Droit de préemption du locataire en cas de vente

Si vous êtes bailleur d’un logement loué à titre de résidence principale et que vous souhaitez le vendre, la question du bail en cours se pose immédiatement.

Vous avez grosso modo deux solutions :

  1. vendre le bien occupé à un acheteur qui reprendra le bail
  2. vendre le bien libre après avoir donner congé au locataire.
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Nous allons voir que les droits du locataire diffèrent en fonction des deux situations, notamment sa capacité à préempter la vente, c’est à dire d’être prioritaire sur le rachat à conditions équivalentes.

Vendre en donnant congé au locataire

Que ce soit en location vide ou meublée vous pouvez donner congé au locataire pour vendre le bien à l’échéance du bail (en savoir plus sur le congé par le bailleur).

Si vous êtes en location vide, le locataire a un droit de préemption sur la vente du bien. Nous allons vous détailler ci-dessous les différentes étapes à respecter pour garantir ce droit de priorité du locataire.

Absence de droit de préemption en location meublée

Si vous êtes en location meublée (en habitation principale ou saisonnier), le locataire n’a pas de droit de préemption sur la vente. L’idée générale est que le locataire en meublée a moins d’attaches sur un logement loué à l’année que sur un bail vide où il s’est installé avec ses meubles sur une période renouvelable de 3 ans.

Droit de préemption en location vide uniquement

C’est l’article 15 de la loi de 89 qui définit les règles du congé pour vente et notamment le droit de préemption du locataire au paragraphe II de cet article :

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis […]

Si le locataire ne répond pas dans un délai de deux mois, il est déchu de son droit de préemption.

Si le locataire accepte l’offre en l’état, il dispose d’un délai de deux mois pour acheter réellement le logement, délai prolongé à quatre mois en cas de recours à un prêt :

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.[…]

Si le prix de vente communiqué au locataire est finalement diminué, le notaire doit notifier le locataire qui dispose de nouveau d’un droit de préemption aux nouvelles conditions (on parle aussi de second droit de préemption). Le délai de réponse est alors d’un mois. Si le locataire répond positivement, les délais précédents s’appliquent pour réaliser la vente (2 mois prolongé à 4 mois en cas de recours au crédit).

Cette faculté de « seconde préemption » est destiné à protéger le locataire d’une manipulation tentante du bailleur qui lui proposerait une offre fictive élevée, qui finira par être baissée en accord avec la réalité du marché.

Priorité d’un acheteur familial

Le législateur a prévu une exception au dispositions précédentes : la vente à un acheteur parent au troisième degré inclus. Attention dans ce cas l’acheteur doit occuper lui-même le logement pendant 2 ans minimum à compter de l’achat.

Attention à bien respecter ces différents délais, car le locataire qui aurait été privé de son droit de préemption peut attaquer le bailleur et faire éventuellement annuler la vente.

Le locataire peut-il faire une offre d’achat à la baisse ?

Une question couramment posée est de savoir si le locataire, à réception du congé pour vente et du prix de vente demandé par le bailleur, peut faire une offre d’achat à la baisse.

A la lecture de la partie précédente, cette offre à la baisse n’est théoriquement pas possible. Si le bailleur fait une offre qui semble trop haute au locataire, celui-ci doit ne pas donner de réponse, et attendre éventuellement que le propriétaire lui notifie une baisse du prix de vente. Il deviendra ainsi prioritaire sur le nouveau prix. Il pourra même avoir une bonne surprise avec une deuxième offre à un prix inférieur à ce qu’il aurait envisagé.

Le locataire doit-il payer les frais d’agence ?

Si le propriétaire a mandaté une agence pour vendre son bien, le locataire n’a pas à payer les frais de l’agent du bailleur, même si celui-ci a un mandat exclusif. C’est ce qui résulte notamment de la décision de jurisprudence récente que vous trouverez ci-contre.

Vendre sans donner congé au locataire

De manière générale si vous vendez votre bien occupé, le locataire n’a pas de droit de préemption sur la vente du bien. Rien ne change pour le locataire qui voit simplement son bail transféré à l’acheteur (sans nécessité de signer un avenant ou un nouveau bail). Le bail se poursuit aux mêmes conditions de loyer et de durée.

Un cas très particulier s’applique aux ventes à la découpe pour lesquelles le locataire a quand même un droit de priorité.

Droit de préemption en cas de vente à la découpe

Une vente à la découpe est la division d’un immeuble, précédemment détenu par un seul propriétaire (on parle de mono-propriété), en lots indépendants mis en vente.

Par exemple un assureur détient un immeuble de 20 appartements loués à des locataires, pour des raisons de réaffectation d’actifs, le bailleur décide de découper l’immeuble en copropriété avec 20 lots indépendants et de les vendre.

Dans ce cas précis l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 protège les locataires en leur donnant les mêmes droits qu’en cas de congé pour vente. Ils disposent ainsi d’un délai de deux mois pour répondre à la notification du bailleur; s’ils acceptent ils ont deux mois pour réaliser la vente, prolongé à 4 mois en cas de recours à un crédit.

Les dispositions précédentes en cas de baisse du prix s’appliquent également à cette vente à la découpe.

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12 commentaires sur “Droit de préemption du locataire en cas de vente

  1. Kurtis le a posté:

    Bonjour
    Je suis propriétaire et je compte vendre mon appartement mais je me demande si j’ai bien respecté la date d’envoi du congé au locataire. La date d’envoi est dans les 6 mois mais la date de reception du RAR depasse de deux jours. Puis je tout de meme faire valoir ma demande aupres du location (proposition d’achat ou congé) si la date d’envoi est dans les 6 mois ?
    Bien à vous
    C.Sitruk

  2. Marcopoulo le a posté:

    Bonjour,
    Mon locataire vient de donner son congé et libérera mon appartement dans trois mois.
    Si je mets mon bien en vente avant son départ, suis-je obligé de faire une offre à mon locataire ? A-t-il encore un droit de préemption ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori vous pouvez déjà le mettre en vente en indiquant bien que c’est sous réserve du départ du locataire dans trois mois. Si vous ne donnez pas congé vous-même vous n’êtes pas obligé de faire une offre.

  3. Gaszynski le a posté:

    Bonjour, mon propriétaire m’a donné congé pour vente et j’ai accepté l’offre dans les 2 mois. Malheureusement la vente ne pourra pas être réalisée à l’issu des 4 mois (je souhaite recourir à un prêt) du fait du vendeur uniquement (3 mois pour faire réaliser les diagnostics obligatoires, non disponibilité pour signer le compromis etc). Est ce que je peux lui réclamer des indemnités pour les loyers que je continue de payer pendant ce temps y compris après les 4 mois de délais réglementaires.
    Merci d’avance

  4. olivier le a posté:

    Bonjour,

    Mon bailleur vient de me signifier son intention de vendre l’appartement que je loue à un certain prix.
    Je souhaite éventuellement l’acheter mais à un prix moindre.
    Comment je dois lui signaler et est ce que j’ai le droit surtout?

    Merci

    Bien cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Si vous relisez bien l’article vous verrez que cette solution n’est en théorie pas possible, si le bailleur veut vendre à un prix de 100 par exemple, vous ne pouvez qu’accepter ou refuser. Par contre si finalement il ne trouve personne et vend à 90, il doit vous prévenir et vous redevenez prioritaire.

      • Guillaume Parisi le a posté:

        Bonjour,

        Pourriez vous préciser quand doit intervenir cette baisse de prix : Si cette baisse est faite à l’issue des 6 mois de congé, le locataire étant parti, reste-il prioritaire s’il se porte acquéreur ? Exemple, dans le congé pour vente le bailleur propose 300k€, refusé par le locataire, puis à l’issue des 6 mois (et donc après son départ) le bailleur fixe un nouveau prix de 250k€ (que le locataire découvre via une agence)… Que ce passe t il pour l’ex-locataire qui aurait sans doute accepté ce nouveau prix ?

        merci pour votre réponse (je me prépare à être dans le cas du locataire berné..)

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Bonjour,

          Très bonne question, nous avons découvert une jurisprudence récente qui sanctionne un prix initial jugé dissuasif, pour justement éviter de vous retrouver évincé et de découvrir une baisse de prix importante a posteriori ou même pire une vente qui n’a jamais eu lieu https://twitter.com/pdeplater/status/1195855010464194561?s=20

          Cela ne répond que partiellement à votre question, je n’ai pas forcément la réponse, mais je pense que vous ne pouvez pas faire grand chose si la vente a lieu après votre départ, même à un prix inférieur, je ne pense pas que vous restiez prioritaire.

  5. JeremyT le a posté:

    Bonjour, est-il possible de vérifier le prix de vente final d’un appartement qu’en tant que locataire on a refusé d’acheter ? je suspecte le propriétaire de l’avoir vendu au final moins cher que sa proprosition et sans me prevenir par la suite

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui je pense que vous pouvez lui écrire pour lui demander de vous prouver le prix de vente final.

  6. Sushi le a posté:

    Bonjour,
    Mon propriétaire (SCI) est en cours de négociation pour vendre l’immeuble (entier) dans lequel j’habite.
    Il me dit que l’acheteur a l’intention de garder les locataires en place et que donc, ils n’ont pas à me prévenir de la vente et que mon droit de préemption ne s’applique pas.

    Ma question : en tant que locataire, comment puis-je être certaine que mon bail sera reconduit avec les mêmes conditions actuelles par l’acheteur?
    Existe-t’il un document officiel que le vendeur doit fournir à ses locataires?
    Merci par avance pour votre réponse

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je vous confirme que votre bail se poursuit en l’état, il n’y a pas de formalités particulières.

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