Vous venez d’acheter un bien en location et souhaitez vous assurer contre la vacance ou la carence locative – en d’autres mots contre l’absence de locataire. Comme nous allons le voir ce risque est évidemment beaucoup trop courant et intrinsèque à votre bien pour que les assureurs vous proposent un contrat intéressant.
SOMMAIRE
Définitions de la carence et de la vacance locative
Tout d’abord définissons la vacance et la carence locative:
- carence locative : l’absence de locataire lors de la première location du bien, habituellement lors de la livraison d’un programme neuf. Les promoteurs ou les professionnels vous ont indiqué un loyer théorique mais qui n’a pas été éprouvé sur le marché.
- vacance locative : l’absence de locataire au départ du précédent. Après un congé de 1 à 3 mois de votre précédent locataire, vous mettez le bien à la location mais vous ne parvenez pas à signer un nouveau bail.
Un coût exorbitant vis-à-vis du risque
Les assurances concernant la vacance locative et la carence locative ont deux caractéristiques : elles sont difficiles à trouver (voire quasiment impossible si vous ne confiez pas votre bien en gestion locative), et leurs conditions (tarifs, franchises, durée maximum) sont très loin d’être attirantes.
La raison est simple : la plupart du temps l’absence d’un locataire vient d’une inadéquation entre le loyer que vous demandez et le marché locatif autour de votre bien. Le moyen le plus simple reste donc d’ajuster le loyer à la baisse. Les gestionnaires immobiliers arrivent souvent à convaincre les bailleurs, mais dans tous les cas les assurances ne vont pas prendre en charge 100% de ce risque qui est loin d’être aléatoire. Voici une revue générale des conditions proposées par les assureurs du marché (à notre connaissance seul le Crédit Agricole propose un produit aux bailleurs auto-gérés) :
Gérez votre location sans agence
avec Smartloc
Assurances Bail Quittances Indexation
Franchise
Les contrats disponibles sur le marché ont systématiquement une franchise sur la prise en charge. En d’autres mots si vous ne trouvez pas de locataire à la livraison de votre bien ou au départ du précédent, les premiers mois de loyers seront à votre charge. En général la franchise est de 3-4 mois si vous gérez vous-même, 1 ou 2 mois si votre bien est en gestion. Nous vous avions prévenu, les conditions ne sont pas intéressantes.
Durée maximum de prise en charge
Deuxième point la durée maximum de garantie : même si vous avez dépassé les premiers mois de franchise, l’assurance ne vous couvrira que sur quelques mensualités, habituellement entre 2 et 6 mois. En résumé vous avez une franchise de 3 mois pendant laquelle vous n’êtes pas payé et qui correspond aux cas les plus fréquents; si vous dépassez ces 3 mois sans loyer, l’assurance vous couvre 3 mois puis l’assurance s’arrête.
Tarifs
Les tarifs que nous allons vous indiquer sont en ordre de grandeur et peuvent varier en fonction des offres. Néanmoins au regard de la faiblesse des garanties précédemment exposées, cet ordre de grandeur va vous suffire pour comprendre pourquoi ces contrats ne sont pas intéressants.
Carence locative
Il faut compter en ordre de grandeur 1% du prix d’achat. Pour un achat de 200 000 euros avec un loyer de 800 euros, vous allez payer à l’achat 2000 euros pour vous couvrir contre l’absence de locataire entre le 3ième et le 6ième mois soit 2400 euros… En résumé vous payez de manière certaine 2000 euros pour avoir la possibilité d’être remboursé de 2400 euros après avoir perdu initialement 2400 euros sur les 3 premiers mois.
Cet exemple est peut être un peu extrême mais encore une fois ce sont les ordres de grandeurs qui comptent. Même si vous arrivez à trouver un contrat à des meilleures conditions, il restera globalement inintéressant comparé par exemple à une assurance loyer impayé qui vous couvre contre une perte de plusieurs dizaines de milliers d’euros avec une cotisation de 20€/mois en moyenne.
Vacance locative
Il faut compter en ordre de grandeur 1% du loyer (souvent en plus de la garantie loyer impayé). Pour un loyer 800 euros, vous allez donc payer 100 euros par an pour vous couvrir contre l’absence de locataire entre deux locations. Sachant qu’un locataire reste en moyenne 4 ans, cela fait 400€ par nouvelle mise en location, pour vous couvrir contre une perte de loyer de 2400 euros entre le 3ième et le 6ième mois. Le produit semble plus intéressant que la carence locative, mais les ordres de grandeur restent quand même en votre défaveur.
Privilégiez l’assurance loyer impayé avec vacance locative partielle
Comme nous venons de le voir les assurances carence et vacance locative sont souvent peu intéressantes, et elles sont de toute façon impossibles à trouver quand vous êtes bailleur indépendant (sans agence gestionnaire du bien).
L’assurance loyer impayé que nous avons sélectionnée sur Smartloc est par contre facilement accessible quand vous avez décidé de gérer en direct.
Certains cas de vacance locative sont inclus dans cette garantie loyer impayé, les voici en synthèse :
- perte de loyer en cas de congé réduit en zone tendue : si le locataire utilise sa faculté de congé réduit à un mois en zone tendue, la compagnie vous rembourse 1 mois de loyer si vous n’arrivez pas à retrouver de nouveau locataire.
- perte de loyer en cas de départ à la cloche de bois : vous êtes remboursé pendant la procédure et jusqu’à 3 mois après la récupération des lieux dans le cadre de la formule de base qui couvre ce départ furtif du locataire.
- perte de loyer en cas de travaux : si vous avez subi des dégradations du locataire et que vous devez réaliser des travaux, la perte de loyer est couverte pendant 2 mois de travaux (si vous avez pris l’option dégradations immobilières).
Gérez votre location sans agence
avec Smartloc
Assurances Bail Quittances Indexation
Essayez gratuitement pendant 30 jours






Autres articles qui pourraient vous interesser





Location et passoires thermiques : synthèse des interdictions
La loi Climat et résilience adoptée en 2021 va profondément modifier l’immobilier résidentiel des 10 prochaines années. Les contraintes qui vont peser sur les locations des logements mal isolés vont être le levier qui doit servir à accélérer la rénovation énergétique des logements français. La location est beaucoup plus contrainte que la vente par cette […]
Voir l'article




Régularisation des charges locatives : mode d’emploi
Si vous avez opté pour une provision pour charges dans votre bail de location (et non un forfait de charges possible en location meublée ou pour des colocataires), la loi vous oblige à régulariser cette provision chaque année en fonction des dépenses réellement engagées. Nous allons essayer dans cet article de vous expliquer tous les […]
Voir l'article




Déficit foncier doublé pour la rénovation énergétique : une fausse bonne idée
La loi de finances 2023 introduit une nouvelle disposition qui double le plafond du déficit foncier reportable sur vos autres revenus d’activité. Nous avons réalisé une fiche complète sur ce sujet Déficit foncier : réduire ses impôts grâce à l’immobilier, vous y trouverez tous les détails sur le dispositif mais en voici les grandes lignes […]
Voir l'article




Obligation de déclaration des biens immobiliers aux impôts
Une énième complexité administrative vient s’ajouter au mille-feuilles immobilier à partir de 2023. Les propriétaires de logement vont devoir déclarer chaque bien immobilier qu’ils détiennent, qu’ils soient ou non occupants, et les occupants de chaque logement. L’administration n’a pas inventé cette nouvelle démarche pour le plaisir, nous allons voir qu’elle va lui permettre de recouper […]
Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.








Bonjour, je compte acquérir un bien qui pourrait dégager dès l’acquisition 2000 € de revenus locatifs et 3000€ après travaux de 2 appartements. L’assurance carence locative coûte 1% du bien soit 200.000€ hors frais de notaire et frais de travaux. Soit 2000€. Les travaux vont durer 6 mois, et j’ai réclamé un report d’échéance de 6 mois également à ma banque pour me sécuriser si je ne trouvais pas de locataires. Dans ma situation puis-je prétendre souscrire à une assurance de carence locative à 2000 euros et percevoir 3 x 3000 euros au bout de 3 mois si j’ai pas trouvé de locataires , y compris pour le local commercial que je compte louer 1000 euros par mois.
Merci pour votre réponse.
Cordialement