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Location-accession : les 4 avantages de louer son logement avant de l’acheter

Dans un précédent article nous faisions le point sur les solutions pour remédier aux inégalités d’accès au crédit. Le constat était simple : l’accès au crédit à taux fixe faible a créé une inégalité fondamentale en concentrant le patrimoine immobilier dans la main d’investisseurs, qui louent parfois à des locataires qui ne peuvent pas rentrer dans une démarche d’achat.

Plusieurs solutions sponsorisées existent pour les ménages modestes, comme le prêt social location-accession qui permet à des locataires du parc HLM de devenir propriétaires s’ils le souhaitent en utilisant les loyers versés pour financer l’achat de leur logement.

Des acteurs privés se sont lancés sur ce principe de la location-accession (ou leasing immobilier) aux Etats-Unis mais également en France, notamment Hestia ou Sezame.

Dans cet article nous allons essayer d’analyser objectivement la proposition de valeur de ces nouveaux acteurs, et de vous lister les avantages à passer par ce système de location-accession.

Rappel du fonctionnement de la location-accession

Voici un résumé du principe de location-accession, vous trouverez un descriptif plus détaillé sur la page de Seloger:

  1. Vous choisissez un logement qui va être acheté par l’opérateur
  2. vous versez à l’opérateur plus au moins 2% de la valeur du bien en réservation(6000€ pour un logement de 300k€)
  3. Pendant une période de jouissance de quelques années (environ 3 ans), vous versez un loyer de marché à l’opérateur, dont une partie pourra servir en cas d’achat
  4. A l’issue de votre période de jouissance, vous pouvez décider d’acheter ou non le logement à un prix fixé à l’avance, les 2% versés initialement et la quote-part d’épargne de vos loyers servent alors à compléter votre apport
  5. Si vous décidez de ne pas acheter, vous devez quitter les lieux, les 2% et votre quote-part d’épargne vous sont reversés

Le modèle de rémunération de ces néo-opérateurs ne nous semble pas encore très clair. A priori ils agissent comme simple bailleur lors de la période de jouissance, mais avec une légère décote de loyer. En effet une partie du loyer est réservée à financer l’achat, et l’opérateur reverse in fine cette quote-part épargnée, soit pour acheter le bien, soit directement au locataire s’il n’exerce pas son option d’achat. Idem pour les 2% de réservation.

Le prix de rachat fixé est-il supérieur au prix initial ? Les sites internet ne sont pas très clairs sur ce point mais a priori nous ne voyons pas d’autres moyens pour l’opérateur de gagner de l’argent via une plus-value garantie. Le prix de rachat peut néanmoins être inférieur au prix de marché si celui-ci explose à la hausse pendant les 3 ans de location. En cela la location-accession vous protège contre les hausses importantes de l’immobilier.

Le système a d’autres avantages que nous allons essayer de vous détailler.

Simplifier sa recherche d’appartement

La location-accession s’adresse aux ménages qui ont des situations parfois complexes : indépendants en début d’activité, retour d’expatriation, période d’essai, inactivité temporaire. Ils ne rentrent donc pas forcément dans les critères de solvabilité pour emprunter, et donc de facto pour louer.

Dans certaines zones tendues il est en effet parfois aussi compliqué de louer que d’acheter. Les logements à louer sont de plus en plus rares (voir cet article de BFM), ils sont en général en moins bon état, et la concurrence est beaucoup plus importante.

L’opérateur qui va acheter le logement que vous occuperez est un professionnel qui achète avec une force de frappe financière. Il peut donc convaincre rapidement un vendeur potentiel en lui faisant une offre sans condition suspensive. Vous avez donc le choix de l’appartement qui vous convient vraiment, et un acteur institutionnel à vos côtés pour concrétiser rapidement votre recherche.

Investir et se projeter dans son logement

La location-accession permet tout d’abord de sélectionner un logement qui correspond plus à vos besoins et à vos capacités financières de long terme, plutôt que de votre situation immédiate. Il est en effet possible de choisir un logement un peu plus grand, pour l’arrivée d’un nouvel enfant ou pour une pièce de télétravail sur une nouvelle activité de freelance.

L’important est d’être en mesure en parallèle d’augmenter vos revenus pour faire face aux loyers. L’opérateur détient vos 2% de réservation, et leur restitution est probablement conditionnée au bon paiement de vos loyers. Tout le monde est aligné, l’opérateur peut donc se permettre de prendre un peu plus de risques qu’un bailleur classique (voir notre article sur la procédure d’impayés qui dure 3 ans).

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En tant que locataire il est également toujours compliqué d’améliorer et d’entretenir un logement pour le compte du propriétaire. Si vous pensez y rester plus longtemps, vous pourrez plus facilement le repeindre, installer une nouvelle cuisine, ou aménager le jardin. Ce « mindset » différent, propre aux propriétaires-occupants, vous permettra in fine d’avoir une meilleure qualité de vie que dans un logement loué.

Améliorer son dossier de financement

C’est l’avantage principal de la location-accession, la possibilité de décaler sur 2-3 ans l’évaluation de votre capacité de financement, sans devoir passer par la case location qui diminuera votre qualité de vie mais aussi et surtout votre capacité d’emprunt. En effet pour rappel avec la location-accession une partie des loyers versés servira à l’apport en cas d’achat.

Repousser l’évaluation de la capacité de financement est un point crucial, car pour beaucoup de profils il existe un décalage temporel important entre leur situation réelle et leur dossier. Voici quelques exemples :

  • Indépendant : la solvabilité est calculée sur les 3 derniers avis d’impôts en général, qui sont édités avec un décalage, en septembre 2022 pour les revenus 2021.
  • CDI en période d’essai : les périodes d’essai peuvent être de 8 mois et pendant ce délai il est impossible de faire un crédit.
  • reconversion professionnelle : pendant la période de formation, les personnes en reconversion sont en général sans emploi et donc inéligibles au financement bancaire.
  • retour d’expatriation : en revenant de l’étranger, les dossiers sont compliqués tant qu’un historique de justificatifs français n’est pas disponible.

Par ailleurs vous pouvez prévoir que votre apport va augmenter pendant la période de jouissance, via de l’épargne supplémentaire, des cessions d’actifs immobiliers, des dividendes versés, ou plus simplement des donations ou des héritages.

L’apport est un critère crucial pour votre dossier de crédit, surtout pendant cette période de hausse des taux plafonné par le taux d’usure. Augmenter votre apport pendant la période de jouissance de 3 ans vous permettra probablement d’obtenir plus facilement votre emprunt.

Gagner en flexibilité

Acheter un logement engendre des coûts fixes, constitués essentiellement des frais de notaires et des frais d’agence. C’est environ 10% de la valeur du bien qu’il faut amortir pendant une durée minimum de 5-7 ans pour que l’achat soit rentable par rapport à la location.

La période de jouissance de 3 ans vous permet de vérifier que votre situation est adaptée au logement que vous convoitez. Les évènements aléatoires qui pourraient vous obliger à revendre rapidement un bien acheté ne sont en effet pas rares : séparation, mutation dans une autre région, licenciement.

Vous bénéficiez enfin d’une période de test pour vérifier que le logement vous convient, mais aussi que le marché immobilier ne baisse pas brutalement dans votre région. Avec la situation incertaine en 2022, il est possible que le marché immobilier corrige dans des proportions importantes. C’est un risque que l’opérateur porte pendant 3 ans et qui vous permet de reconsidérer votre décision au moment de l’exercice de l’option d’achat.

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