Taxe d’habitation : locataire, propriétaire, logement vacant (2019)

Synthèse de l’article : Que vous soyez propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit de votre habitation principale ou qu’il s’agisse de votre résidence secondaire, vous êtes en principe redevable de la taxe d’habitation. Nous allons voir dans cet article les modalités d’application et de paiement cette taxe qui a rapporté 22,5 milliards d’euros aux collectivités locales l’année passée.

Présentation de la taxe d’habitation

Comme nous allons le voir, en principe les redevables de la taxe d’habitation sont les occupants du logement, qu’ils soient propriétaires ou locataires (voire occupant à titre gratuit), dès lors que le logement est occupé au 1er janvier de l’année.

Nous verrons également qu’il existe également des cas particuliers où le redevable de la taxe d’habitation ne sera pas nécessairement l’occupant.

immeuble

Taxe d’habitation sur la résidence principale dûe par l’occupant

La taxe est due par l’occupant du logement au 1er janvier dés lors qu’il s’agit de son habitation principale.

Ainsi, des locataires qui occupent le logement au 1er janvier seront redevables de la taxe d’habitation selon les règles générales.

Par contre, que vous soyez locataire ou propriétaire, si vous arrivez à démontrer qu’au 1er janvier de l’année vous n’occupez plus le logement en fournissant tout justificatif de votre déménagement (par exemple une copie de l’état des lieux de sortie, un extrait d’acte de vente, un relevé de compteurs eau ou électricité, une facture de déménagement…) vous ne serez alors pas redevable de la taxe d’habitation.

Taxe d’habitation sur la résidence secondaire dûe par le propriétaire

Si au 1er janvier, vous possédez (ou avez pris en location) une résidence secondaire, vous serez redevable de la taxe d’habitation, même si vous n’êtes pas physiquement présent dans les lieux à cette date.

Par contre, si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire ET que vous la mettez en location, à ce moment là, la taxe sera dûe par le locataire (application du principe selon lequel la taxe d’habitation est dûe par l’occupant) dès lors qu’elle est occupée au 1er janvier de l’année civile.

A noter que certaines communes peuvent également décider d’appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Cas particuliers : sous-location, locaux professionnels, location saisonnière

Nous pouvons distinguer 3 cas qui dérogent au principe de la redevabilité de la taxe d’habitation par l’occupant des lieux au 1er janvier:

  • en cas de location (ou sous-location) d’une partie de son habitation, la taxe d’habitation devra être payée dans sa totalité par l’occupant de l’ensemble du logement, y compris pour la pièce louée (ou sous-louée).
  • si vous louez (ou sous-louez) en meublé un logement qui n’est pas votre habitation personnelle mais qui vous sert de local professionnel, a priori vous serez redevable de la cotisation foncière des entreprises mais pas de la taxe d’habitation.
  • pour les logements en location saisonnière, c’est au propriétaire de supporter la taxe, même si un locataire occupe les lieux au 1er janvier.

Exigibilité et calcul de la taxe d’habitation

La taxe d’habitation est établie et calculée sur l’année entière et aucun prorata n’est effectué.

Date d’exigibilité de la taxe d’habitation

Généralement, la taxe d’habitation est émise 3 semaines avant la date d’exigibilité du paiement (fixée au 15 novembre pour les résidences principales et au 15 décembre pour les résidences secondaires).

En contrepartie, cela signifie que l’occupant qui emménage en cours d’année (c’est-à-dire après le 1er janvier) ne sera pas redevable de la taxe d’habitation pour l’année en question.

calcul

Calcul de la taxe d’habitation

Que ce soit pour une résidence principale ou secondaire, la taxe d’habitation est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du logement. Elle prend en compte la surface et les caractéristiques du logement (ainsi que de ses dépendances le cas échéant) auxquelles sont alors appliquées certains coefficients et abattements en application de l’article 1411 du Code général des impôts. Pour plus d’informations sur les modalités du calcul de la taxe d’habitation qui se fait au cas par cas, l’administration fiscale a publié une note explicative sur le sujet.

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Exonérations et abattement de la taxe d’habitation

Logement vacant au 1er janvier

Si au 1er janvier de l’année le logement est vide (non meublé) et inoccupé alors vous n’êtes pas soumis à la taxe d’habitation.

Exemple Sont par exemple concernés les biens mis à la vente et laissés vides et inoccupés ou encore des logements loués mais qui sont en état de vacance locative au 1er janvier.

Dans ce cas, il faut conserver des preuves (photos, états des lieux de sortie, factures, constat d’huissier, preuve de la fermeture des compteurs etc…) et adresser un courrier recommandé avec accusé-réception à votre centre des impôts où vous êtes redevable de la taxe en demandant une exonération et en joignant tout justificatif utile pour valider votre demande.

Départ à la cloche de bois et paiement de la taxe d’habitation

Si votre locataire quitte le logement sans vous prévenir et que le logement se trouve de fait inoccupé à la date du 1er janvier (alors que votre bail prévoyait une date de fin postérieure), à ce moment là afin d’éviter le paiement de la taxe d’habitation à la place de votre locataire indélicat, vous devez demander à l’administration fiscale dans les 3 mois à compter du départ de votre locataire à la cloche de bois l’exonération de la taxe d’habitation.

Pour plus d’informations concernant la procédure à enclencher pour récupérer son logement, nous avons rédigé une fiche pratique sur le sujet: « Comment reprendre un logement abandonné par le locataire ? ».

Exonération totale sous conditions de ressources

Pour être exonéré de la taxe d’habitation, vous devez percevoir l’Aspa ou l’Asi ou avoir de faibles revenus, par exemple moi de 10 988€ en revenu fiscal de référence 2018 pour une personne seule; plus d’infos sur les exonérations totales de taxe d’habitation sur la page du Service Public.

Abattements et plafonnements de la taxe d’habitation

Les abattements (ou dégrèvements) déjà existants permettent de réduire une partie du montant de votre taxe d’habitation et sont au nombre de 4:

D’un côté il y a un abattement obligatoire, disponible pour tous:

  • Abattement pour les charges de famille sur la résidence principale si vous avez des personnes à charge au sein de votre foyer fiscal

D’un autre côté, existent des abattements facultatifs (qui dépendent d’une décision de la collectivité locale):

  • Abattement spécial à la base pour les personnes modestes
  • Abattement général (entre 1 % et 15 %) sur la valeur locative moyenne des habitations de la commune
  • Abattement pour handicap et invalidité (10 % à 20 % de la valeur locative moyenne des habitations de la commune.)
  • Abattement pour les personnes avec de faibles revenus (également entre 1 % et 15 % de la valeur locative moyenne des habitations de la commune)

Enfin notons que pour les personnes qui ne remplissent pas les conditons énumérées ci-dessus, il est toutefois possible de bénéficier d’un plafonnement de la taxe d’habitation dès lors que:

  • vous n’avez pas payé d’IFI l’année précédente; et
  • vous disposez d’un revenu fiscal de référence inférieur à certaines limites (25 839 euros en 2018 pour 1 part).

Ces réductions et abattements ne sont généralement pas applicables aux résidences secondaires.

Pour les détails complets des modalités de calculs des plafonnements, rendez-vous sur la page des impôts.

Réforme de la taxe d’habitation pour les résidences principales (2018/2019/2020)

Destinée à être supprimée d’ici 2020, un nouveau dégrèvement de la taxe d’habitation pour les résidences principales est appliqué depuis 2018 (article 1414 C du CGI) qui vient se cumuler aux exonérations et dégrèvements déjà existants.

Le dégrèvement sera progressif pour les foyers concernés (et dégressif pour les foyers légèrement au-dessus du revenu fiscal de référence) selon les pourcentages suivants :

  • 30 % dès 2018
  • 65 % en 2019
  • 100% en 2020

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A noter que les résidences secondaires n’entrent pas dans le champ de cette réforme, la suppression de la taxe d’habitation ne concernera que les résidences principales pour lesquelles les revenus de ses occupants ne dépassent pas certains plafonds déterminés par l’administration et révisés chaque année.

Taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) en zone tendue

Si vous possédez un logement vacant depuis au moins 1 an et que celui-ci se situe dans une zone tendue, vous ne paierez pas de taxe d’habitation mais vous risquez d’être redevable pour la taxe sur les logements vacants (TLV).

Si vous disposez de plusieurs logements vacants, vous devez payer la taxe pour chacun d’entre eux.

Déterminer si votre logement est situé en zone tendue soumise à la TLV à partir de votre code postal

Vous pouvez néanmoins échapper à la TLV lorsque des travaux importants doivent être entrepris pour que le logement soit habitable (par exemple, réfaction de la toiture, de l’installation de chauffage ou encore toute l’électricité à mettre aux normes….). Comme pour la taxe d’habitation, la TLV est basée sur la valeur locative du logement.

Il reste enfin plusieurs exceptions à la taxe sur les logements vacants :

  • résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation;
  • logement qui est vacant indépendamment de votre volonté (par exemple, logement loué ou en vente mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur);
  • logement occupé plus de 90 jours de suite au cours de l’année.
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