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Les 4 techniques pour financer un investissement locatif à l’étranger

Avec le développement des nouvelles technologies, la montée en puissance de l’anglais comme langue de communication mondiale, et la normalisation des cadres juridiques en Union Européenne, l’investissement locatif à l’étranger devient une option envisageable.

Beaucoup d’investisseurs regardent ces marchés, à la fois car les prix immobiliers sont plus abordables, les rendements locatifs plus élevés, la réglementation plus souple. Ils peuvent aussi profiter de cet investissement pendant des congés ou pendant quelques années dans le cadre d’une mobilité professionnelle.

A titre d’exemple nous avions réalisé des fiches complètes sur l’investissement immobilier à Lisbonne au Portugal et à Split en Croatie, qui sont des destinations qui combinent à la fois un gros potentiel de location saisonnière, et une attractivité forte pour des Français qui souhaiteraient s’expatrier quelques années ou passer leurs congés.

Le problème principal de l’investissement locatif à l’étranger est le financement. D’une part il est beaucoup plus compliqué de trouver un établissement bancaire capable de vous suivre, en France ou sur place. D’autre part les conditions d’emprunt sont souvent beaucoup plus défavorables.

Dans cet article, nous allons vous détailler les 4 moyens connus pour financer un investissement locatif à l’étranger. Le dernier est assez confidentiel, un peu complexe à mettre en place mais vous verrez que c’est selon nous le plus intéressant.

Réaliser un crédit classique en France

Certaines banques françaises ayant des filiales à l’étranger acceptent de vous prêter des fonds aux conditions françaises pour acquérir un bien à l’étranger. A notre connaissance il ne s’agit que des biens au Portugal et en Espagne, mais renseignez-vous auprès de votre banque.

Pour avoir des exemples de banques qui acceptent d’accorder un crédit en France pour des biens au Portugal, vous pouvez consulter par exemple ce forum, où il est indiqué que le CIC,la BCP, le Crédit Agricole ou la Caisse d’Epargne semblent être en mesure de se positionner, et de réaliser une hypothèque du bien évalué au Portugal.

Cette solution reste néanmoins marginale, tant du point de vue des banques qui le proposent que des pays qui sont éligibles.

Réaliser un crédit à l’étranger aux conditions locales

L’autre solution plus évidente est de réaliser votre crédit aux conditions locales avec une banque du pays. Idem les conditions varient d’un pays à l’autre. Certains pays acceptent de faire des crédits à des non résidents, mais souvent à des conditions moins intéressantes qu’en France.

En effet il ne faut pas perdre de vue que les conditions de crédit en France sont très favorables : les taux sont fixes et très bas, le montant emprunté peut représenter une grosse partie voire la totalité du bien. Et pour finir la garantie demandée en France est souvent une simple caution mutuelle sur les revenus, sans hypothèque ni évaluation du bien acheté.

Dans d’autres pays le prêt immobilier n’est pas accessible aux non-résidents, voire parfois aux étrangers qui n’ont pas la nationalité du pays (c’est le cas de la Croatie notamment). Les raisons sont bien souvent administratives et bureaucratiques, mais certains pays décident politiquement d’empêcher les étrangers d’acheter pour limiter la hausse des prix et préserver l’accès à des logements abordables pour les nationaux (c’est le cas du Canada notamment qui interdit l’achat immobilier aux étrangers pour 2 ans à partir de 2022).

Si vous n’êtes pas en mesure de faire un prêt classique en France ou dans le pays du bien convoité, la solution historique est d’utiliser des actifs en France pour lever de la dette. Voyons les deux solutions possibles.

Mettre en garantie des actifs pour obtenir un prêt lombard ou un prêt hypothécaire

Si les banques françaises refusent de vous financer un bien immobilier à l’étranger, c’est bien souvent car elles ont du mal à cerner le profil de risques de ce type d’investissement. Il s’agit bien souvent d’une résidence secondaire, elles connaissent mal le marché, vous avez plus de risques de partir à l’étranger et de devenir insolvable, et surtout elles auront beaucoup de mal à saisir le bien à l’étranger si vous arrêtez de payer votre crédit.

Pour lever ce risque et obtenir le crédit, certaines banques acceptent que vous bloquiez en contrepartie un actif, qui servira de garantie pour le prêt. Il peut s’agir d’actifs financiers comme un contrat d’assurance-vie, ou un bien immobilier à condition qu’il soit intégralement remboursé, c’est à dire que vous n’ayez plus de crédit dessus. En effet les banques refusent de prendre une hypothèque de deuxième ordre sur un bien non remboursé, puisque la banque prêteuse initiale conserve la priorité.

Ce prêt est appelé prêt hypothécaire quand il s’agit de bloquer un bien immobilier, prêt lombard sinon. La banque vous offrira un montant plus faible que celui de l’actif mis en garantie, de l’ordre de 50-70% selon le courtier immobilier Pretto. Enfin l’hypothèque de l’actif en garantie entraîne des coûts, de l’ordre de 1% de l’actif bloqué.

Vous vous demandez peut être quel est l’intérêt de ce montage ? Quel est l’intérêt d’emprunter de l’argent si j’ai par ailleurs les fonds, que le montant emprunté est inférieur à celui bloqué et que des coûts supplémentaires s’ajoutent au taux d’emprunt ?

Pour un prêt hypothécaire sur votre résidence principale, la réponse est évidente, puisque vous conservez le logement dans lequel vous habitez tout en réussissant à utiliser l’effet de levier pour votre résidence secondaire en Espagne.

Pour le prêt lombard sur des actifs financiers, il vous permet de conserver le rendement intrinsèque de l’actif que vous mettez en garantie. Vous recevez donc vos dividendes d’actions ou vos coupons d’obligations chaque année, ce qui permet de compenser voire d’annuler les intérêts d’emprunt que vous avez par ailleurs sur le prêt.

Dans le cas du prêt hypothécaire, si vous avez encore un emprunt immobilier en cours, ce montage ne va pas être possible. Il vous reste alors une dernière option, qui nécessite certaines conditions, mais qui est selon nous la meilleure des quatre options disponibles.

Vendre à soi-même un bien immobilier en France pour récupérer du cash

Si vous avez acheté votre bien à crédit et qu’il vous reste un petit capital restant dû sur le crédit, il est toujours possible de monter une SCI avec votre conjoint ou vos enfants, et de vendre votre bien à la SCI. Les associés de la SCI peuvent faire un emprunt en France aux conditions classiques.

Vous récupérez ainsi la valeur de marché du bien en cash sur votre compte, cash que vous pourrez utiliser pour votre achat à l’étranger. Pour le bien qui a été racheté par la SCI vous bénéficiez de l’effet de levier avec un prêt plus important, et vous allez par ailleurs pouvoir déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs si vous louez le logement.

Autre avantage de la SCI, préparer sa transmission en y faisant rentrer ses enfants, puis en démembrant la SCI. Plus d’infos sur ce sujet technique sur notre fiche complète Optimiser la donation avec le démembrement d’une SCI.

Abus de droit si absence de tiers

Attention il faut que la vente à soi-même se réalise avec un tiers qui rentre de manière significative dans le montage. Comme vous allez déduire les intérêts d’emprunts des revenus de la SCI, le fisc peut en effet considérer que vous vous êtes vendu à vous-même le logement avec comme seul objectif de réduire vos impôts, si vous n’avez pas fait rentrer un tiers dans la SCI pour 20% minimum (seuil sans garantie, fourni de manière indicative).

Ce montage est vraiment intéressant si vous êtes en situation de le faire : faible montant restant dû sur votre bien et volonté de faire rentrer quelqu’un de votre famille sur le montage SCI.

Le gros inconvénient est qu’il engendre des frais, d’abord les frais de gestion annuels de la SCI de l’ordre de 1000€/an, mais surtout des droits de mutation à la vente de l’ordre de 7%. Il s’agit en effet d’une vente immobilière classique d’un particulier à une SCI, donc il n’est pas possible d’éviter les frais de notaire. Et attention à ne pas sous-évaluer la valeur du bien, le fisc est particulièrement attentif à ce type de montage !

Ces droits de mutation peuvent néanmoins être compensés par l’optimisation fiscale dont nous avons parlé, et il faut surtout comparer ce coût aux taux d’emprunt immobilier à l’étranger qui sont souvent 2-3% supérieurs aux taux français.

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