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Démarrer un bail

Si vous signez un bail meublé, vous devez faire attention à ce que toutes les conditions du meublé soient réunies sous peine de requalification en bail vide (on parle aussi de location nue ou non meublée).

En tant que propriétaire, cette requalification en logement vide aura, entre autres, pour conséquence de vous empêcher de donner congé chaque année et pourrait potentiellement vous contraindre à réviser votre loyer à la baisse, étant donné que les loyers sont généralement légèrement plus élevés en location meublée.

Rappel des conditions nécessaires pour le bail meublé

Si vous choisissez de louer votre logement en meublé, ce dernier doit être équipé d’un mobilier complet afin que le locataire puisse y dormir, manger et vivre convenablement comme le précise l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret du 31 juillet 2015 dans lequel vous trouverez la liste des meubles obligatoires.

Tout ce mobilier doit être listé dans un inventaire des meubles que vous devez réaliser lors de l’entrée dans les lieux avec votre locataire, en plus de l’état des lieux d’entrée. Ce document sera la preuve que votre logement est bien loué en meublé.

Si en tant que propriétaire vous ne respectez pas cette liste, vous vous exposez à une requalification en logement vide.

Risques d’une requalification d’un bail meublé en bail vide

En cas de requalification, le bailleur doit se conformer aux règles applicables à la location vide, notamment en matière de loyer, de dépôt de garantie, de préavis et de congé. Vous pouvez consulter cet article pour plus de détails concernant les différences entre ces deux types de location.

Impossibilité de donner congé chaque année

Le principal risque de la requalification en vide est de ne plus pouvoir donner congé au locataire chaque année avec un préavis de 3 mois. En effet la durée d’un bail est de

  • 3 ans en location vide, résiliable avec un préavis de 6 mois
  • 1 an en location meublée, résiliable avec un préavis de 3 mois

Plus de détails sur les conditions de résiliation sur notre article Congé du propriétaire bailleur : motifs, préavis et courrier (2023).

Ce paramètre est d’autant plus problématique que c’est bien souvent au moment où le locataire reçoit son congé qu’il essaie de contester le caractère meublé de son bail et de le requalifier en vide. Or si vous avez respecté le préavis de 3 mois en meublé, vous allez bien souvent être hors délai en vide, et devoir attendre une année supplémentaire, voire deux ou trois !

Exemple
Vous avez signé un bail meublé le 14/07/2020. Début mars 2022, vous donnez congé à votre locataire pour reprendre le logement et y habiter au 14/07/2023. Ce congé est reçu par le locataire le 14/03/2023 donc avec un préavis de 4 mois, suffisant en meublé mais pas en vide. Si le locataire conteste le caractère meublé et demande la requalification en vide, vous ne pourrez plus donner congé avant le 14/07/2026 en respectant un délai de 6 mois cette fois-ci…

Baisse de loyer

En cas de requalification en vide, si votre logement est dans une zone dans laquelle les loyers sont encadrés, vous devrez également revoir votre loyer à la baisse. En effet, les loyers des locations vides sont moins élevés qu’en location meublée. Vous devrez alors vous référer aux loyers pratiqués dans la zone géographique concernée pour des logements de la même catégorie. Plus de détails sur notre fiche Encadrement des loyers 2023 : le guide complet (meublé inclus).

Exemple Pour un logement de 50m2 à Paris 13, le loyer maximum hors charges d’un logement vide de 3 pièces est de 1225€ alors qu’il est de 1385€ en meublé.

Diminution du dépôt de garantie

Vous pourrez aussi être amené à restituer une partie du dépôt de garantie. En effet le dépôt de garantie est de 1 mois de loyer maximum en location vide contre 2 mois en location meublée.

Fiscalité moins avantageuse

Sur le plan fiscal, si vous avez opté pour l’option simplifiée, votre abattement forfaitaire passera de 50% à 30%. Cela signifie que vous allez être imposé à hauteur de 70% des loyers encaissés au lieu de 50% en location meublée.

Si vous êtes au régime réel, vous savez déjà probablement que le LMNP réel est beaucoup plus avantageux que le régime foncier réel en vide…

Que faire pour régulariser ?

Deux cas de figures se présentent : une régularisation à votre initiative ou après contestation du locataire.

Régularisation à votre initiative

Si vous rendez compte a posteriori que toutes les conditions du meublé ne sont pas réunies, mais que le locataire n’a pas encore contesté, nous vous conseillons fortement de régulariser au plus vite la situation.

Il faut néanmoins prendre ces précautions pour ne pas alerter le locataire, en restant calme et en traitant les démarches de régularisation comme de simples formalités non urgentes.

Vous pouvez faire un avenant au bail. Il est important d’avoir un écrit avec votre locataire dans lequel vous pouvez préciser que le bail signé est bien un bail en location meublé en rappelant bien la durée. Vous pouvez également, si ce n’est pas déjà fait, réaliser l’inventaire des meubles.

Contentieux à l’initiative du locataire

La situation est plus compliquée si le locataire conteste le caractère meublé du logement, notamment si son objectif est de rester dans les lieux. Nous vous recommandons de négocier avec le locataire pour limiter les conséquences d’une éventuelle requalification qu’il réussira probablement à obtenir mais au terme d’une procédure très longue.

Sachez en tout cas que le locataire ne peut pas décider de ne plus payer ses loyers en raison d’une absence de meubles; c’est ce qu’illustre une jurisprudence récente que vous pouvez consultez au lien suivant.

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