Droit de préemption du locataire en cas de vente

Si vous êtes bailleur d’un logement loué à titre de résidence principale et que vous souhaitez le vendre, la question du bail en cours se pose immédiatement.

Vous avez grosso modo deux solutions :

  1. vendre le bien occupé à un acheteur qui reprendra le bail
  2. vendre le bien libre après avoir donner congé au locataire.
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Nous allons voir que les droits du locataire diffèrent en fonction des deux situations, notamment sa capacité à préempter la vente, c’est à dire d’être prioritaire sur le rachat à conditions équivalentes.

Vendre en donnant congé au locataire

Que ce soit en location vide ou meublée vous pouvez donner congé au locataire pour vendre le bien à l’échéance du bail (en savoir plus sur le congé par le bailleur).

Si vous êtes en location vide, le locataire a un droit de préemption sur la vente du bien. Nous allons vous détailler ci-dessous les différentes étapes à respecter pour garantir ce droit de priorité du locataire.

Absence de droit de préemption en location meublée

Si vous êtes en location meublée (en habitation principale ou saisonnier), le locataire n’a pas de droit de préemption sur la vente. L’idée générale est que le locataire en meublée a moins d’attaches sur un logement loué à l’année que sur un bail vide où il s’est installé avec ses meubles sur une période renouvelable de 3 ans.

Droit de préemption en location vide

C’est l’article 15 de la loi de 89 qui définit les règles du congé pour vente et notamment le droit de préemption du locataire au paragraphe II de cet article :

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis […]

Si le locataire ne répond pas dans un délai de deux mois, il est déchu de son droit de préemption.

Si le locataire accepte l’offre en l’état, il dispose d’un délai de deux mois pour acheter réellement le logement, délai prolongé à quatre mois en cas de recours à un prêt :

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.[…]

Si le prix de vente communiqué au locataire est finalement diminué, le notaire doit notifier le locataire qui dispose de nouveau d’un droit de préemption aux nouvelles conditions (on parle aussi de second droit de préemption). Le délai de réponse est alors d’un mois. Si le locataire répond positivement, les délais précédents s’appliquent pour réaliser la vente (2 mois prolongé à 4 mois en cas de recours au crédit).

Cette faculté de « seconde préemption » est destiné à protéger le locataire d’une manipulation tentante du bailleur qui lui proposerait une offre fictive élevée, qui finira par être baissée en accord avec la réalité du marché.

Priorité d’un acheteur familial

Le législateur a prévu une exception au dispositions précédentes : la vente à un acheteur parent au troisième degré inclus. Attention dans ce cas l’acheteur doit occuper lui-même le logement pendant 2 ans minimum à compter de l’achat.

Attention à bien respecter ces différents délais, car le locataire qui aurait été privé de son droit de préemption peut attaquer le bailleur et faire éventuellement annuler la vente.

Sachez enfin qu’il n’est pas possible de contraindre le locataire à passer par l’agence immobilière du bailleur, et à supporter en conséquence des éventuels frais d’agence.

Vendre sans donner congé au locataire

De manière générale si vous vendez votre bien occupé, le locataire n’a pas de droit de préemption sur la vente du bien. Rien ne change pour le locataire qui voit simplement son bail transféré à l’acheteur (sans nécessité de signer un avenant ou un nouveau bail). Le bail se poursuit aux mêmes conditions de loyer et de durée.

Un cas très particulier s’applique aux ventes à la découpe pour lesquelles le locataire a quand même un droit de priorité.

Droit de préemption en cas de vente à la découpe

Une vente à la découpe est la division d’un immeuble, précédemment détenu par un seul propriétaire (on parle de mono-propriété), en lots indépendants mis en vente.

Par exemple un assureur détient un immeuble de 20 appartements loués à des locataires, pour des raisons de réaffectation d’actifs, le bailleur décide de découper l’immeuble en copropriété avec 20 lots indépendants et de les vendre.

Dans ce cas précis l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 protège les locataires en leur donnant les mêmes droits qu’en cas de congé pour vente. Ils disposent ainsi d’un délai de deux mois pour répondre à la notification du bailleur; s’ils acceptent ils ont deux mois pour réaliser la vente, prolongé à 4 mois en cas de recours à un crédit.

Les dispositions précédentes en cas de baisse du prix s’appliquent également à cette vente à la découpe.

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