Assurance carence et vacance locative : la mauvaise affaire

Vous venez d’acheter un bien en location et souhaitez vous assurer contre la vacance ou la carence locative – en d’autres mots contre l’absence de locataire. Comme nous allons le voir ce risque est évidemment beaucoup trop courant et intrinsèque à votre bien pour que les assureurs vous proposent un contrat intéressant.

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Définitions

Tout d’abord définissons la vacance et la carence locative:

  • carence locative : l’absence de locataire lors de la première location du bien, habituellement lors de la livraison d’un programme neuf. Les promoteurs ou les professionnels vous ont indiqué un loyer théorique mais qui n’a pas été éprouvé sur le marché.
  • vacance locative : l’absence de locataire au départ du précédent. Après un congé de 1 à 3 mois de votre précédent locataire, vous mettez le bien à la location mais vous ne parvenez pas à signer un nouveau bail.

Un coût exorbitant vis-à-vis du risque

Les assurances concernant la vacance locative et la carence locative ont deux caractéristiques : elles sont difficiles à trouver (voire quasiment impossible si vous ne confiez pas votre bien en gestion locative), et leurs conditions (tarifs, franchises, durée maximum) sont très loin d’être attirantes.

La raison est simple : la plupart du temps l’absence d’un locataire vient d’une inadéquation entre le loyer que vous demandez et le marché locatif autour de votre bien. Le moyen le plus simple reste donc d’ajuster le loyer à la baisse. Les gestionnaires immobiliers arrivent souvent à convaincre les bailleurs, mais dans tous les cas les assurances ne vont pas prendre en charge 100% de ce risque qui est loin d’être aléatoire. Voici un revue générale des conditions proposées par les assureurs du marché (à notre connaissance seul le Crédit Agricole propose un produit aux bailleurs auto-gérés) :

Privilégiez l’assurance loyer impayé

L’assurance contre les impayés du locataire est a contrario un produit intéressant et répandu. Nous proposons une assurance loyers impayés disponible à partir de 2,2% du loyer seulement.

Franchise

Les contrats disponibles sur le marché ont systématiquement une franchise sur la prise en charge. En d’autres mots si vous ne trouvez pas de locataire à la livraison de votre bien ou au départ du précédent, les premiers mois de loyers seront à votre charge. En général la franchise est de 3-4 mois si vous gérez vous-même, 1 ou 2 mois si votre bien est en gestion. Nous vous avions prévenu, les conditions ne sont pas intéressantes.

Durée maximum de prise en charge

Deuxième point la durée maximum de garantie : même si vous avez dépassé les premiers mois de franchise, l’assurance ne vous couvrira que sur quelques mensualités, habituellement entre 2 et 6 mois. En résumé vous avez une franchise de 3 mois pendant laquelle vous n’êtes pas payé et qui correspond aux cas les plus fréquents; si vous dépassez ces 3 mois sans loyer l’assurance vous couvre 3 mois puis l’assurance s’arrête.

Tarifs

Les tarifs que nous allons vous indiquer sont en ordre de grandeur et peuvent varier en fonction des offres. Néanmoins au regard de la faiblesse des garanties précédemment exposées, cet ordre de grandeur va vous suffire pour comprendre pourquoi ces contrats ne sont pas intéressants.

Carence locative

Il faut compter en ordre de grandeur 1% du prix d’achat. Pour un achat de 200 000 euros avec un loyer de 800 euros, vous allez payer à l’achat 2000 euros pour vous couvrir contre l’absence de locataire entre le 3ième et le 6ième mois soit 2400 euros… En résumé vous payez de manière certaine 2000 euros pour avoir la possibilité d’être remboursé de 2400 euros après avoir perdu initialement 2400 euros sur les 3 premiers mois.

Cet exemple est peut être un peu extrême mais encore une fois ce sont les ordres de grandeurs qui comptent. Même si vous arrivez à trouver un contrat à des meilleurs conditions, il restera globalement inintéressant comparé par exemple à une assurance loyer impayé qui vous couvre contre une perte de plusieurs dizaines de milliers d’euros avec une cotisation de 20€/mois en moyenne.

Vacance locative

Il faut compter en ordre de grandeur 1% du loyer (souvent en plus de la garantie loyer impayé). Pour un loyer 800 euros, vous allez donc payer 100 euros par an pour vous couvrir contre l’absence de locataire entre deux locations. Sachant qu’un locataire reste en moyenne 4 ans, cela fait 400€ par nouvelle mise en location, pour vous couvrir contre une perte de loyer de 2400 euros entre le 3ième et le 6ième mois. Le produit semble plus intéressant que la carence locative, mais les ordres de grandeur reste quand même en votre défaveur.

Privilégiez l’assurance loyer impayé avec vacance locative partielle

Comme nous venons de le voir les assurances carence et vacance locative sont souvent peu intéressantes, et elles sont de toute façon impossibles à trouver quand vous êtes bailleur indépendant (sans agence gestionnaire du bien).

L’assurance loyer impayé que nous avons sélectionnée sur Smartloc est par contre facilement accessible quand vous avez décidé de gérer en direct.

Certains cas de vacance locative sont inclus dans cette garantie loyer impayé, les voici en synthèse :

  • perte de loyer en cas de congé réduit en zone tendue : si le locataire utilise sa faculté de congé réduit à un mois en zone tendue, la compagnie vous rembourse 1 mois de loyer si vous n’arrivez pas à retrouver de nouveau locataire.
  • perte de loyer en cas de départ à la cloche de bois : vous êtes remboursé pendant la procédure et jusqu’à 3 mois après la récupération des lieux dans le cadre de la formule de base qui couvre ce départ furtif du locataire.
  • perte de loyer en cas de travaux : si vous avez subi des dégradations du locataire et que vous devez réaliser des travaux, la perte de loyer est couverte pendant 2 mois de travaux (si vous avez pris l’option dégradations immobilières).

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