Lisbonne est une ville qui a la cote auprès des investisseurs immobiliers : un des meilleurs climats d’Europe, un cadre naturel préservé avec la plage à 15 minutes du centre ville, des conditions fiscales très avantageuses pour les expatriés.

La capitale portugaise est en plein boom immobilier avec des prix qui s’envolent et qui suivent le rythme effréné de rénovation que la ville a enclenché il y a plus de 10 ans.

Les prix de vente ou les loyers du centre-ville sont grosso modo au niveau de Lyon en ce début 2018, la question se pose alors de savoir s’il n’est pas trop tard pour investir en immobilier à Lisbonne. Éléments de réponse.

Vue générale du marché locatif

Domination de la location saisonnière

Le marché lisboète est dominé par la vente et la location AIRBNB en plein boom. Très peu de volumes en location longue durée et peu de rotation car les prix augmentent donc les locataires restent dans leurs locations vu la différence exorbitante entre les loyers historiques bloqués par l’indexation et les loyers de marché (souvent de l’ordre du simple au double).

Pour comprendre le manque de rotation, il y a en ordre de grandeur 1 ou 2 nouveaux trois pièces mis en location chaque jour, ce qui est très peu pour une ville de plus de 500 000 habitants.

Tous les programmes de rénovation et de promotion sont axés sur la vente, avec des acheteurs qui utilisent cet investissement en valeur refuge (notamment les brésiliens) et des portugais qui achètent pour louer en saisonnier.

Historiquement les loyers étaient encadrés et bloqués comme sur les baux loi 48 en France. Cela a créé un manque d’investissement qui a fait fuir les urbains vers la banlieue. Ils ont délaissé le centre ville trop exigu et décrépi, et les petits logements du centre ont été rachetés au fur et à mesure pour faire de la location courte durée qui a explosé sur les 10 dernières années.

La location saisonnière était un des thèmes principaux des dernières élections municipales de 2017, mais les investisseurs avancent l’argument de la rénovation du centre-ville historiquement délaissé et donc en ruines.

Le gouvernement laisse donc une bulle immobilière s’installer car cela permet de rénover les immeubles de la ville. Les autorités municipales commencent au fur et à mesure à durcir la législation, le risque existe donc de voir les locations saisonnières très encadrées, avec une ville qui aura été complètement rénovée par des investisseurs abusés par des rendements locatifs mirobolants.

Des numéros d’autorisation à afficher sur airbnb comme à Barcelone ont déjà été rendus obligatoires, impliquant la nécessité de payer des taxes élevées.

L’acteur historique positionné sur le marché de la location saisonnière est évidemment Airbnb mais une startup portugaise s’est historiquement positionnée sur la location moyenne durée visant plutôt étudiants : Uniplaces.

Uniplaces a racheté des immeubles dans Lisbonne pour faire des résidences étudiantes assez qualitative, surfant la vague à venir du coliving.

Rendement locatif

En terme de prix immobiliers à l’achat le marché est très hétérogène, les appartements se vendent entre 2000€ et 10000€ du mètre en fonction de l’état et de la localisation avec une moyenne à 6000€ sur les programmes neufs ou rénovés.

La nuitée airbnb sur un 2P 50m² propre est à 70€. Les loyers long terme sont entre 10 et 20€/m², cela peut monter à 30€/m² sur le bien d’exception mais très compliqué d’avoir des références de marché surtout que les surfaces sont données en brutes (inclus les escaliers, les gaines, les balcons).

En ordre de grandeur les rendements locatifs bruts sont donc de 8% en location saisonnière, 5% en location traditionnelle.

Exemples

Un studio de 30m² en plein centre vers Cais Do Sodre s’achète 180 000€ sans charme particulier. Il se louera très facilement 50€/nuit 250 jours par an ou 400€/mois en location longue durée.

Un 5 pièces de 120m² un peu excentré vers Graca s’achète 350 000€ sans charme particulier. Il se louera 120€/nuit 200 jours par an ou 1200€/mois en location longue durée.

En longue durée le marché tient des valeurs hautes de loyer car il n’y a quasiment pas d’offres. En pratique le lisboète moyen a un salaire autour de 1000€ donc ce ne sera probablement pas ce type de profil qui acceptera de payer 20€/m² pour un appartement familial, mais plus une colocation d’étudiants ou des expatriés arrivant au Portugal.

Le marché lisboète est en cela très différent du reste du pays où c’est la vente qui domine quasiment exclusivement car les taux sont faibles et les prix d’achat très bas, même si les prix augmentent avec les retraités étrangers qui sont exonérés d’impôts.

Mode d’emploi de l’investisseur locatif

Commercialisation

L’intégralité des honoraires est payé par les propriétaires, cela simplifie grandement la recherche et la délégation à une agence qui pourra afficher des annonces sans honoraires.

Les agences diffusent principalement sur :

• Idealista : très bien
• Casa Sapo : pas mal

Les propriétaires qui choisissent de louer en direct pour éviter les frais d’agence sont plus sur :

• Custo Justo le bon coin portugais
• OLX

Les agences immobilières lisboètes sont réactives, parlent anglais, les annonces sont localisées avec des photos correctes la recherche est donc agréable. Il y a souvent des plans. Par contre les sites des agences sont systématiquement de mauvaise qualité et leurs suivis clients laissent à désirer.

Peu de doublons entre les agences immobilières même si le mandat exclusif n’est pas répandu en location, par contre elles n’hésitent pas à republier régulièrement les mêmes annonces ce qui rend les alertes mail moins efficaces.

Bail de location

La plupart des baux longue durée sont loués en vides, c’est à dire sans meubles ni aménagements. Le locataire s’engage en général sur 3 ans, il peut partir quand il le souhaite mais il doit au moins 1/3 de la période convenue soit un mois de loyer.

Le bail de colocation est tout à fait possible et très répandu.

La sous-location est interdite, potentiellement autorisable dans le bail. De nombreuses clauses sont prévues au bail standard qui compte en moyenne entre 5 et 10 pages.

Garantie et dossier de location

Il n’y a pas vraiment de dossier type, c’est plus du bon sens, les impayés sont aussi plus simples à gérer, le locataire en impayés pouvant être expulsé en 6 mois (vs 2 ans pour la France).

Les agences et les propriétaires demandent donc d’avoir la preuve de revenus suffisants via les bulletins de salaires. Potentiellement il faut un garant portugais en plus, ce qu’ils appellent un fiador.

Si le locataire n’a ni les revenus ni le garant, il est possible de faire une garantie bancaire ou verser 6 mois de loyer d’avance au propriétaire. La garantie loyer impayé n’est pas utilisée à notre connaissance.

Il est compliqué de faire un bail société car le bailleur doit l’enregistrer aux impôts et payer une surtaxe de 25%.

Emprunt immobilier pour un achat au Portugal

Nous avons réalisé une fiche complète Les 4 techniques pour financer un investissement locatif à l’étranger, sur laquelle nous détaillons différentes solutions pour obtenir un financement en France pour un bien au Portugal. Vous aurez notamment une liste de banques françaises avec des filiales au Portugal qui sont susceptibles de vous financer (aux conditions françaises).

Quels quartiers choisir ?

La ville est vraiment séparée entre les quartiers touristiques, grosso modo à 30 minutes de Cais do Sodre et le reste de la ville plus lisboète.

Nous allons dans cette partie vous détailler les avantages et inconvénients de chaque quartier de cet hyper-centre et vous donnez nos recommandations si vous souhaitez investir à Lisbonne.

Notre choix 1 : Campo Martires da Patria

Sur la colline centrale au-dessus de Rossio, limité à l’Ouest par l’avenue de la Liberdade et à l’Est par la rua Palma, le quartier autour de Campo Martires da Patria est notre premier choix pour investir à Lisbonne. Il est proche de l’hyper-centre si vous souhaitez louer en saisonnier et en même temps bénéficie d’une vraie vie de quartier si vous préférez louer en longue durée.

Les commerces de bouche sont nombreux et le marché Mercado 31 Janeiro n’est pas loin avec un choix incroyable de produits frais et notamment de poissons.

Les prix restent raisonnables et il est possible de trouver des immeubles avec de bonnes prestations sur des avenues un peu plus aérées que l’hypercentre. Attention néanmoins à ne pas choisir des immeubles XXième siècle sans aucun charme qui risquerait de ne pas se louer malgré des prix attractifs.

Enfin il est facile de se garer et de sortir de Lisbonne par le Nord, notamment pour aller vers les plages en passant rapidement par Marques de Pombal qui est juste à côté.

Notre choix 2 : Autour de l’avenida Dom Carlos I

Ce deuxième choix n’est pas vraiment un quartier en soi, mais plus une zone qui s’étend grosso modo à 500m à l’Ouest et 500m à l’est de l’avenida Dom Carlos I.

C’est un des endroits les plus centrals de Lisbonne mais en même temps à l’écart des foules touristiques qui s’arrêtent en général quelques centaines de mètres avant l’avenue en venant de l’Est sur la rua Dom Luis I. Les petites rues dans cette zone sont typiques de Lisbonne avec des immeubles rénovés dans des rues encaissées mais pleines de charme.

En remontant la colline côté Estrela vous pouvez sélectionner des biens plus haut de gamme avec parfois des vues incroyables sur la ville.

Il est compliqué de se garer dans le quartier mais vous restez très proche du pont et de l’autoroute vous permettant de sortir rapidement de la ville.

Enfin la zone est très appréciée des touristes donc les rendements locatifs en Airbnb sont particulièrement intéressants dans la zone.

Notre choix 3 : Belem

De l’autre côté du pont, Belem est à 10-15 minutes de Cais do Sodre en taxi ou en train.

C’est une vraie ville avec une vie de proximité et un afflux quotidien de touristes qui viennent déguster les pastels de nata.

Vous n’êtes donc pas dans le centre de Lisbonne mais le quartier nous semble cependant intéressant car les prix restent raisonnables, ils attirent des touristes cherchant des nuitées plus abordables et des portugais souhaitant se loger sur le long terme.

La qualité des bâtiments nous semble ensuite meilleure qu’à Lisbonne en moyenne.

La position de Belem est enfin intéressante car vous êtes plus proche de Cascais et de la côte Ouest et vous pouvez en même temps partir au Sud rapidement en prenant le pont juste à côté de la ville. Le bruit des avions atterrissant en prenant le pont comme axe reste raisonnable.

Les quartiers où nous n’investirions pas

Toute la zone Est vers Alfama qui nous semble trop difficile d’accès en voiture; le quartier de Campo de Ourique où les bruits des avions sont trop forts et où l’architecture est très hétérogène; l’hyper centre vers Cais do Sodre ou Baixa dans lesquels les prix flirtant avec les 10 000€/m² début 2018 nous paraissent déraisonnables vu les fondamentaux du marché portugais.