Entretien et réparation de la chaudière : qui paie ?

Synthèse de l’article

C’est au locataire de prendre en charge l’entretien et les éventuelles réparations de la chaudière; par ailleurs, pour des raisons de sécurité, le législateur a prévu une obligation de contrôle annuel par un professionnel agréé dont le locataire doit justifier.

Sommaire

  1. Entretien et réparations à la charge du locataire
  2. Obligation de contrôle annuel de la chaudière par le locataire
  3. Entretien de la chaudière au départ du locataire

Entretien et réparations à la charge du locataire

Comme toutes les dépenses liées à un logement en location, la répartition de la prise en charge entre locataire et bailleur est définie par deux listes, elles-mêmes fixées par décret : la liste des charges récupérables et la liste des réparations locatives.

La première liste des charges récupérables précise les dépenses de maintenance à la charge du locataire concernant les éléments de chauffage :

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2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
– nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;
– entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau
ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;
– graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;
– remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
– entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
– vérification et entretien des régulateurs de tirage ;
– réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ;
– purge des points de chauffage ;
– frais de contrôles de combustion ;
– entretien des épurateurs de fumée ;
– opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de
chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et
siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;
– conduite de chauffage ;
– frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;
– entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur ;
– contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à
chaleur ;
– vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;
– nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;
– vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.

En résumé, la maintenance courante des éléments de chauffage est bien à la charge du locataire. Concernant les réparations à réaliser sur une chaudière défaillante, la liste des réparations locatives à la charge du locataire est également explicite :

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau,
allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Ainsi, le locataire sera responsable du remplacement des éléments d’usure de la chaudière (c’est la même logique que les joints de robinetterie par exemple).

Comme il s’agit d’un élément technique complexe et que les conséquences d’un dysfonctionnement de la chaudière peuvent être importantes, le législateur a prévu une obligation de contrôle par un professionnel agréé.

Obligation de contrôle annuel de la chaudière par le locataire

Une visite annuelle obligatoire

Les articles R224-41-4 et suivants du Code de l’environnement prévoient que la chaudière doit être contrôlée chaque année par un professionnel agréé. L’objectif est de garantir que la maintenance et les éventuelles réparations nécessaires au bon fonctionnement de la chaudière soient correctement réalisées.

Le cas échéant les dépenses seront ventilées entre bailleur et locataire selon la répartition détaillée au paragraphe précédent.

Cette obligation concerne tous les types de chaudières qu’elles soient au gaz, au fioul, au charbon ou encore au bois du moment qu’elle fournit une puissance entre 4 et 400 kilowatts.

Visite obligatoire pour les chauffe-eau

Le chauffe-eau au gaz peut être considéré comme une mini-chaudière dédié à l’eau chaude; si sa puissance dépasse les 4kW la visite annuelle de contrôle est aussi obligatoire (contrairement à un chauffe-ballon électrique comme nous le verrons plus tard).

Clause du bail spécifique à l’entretien de la chaudière

Le législateur indique clairement que la visite de contrôle annuelle doit être faite à l’initiative de l’occupant du logement donc du locataire :

Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail.

Il n’est donc a priori pas nécessaire de rajouter une clause dans le bail rappelant cette obligation d’entretien annuel par une entreprise agréé. Certains bailleurs choisissent malgré tout de le rappeler mais sachez que vous ne pourrez pas obliger le locataire à passer par un prestataire donné, ni à souscrire à un contrat d’entretien.

Dans notre module de bail numérique, nous proposons une clause qui permet de rappeler au locataire cette obligation importante, en voici un extrait :

Le locataire devra faire entretenir et nettoyer conformément à la législation en vigueur et au moins une fois l’an les appareils individuels de chauffage, de production d’eau chaude ou de froid (chaudière, chauffe-eau, pompe à chaleur, chauffe-ballon, climatisation etc.), à sa charge et à son initiative.

Le locataire devra notamment faire procéder au moins une fois l’an à une visite de contrôle des appareils de chauffages individuels par un professionnel agréé. Le bailleur pourra […]

Signez un bail conforme clauses et annexes incluses

Bail numérique Smartloc

Le législateur impose en effet la visite d’entretien annuelle mais n’oblige pas le locataire à souscrire un abonnement de maintenance sur toute l’année. Le locataire pourra donc très bien choisir d’effectuer les réparations en cours d’année via une commande unitaire, en répercutant éventuellement la dépense au bailleur si elle ne rentrait pas dans la liste des charges et réparations locatives que nous avons détaillées précédemment.

Dernier point intéressant sur la clause précédente : nous rappelons l’obligation d’entretien annuel des chaudières mais il n’y a pas d’obligation sur les autres équipements, notamment les chauffe-ballons. La clause permet donc d’acter qu’un entretien régulier est nécessaire, et donc potentiellement d’engager la responsabilité du locataire en cas de panne ou de vétusté aggravée par un manque d’entretien.

Stipulation contraire du bail

Le bailleur peut par contre mentionner dans le bail que la visite d’entretien annuelle sera réalisée à son initiative et à ses frais. Ce peut être une solution de sécurité pour les bailleurs souhaitant être certains que leur chaudière sera correctement entretenue.

Toutes ces dispositions concernent les chaudières individuelles; dans le cas d’une chaudière collective, l’obligation de contrôle annuel est à la charge du bailleur en cas d’immeuble en mono-propriété, ou à la charge du syndicat des copropriétaires en cas de copropriété.

Attestation de visite annuelle

Le législateur encadre les prestations qui doivent être réalisées lors de cette visite annuelle :

L’entretien comporte la vérification de la chaudière, le cas échéant son nettoyage et son réglage, ainsi que la fourniture des conseils nécessaires portant sur le bon usage de la chaudière en place, les améliorations possibles de l’ensemble de l’installation de chauffage et l’intérêt éventuel du remplacement de celle-ci.

L’entreprise agréé réalisant la visite annuelle doit remettre une attestation au locataire qu’il doit conserver pendant deux ans pour preuve du bon respect de ses obligations.

Pour en savoir plus sur les vérifications obligatoires à réaliser lors de la visite annuelle, reportez-vous à l’article 5 de l’arrêté du 15 septembre 2009 relatif à l’entretien annuel des chaudières qui détaille les contrôles que l’entreprise devra réaliser (notamment sur la mesure des gaz émis).

Que faire si le locataire ne réalise pas l’entretien ?

Si le locataire ne vous fournit pas l’attestation de vérification annuelle vous n’allez pas pouvoir faire grand chose en tant que bailleur. La loi interdit en effet d’utiliser ce motif dans la clause résolutoire.

Vous pourriez éventuellement donner congé au locataire à l’échéance du bail, en utilisant ce motif que vous jugeriez légitime et sérieux de non respect des obligations contractuelles, mais cette démarche nous semble hasardeuse (voir notre article sur le congé par le bailleur).

Le seul recours envisageable est de réaliser une visite de contrôle lors de la sortie des locataires et de leur imputer, en plus du coût de la visite, les éventuelles opérations de maintenance ou de réparations qui résulteraient d’un manque d’entretien régulier.

Risques encourus en cas de sinistre (explosion, incendie, intoxication)

Il est également nécessaire de rappeler au locataire dans vos éventuels échanges les risques qu’il encourt en cas d’incendie ou d’intoxication avec une chaudière non révisée : l’assurance habitation risque de ne pas couvrir le locataire dont la responsabilité sera donc engagée en cas d’accident (incendies, intoxication au monoxyde de carbone, etc.).

Entretien de la chaudière au départ du locataire

Un contentieux récurrent entre bailleur et locataire est la nécessité de faire ou non un entretien lors du départ du locataire en cours d’année.

Prenons un exemple concret : le locataire réalise le contrôle de la chaudière chaque année début octobre, puis au bout de quelques années il décide de partir et donner congé pour août.

Le locataire doit-il faire réaliser un nouveau contrôle avant son départ ?

La loi ne précise pas ce point et donc on peut simplement s’en tenir à l’obligation par défaut du locataire : faire contrôler la chaudière chaque année civile. En théorie s’il quitte le logement 10 mois après la dernière visite il ne nous semble pas possible de lui imposer une nouvelle visite ou de lui imputer d’éventuels frais pour la visite à venir (sauf clause explicite contraire du bail).

Le locataire part donc en août avec une chaudière révisée depuis 10 mois et un nouveau locataire arrive début septembre. Le locataire entrant va probablement refuser de faire une visite immédiate. Nous recommandons donc au bailleur les deux solutions suivantes, à choisir entre :

  • prendre à sa charge une visite d’entretien entre deux locataires notamment si le changement de locataire intervient entre les deux périodes de chauffe hivernales;
  • rappeler au locataire la date de dernière révision et par conséquent son obligation de le faire dans l’année civile en cours. Le plus simple est d’utiliser la clause d’entretien de la chaudière, et de préciser la dernière date de révision sur l’état des lieux.

Exemple Concrètement si le locataire sortant en août 2018 a fait la dernière révision en octobre 2017, le locataire entrant en septembre 2018 doit nouvelle révision dans l’année civile en cours soit avant fin 2018, sauf si le bailleur a décidé de prendre en charge la révision entre les deux locataires.

Sources :

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6 commentaires sur “Entretien et réparation de la chaudière : qui paie ?

  1. Bonjour, ma chaudière fuel a juste 11 mois. J’ai fait faire l’entretien obligatoire. Le chauffagiste me dit qu’il a changé le gicleur et me le facture en plus de l’entretien. Il précise qu’il fait toujours cela. Est ce normal et ma chaudière est encore sous garantie. Merci pour votre réponse.

    • Bonjour,

      comme le précise l’article nous n’avons pas identifié de règles absolues concernant les répartitions au prorata, en théorie vous n’êtes pas obligé de payer l’entretien annuel après 6 mois (la mise en marche probablement par contre).
      Cependant nous vous recommandons de voir avec le bailleur quand la dernière visite de contrôle a été faite.

  2. Bonjour,

    J’ai été locataire d’un logement pendant 11 mois, et ce jusqu’à juillet 2018. La propriétaire nous a informé que nous n’avons pas effectué l’entretien de la chaudière et je ne sais pas quand le dernier entretien a été réalisé. Durant ces 11 mois, nous avons eu 4 pannes de chaudière (en 4 ou 5 mois) avec intervention d’un chauffagiste (total plus de 4H d’intervention – recherche et intervention). Panne et facture à la charge de la propriétaire. peut on considérer ces interventions comme un entretien sachant qu’ils ont à chaque fois vérifier le système jusqu’à la purge des radiateurs? J’ai demandé à un des techniciens pour la révision, il m’a dit que ce n’était pas la peine étant donné les multiples réparations. Est ce que la propriétaire peut me faire une retenue sur la caution sachant qu’elle n’a rien marqué sur l’état des lieux de sortie? Merci par avance

    • Bonjour, en théorie il faut que le chauffagiste vous fournisse une attestation d’entretien. S’il ne vous l’a pas donnée lors de la réparation, vous n’avez pas de preuves que l’entretien annuel obligatoire a bien été fait.

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