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Mathieu Chantalat 14 janvier 2018 Gestion locative > Réparations

Entretien et réparation de la chaudière : le locataire doit-il payer ?

Parmi les charges et réparations locatives incombant au locataire, une dépense a une place spécifique : l’entretien de la chaudière individuelle.

Sur ce poste de dépenses c’est le locataire qui doit prendre en charges l’entretien et les éventuelles réparations; par ailleurs pour des raisons de sécurité le législateur a prévu une obligation de contrôle annuelle que nous allons vous détailler dans cet article.

Entretien et réparations à la charge du locataire

Comme toutes les dépenses liées à un logement en location, la répartition de la prise en charge entre locataire et bailleur est définie par deux listes, elles-mêmes fixées par décret : la liste des charges récupérables et la liste des réparations locatives.

La première liste des charges récupérables précise les dépenses de maintenance à la charge du locataire concernant les éléments de chauffage :

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
– nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;
– entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau
ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;
– graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;
– remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
– entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
– vérification et entretien des régulateurs de tirage ;
– réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ;
– purge des points de chauffage ;
– frais de contrôles de combustion ;
– entretien des épurateurs de fumée ;
– opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de
chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et
siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;
– conduite de chauffage ;
– frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;
– entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur ;
– contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à
chaleur ;
– vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;
– nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;
– vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.

En résumé la maintenance courante des éléments de chauffage est bien à la charge du locataire. Concernant les réparations à réaliser sur une chaudière défaillante, la liste des réparations locatives à la charge du locataire est également explicite :

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau,
allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

En résumé le locataire est responsable du remplacement des éléments d’usure de la chaudière (c’est la même logique que les joints de robinetterie par exemple).

Comme il s’agit d’un élément technique complexe et que les conséquences d’une malfonction de la chaudière peuvent être importantes, le législateur a prévu une obligation de contrôle par un professionnel agréé.

Obligation de contrôle annuel de la chaudière par le locataire

La visite annuelle est obligatoire mais pas le contrat d’entretien

Les articles R224-41-4 et suivants du Code de l’environnement prévoient que la chaudière doit être contrôlée chaque année par un professionnel agréé. L’objectif est de garantir la maintenance et les éventuelles réparations nécessaires au bon fonctionnement de la chaudière soient correctement réalisées.

Le cas échéant les dépenses seront ventilées entre bailleur et locataire selon la répartition détaillée au paragraphe précédent.

Cette obligation concerne tous les types de chaudières qu’elles soient au gaz, au fioul, au charbon ou encore au bois du moment qu’elle fournit une puissance entre 4 et 400 kilowatts.

Le législateur indique clairement que la visite de contrôle annuelle doit être faite à l’initiative de l’occupant du logement donc du locataire :

Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail.

Il n’est donc a priori pas nécessaire de rajouter une clause dans le bail rappelant cette obligation d’entretien annuel par une entreprise agréé. Certains bailleurs choisissent malgré tout de le rappeler mais sachez que vous ne pourrez pas obliger le locataire à passer par un prestataire donné ni à souscrire à un contrat d’entretien.

Le législateur impose en effet la visite d’entretien annuelle mais n’oblige pas le locataire à souscrire un abonnement de maintenance sur toute l’année. Le locataire pourra donc très bien choisir d’effectuer les réparations en cours d’année via une commande unitaire, en repercutant éventuellement la dépense au bailleur si elle ne rentrait pas dans la liste des charges et réparations locatives que nous avons détaillées précédemment.

Stipulation contraire du bail

Le bailleur peut par contre mentionner dans le bail que la visite d’entretien annuelle sera réalisée à son initiative et à ses frais. Ce peut être une solution de sécurité pour les bailleurs souhaitant être certains que leur chaudière sera correctement entretenue.

Toutes ces dispositions concernent les chaudières individuelles; dans le cas d’une chaudière collective, l’obligation de contrôle annuel est à la charge du bailleur en cas d’immeubles en mono-propriété, ou à la charge du syndicat des copropriétaires en cas de copropriété.

Attestation de visite annuelle

Le législateur encadre les prestations qui doivent être réalisées lors de cette visite annuelle :

L’entretien comporte la vérification de la chaudière, le cas échéant son nettoyage et son réglage, ainsi que la fourniture des conseils nécessaires portant sur le bon usage de la chaudière en place, les améliorations possibles de l’ensemble de l’installation de chauffage et l’intérêt éventuel du remplacement de celle-ci.

L’entreprise agréé réalisant la visite annuelle doit remettre une attestation au locataire qu’il doit conserver pendant deux ans pour preuve du bon respect de ses obligations.

Pour en savoir plus sur les vérifications obligatoires à réaliser lors de la visite annuelle, reportez-vous à l’article 5 de l’arrêté du 15 septembre 2009 relatif à l’entretien annuel des chaudières qui détaille les contrôles que l’entreprise devra réaliser (notamment sur la mesure des gaz émis).

Que faire si le locataire ne réalise pas l’entretien ?

Si le locataire ne vous fournit pas l’attestation de vérification annuelle vous n’allez pas pouvoir faire grand chose en tant que bailleur. La loi interdit en effet d’utiliser ce motif dans la clause résolutoire.

Vous pourriez éventuellement donner congé au locataire à l’échéance du bail, en utilisant ce motif que vous jugeriez légitime et sérieux de non respect des obligations contractuelles, mais cette démarche nous semble hasardeuse.

Le seul recours envisageable est de réaliser une visite de contrôle lors de la sortie des locataires et de leur imputer, en plus du coût de la visite, les éventuelles opérations de maintenance ou de réparations qui résulteraient d’un manque d’entretien régulier.

Déchéance d’assurance en cas de sinistres

Il est également nécessaire de rappeler au locataire dans vos éventuels échanges les risques qu’il encourt en cas d’incendie ou d’intoxication avec une chaudière non révisée : l’assurance habitation risque de ne pas couvrir le locataire dont la responsabilité sera donc engagée en cas d’accident (incendies, intoxication au monoxyde de carbone, etc.).

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