Dégat des eaux en location : les 4 étapes clefs

Un dégât des eaux est le sinistre le plus courant si vous louez en tant que propriétaire votre logement à un locataire. Que la fuite démarre dans le logement en location ou qu’elle crée des dégâts dans ce même logement à partir d’une fuite extérieure (parties communes ou voisins) c’est en général au locataire de s’occuper du sinistre en tant que gardien de la chose louée.

Nous allons dans cet article vous expliquer en détail les différentes étapes pour gérer de manière optimale un dégât des eaux en location : recherche de la fuite, paiement de la recherche de fuite, déclaration du sinistre à l’assurance, suivi de la remise en état.


TLDR : vous êtes au milieu d’un logement inondé et vous n’avez pas le temps de lire l’article ?
Voici un résumé de la suite en schéma.


Qui doit faire la recherche de fuite ?

Plaçons nous dans le cas classique d’un locataire qui appelle le propriétaire pour une fuite constatée dans son logement. La règle est simple : c’est au locataire en tant que gardien de la chose louée de procéder dès que possible à la recherche de la fuite et à l’arrêt de celle-ci. Le locataire ne peut pas laisser par exemple une canalisation fuir pendant plusieurs jours en espérant que le bailleur s’en occupe.

Cas d’une fuite dans le logement

Le locataire appelle donc le plombier qui vient réparer la fuite, en effectuant éventuellement des destructions pour atteindre le point de fuite (une dépose de coffrage par exemple).

Nous verrons dans une deuxième partie comment gérer la déclaration de sinistre pour réparer les dégradations créées par la recherche de la fuite ou la fuite elle-même.

Cas d’une fuite provenant de l’extérieur

Si le locataire se rend compte que la fuite vient probablement de l’extérieur, il peut commencer par alerter son voisin pour essayer de voir si la fuite ne vient pas de chez lui. Si la fuite est identifiée chez le voisin, c’est au voisin de faire rapidement intervenir un plombier pour y mettre fin.

Si le locataire n’arrive pas à identifier d’où vient la fuite, celui-ci doit contacter le syndic de l’immeuble qui deviendra responsable de la recherche de fuite. Si le locataire n’a pas le contact du syndic, il peut le demander au propriétaire, mais le locataire reste responsable de la résolution du problème et doit contacter le syndic.

Les cas où il est nécessaire de contacter le syndic sont listées dans la convention IRSI et sont notamment

  • impossibilité d’accès dans le local où la recherche de fuite doit être effectuée
  • nécessité de faire une recherche de fuite destructive dans un autre local
  • recherche de fuite infructueuse
  • pluralité de locaux sinistrés autre que le local à l’origine de la fuite

Qui doit payer la recherche de fuite ?

Recherche de fuite remboursée par l’assurance de celui qui l’initie

D’après la convention IRSI les frais de recherche de fuite et les éventuelles destructions qu’elles ont engendrées sont prise en compte dans l’enveloppe de remboursement de l’assurance habitation de la personne qui a sollicité cette recherche, donc a priori l’assurance habitation du locataire (ou du voisin occupant du logement si la fuite était chez le voisin).

Cause de la fuite non assurée

Les frais de remise en état de la cause de la fuite, par exemple une vanne défectueuse ne sont quant à elles pas prises en charge par l’assurance. Il faudra donc potentiellement bien demander au plombier qui intervient de détailler les coûts de l’intervention.

Si la fuite est due à une réparation locative de la responsabilité du locataire, comme un joint après le robinet d’arrêt du logement, ou un engorgement d’une canalisation, c’est au locataire de payer la réparation.

Si la fuite est due à une vétusté d’un équipement ou à une réparation qui ne fait pas partie des réparations locatives, le locataire peut demander au propriétaire le remboursement de la part d’intervention non prise en charge pas son assurance. Par exemple un joint défectueux avant le robinet d’arrêt ou une canalisation vétuste doivent être remplacés par le propriétaire.

Déclaration à l’assurance, locataire ou propriétaire ?

Pour un dégât des eaux c’est l’assurance du locataire qui gère

Prenons le cas simple de la fuite localisée et arrêtée, qu’elle provienne du logement loué, du voisin, ou d’une partie commune. La fuite a peut être causée des dégâts dans le logement. Des peintures sont écaillées, des parquets ont gondolé ou des meubles ont été tâchés par la fuite.

A ce stade la convention IRSI est également très claire : c’est au locataire occupant du logement de déclarer le sinistre à son assurance habitation, qui sera gestionnaire unique du sinistre, même si la cause de la fuite est extérieure.

Idéalement le locataire prévient le propriétaire et le tient informé du suivi des réparations, notamment si des travaux de remise en état complexes doivent être faits, mais ce n’est pas au propriétaire bailleur du logement de s’occuper de la déclaration du sinistre, ni au syndic si vous êtes en copropriété (sauf dans les cas indiqués précédemment où la fuite vient d’une partie commune ou n’est pas identifiée).

Modalités de déclaration par le locataire

Le locataire doit faire la déclaration de sinistre très rapidement, dans les 5 jours qui suivent le sinistre (consultez les conditions générales de votre assurance habitation).

Si le sinistre est causé par le voisin il est recommandé de remplir un constat amiable de dégât des eaux (vous trouverez un exemple ici). Nous allons voir dans la partie suivante que la gestion des sinistres a été simplifiée par la convention IRSI, néanmoins le constat amiable de dégât des eaux reste important pour bien décrire le sinistre à son assureur.

Sachez enfin qu’il est recommandé de fournir des photos lors de la déclaration de sinistre, à la fois de la cause éventuelle de la fuite mais aussi et surtout des dégâts causés.

Vous trouverez par exemple ci-contre une photo de la cause de la fuite (un robinet d’arrêt qui fuit) qui permet d’expliquer la cause du sinistre à l’assurance mais également de définir la responsabilité de la réparation, en l’espèce celle du bailleur.

Comment se passe le suivi du sinistre de dégâts des eaux ?

La convention IRSI définit deux tranches d’indemnisation qui déterminent les périmètres de responsabilité de chaque partie et de leur assureur respectif.

Si les dégâts sont inférieurs à 1600€, c’est l’assureur du locataire qui paiera, même si la cause du sinistre n’est pas du fait du locataire (par exemple une canalisation vétuste de la responsabilité du propriétaire ou une fuite chez le voisin).

Si les dégâts sont supérieurs à 1600€ et inférieurs à 5000€, l’assureur du locataire nomme un expert en tant que gestionnaire du sinistre. L’assurance du locataire paie les dégâts et se retourne contre les autres assureurs des parties prenantes pour se faire rembourser en fonction des responsabilités et du type de dégâts causés (contenu et embellissement du locataire ou du propriétaire).

Si les dégâts sont supérieurs à 5000€ la convention IRSI ne s’applique pas, chaque partie peut donc librement demander réparation aux autres en nommant des experts distincts. On retombe dans le périmètre de la convention Cidre qui n’est pas favorable à l’occupant car les délais de réparation sont allongés, les assurances des différentes parties se renvoyant la balle avant de rembourser.

Quid si logement n’est pas habitable pendant le sinistre ?

Le logement loué est sinistré suite à un dégât des eaux, le locataire se demande s’il doit ou non continuer à payer son loyer. La réponse est (en général) la suivante : le locataire doit continuer à payer son loyer s’il occupe le logement sinistré, il ne peut pas se faire justice lui-même.

Néanmoins plusieurs mécanismes le protègent et notamment l’article 1722 du Code Civil qui en quelques mots (écrits en 1804) explicite parfaitement les recours du locataire :

Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.
Source Article 1722 Code Civil

Dans le cas d’un dégât des eaux le logement n’est souvent « détruit » qu’en partie, avec des cas extrêmes où le logement est difficilement habitable : plafonds effondrés, humidité très forte des sols et des murs.

Dans ces conditions le locataire peut demander la résiliation du bail dans un préavis réduit, ou une diminution du loyer. Si le bailleur refuse la diminution du loyer, le locataire peut résilier le bail. Le locataire ne peut donc pas imposer une diminution ou une suppression du loyer (voir une analyse de jurisprudence récente sur le sujet au lien suivant).

Si le logement est temporairement inhabitable, il peut être intéressant de regarder le contrat d’assurance habitation du locataire pour voir si une solution de relogement temporaire peut être prise en charge. Les conditions de l’assurance PNO du bailleur sont également à scruter en détail, la perte de loyer due à l’inoccupation pendant le sinistre et les travaux de remise en état peut être indemnisée.

Cas particuliers de gestion d’un dégât des eaux en location

Dégâts des eaux en location meublée

En location meublée résidence principale, c’est à dire pour des baux d’une année, le locataire a l’obligation de prendre une assurance habitation. Il va donc déclarer le sinistre comme nous l’avons expliqué dans l’article.

Que se passe-t-il si des meubles sont abîmés par le dégâts des eaux ? De la même manière que nous recommandons au locataire de se coordonner avec le bailleur en cas de travaux de remise en état complexes, il est recommandé au locataire d’informer le propriétaire des indemnisations prévues par l’assurance au titre des meubles; ce dernier pourra plus facilement décider des nouveaux meubles qu’ils souhaitent installer.

En tout état de cause le locataire ne doit pas conserver les indemnisations concernant les meubles mis à disposition par le bailleur, il doit lui reverser ou les utiliser pour acheter de nouveaux meubles en accord avec le bailleur.

Assurance habitation d’une location meublée saisonnière

L’obligation d’assurance de la part du locataire ne s’applique en résidence secondaire et en location saisonnière de manière générale. Dans un souci de praticité il est recommandé au bailleur de souscrire en son nom propre une assurance habitation « occupant » qui couvrira le même périmètre que celle d’un locataire en résidence principale. Il sera possible de la refacturer au locataire via les charges.

Locataire ayant donné son congé

La convention IRSI prévoit explicitement que c’est au locataire occupant de déclarer le dégât des eaux à son assureur qui sera gestionnaire du sinistre, sauf si le sinistre intervient après le congé envoyé par le locataire (ou le bailleur).

En d’autres mots si le bail est en cours de résiliation et qu’un sinistre arrive, c’est au propriétaire via son assurance propriétaire non occupant de gérer le dégât des eaux. Le locataire doit néanmoins faire ses meilleurs efforts pour rechercher et circonscrire la fuite.

Locataire sans assurance

Pour rappel le locataire a l’obligation de prendre une assurance habitation lors de l’entrée dans les lieux, et d’envoyer au bailleur chaque année une attestation de non-renouvellement.

L’absence d’assurance habitation est un motif de résiliation judiciaire du bail.

En cas de défaut d’assurance, le propriétaire doit prendre le relais en déclarant le sinistre à son assurance propriétaire non occupant; c’est ce que précise explicitement la convention IRSI.

Logement vacant lors de la survenue du sinistre

Idem que pour un locataire non assuré, c’est à l’assurance propriétaire non occupant que le bailleur d’un logement vacant doit s’adresser pour un dégât des eaux.

Mauvais entretien et négligence du locataire

Un cas classique de gestion locative est le logement très humide du fait d’une absence totale de ventilation par le locataire. L’humidité crée des moisissures ou des cloques sur le mur. Ce type de problème ne peut pas être considéré comme un dégât des eaux et est en général exclu des assurances habitation, qu’il s’agisse d’une multi-risque habitation pour le locataire ou de la PNO du bailleur.

Ce type de dégâts est donc de la responsabilité du locataire en tant que dégradations du logement, sauf s’il est en mesure de prouver qu’elles sont dues à une malfaçon du logement.

Absence de déclaration du locataire

Un dégât des eaux a eu lieu dans le logement et le locataire refuse de faire la déclaration à son assurance habitation malgré vos demandes.

Si les dégâts sont limités et la cause de la fuite réparée, le plus simple est d’attendre l’état des lieux de sortie des locataires. Vous pourrez alors bien constater les dégâts sans violer le domicile du locataire.

Vous pourrez éventuellement lui imputer des dégradations sur son état des lieux de sortie (et au-delà) en déclarant éventuellement votre sinistre à l’assurance propriétaire non occupant.

Absence de réaction du voisin ou du syndic

Le plafond goutte dans votre logement et le voisin refuse de chercher la cause de la fuite ? Il vous est possible de l’assigner en référé au tribunal pour qu’un juge lui impose sous astreinte de rechercher et de réparer la fuite.

Le même type de procédure peut être imposé au syndic si celui-ci ne diligente pas la recherche de fuite dans des délais raisonnables.

Dans tous les cas le locataire peut assigner son voisin, mais en pratique ce sera plus simple si c’est le propriétaire qui effectue les procédures. Si le sinistre ne se résout pas et que le logement devient inhabitable, nous avons vu que le locataire est en droit de demander la résiliation du bail. Il est donc plus simple que le bailleur suive la procédure de bout en bout.

Il ne faut pas hésiter à engager la procédure rapidement car le refus d’un voisin de réparer la fuite ou de signer le constat amiable de dégât des eaux peut bien souvent bloquer l’indemnisation chez l’assureur gestionnaire du sinistre.

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