Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Post Type Selectors

Plus de 100 000 bailleurs particuliers aidés depuis 2012

Avis clients 4,8/5

Démarrer un bail

Vous venez d’acheter un bien en location et souhaitez vous assurer contre la vacance ou la carence locative – en d’autres mots contre l’absence de locataire. Comme nous allons le voir ce risque est évidemment beaucoup trop courant et intrinsèque à votre bien pour que les assureurs vous proposent un contrat intéressant.

pexels-photo-696407

Définitions de la carence et de la vacance locative

Tout d’abord définissons la vacance et la carence locative:

  • carence locative : l’absence de locataire lors de la première location du bien, habituellement lors de la livraison d’un programme neuf. Les promoteurs ou les professionnels vous ont indiqué un loyer théorique mais qui n’a pas été éprouvé sur le marché.
  • vacance locative : l’absence de locataire au départ du précédent. Après un congé de 1 à 3 mois de votre précédent locataire, vous mettez le bien à la location mais vous ne parvenez pas à signer un nouveau bail.

Un coût exorbitant vis-à-vis du risque

Les assurances concernant la vacance locative et la carence locative ont deux caractéristiques : elles sont difficiles à trouver (voire quasiment impossible si vous ne confiez pas votre bien en gestion locative), et leurs conditions (tarifs, franchises, durée maximum) sont très loin d’être attirantes.

La raison est simple : la plupart du temps l’absence d’un locataire vient d’une inadéquation entre le loyer que vous demandez et le marché locatif autour de votre bien. Le moyen le plus simple reste donc d’ajuster le loyer à la baisse. Les gestionnaires immobiliers arrivent souvent à convaincre les bailleurs, mais dans tous les cas les assurances ne vont pas prendre en charge 100% de ce risque qui est loin d’être aléatoire. Voici une revue générale des conditions proposées par les assureurs du marché (à notre connaissance seul le Crédit Agricole propose un produit aux bailleurs auto-gérés) :

Gérez votre location sans agence
avec Smartloc
Assurances Bail Quittances Indexation

Essayez gratuitement pendant 30 jours

Franchise

Les contrats disponibles sur le marché ont systématiquement une franchise sur la prise en charge. En d’autres mots si vous ne trouvez pas de locataire à la livraison de votre bien ou au départ du précédent, les premiers mois de loyers seront à votre charge. En général la franchise est de 3-4 mois si vous gérez vous-même, 1 ou 2 mois si votre bien est en gestion. Nous vous avions prévenu, les conditions ne sont pas intéressantes.

Durée maximum de prise en charge

Deuxième point la durée maximum de garantie : même si vous avez dépassé les premiers mois de franchise, l’assurance ne vous couvrira que sur quelques mensualités, habituellement entre 2 et 6 mois. En résumé vous avez une franchise de 3 mois pendant laquelle vous n’êtes pas payé et qui correspond aux cas les plus fréquents; si vous dépassez ces 3 mois sans loyer, l’assurance vous couvre 3 mois puis l’assurance s’arrête.

Tarifs

Les tarifs que nous allons vous indiquer sont en ordre de grandeur et peuvent varier en fonction des offres. Néanmoins au regard de la faiblesse des garanties précédemment exposées, cet ordre de grandeur va vous suffire pour comprendre pourquoi ces contrats ne sont pas intéressants.

Carence locative

Il faut compter en ordre de grandeur 1% du prix d’achat. Pour un achat de 200 000 euros avec un loyer de 800 euros, vous allez payer à l’achat 2000 euros pour vous couvrir contre l’absence de locataire entre le 3ième et le 6ième mois soit 2400 euros… En résumé vous payez de manière certaine 2000 euros pour avoir la possibilité d’être remboursé de 2400 euros après avoir perdu initialement 2400 euros sur les 3 premiers mois.

Cet exemple est peut être un peu extrême mais encore une fois ce sont les ordres de grandeurs qui comptent. Même si vous arrivez à trouver un contrat à des meilleures conditions, il restera globalement inintéressant comparé par exemple à une assurance loyer impayé qui vous couvre contre une perte de plusieurs dizaines de milliers d’euros avec une cotisation de 20€/mois en moyenne.

Vacance locative

Il faut compter en ordre de grandeur 1% du loyer (souvent en plus de la garantie loyer impayé). Pour un loyer 800 euros, vous allez donc payer 100 euros par an pour vous couvrir contre l’absence de locataire entre deux locations. Sachant qu’un locataire reste en moyenne 4 ans, cela fait 400€ par nouvelle mise en location, pour vous couvrir contre une perte de loyer de 2400 euros entre le 3ième et le 6ième mois. Le produit semble plus intéressant que la carence locative, mais les ordres de grandeur restent quand même en votre défaveur.

Privilégiez l’assurance loyer impayé avec vacance locative partielle

Comme nous venons de le voir les assurances carence et vacance locative sont souvent peu intéressantes, et elles sont de toute façon impossibles à trouver quand vous êtes bailleur indépendant (sans agence gestionnaire du bien).

L’assurance loyer impayé que nous avons sélectionnée sur Smartloc est par contre facilement accessible quand vous avez décidé de gérer en direct.

Certains cas de vacance locative sont inclus dans cette garantie loyer impayé, les voici en synthèse :

  • perte de loyer en cas de congé réduit en zone tendue : si le locataire utilise sa faculté de congé réduit à un mois en zone tendue, la compagnie vous rembourse 1 mois de loyer si vous n’arrivez pas à retrouver de nouveau locataire.
  • perte de loyer en cas de départ à la cloche de bois : vous êtes remboursé pendant la procédure et jusqu’à 3 mois après la récupération des lieux dans le cadre de la formule de base qui couvre ce départ furtif du locataire.
  • perte de loyer en cas de travaux : si vous avez subi des dégradations du locataire et que vous devez réaliser des travaux, la perte de loyer est couverte pendant 2 mois de travaux (si vous avez pris l’option dégradations immobilières).
S’abonner
Notification pour
1 Commentaire
Le plus populaire
Le plus récent Le plus ancien
Commentaires en ligne
Afficher tous les commentaires

Bonjour, je compte acquérir un bien qui pourrait dégager dès l’acquisition 2000 € de revenus locatifs et 3000€ après travaux de 2 appartements. L’assurance carence locative coûte 1% du bien soit 200.000€ hors frais de notaire et frais de travaux. Soit 2000€. Les travaux vont durer 6 mois, et j’ai réclamé un report d’échéance de 6 mois également à ma banque pour me sécuriser si je ne trouvais pas de locataires. Dans ma situation puis-je prétendre souscrire à une assurance de carence locative à 2000 euros et percevoir 3 x 3000 euros au bout de 3 mois si j’ai pas trouvé de locataires , y compris pour le local commercial que je compte louer 1000 euros par mois.

Merci pour votre réponse.

Cordialement

Autres articles qui pourraient vous interesser

Requalification d’un bail meublé en bail vide : un risque facile à éviter

Si vous signez un bail meublé, vous devez faire attention à ce que toutes les conditions du meublé soient réunies sous peine de requalification en bail vide (on parle aussi de location nue ou non meublée). En tant que propriétaire, cette requalification en logement vide aura, entre autres, pour conséquence de vous empêcher de donner […]

Voir l'article

Complément de loyer exceptionnel : le flou ne permet pas tout

La liste des communes soumises à l’encadrement des loyers s’allonge (voir notre liste à jour), et pour chaque bailleur dans ces communes le complément de loyer peut être la solution pour sortir de l’encadrement des loyers. Pour rappel, un loyer de référence majoré est défini pour votre quartier, le nombre de pièces du logement, l’année […]

Voir l'article

Pourquoi prendre une assurance PNO en tant que bailleur ?

L’assurance Propriétaire Non Occupant, appelée aussi PNO, est l’assurance habitation des propriétaires qui louent un logement. Elle couvre donc les mêmes risques qu’une assurance habitation classique, mais va permettre au bailleur d’être indemnisé dans ces cas spécifiques de la vie d’une location : vacance entre deux locataires, locataire non couvert ou encore vice de construction. […]

Voir l'article

Permis de louer : dans quelles villes devez-vous faire les démarches ?

Nous avions vu dans un précédent article que les propriétaires n’avaient pas à déclarer un nouveau locataire aux impôts. Dans certaines communes il va par contre leur falloir un permis de louer, renouvelable à chaque changement de locataire. Nous allons voir que ce permis de louer permet aux communes concernées de vérifier que vous ne […]

Voir l'article

Assurance loyer impayé ou garant : que choisir ?

Vous souhaitez vous garantir contre les éventuels impayés du locataire avec qui vous vous apprêtez à signer. Deux choix s’offrent alors à vous, et comme nous allons le voir, vous allez dans la majorité des cas devoir choisir : assurance loyer impayé ou caution solidaire. Nous allons tenter de vous expliquer dans cet article le […]

Voir l'article

Louer un logement décent : critères et (faibles) risques encourus

Le déploiement des permis de louer partout en France et l’interdiction de louer des passoires thermiques en 2023 nous rappellent que le logement indécent est dans le viseur des pouvoirs publics. Dans cet article nous allons vous rappeler les critères de décence d’une location, puis nous vous donnerons un cas pratique avec les risques encourus […]

Voir l'article

Comment déloger un squatteur : simplification des démarches

Les squatteurs sont avec les impayés de loyer la hantise principale des bailleurs. Avec les polémiques récentes de propriétaires qui ne pouvaient plus rentrer chez eux, la ministre du logement a décidé de modifier la loi afin de mieux protéger le droit de propriété. Le squat est défini comme l’occupation sans droit ni titre d’un […]

Voir l'article

Assurance habitation d’une colocation : les 2 cas possibles

La colocation se développe de plus en plus en France mais elle pose des questions complexes aux propriétaires dans la gestion des charges et des différents contrats, notamment lorsqu’il s’agit de baux individuels. Nous allons vous expliquer dans cet article qui doit souscrire l’assurance habitation d’une colocation, en séparant les cas de la colocation à […]

Voir l'article

Location devenu inhabitable (incendie, inondation) : que faire ?

Les évènements naturels causant d’importants dégâts se multiplient, notamment les inondations et les incendies. Il se peut que votre logement donné en location ait subi une catastrophe naturelle qui le rende inhabitable temporairement ou définitivement. Nous vous expliquerons dans cet article comment gérer au mieux cet événement particulier qui peut survenir au cours de votre […]

Voir l'article

Nos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.

Ne prenez plus de risques et laissez Smartloc vous aider

Démarrer

Des experts disponibles pour vous aider