SCI: présentation, fonctionnement, fiscalité

La SCI bénéficie d’une réputation qui est un peu galvaudée. Ce n’est pas un dispositif de défiscalisation immobilière contrairement à ce que pensent de nombreux investisseurs, et en général la SCI ne doit pas être utilisée si vous investissez seul.

La SCI a néanmoins de gros avantages si vous investissez à plusieurs, ou si vous souhaitez transmettre votre patrimoine.

Dans cet article général nous allons aborder les principales caractéristiques de la SCI. Si vous souhaitez avoir une vue plus large sur le sujet, consultez notre guide sur l’investissement locatif.

Définition et intérêt de la SCI

Définition

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique dotée de la personnalité morale servant d’instrument de gestion et/ou de transmission pour des immeubles.

Les SCI sont donc (1) des sociétés civiles (2) de droit commun, soumises aux articles 1845 et suivants du Code Civil et (3) dotées de leur propre personnalité juridique (i.e. cela signifie par exemple que la SCI en plus d’avoir un patrimoine propre à son nom, elle peut contracter en son nom ou encore être attaquée en justice…).

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La SCI est un instrument de gestion des immeubles

Le SCI offre en premier lieu la possibilité pour les associés d’intégrer des immeubles dans une structure juridique autonome dotée de la personnalité morale et qui est dirigée par un ou plusieurs gérants nommés (associés ou non). Une SCI est donc avant tout un outil de gestion d’un bien immobilier et non un montage d’optimisation fiscale.

Comparée à l’indivision ou encore à l’action en partage, la création d’une SCI offre aux propriétaires au contraire une grande souplesse pour la gestion de leurs immeubles, grâce notamment à la « contractualisation » possible de ses statuts que nous verrons par la suite.

La SCI a son propre patrimoine

Les biens immobiliers apportés par les associés à une SCI deviennent la propriété de la SCI.
En tant que personne morale, la SCI dispose donc de son propre patrimoine (i.e. des immeubles) en échange duquel les associés reçoivent des titres. Ainsi, la SCI permet d’opérer une séparation entre:

  • d’un côté, la propriété des immeubles qui se retrouve dans le patrimoine de la société;
  • d’un autre côté, les parts sociales de la SCI qui sont dans le patrimoine personnel de ses associés.

Ainsi sous réserve d’abus, la SCI peut offrir une protection accrue du patrimoine personnel des associés envers leurs créanciers qui ne peuvent saisir que les parts sociales de la société (et non les immeubles qui sont quant à eux détenus par la SCI).

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Caractéristiques principales d’une SCI en quelques points clefs

  • Minimum de deux associés;
  • Pas besoin d’un acte notarié ou qu’un avocat intervienne pour créer la SCI (sauf lorsqu’un immeuble est apporté, un acte notarié sera nécessaire);
  • Aucun capital minimum;
  • Grande souplesse dans son fonctionnement : tout comme les sociétés civiles de droit commun, la rédaction des statuts d’une SCI est très souple et laisse une grande liberté contractuelle aux associés en leur offrant la possibilité de « personnaliser » leurs propres clauses statutaires afin de répondre de la manière la plus exacte à leurs objectifs. A ce titre, les statuts peuvent être soit rédigés par acte sous seing privé soit par acte notarié. Vu d’une part, l’importance des statuts dans le fonctionnement de la SCI et, d’autre part, la grande liberté contractuelle offerte par le législateur (à travers la possibilité d’insérer des clauses statutaires « sur-mesure »), il est recommandé d’être assisté par un spécialiste dans leur élaboration/rédaction;
  • Séparation du patrimoine : les immeubles sont inscrits à l’actif social de la SCI, alors que les parts sociales détenues par les associés en échange de leur participation dans la SCI sont dans le patrimoine personnel de chacun;
  • Risque illimité : les associés sont responsables sans limite des dettes sociales (par exemple dans l’hypothèse où la SCI contracterait un emprunt et serait dans l’incapacité de le rembourser, les associés seraient alors tenus au remboursement quel que soit son montant);
  • Une cession des parts sociales encadrée : en principe, la loi prévoit que les cessions de parts sociales de la SCI sont soumises à l’agrément de tous les associés (unanimité) néanmoins, comme nous l’avons souligné, le caractère contractuel de la SCI fait que des clauses statutaires peuvent prévoir des conditions d’agrément différentes de celles prévues dans le Code civil.

Constitution et fonctionnement d’une SCI

Prudence requise pour la rédaction des statuts de la SCI

Comme nous avons déjà pu l’évoquer au cours de cet article, la nature contractuelle de la SCI explique qu’il faut porter une attention toute particulière à la rédaction des statuts (et cela d’autant plus qu’ils peuvent être rédigés sous seing privé) car à défaut ce seront les dispositions du Code civil qui viendront à s’appliquer et celles-ci ne sont donc pas nécessairement avantageuses dans le cadre d’un projet de création de société civile immobilière.

En effet, à titre d’exemple, la règle de l’unanimité précédemment citée peut dans la pratique avoir un effet bloquant dans le bon fonctionnement d’une SCI en cas de sortie ou même d’entrée d’un associé dans le capital social.
Il convient ainsi d’apporter un soin particulier dans la rédaction de certaines clauses et notamment:

  • celle qui définit l’objet de la société (qui doit être civil);
  • la clause d’agrément (qui permettra l’entrée ou la sortie d’un associé) dans le cadre de la cession et transmission des parts sociales de la SCI; à titre d’illustration, il existe des formulations dites plus « fermées » (unanimité requise) ou plus « libres » telles que celles stipulant une liberté de transmission entre ascendants et descendants;
  • ou encore, la clause statutaire qui viendra encadrer les modalités de souscription par les associés aux opérations sur le capital de la société (par exemple, instaurer un droit préférentiel de souscription, proportionnel à chacune des participations).

Fonctionnement de la SCI

La gestion de la SCI doit être déléguée à un ou plusieurs gérants, associés ou non. Il faut noter qu’à cet égard, il est souvent d’usage de confier la gestion des immeubles à des professionnels qualifiés afin de répondre au mieux aux objectifs de la SCI qui est de dissocier la gestion et la propriété.

Sauf dispositions statutaires spécifiques, le Code civil prévoit que le gérant pourra accomplir tout acte de gestion dans l’intérêt de la société et à l’égard des tiers, le gérant engage la société dans les actes qui entrent dans l’objet social de la SCI (attention, même si les statuts prévoient une clause de limitation de pouvoir, elle sera inopposable au tiers de bonne foi).

Là encore, il sera possible d’aménager les statuts de la société afin d’encadrer les pouvoirs des gérants ou leurs modalités de nomination/révocation grâce à la rédaction d’une clause statutaire encadrant leur rôle/pouvoirs dans la société (ou même celui des associés).

Fiscalité de la SCI : choix du régime IR et IS

Pour plus de détails sur cette partie fiscalité vous pouvez consulter notre fiche complète sur la fiscalité de la SCI.

SCI et IR

Par défaut, la création d’une SCI est dite « transparente » au regard du droit fiscal : les revenus perçus par une SCI (i.e. revenus fonciers) sont imposés au prorata de la participation de chacun des associés directement dans le cadre de l’impôt sur le revenu (ou de l’IS si l’associé est une société soumise à l’IS) qu’il y ait ou non distribution de bénéfices (Cour de cassation 13 septembre 2017 n°16-13.674, Chambre commerciale).

De même, du fait de cette transparence fiscale, il est recommandé de ne pas avoir trop de gérants-associés dans la SCI car leurs rémunérations seront considérées et imposées comme des bénéfices chez les associés!

L’imposition à l’IR offre aux associés le droit à certaines déductions

Notons également, que de manière générale, une SCI qui a souscrit un emprunt pour l’acquisition d’immeuble va conserver une imposition à l’IR car les associés auront la faculté de :

  • déduire les intérêts du prêt du bénéfice imposable;
  • opérer la déduction de certains frais tels que les frais de loyers, de gestion, d’assurance, de réparations, dès lors qu’ils déclarent leurs revenus fonciers au régime réel.
  • ou encore imputer les déficits fonciers de leur base imposable à hauteur de 10 700€.
  • Enfin, dans certains cas, si l’ensemble des revenus fonciers d’une SCI sont inférieurs à 15 000€, il peut être intéressant d’opter pour le régime des bénéfices micro-fonciers pour les associés.

SCI et location meublée, attention

Attention, une SCI qui est à l’IR mais dont l’activité de location meublée dépasserait 10% de son chiffre serait soumise à l’IS d’office, ceci est d’autant plus important pour les SCI qui ne gèrent qu’un seul immeuble.

SCI et IS : un choix définitif

Une SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés dans les deux situations suivantes :

  • soit par décision des associés en assemblée générale
  • soit parce que la SCI exerce une activité commerciale et non civile (pour rappel, la jurisprudence et la doctrine considèrent que la location d’immeubles non meublés n’est pas une activité commerciale)

Dans le cas où la SCI est soumise à l’IS (pour rappel, taux de 33,3%, réduit à 15% pour les revenus inférieurs à 38.120 €), il sera possible:

  • d’amortir le bien immobilier en application des règles sur les bénéfices industriels et commerciaux;
  • déduire du résultat imposable la rémunération versée à un associé-gérant;
  • ou encore, à l’inverse d’une SCI soumise à l’IR, la SCI qui est redevable de l’IS et qui met ses bénéfices en réserves sera imposée que de son chef et pas au niveau des associés (possibilité de ventiler l’impôt du coup) tant qu’il n’y pas de distribution.

Encore une fois cependant, il est important de souligner que ce choix sera irrévocable pendant toute la durée de vie de la SCI jusqu’à sa dissolution.

Récemment on a pu constater une augmentation du nombre de SCI ayant opté pour l’IS du fait de l’accroissement de la pression fiscale sur les ménages, et au contraire, de l’allègement de la fiscalité des entreprises…
Nous vous recommandons la lecture de notre fiche complète sur la fiscalité de la SCI, à jour de la sortie de la flat-tax.

Sur une présentation plus en détails de la fiscalisation des revenus d’une SCI, nous vous conseillons de consulter le site de la Direction des Finances publiques qui précise les modalités déclaratives à réaliser par les associés d’une SCI.

SCI à capital variable

Présentée par certains comme une structure encore plus souple que la SCI à capital fixe, la SCI à capital variable n’est pas nécessairement aussi avantageuse que l’on peut le supposer.

La SCI à capital variable fonctionne comme une SCI classique

Le fonctionnement d’une SCI à capital variable est identique à celle d’une SCI à capital classique hormis une différence qui tient à l’insertion d’une clause de variabilité du capital dans les statuts de la SCI à capital variable. Cette clause qui indiquera, d’une part, un capital plancher (capital minimum) et, d’autre part, un capital plafond (capital maximum), permet une simplification de certains actes requis en cas d’opération sur le capital social de la SCI (comparé à une SCI classique).

Alors qu’une opération sur le capital social implique que toute une liasse de documents juridiques soit fournie préalablement à sa réalisation afin que l’opération soit documentée conformément aux dispositions légales, la SCI à capital variable est, quant à elle, dispensée de certaines formalités. En effet, dans une SCI à capital variable, le seul formalisme requis lors d’une opération sur le capital est, selon le cas:

  • la rédaction d’un bulletin de souscription s’il s’agit d’une augmentation de capital;
  • un simple acte de cession en cas d’opération de réduction.

Ainsi, aucune publicité au Registre du commerce et des Sociétés (RCS) n’est exigée par la loi. Néanmoins, il faut noter que dans certains cas un formalisme sera nécessaire (en plus d’un simple bulletin de souscription à l’augmentation de capital ou d’un acte de cession dans l’hypothèse d’une réduction : les seules formalités nécessaires à accomplir lors d’une opération sur le capital, en principe). A titre d’exemple, alors qu’aucune publicité n’est à faire au RCS, la SCI à capital variable doit tout de même enregistrer et payer des droits au Trésor en cas d’opération d’augmentation ou de réduction du capital social (à partir de 125€ et pouvant aller jusqu’à 5% du montant des droits en cas de rachat de parts).

SCI à capital variable et anonymat des associés: FAUX

Remarquons en dernier lieu qu’il y a également beaucoup de désinformation quant au supposé anonymat que procurerait une SCI à capital variable. En effet, le nom des associés (qu’ils soient fondateurs ou non) doit être publié : cette obligation souvent méconnue résulte d’une interprétation rigoureuse de l’article R 123-54 du Code de commerce.

Egalement, depuis le 1er août 2017, dans le cadre de la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, toutes les sociétés, civiles ou commerciales, doivent faire connaître l’identité des « bénéficiaires ultimes » c’est-à-dire de « toute personne qui détient directement ou indirectement, plus de 25% du capital ou des droits de vote de la société » auprès du RCS.

La SCI à capital variable attractive en cas de modification régulière de son capital social

L’intérêt majeur de la SCI à capital variable comparée à une SCI classique n’est donc pas à rechercher dans un quelconque avantage fiscal ou autre économie, mais plutôt, dans le cas où il y aurait des mouvements fréquents dans l’actionnariat de la SCI au cours d’un même exercice: en effet, dans ce cas la SCI n’aura pas à systématiquement publier au RCS le changement du capital de la société (mais attention comme nous l’avons indiqué, elle ne sera pas pour autant dispensée des autres formalités.

SCI familiale vs. SCI classique

La SCI familiale fonctionne exactement de la même façon qu’une SCI « classique »; sa spécificité tient essentiellement du fait de l’existence d’un lien de parenté entre les associés de la SCI, des abattements sont prévus par la loi en cas de cessions des parts.

Il s’agit d’un instrument dédié aux membres d’une même famille qui souhaiteraient gérer ou optimiser leur patrimoine en achetant un bien immobilier en commun. Elle leur permet de bénéficier également d’avantages au niveau du bail de location.

Pour une présentation en détails de la SCI familiale, nous vous invitons à lire notre article sur la SCI familiale.

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