Absence d’aération et moisissure : le locataire responsable

L’isolation thermique est le grand défi de la construction pour les 10 prochaines années. Mais attention à ne pas trop bien isoler les logements.

Que ce soit par une ouverture régulière des fenêtres, des grilles d’aération ou un ventilation mécanique (VMC) il faut aérer régulièrement le logement pour éviter l’apparition de moisissures.

Nous allons voir que, dans le cadre d’une location, cette obligation incombe au locataire, qui ne pourra ni activer son assurance habitation en cas de problème, ni engager la responsabilité du bailleur en cas d’absence de VMC.

Le locataire ne peut obliger le propriétaire à installer une VMC

Pour comprendre le problème de l’aération et des moisissures dans une location il est important de rappeler que le bailleur n’a pas l’obligation d’installer des VMC, même dans les salles d’eau.

Ces dispositifs sont fortement recommandés pour éviter les problèmes mais le locataire ne peut arguer de l’absence de VMC pour justifier du manque d’aération du logement. En d’autres mots c’est à lui d’ouvrir les fenêtres.

C’est ce qui ressort de la jurisprudence ci-contre qui précise bien que la présence d’une VMC ne fait pas partie des critères de décence, contrairement à une mauvaise isolation du logement par exemple (voir notre fiche sur le logement décent).

Obligation d’aération du locataire

Dans un logement sans VMC, le locataire doit aérer régulièrement le logement pour éviter l’apparition de moisissures. Il doit également ne pas obstruer les grilles de ventilation d’un logement.

Un corps humain libère environ 0,8L d’eau par transpiration et respiration par jour, soit plus de 2L par jour pour un foyer de 4 personnes. A cette quantité impressionnante d’eau s’ajoute l’évaporation du linge mis à sécher à l’intérieur du logement.

Il est donc primordial de rappeler au locataire d’aérer au moins 15 minutes le logement chaque jour. En cas d’oubli et si le logement n’est pas assez chauffé par ailleurs, des moisissures peuvent apparaître. La jurisprudence ci-contre rappelle bien que dans ce cas ces moisissures sont de la responsabilité du locataire.

Un manque d’aération cause une déchéance de l’assurance habitation

Ce type de problème est souvent détecté en cours de bail par le locataire se plaignant de moisissures ou d’une humidité excessive du logement. Le locataire ne se rend souvent pas compte qu’il est responsable du problème car il n’a pas appris les bons réflexes d’aération de son logement; il ne voit l’ouverture de la fenêtre que comme une perte inutile de chaleur, chaleur chèrement payée.

Si les moisissures viennent d’un dégât des eaux ou d’une infiltration, l’assurance habitation du locataire ou l’assurance propriétaire non occupant du bailleur peut indemniser les travaux.

Néanmoins si les moisissures viennent d’un manque d’aération du locataire, le sinistre ne sera pas pris en charge par les assurances. Les effets de la condensation ou de l’humidité sont en effet des clauses d’exclusion de la plupart des contrats (consultez vos conditions générales pour vérifier).

Gérez votre location sans agence
Quittances + Bail + Modèles + Assistance

Activez la gestion en ligne Smartloc

6 commentaires sur “Absence d’aération et moisissure : le locataire responsable

  1. AUBERT le a posté:

    Bonjour, Nous sommes propriétaire d’une maison que nous avons mis en location depuis 2 ans. Cette maison a été restaurée entièrement (isolation des murs, nouvelles fenêtres en alu doubles vitrage, volet électriques, pose de radiateurs électriques programmable à pierre réfractaire.
    Les 1er locataire sont restés du 01/12/2018 au 31/07/2019 avec un bébé de 4 mois et aucun problèmes de moisissures n’est apparu. Nous avons des photos faites 15 jours avant le départ (Juin 2019) où l’on voit bien que tous les murs sont sains. Les 2ème locataire sont arrivés le 01/08/2019 et depuis le mois de décembre 2019, il est apparu des moisissures sur les murs et notamment dans la salle de bain. Nous avons constaté à plusieurs reprises que les volets et les fenêtres n’étaient pas ouvertes, et que certaines pièces n’étaient pas chauffées. Ils nous ont même précisé que les enfants arrosaient les murs de la salle d’eau avec la pomme de douche. Nous recevons maintenant un courrier des locataires disant que nous sommes responsables de ces moisissures.
    Que pouvons nous faire ? Devons nous faire appel à un expert ?
    Merci pour votre retour.
    Cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      La salle de bains bénéficie d’une fenêtre ou d’une VMC ? De manière générale vous pouvez leur dire que des moisissures ont deux causes possibles i) l’absence d’aération ii) ou un dégât des eaux.

      Dans les deux cas c’est à eux de s’occuper du problème.

  2. La Veve le a posté:

    Bonjour, d’où tenez vous cette obligation pour le locataire d’aérer régulièrement le logement ?
    Le bailleur a, quant à lui, l’obligation de délivrer un logement décent : « Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »
    Comment le locataire fait-il pour aérer un logement (en zone à climat océanique) doté d’une ventilation naturelle et non mécanique, composé d’un séjour certes muni de baies vitrées et d’une porte d’entrée, d’une chambre sans aucun ouvrant et sans éclairement naturel, d’une salle d’eau et d’un coin cuisine sans ouvrant ? Dans ces conditions climatiques, le locataire fera rentrer de l’air chargé d’humidité et il aura beau aérer, rien n’empêchera la formation de moisissures sans une ventilation efficace.

    Si lors de l’état des lieux de sortie par exemple, le bailleur peut noter que le locataire a obturé les entrées et sorties d’air ou ne les a pas correctement entretenues, dans le cas contraire il lui sera bien difficile de prouver que le locataire n’a pas aéré le logement au moins 15mn par jour!

  3. hellen le a posté:

    bonjour
    jai des problemes de moisissures dans la salle de bains juste au dessus de la douche et malgré que je nettoie les grilles de la vmc, les taches persistent et se propagent sur tout le plafond de la salle de bains. j’ai averti mon propriétaire ainsi que le syndic qui a dis que c’était un probleme de condensation et que je devais laisser circuler l’air en ouvrant les portes et les fenetres, mais c’est déjà ce que je fais tout le temps; cela ne change rien.
    j’ai contacté une société specialisé dans les installations et le nettoyage des vmc et on m’a répondu, que cela devait venir du fait quil fallait éliminer la poussière qui s’accumule à force de fonctionner et obstrue le filtre”, et qu’il fallait nettoyer les gaines mais qu’il fallait demander l’autorisation auprès du syndic de l’immeuble pour monter sur le toit. normalement c’est à mon propriétaire que je régle le loyer et non au syndic, qu’estce que vous me conseillez ?

  4. Bailleur le a posté:

    @La Veve vous n’avez aucune connaissance des Lois.

    L’état des lieux d’entrée (avec photos faites par tablette et signées par le locataire) vaut preuve. Si lors de l’entrée le logement n’avait aucune moisissure ni traces d’humidité et qu’au départ du locataire le logement comporte des traces d’humidité EN TANT QUE SEUL OCCUPANT LE LOCATAIRE doit répondre de l’état du logement qu’il rend.
    Ce n’est pas le propriétaire qui l’a occupé.

    Le locataire est juridiquement responsable de l’entretien et de la jouissance du logement dite « en bon père de famille ».

    Dernier point le dépôt de garantie sert à couvrir les frais de remise en état du logement (factures à l’appui).

    Renseignez vous au lieu d’écrire des inexactitudes.

  5. Marie le a posté:

    @Bailleur
    Ne vous en déplaise , La Veve a raison.
    Le fait qu’il n’y ait pas de moisissures présentes lors de l’EDL ne signifie pas que la maison est saine !!!
    Par ailleurs, quel propriétaire présenterait en location un bien putréfié ??
    Pour ma part, j’avais loué une maison, soit disant saine mais en hiver, lorsque les 1ères moisissures sont apparues, j’ai appris que les peintres qui avaient repeint la maison, avaient informé la propriétaire qu’il y avait du moisi sur les murs, derrière le papier peint.
    Elle n’a évidemment rien fait contre l’humidité (jusqu’à 82% d’humidité dans la chambre) à part nous accuser mais après rapport d’expert, elle a du nous dédommager. L’article que cite La Veve a été l’une des bases pour montrer sa mauvaise fois.
    J’en rigole encore.

Autres articles dans la même catégorie

L’encadrement des loyers a été réactivé par la loi ELAN voté fin 2018. La Mairie de Paris a donc choisi de remettre en place ce système fin juillet 2019, après une annulation en juillet 2018. Lille réactive également ce dispositif au 1er mars 2020. Dans cet article nous allons donc vous détailler comment marche l’encadrement, […]

Vous vous apprêtez à mettre en location un bien pour la première fois, et vous hésitez pour définir le bon loyer. Nous allons vous expliquer ici les quatre techniques classiques utilisées par les professionnels de l’immobilier. Elles vous permettront de définir un loyer optimal, ni trop faible, ni trop haut. Nous verrons en effet que […]

La colocation en bail unique solidaire est une option populaire en location longue durée. Elle permet de louer des grandes surfaces à plusieurs personnes et rencontre un fort engouement notamment dans les centres de grandes villes. Ce que l’on sait moins c’est qu’en cas de départ d’un colocataire les choses peuvent rapidement se compliquer et […]

Une indivision est la détention d’un bien immobilier par au moins deux personnes physiques distinctes. Dans le cadre d’une location elle est souvent opposée aux SCI, sociétés civiles immobilières, qui permettraient une gestion plus souple. Nous allons voir que les règles sur l’indivision ont été clarifiées, et qu’il est maintenant plus simple de gérer un […]