Absence d’aération et moisissure : le locataire responsable

L’isolation thermique est le grand défi de la construction pour les 10 prochaines années. Mais attention à ne pas trop bien isoler les logements.

Que ce soit par une ouverture régulière des fenêtres, des grilles d’aération ou une ventilation mécanique (VMC) il faut aérer régulièrement le logement pour éviter l’apparition de moisissures.

Nous allons voir que, dans le cadre d’une location, cette obligation incombe au locataire, qui ne pourra ni activer son assurance habitation en cas de problème, ni engager la responsabilité du bailleur en cas d’absence de VMC.

Le locataire ne peut obliger le propriétaire à installer une VMC

Pour comprendre le problème de l’aération et des moisissures dans une location il est important de rappeler que le bailleur n’a pas l’obligation d’installer des VMC, même dans les salles d’eau.

Ces dispositifs sont fortement recommandés pour éviter les problèmes mais le locataire ne peut arguer de l’absence de VMC pour justifier du manque d’aération du logement. En d’autres mots c’est à lui d’ouvrir les fenêtres.

C’est ce qui ressort de la jurisprudence ci-contre qui précise bien que la présence d’une VMC ne fait pas partie des critères de décence, contrairement à une mauvaise isolation du logement par exemple (voir notre fiche sur le logement décent).

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Obligation d’aération du locataire

Dans un logement sans VMC, le locataire doit aérer régulièrement le logement pour éviter l’apparition de moisissures. Il doit également ne pas obstruer les grilles de ventilation d’un logement.

Un corps humain libère environ 0,8L d’eau par transpiration et respiration par jour, soit plus de 2L par jour pour un foyer de 4 personnes. A cette quantité impressionnante d’eau s’ajoute l’évaporation du linge mis à sécher à l’intérieur du logement.

Il est donc primordial de rappeler au locataire d’aérer au moins 15 minutes le logement chaque jour. En cas d’oubli et si le logement n’est pas assez chauffé par ailleurs, des moisissures peuvent apparaître. La jurisprudence ci-contre rappelle bien que dans ce cas ces moisissures sont de la responsabilité du locataire.

Un manque d’aération cause une déchéance de l’assurance habitation

Ce type de problème est souvent détecté en cours de bail par le locataire se plaignant de moisissures ou d’une humidité excessive du logement. Le locataire ne se rend souvent pas compte qu’il est responsable du problème car il n’a pas appris les bons réflexes d’aération de son logement; il ne voit l’ouverture de la fenêtre que comme une perte inutile de chaleur, chaleur chèrement payée.

Si les moisissures viennent d’un dégât des eaux ou d’une infiltration, l’assurance habitation du locataire ou l’assurance propriétaire non occupant du bailleur peut indemniser les travaux.

Néanmoins si les moisissures viennent d’un manque d’aération du locataire, le sinistre ne sera pas pris en charge par les assurances. Les effets de la condensation ou de l’humidité sont en effet des clauses d’exclusion de la plupart des contrats (consultez vos conditions générales pour vérifier).

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13 commentaires sur “Absence d’aération et moisissure : le locataire responsable

  1. Kevin le a posté:

    Bonjour,

    Pour ma part, j’habite dans un studio et la salle de bain est horrible.

    Pas de fenêtre, la VMC est morte depuis longtemps, le tuyau d’arrivée d’eau dégouline constamment et provoque beaucoup de moisissure prêt du compteur d’eau.

    Cause également des moisissures derrière les toilettes.

    La salle de bain est loin des fenêtres et même en aérant cela ne change rien.

    Est-ce que à la fin de mon bail cela me sera reproché ?

    Je vous remercie par avance.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je n’ai pas la réponse, par contre je vous recommande fortement d’écrire au propriétaire pour lui détailler les problèmes, et lui demander réparer la VMC. Sinon il risque de vous reprocher à raison que vous ne l’avez pas prévenu.

  2. Simon le a posté:

    Je suis propriétaire, je ne travaille pas dans les VMC.
    Néanmoins, je trouve inadmissible que les propriétaires (surtout si bailleurs) n’installent pas systématiquement des VMC. C’est leur bien qui est en jeux. Cela s’amortit vite, coute moins cher qu’un dégât de condensation ou que la mérule, et les locataires serons mieux lotis.

    Je trouve que la jurisprudence ci-dessus est d’une bêtise sans nom.

    Si vous louez des voitures, vous devez connaitre un minimum les contraintes techniques automobiles.
    Quand vous louez de l’immobilier, c’est pareil.

    Il y en a marre de cette ignorance technique ambiante, tout domaine confondus. Les gens ne pense qu’à leur confort à court terme, à l’argent, aux marges et au commerce ; et au final cela reviens plus cher ou rapporte moins à long terme que si les choses étaient faites intelligemment dès le départ.

    Cela crée du gaspillage de ressource, des litiges voir des conflits et on est obliger de payer des avocats pour pas grand chose

    Si vous n’y connaissez rien en techniques de construction, travaillez pour apprendre, ou allez vendre des bananes (et renseignez vous sur les bananes du coup) ! Il n’y a que le le travail qui est honnête. Merci, peace.

  3. casini le a posté:

    bonjour
    je suis locataire, j’ai une salle de bain avec une vmc mais sans fenêtre. nous sommes trois dans l’appartement . Des taches de moisissure sont apparues au plafond. J’aère tous les jours et l’hiver cette pièce est chauffée. A qui incombe les travaux de nettoyage ?

    Merci

  4. Elora5166 le a posté:

    Bonjour, je suis locataire et actuellement mon appartement commence à avoir des moisissures alors que j’aère régulièrement et qu’il y a une VMC dans la salle de bain. Cependant, j’ai remarqué qu’il n’y avait pas de ventilation permanente sur les fenêtres des autres pièces (salon, chambre, cuisine) . Il est pourtant stipuler dans la loi que le propriétaire doit fournir une ventilation permanente dans le logement. Ma question est : est ma responsabilité ou la sienne ?
    Ne demandera-t-il pas des frais supplémentaires en plus de la caution pour faire nettoyer les moisissures ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Où avez-vous vu que le bailleur doit fournir une ventilation permanente ?

  5. MICHEL LEMAIRE le a posté:

    Bonjour, mon locataire se plaint de moisissures dans les chambres et la salle de bain. Ils sont 7 dans 89m2 avec 3 chambres. J’ai proposé la mise en place d’un système permettant de réduire l’humidité résidentielle ainsi que d’isoler plus fortement les combles : refus de sa part. J’ai également conseillé de mieux ventiler en ouvrant les fenêtres au moins 10 minutes par jour et de chauffer correctement. Pas d’infiltration d’eau. A ce jour il prétend ne pas être responsable de cette situation. La salle de bain est équipée de ventilations haute et basse, fenêtre PVC double vitrage partout. Que pensez-vous de cette situation ? Merci pour vos avis.

  6. Chester le a posté:

    Bonjour, je suis bailleur, mon dernier locataire est parti récemment en me laissant un appartement couvert de moisissures au niveau des fenêtres. Il ne m’a prévenu que qq jours avant l’EDL. Il me soutient que c’est ma responsabilité, or d’autres indicateurs me laissent penser que c’est plutôt de son fait (dégât des eaux au niveau du sol, peinture qui craque et se détache à l’ouverture de la fenêtre). Je suis propriétaire depuis près de 20 ans, c’est la première fois que ce problème apparaît. Pour finir mon locataire me devait encore des regul de charges mais considère que le fait que je garde la caution suffise. Du coup je n’ai plus de caution, et pas moyen pour lui d’entendre qu’il a une responsabilité dans les degradations. Que faire?

  7. Luna le a posté:

    Bonjour,

    J’habite depuis un peu plus de deux ans un appartement livré en 2017 –
    Nous sommes 4 dans 60 m2 , exposé Sud Ouest avec beaucoup de fenêtre. Logement trés bien isolé (trop? ) norme RT 2012.
    Nous avons depuis peu des moisissures à l’angle d’une pièce et ainsi que sous certaines fenêtre ( la ou se trouvent des meubles ou autre panier à linge).
    Nous aérons env. 10 mn par jour chaque pièce, la VMC fonctionne etc.
    Nous étendons notre linge dans la pièce principale qui fait cuisine/salon et nous avons été, avec le confinement plus présent dans l’appartement.
    Est-ce de notre faute ou bien un pont thermique ou autre peut expliquer ce phénomène?
    Le propriétaire dit que nous n’aérons pas assez et que c’est la raison pour laquelle la moisissure apparait. Nous quittons l’appartement prochainement et avons peur que cela soit un motif pour ne pas nous rendre notre caution.
    Je veux bien des avis sur la question et savoir comment éviter de perdre l’ensemble de ma caution pour cela.
    Merci !

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui a priori si vous êtes à 4 dans 60m² et que vous faites sécher votre linge, je dirais qu’il faut aérer plus de 10 minutes par jour, mais je ne suis pas spécialiste.

  8. hellen le a posté:

    bonjour
    jai des problemes de moisissures dans la salle de bains juste au dessus de la douche et malgré que je nettoie les grilles de la vmc, les taches persistent et se propagent sur tout le plafond de la salle de bains. j’ai averti mon propriétaire ainsi que le syndic qui a dis que c’était un probleme de condensation et que je devais laisser circuler l’air en ouvrant les portes et les fenetres, mais c’est déjà ce que je fais tout le temps; cela ne change rien.
    j’ai contacté une société specialisé dans les installations et le nettoyage des vmc et on m’a répondu, que cela devait venir du fait quil fallait éliminer la poussière qui s’accumule à force de fonctionner et obstrue le filtre”, et qu’il fallait nettoyer les gaines mais qu’il fallait demander l’autorisation auprès du syndic de l’immeuble pour monter sur le toit. normalement c’est à mon propriétaire que je régle le loyer et non au syndic, qu’estce que vous me conseillez ?

  9. AUBERT le a posté:

    Bonjour, Nous sommes propriétaire d’une maison que nous avons mis en location depuis 2 ans. Cette maison a été restaurée entièrement (isolation des murs, nouvelles fenêtres en alu doubles vitrage, volet électriques, pose de radiateurs électriques programmable à pierre réfractaire.
    Les 1er locataire sont restés du 01/12/2018 au 31/07/2019 avec un bébé de 4 mois et aucun problèmes de moisissures n’est apparu. Nous avons des photos faites 15 jours avant le départ (Juin 2019) où l’on voit bien que tous les murs sont sains. Les 2ème locataire sont arrivés le 01/08/2019 et depuis le mois de décembre 2019, il est apparu des moisissures sur les murs et notamment dans la salle de bain. Nous avons constaté à plusieurs reprises que les volets et les fenêtres n’étaient pas ouvertes, et que certaines pièces n’étaient pas chauffées. Ils nous ont même précisé que les enfants arrosaient les murs de la salle d’eau avec la pomme de douche. Nous recevons maintenant un courrier des locataires disant que nous sommes responsables de ces moisissures.
    Que pouvons nous faire ? Devons nous faire appel à un expert ?
    Merci pour votre retour.
    Cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      La salle de bains bénéficie d’une fenêtre ou d’une VMC ? De manière générale vous pouvez leur dire que des moisissures ont deux causes possibles i) l’absence d’aération ii) ou un dégât des eaux.

      Dans les deux cas c’est à eux de s’occuper du problème.

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