Absence d’aération et moisissure : le locataire responsable

L’isolation thermique est le grand défi de la construction pour les 10 prochaines années. Mais attention à ne pas trop bien isoler les logements.

Que ce soit par une ouverture régulière des fenêtres, des grilles d’aération ou un ventilation mécanique (VMC) il faut aérer régulièrement le logement pour éviter l’apparition de moisissures.

Nous allons voir que, dans le cadre d’une location, cette obligation incombe au locataire, qui ne pourra ni activer son assurance habitation en cas de problème, ni engager la responsabilité du bailleur en cas d’absence de VMC.

Le locataire ne peut obliger le propriétaire à installer une VMC

Pour comprendre le problème de l’aération et des moisissures dans une location il est important de rappeler que le bailleur n’a pas l’obligation d’installer des VMC, même dans les salles d’eau.

Ces dispositifs sont fortement recommandés pour éviter les problèmes mais le locataire ne peut arguer de l’absence de VMC pour justifier du manque d’aération du logement. En d’autres mots c’est à lui d’ouvrir les fenêtres.

C’est ce qui ressort de la jurisprudence ci-contre qui précise bien que la présence d’une VMC ne fait pas partie des critères de décence, contrairement à une mauvaise isolation du logement par exemple (voir notre fiche sur le logement décent).

Obligation d’aération du locataire

Dans un logement sans VMC, le locataire doit aérer régulièrement le logement pour éviter l’apparition de moisissures. Il doit également ne pas obstruer les grilles de ventilation d’un logement.

Un corps humain libère environ 0,8L d’eau par transpiration et respiration par jour, soit plus de 2L par jour pour un foyer de 4 personnes. A cette quantité impressionnante d’eau s’ajoute l’évaporation du linge mis à sécher à l’intérieur du logement.

Il est donc primordial de rappeler au locataire d’aérer au moins 15 minutes le logement chaque jour. En cas d’oubli et si le logement n’est pas assez chauffé par ailleurs, des moisissures peuvent apparaître. La jurisprudence ci-contre rappelle bien que dans ce cas ces moisissures sont de la responsabilité du locataire.

Un manque d’aération cause une déchéance de l’assurance habitation

Ce type de problème est souvent détecté en cours de bail par le locataire se plaignant de moisissures ou d’une humidité excessive du logement. Le locataire ne se rend souvent pas compte qu’il est responsable du problème car il n’a pas appris les bons réflexes d’aération de son logement; il ne voit l’ouverture de la fenêtre que comme une perte inutile de chaleur, chaleur chèrement payée.

Si les moisissures viennent d’un dégât des eaux ou d’une infiltration, l’assurance habitation du locataire ou l’assurance propriétaire non occupant du bailleur peut indemniser les travaux.

Néanmoins si les moisissures viennent d’un manque d’aération du locataire, le sinistre ne sera pas pris en charge par les assurances. Les effets de la condensation ou de l’humidité sont en effet des clauses d’exclusion de la plupart des contrats (consultez vos conditions générales pour vérifier).

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