Zone tendue : définitions et conséquences sur votre bail de location

L’encadrement des loyers a été suspendu fin 2017 à Paris et à Lille, le zonage géographique du dispositif étant mal défini.

Un autre dispositif est lui bien en place, la zone tendue en immobilier locatif résidentiel. Ce zonage est assez large et recoupe les communes intégrées dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants où un déséquilibre entre la demande et l’offre locative existe.

L’idée de ce zonage est de compenser en partie ce déséquilibre avec des dispositions qui favorisent le locataire : plafonnement des loyers entre deux locations, préavis réduit, taxe sur les logements vacants.

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Sommaire

  1. Définition des zones tendues
  2. Plafonnement des loyers
  3. Congé du locataire réduit à un mois
  4. Taxe sur les logements vacants

Définition des zones tendues

Les communes en zone tendue sont définies par le décret qui met en application la taxe sur les logements vacants. Deux sources sont utiles et font référence sur les sites officiels :

Nous vous recommandons de vous fier à ces deux sources officielles car elles sont mises à jour contrairement aux autres listes que vous pourriez trouver en ligne.

Si votre bien est dans une commune faisant partie d’une zone tendue, vous allez avoir plusieurs conséquences sur votre bail de location et donc de facto sur les relations bailleur-locataire.

Plafonnement des loyers

Le plafonnement des loyers en zone tendue est une disposition qui vous empêche en théorie d’augmenter le loyer entre deux locataires au-delà de l’IRL (l’indice d’indexation) hors deux exceptions sur d’éventuelles travaux réalisés définies de la manière suivante :

1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;
[…]
3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

Dans ces deux cas précis le loyer est donc décorrélé de l’IRL et vous pouvez le fixer librement. Attention dans le cas 1) il s’agit bien de travaux d’amélioration ou de mise en conformité, et non de travaux d’entretien tels que les peintures ou la rénovation de la salle de bains. En pratique on parle de travaux d’amélioration pour des remplacements de fenêtres par des doubles vitrages, ou la mise en place d’une chaudière à basse consommation.

Si vous n’êtes pas dans ces deux exceptions vous ne pourrez pas augmenter le loyer entre deux locataires, donc si votre locataire part et payait 800€, vous devrez remettre le bien en location à 800€, modulo une éventuelle réévaluation à l’IRL si vous ne l’avez pas déjà fait sur l’ancien locataire.

Rattrapage de l’indexation impossible sur plus de 12 mois

Si vous n’avez pas indexé votre loyer depuis longtemps, sachez que vous ne pourrez pas rattraper l’indexation sur plus de 12 mois en cours de bail mais également entre deux locataires en zone tendue.

La loi prévoit en effet que l’indexation se fait sur une période maximum de 12 mois et que toute période d’indexation passée ne peut pas être rattrapée au-delà de 12 mois.

Congé du locataire réduit à un mois

En location vide le préavis du locataire pour donner congé à tout moment sans motif est normalement de 3 mois. En zone tendue ce préavis est réduit à un mois, pour toutes les locations, mêmes celles dont les baux ont été signés avant la loi ALUR de 2014.

L’idée de cette mesure est de faciliter les déménagements des locataires qui pourront déposer leur préavis dès qu’ils auront trouvé un autre logement, sans subir pendant deux mois le cumul de loyers sur deux logements, et sans préjudice pour le bailleur qui devrait arriver à relouer dans le mois du préavis puisque le bien se situe en zone tendue.

En savoir plus sur les conditions de congé du locataire

Assurance vacance locative

Les garanties sur la vacance locative ne sont pas disponibles pour les bailleurs indépendants, sauf dans le cas d’une vacance locative suite à un préavis réduit en zone tendue.

En savoir plus sur notre garantie loyer impayé qui couvre ce cas de vacance.

Taxe sur les logements vacants

Les zones tendues ont été initialement définies pour mettre en place la taxe sur les logements vacants. Le législateur a voulu pénaliser les propriétaires qui n’utilisent pas leur logement en zone tendue. Evidemment la définition du logement vacant est primordiale, la voici :

  • si votre logement est vacant depuis plus 12 mois au 1er janvier, c’est à dire occupé pendant moins de 90 jours de suite pendant l’année
  • sauf si le logement a été mis en location ou en vente et que vous n’avez pas trouvé preneur
  • sauf si le logement nécessite de gros travaux de réhabilitation (au minimum 25% de la valeur du bien) pour être aux normes de décence et d’habitabilité
  • sauf si le logement est meublé et peut donc être considéré comme votre résidence secondaire

A la lecture de cette définition il semble tentant de meublé le logement et de le considérer comme une résidence secondaire. Sachez néanmoins que dans ce cas vous serez soumis à la taxe d’habitation, qui a récemment été augmentée dans les zones tendues. Comparez donc la valeur théorique de la taxe d’habitation majorée avec celle de la taxe sur les logements vacants qui est définie de la sorte :

  • 12,5% de la valeur locative la première année
  • 25% de la valeur locative la deuxième année

Pourquoi les bailleurs laissent-ils leurs logements vacants ?

Les propriétaires ont parfois des difficultés à louer, néanmoins en zone tendue quand le bien est vacant depuis plus de 12 mois le choix est souvent volontaire.

La peur d’impayés ne doit pas être un frein à la location, notre garantie loyer impayé permettant de sécuriser les bailleurs et de remettre facilement des biens vacants sur le marché

Pour plus d’infos sur le calcul et les exceptions de la taxe des logements vacants nous vous invitons à consulter la fiche pratique des impôts.

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