pondérée, ou peut on garder les centièmes de m² ? (mon appartement fait 55.34m² + balcon 4.70m²),
    merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Après recherches nous ne trouvons pas de règles, les formulaires des impôts n’acceptent apparemment pas les décimales.

      Dans le doute nous vous recommandons donc d’arrondir la surface pondérée finale à l’unité inférieure, cela semble être l’usage.

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