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L’assurance Propriétaire Non Occupant, appelée aussi PNO, est l’assurance habitation des propriétaires qui louent un logement.

Elle couvre donc les mêmes risques qu’une assurance habitation classique, mais va permettre au bailleur d’être indemnisé dans ces cas spécifiques de la vie d’une location : vacance entre deux locataires, locataire non couvert ou encore vice de construction.

Nous allons dans cet article vous expliquer ce que couvre une assurance PNO, comment souscrire à cette assurance et vous détailler enfin l’utilisation pratique de la PNO dans le cadre d’une gestion locative en ligne.

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L’assurance PNO est-elle obligatoire ?

L’assurance PNO, dans sa composante assurance habitation, n’est pas obligatoire, mais simplement vivement recommandée comme nous allons le voir en détaillant dans la suite de l’article les risques et les cas où elle vous couvre.

Ce qui est obligatoire depuis la loi ALUR de 2014 c’est de vous couvrir, lorsque vous louez un logement en copropriété, sur votre responsabilité civile de bailleur.

Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

En pratique les assurances vont vous proposer cette responsabilité civile avec en complément la composante assurance habitation de la PNO.

Quel tarif pour une assurance PNO ?

Les tarifs dépendent évidemment de la taille du bien et des garanties, mais aussi de la typologie de risques du logement et notamment de sa date de construction ou encore de son étage.

Smartloc recommande le contrat PNO de Jelouebien à ses abonnés, disponible à partir de 5,90€/mois, avec un service de déclaration de sinistre en ligne par photos ou vidéos et une indemnisation en moins de 48h pour les sinistres de moins de 1600€ HT.

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Dans le cadre de l’assistant de gestion locative, nous accompagnons nos clients propriétaires dans les méandres des recherches de fuite et des expertises, nous pouvons donc vous garantir qu’il est crucial de choisir un assureur qui répond vite et utilise des outils modernes.

Déductibilité des primes PNO

Si vous avez opté pour un régime réel de déclaration de vos charges (que ce soit en location vide ou au LMNP), vous pourrez déduire l’intégralité des primes d’assurance PNO de vos loyers.

Quels risques sont couverts par une assurance PNO ?

L’assurance PNO est donc la combinaison d’une assurance responsabilité civile bailleur et d’une assurance habitation classique.

Concernant la composante responsabilité civile bailleur, l’assurance PNO vous couvre par exemple si une tuile de votre toit vétuste tombe sur le chien du locataire, le blesse ou le tue et que votre locataire vous poursuit.

Dans l’exemple ci-contre vous trouverez le cas d’un bailleur poursuivi pour une terrasse glissante.

Concernant la composante assurance habitation les risques pris en charge sont usuellement :

Dans quels cas l’assurance PNO fonctionne ?

Maintenant que nous avons détaillé le principe des risques couverts par l’assurance PNO (responsabilité civile + assurance habitation), il est important de comprendre dans quel cas cette assurance va être activable par le propriétaire qui loue un logement.

En pratique c’est surtout l’articulation de la composante assurance habitation de la PNO avec les autres assurances, notamment celle du locataire ou de la copropriété qui nous intéresse.

Les 4 cas types d’activation de la PNO sont :

  • location meublée : que ce soit en saisonnier ou en longue durée, c’est l’assurance PNO du propriétaire qui est l’assureur gestionnaire mais aussi l’assureur régleur de la majorité des sinistres qui arrivent dans le logement loué (voir notre article sur la convention IRSI qui détaille ce point).
  • vacance locative : le logement est inoccupé, que ce soit pendant des travaux ou entre deux locataires; si un sinistre survient, un incendie par exemple, c’est l’assurance PNO qui prendra en charge les conséquences.
  • absence d’assurance par le locataire : nous insistons auprès de nos clients en gestion locative en ligne pour récupérer chaque année l’attestation d’assurance multi-risque habitation du locataire; si celui-ci est négligent et ne s’assure pas, sa responsabilité est engagée mais si nécessaire ce sera l’assurance PNO du bailleur qui prendra le relais.
  • exclusion de l’assurance locataire : les contrats MRH des locataires ne couvrent pas tous les types de sinistres ou ne prennent en charge que dans une limite plafonnée; par exemple en cas de dégâts des eaux les dommages aux biens immobiliers au-dessus de 1600€ ne sont pas couverts par l’assurance du locataire.

Si vous souhaitez comprendre un exemple concret d’activation de l’assurance PNO nous vous invitons à lire notre fiche détaillée sur la procédure de dégâts des eaux en location. Vous verrez à la lecture de cet article que les sinistres en location vide entre 1600€ et 5000€ sont ventilés entre les assureurs grâce à la convention IRSI, et que cette convention prévoit une prise en charge partielle par l’assureur PNO. Vous lirez également que l’assurance PNO est par défaut gestionnaire unique du sinistre en meublé, donc il est important de prendre un assureur réactif, avec notamment un espace en ligne efficace que nous proposons.

Pour conclure l’assurance PNO peut être vue comme l’assurance habitation de la location meublée, mais aussi comme une assurance qui « bouche les trous » et qui permet au propriétaire bailleur d’avoir l’esprit tranquille en lui garantissant qu’il ne prend en pratique aucun risque conséquent.

Quand souscrire à une assurance PNO ?

Vous venez d’acheter un logement et vous vous demandez s’il est nécessaire de souscrire à une PNO ou s’il est préférable d’attendre de le mettre en location.

Si vous avez lu la partie précédente vous aurez compris que la responsabilité civile, mais aussi l’assurance habitation du logement vacant font qu’il est préférable de souscrire à l’assurance PNO dès que possible sans attendre d’avoir un locataire effectivement dans le logement.

Assurance PNO et risques locatifs ?

L’assurance PNO est distincte de l’assurance loyer impayé. Elle est complémentaire sur un point : la perte de loyer suite à un sinistre garanti.

La garantie loyer impayé vous couvre contre certains scenarios de perte de loyer dont l’impayé d’un locataire de mauvaise foi, le départ à la cloche de bois ou encore le préavis réduit en zone tendue.

L’assurance PNO va (en général) vous rembourser des loyers perdus si le logement devient inoccupé suite à un sinistre. Par exemple si un feu se déclare dans le logement que vous louiez, le locataire va résilier le bail, et les loyers perdus sont pris en charge pendant la durée de travaux de remise en état dans la limite de douze mois dans le cadre de l’assurance PNO Jelouebien que nous vous recommandons à nos abonnés. Plus d’infos sur le site de Jelouebien.

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Bonjour,
Votre proposition de souscrire une assurance PNO est très intéressante. Il serait très utile de pouvoir également souscrire facilement une assurance locative (RC) pour le compte de ses colocataires, comme le permet désormais la loi ALUR. Dans les faits, pour avoir consulté nombre d’assureurs, c’est vraiment le parcours du combattant aujourd’hui pour le propriétaire qui souhaite le faire. D’ailleurs, j’ai renoncé pour l’instant.
Merci.

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