Dans le cadre de l’assistant de gestion locative que nous proposons sur Smartloc, certains bailleurs qui louent pour la première fois se posent des questions sur le sort du bail une fois la période initiale passée; cette échéance arrive rapidement après 1 an en meublé, après 3 ans en vide.

La réponse que nous leur donnons est simple : vous ne pouvez pas faire grand chose. En effet le bail se reconduit tacitement sans nécessité de signer un nouveau bail ou un avenant. Plus important, il se reconduit tacitement dans les mêmes conditions donc impossible par exemple d’augmenter le loyer.

Il existe cependant quelques exceptions que nous allons vous expliciter, et qui sont particulièrement utilisées par des investisseurs spécialisés qui achètent des logements occupés avec un loyer sous-évalué.

Rappel : reconduction tacite du bail d’habitation

Nous rappelons ici un principe prévu par la loi et qui vise à protéger le locataire : les baux d’habitation en résidence principale, qu’ils soient meublés ou vides, sont à reconduction tacite. Ils se reconduisent automatiquement sans démarches nécessaires, et surtout dans les mêmes conditions.

Les deux seules exceptions à cette règle sont l’historique bail étudiant de 9 mois et le nouveau bail mobilité, qui sont à durée déterminée non reconductible.

Le bail est à reconduction tacite, c’est à dire par exemple qu’il se renouvelle automatiquement tous les 3 ans dans le cadre d’une location vide par un bailleur personne physique (plus d’infos sur la durée du bail ici).

La fin du bail n’en demeure pas moins une date importante puisqu’elle définit certains droits ouverts au bailleur :

• le bailleur peut résilier le bail en donnant congé à date d’anniversaire, en respectant une durée de préavis et des motifs bien définis (plus d’infos sur notre fiche congé du bailleur)
• le bailleur peut indexer le loyer lors de la fin de bail, comme chaque anniversaire du bail (plus d’infos sur notre fiche indexation du loyer)

Voilà pour le principe général, nous allons maintenant voir qu’il existe une exception au principe de reconduction tacite dans les mêmes conditions : vous allez pouvoir augmenter un loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement du bail.

Loyer manifestement sous-évalué au renouvellement du bail

Le législateur a prévu de laisser au bailleur la possibilité d’augmenter le loyer s’il est manifestement sous-évalué. Normalement si vous indexez votre loyer chaque année (ce que nous recommandons) cette sous-évaluation ne doit pas apparaître.

Néanmoins certaines situations peuvent amener à une sous-évaluation :

• achat d’un logement occupé avec un loyer historiquement trop faible
• décorrélation entre l’indice IRL national et l’augmentation du loyer de marché local (à Paris par exemple depuis 2000)
• oubli d’indexation sur plusieurs années, voire décennie

Comment prouver la sous-évaluation ?

L’article 17-2 de la loi de 89 encadre les modalités de réévaluation au renouvellement que nous résumons ici :

1. fournir a minima 3 références de loyer de marché pour justifier du caractère sous-évalué du loyer, voire même 6 dans les grandes agglomérations
2. prévenir le locataire au moins 6 mois avant le renouvellement du bail
3. saisir la commission de conciliation en cas de refus ou d’absence de réponse du locataire, puis éventuellement saisir le juge pour fixer le loyer

C’est donc une démarche complexe, incertaine et qui demande de pouvoir trouver facilement des références similaires avec un niveau de détail important puisque le décret d’application de cet article 17-2 de la loi de 89 impose de fournir pour chaque référence :

• Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;
• Le type d’habitat, individuel ou collectif, et l’époque de construction de l’immeuble ;
• L’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;
• La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
• L’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;
• L’état d’équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage central ;
• L’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
• Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;
• L’année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

Comment trouver des références de loyer pour des logements comparables ? Il n’y a pas de base de données nationale accessible, donc plusieurs solutions existent.

Vous pouvez faire le tour des logements du quartier et demander des copies des baux aux locataires (compliqué).

Vous pouvez confier le mandat de gestion locative à un administrateur de biens de votre zone, qui devra disposer d’un portefeuille suffisant pour vous fournir ces références, et qui pourra aussi vous aider dans les démarches (plus simple mais cher).

Enfin vous pouvez appeler l’observatoire local de votre agglomération, qui est en place dans plusieurs grandes agglomérations, par exemple à Paris où l’OLAP a une page dédiée aux demandes de références (simple et peu cher mais pas disponible partout en France).

Cas particulier des zones tendues

Nous avions déjà vu dans un précédent article le concept de zone tendue et de plafonnement du loyer lors d’une nouvelle location dans ces zones.

Le décret régissant ce plafonnement des loyers impose également des conditions sur les renouvellements de baux en zone tendue, en limitant la réévaluation à la plus élevée de ces deux valeurs :

• 50% de la différence entre le loyer sous-évalué et le loyer de marché que vous aurez réussi à prouver avec vos références
• 15% des travaux d’amélioration ou de mise en conformité sur les parties privatives ou parties communes, faits depuis la signature du bail ou le dernier renouvellement et représentant plus que la dernière année de loyer

Par exemple si vous avez un loyer de 500€ sous-évalué dans un marché où il vaut en théorie 900€, en zone tendue vous ne pourrez renouveler qu’à 700€.

Etalement de la hausse de loyer au renouvellement

Imaginons que vous ayez réussi à prouver la sous-évaluation du loyer, le locataire a accepté ou vous avez dû faire fixer le nouveau loyer devant le tribunal.

L’affaire n’est pas finie car la loi protège encore le locataire sur l’augmentation pratique du loyer en l’étalant dans le temps si la hausse est supérieure à 10% du loyer initial.

Le cas échéant l’augmentation du loyer sera progressivement appliquée en 3 fois si vous êtes en location meublée, en 6 fois si vous êtes en location vide.

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