Quelles solutions pour remédier aux inégalités d’accès au crédit immobilier ?

Un reportage récent sur Bricks, un nouvel acteur de l’investissement locatif, nous a permis de confirmer l’intérêt incroyable des français pour l’immobilier.

Deux biais psychologiques sont à l’oeuvre selon nous : l’aversion au risque et la recherche de rentes. Ces deux facteurs ont un impact négatif sur l’économie française en bloquant l’épargne sur des actifs non productifs; ils créent également une tendance de fond sur l’inconscient du pays où le travail est dévalorisé au profit du capital qui seul pourrait apporter richesse et bonheur.

Le marché immobilier est le réacteur nucléaire qui concentre ces deux tendances. C’est le seul actif sur lequel les particuliers peuvent s’endetter. Il est par ailleurs facile à comprendre et à appréhender en première approche, alors qu’en réalité ils recèlent de nombreux pièges pour les débutants.

Dans cet article nous allons essayer de détailler une des conséquences du boom de l’investissement locatif financé par des taux bas : la création d’inégalités croissante qui va être le ferment d’une instabilité démocratique à venir.

Pourquoi l’immobilier permet-il de s’enrichir ?

Commençons par expliquer la source de l’inégalité que nous essayons de dénoncer, la création de valeur intrinsèque de l’immobilier via l’effet de levier.

Si vous empruntez 100% de la valeur d’un bien à un taux bancaire de 1% et que ce bien vous rapporte 8% de rendement locatif net, vous gagnez sans rien faire 7% chaque année.

Dans un marché de capitaux normal deux facteurs sont censés diminuer l’intérêt de réaliser un investissement à 8% de rendement :

  1. le risque intrinsèque de l’investissement, proportionnel au rendement de 8% de rendement net. C’est par exemple le risque de destruction de l’actif ou d’impayés.
  2. le financement bancaire qui doit s’adapter à ce niveau de risques. Les banques prêtent en général plutôt aux alentours de 5% aux entreprises ou aux ménages pour des crédits consos

Sur le risque intrinsèque, il est en réalité quasiment annulé par un ensemble de facteurs.

Le plus facile à comprendre est la décorrélation entre la construction de logements dans les zones tendues et la progression de la même population dans ces zones. Si vous avez de plus en plus de gens par logement disponible, il est assez facile de comprendre que le risque à la location ou à la revente diminue voire s’annule (sauf guerre ou révolution).

Le deuxième facteur est la subvention du secteur par les pouvoirs publics. Les APL diminuent grandement le risque d’impayés puisque pour de nombreuses locations elles couvrent la majorité du loyer. La garantie Visale qui décolle enfin couvre quant à elle les impayés de la plupart des locataires.

Le troisième facteur est la concentration des patrimoines immobiliers chez les décideurs politiques et économiques. La plupart des candidats à la présidentielle ont un patrimoine immobilier conséquent (voir cet article du Monde sur leurs déclarations de patrimoine), les électeurs âgés qui votent le plus sont majoritairement propriétaires et/ou bailleurs, comme les grands dirigeants d’entreprise. Le rapport de force ne tend donc pas vers des mesures qui contraindraient le système actuel de dette immobilière quasi-gratuite…

Sur le financement bancaire, les banques de détail ont par facilité décidé de répercuter les taux très bas des banques centrales sur les seuls actifs faciles à évaluer et les moins risqués : les maisons et les appartements partout en France. Il est en effet beaucoup plus facile d’évaluer dans ses livres comptables le prêt adossé à un appartement parisien qu’à une entreprise innovante.

Cette martingale purement technique – un rendement de 5-10% sur un actif qui semble sûr, financé par des prêts à 1-2% – explique l’essentiel de l’explosion des prix immobiliers sur les 10 dernières années (+50% dans la plupart des agglomérations françaises).

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L’immobilier se concentre dans les mains de ceux qui peuvent emprunter

Le prix des actifs immobiliers augmente mais cette hausse ne bénéficie pas à tous les français. En effet pour accéder au train de l’immobilier qui augmente, encore faut-il le vouloir et surtout le pouvoir.

Passons sur le cas des actifs qui souhaitent rester locataire. Ils veulent bien souvent rester mobiles professionnellement, ne pas avoir à gérer un actif immobilier ou encore pouvoir changer facilement de logement en fonction de leurs besoins familiaux. Ces raisons nous semblent valables mais ils prennent le risque de voir les loyers suivre la hausse tendancielle des prix à l’achat, sans que les différentes mesures d’encadrement des loyers puissent les protéger.

Pour ceux qui veulent acheter, le problème principal est que l’accès aux crédits est réservé aux actifs qui ont des situations « stables » et des revenus suffisants (voir cet article de Pretto sur le prêt sans CDI). A défaut de pouvoir acheter, le salarié en intérim ou en CDD va donc louer un logement, à un propriétaire ou un investisseur locatif qui lui aura pu accéder au crédit. Le propriétaire bénéficiera d’une garantie loyer impayé payée par l’Etat et touchera peut être même en direct les APL du locataire.

Pourquoi l’Etat ne pourrait-il pas verser une subvention équivalente aux APL et donner une garantie gratuite à ce même actif en CDD pour qu’il puisse acheter son logement ? Le système actuel n’a aucun sens et créé une inégalité indue.

Les actifs immobiliers se concentrent donc dans la main d’investisseurs qui cochent les bonnes cases; ainsi plus de 50% des locations disponibles à Paris sont détenues par des ménages qui possèdent plus de 5 logements (source Robin Rivaton). Ce même Robin Rivaton précise dans une note complète que la France est en train de devenir un pays de locataires avec une part des ménages propriétaires qui ne progresse plus.

Trois options sont possibles pour faire en sorte que cette tendance s’inverse.

La première est de rendre l’investissement locatif moins attractif en protégeant les locataires de la hausse des actifs. L’encadrement des loyers joue ce rôle mais on voit bien que les forces pour tenter de le supprimer sont fortes.

La deuxième est de fermer progressivement le robinet du crédit aux investisseurs locatifs, notamment en durcissant les conditions d’accès au crédit hors de la résidence principale. Ce n’était pas l’objet des nouvelles règles fixées par l’HCSF mais on pourrait imaginer une mesure en ce sens.

La troisième manière pour résoudre l’inégalité de capital qui est en train de se créer dans la société française est d’essayer de démocratiser l’accès à la propriété en trouvant des financements différents de l’emprunt bancaire privé.

Comment démocratiser l’accès au crédit ?

Nous allons vous proposer un panorama rapide des différentes solutions existantes mais en réalité aucune ne nous semble parfaite. Idéalement l’Etat devrait proposer un prêt conventionné pour les ménages qui ne rentrent pas dans les critères des banques (de la même manière que Visale garantit les locataires qui ne rentrent pas dans les critères de l’assurance).
Ce prêt conventionné proposerait dans les grandes lignes :

  • une ouverture des conditions aux ménages non éligibles aux prêts bancaires classiques mais quand même assez solvables pour être éligible à une location équivalente
  • un maintien des APL pour le remboursement des mensualités d’emprunt
  • une gestion du risque raisonnable avec des taux bancaires proches de ceux du marché et une garantie par hypothèque propre à chaque emprunteur (pour éviter le déséquilibre trop fort d’une mutualisation de profils risqués)

Notre idée est en fait assez proche du prêt d’accession sociale, sauf qu’a priori les APL ne sont plus versées aux acquéreurs depuis 2020 (source Cyberpret), et que l’acceptation des dossiers reste toujours à la main des banques commerciales.

Prêt d’accession sociale

Le prêt d’accession sociale est un prêt conventionné proposé par la plupart des banques, sous conditions de ressources maximum (par exemple 37000€ de revenus pour une personne seule en Ile-de-France, 51 000€ pour une couple).

Les taux du PAS indiqués par Pretto sont entre 2,5% et 3% donc clairement moins intéressants qu’un prêt bancaire classique. Cependant dans un contexte d’inflation qui redémarre début 2022, un prêt à 3% devient plus attractif. Il est également plus souple en terme de critères d’acceptation si vous êtes en situation précaire (même si nous avons eu du mal à récupérer des informations précises sur ce sujet).

Prêt social location-accession

Le terme est proche du précédent dispositif mais le fonctionnement est différent. Avec un prêt social location-accession, vous êtes locataire pendant quelques années, et si vous décidez d’acheter les loyers déjà versés viennent en déduction du prix d’achat.

Ce dispositif ne concerne que les logements neufs et a également des plafonds de ressources. Plus d’infos sur la page de Bouygues Immobilier.

Bail réel solidaire

Avec le bail réel solidaire, vous achetez un logement mais pas le terrain sur lequel il est bâti, ce qui diminue drastiquement le prix d’achat. Ce dispositif ne nous semble pas aussi intéressant que les précédents car au lieu de faciliter l’accès au crédit, il diminue simplement la valeur du bien lors de l’achat. En réalité la décote initiale est payée plus tard sur la durée puisqu’il faut verser une redevance à l’office propriétaire du terrain. Les inconvénients du Bail réel solidaire sont détaillés sur la page d’Icade.

La location-accession avec un opérateur privé

De nouveau acteurs se sont lancés sur le marché et vous permettent de mettre en place un montage de location-accession, c’est à dire de location avec option d’achat, sur n’importe quel actif et quelle que soit votre situation.

C’est donc un élargissement du concept au-delà de la sphère du logement social où il était souvent cantonné. Le montage n’a selon nous que des avantages, nous les avons détaillé dans notre article Location-accession : les 4 avantages de louer son logement avant de l’acheter.

Apport de capitaux complémentaire

Pour faciliter l’accès au crédit, le plus simple est bien souvent de diminuer le montant emprunté… En effet une banque commerciale peut être réticente pour prêter 80% de la valeur d’un bien à un ménage en situation précaire; la donne change complètement si vous n’empruntez que 50%.

Il est donc important si possible de se faire aider par sa famille ou ses proches, via un prêt familial ou la création d’une SCI familiale où l’acquéreur/occupant ne détiendrait par exemple que 50% des parts de la SCI mais pourrait plus facilement financer par emprunt cette quote-part.

D’autres concepts existent et notamment celui de Virgil, qui investit au côté des acquéreurs en prenant une part de l’indivision. Virgil reste un indivisaire dormant qui laisse l’occupant décider des travaux par exemple; ils demandent néanmoins une prime lors de la revente du logement en récupérant une part plus importante que leur apport initial.

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