Droit de préemption du locataire en cas de vente

Si vous êtes bailleur d’un logement loué à titre de résidence principale et que vous souhaitez le vendre, la question du bail en cours se pose immédiatement.

Vous avez grosso modo deux solutions :

  1. vendre le bien occupé à un acheteur qui reprendra le bail
  2. vendre le bien libre après avoir donné congé au locataire.
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Nous allons voir que les droits du locataire diffèrent en fonction des deux situations, notamment sa capacité à préempter la vente, c’est à dire d’être prioritaire sur le rachat à conditions équivalentes.

Vendre en donnant congé au locataire

Droit de préemption en location vide uniquement

Que ce soit en location vide ou meublée vous pouvez donner congé au locataire pour vendre le bien à l’échéance du bail (en savoir plus sur le congé par le bailleur).

Si vous êtes en location vide, le locataire a un droit de préemption sur la vente du bien. Nous allons vous détailler ci-dessous les différentes étapes à respecter pour garantir ce droit de priorité du locataire.

Si vous êtes en location meublée (en habitation principale ou saisonnier), le locataire n’a pas de droit de préemption sur la vente. L’idée générale est que le locataire en meublé a moins d’attaches sur un logement loué à l’année que sur un bail vide où il s’est installé avec ses meubles sur une période renouvelable de 3 ans.

Chronologie du droit de préemption en location vide

C’est l’article 15 de la loi de 89 qui définit les règles du congé pour vente et notamment le droit de préemption du locataire au paragraphe II de cet article :

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis […]

Si le locataire ne répond pas dans un délai de deux mois, il est déchu de son droit de préemption.

Si le locataire accepte l’offre en l’état, il dispose d’un délai de deux mois pour acheter réellement le logement, délai prolongé à quatre mois en cas de recours à un prêt :

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.[…]

Si le prix de vente communiqué au locataire est finalement diminué, le notaire doit notifier le locataire qui dispose de nouveau d’un droit de préemption aux nouvelles conditions (on parle aussi de second droit de préemption). Le délai de réponse est alors d’un mois. Si le locataire répond positivement, les délais précédents s’appliquent pour réaliser la vente (2 mois prolongé à 4 mois en cas de recours au crédit).

Cette faculté de « seconde préemption » est destinée à protéger le locataire d’une manipulation tentante du bailleur qui lui proposerait une offre fictive élevée, qui finira par être baissée en accord avec la réalité du marché.

Priorité d'un acheteur familial

Le législateur a prévu une exception aux dispositions précédentes : la vente à un acheteur parent au troisième degré inclus. Attention dans ce cas l’acheteur doit occuper lui-même le logement pendant 2 ans minimum à compter de l’achat.

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Négociation du locataire en place souhaitant acheter

Le locataire peut-il faire une offre d’achat à la baisse ?

Une question couramment posée est de savoir si le locataire, à réception du congé pour vente et du prix de vente demandé par le bailleur, peut faire une offre d’achat à la baisse.

A la lecture de la partie précédente, cette offre à la baisse n’est théoriquement pas possible. Si le bailleur fait une offre qui semble trop haute au locataire, celui-ci doit ne pas donner de réponse, et attendre éventuellement que le propriétaire lui notifie une baisse du prix de vente. Il deviendra ainsi prioritaire sur le nouveau prix. Il pourra même avoir une bonne surprise avec une deuxième offre à un prix inférieur à ce qu’il aurait envisagé.

Le locataire doit-il payer les frais d’agence ?

Si le propriétaire a mandaté une agence pour vendre son bien, le locataire n’a pas à payer les frais de l’agent du bailleur, même si celui-ci a un mandat exclusif. C’est ce qui résulte notamment de la décision de jurisprudence récente que vous trouverez ci-contre.

Risques à ne pas respecter le droit de préemption

Attention à bien respecter ces différents délais, car le locataire qui aurait été privé de son droit de préemption peut attaquer le bailleur et faire éventuellement annuler la vente. Nous vous recommandons de suivre scrupuleusement les délais indiqués par les professionnels qui vous assistent dans la vente du bien, que ce soit de l’agent immobilier mais surtout du notaire.

Il est également primordial de bien respecter la deuxième préemption que nous avons décrite dans la partie précédente, et à prévenir le locataire en cas de baisse du prix.

Le locataire ne peut pas remettre en question le prix de vente initial, et doit donc en théorie attendre la notification de baisse de prix du propriétaire pour faire une offre.

Néanmoins attention à ne pas sur-restimer le prix initial pour dissuader volontairement le locataire de préempter, attendre de voir le bail résilier, et finalement ne pas vendre faute d’acheteurs. C’est ce qu’il ressort de la jurisprudence récente ci-contre.

Vendre sans donner congé au locataire

Nous venons donc de voir que la vente d’un bien loué en vide est rendue complexe par le droit de préemption du locataire. En effet un éventuel acheteur va devoir se positionner sachant qu’à tout moment le locataire peut lui passer devant.

Certains propriétaires décident donc de vendre occupé, le locataire n’ayant alors pas de droit de préemption sur la vente du bien. Rien ne change pour le locataire qui voit simplement son bail transféré à l’acheteur (sans nécessité de signer un avenant ou un nouveau bail). Le bail se poursuit aux mêmes conditions de loyer et de durée. Vous pouvez consulter notre article sur l’achat d’un logement occupé pour plus de détails.

Un cas très particulier s’applique aux ventes à la découpe pour lesquelles le locataire a quand même un droit de priorité.

Droit de préemption en cas de vente à la découpe

Une vente à la découpe est la division d’un immeuble, précédemment détenu par un seul propriétaire (on parle de mono-propriété), en lots indépendants mis en vente.

Par exemple un assureur détient un immeuble de 20 appartements loués à des locataires, pour des raisons de réaffectation d’actifs, le bailleur décide de découper l’immeuble en copropriété avec 20 lots indépendants et de les vendre.

Dans ce cas précis l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 protège les locataires en leur donnant les mêmes droits qu’en cas de congé pour vente. Ils disposent ainsi d’un délai de deux mois pour répondre à la notification du bailleur; s’ils acceptent ils ont deux mois pour réaliser la vente, prolongé à 4 mois en cas de recours à un crédit.

Les dispositions précédentes en cas de baisse du prix s’appliquent également à cette vente à la découpe.

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72 commentaires sur “Droit de préemption du locataire en cas de vente

  1. JMB91 le a posté:

    Bonjour,
    Je souhaite mettre en vente un appartement loué qui est actuellement en gestion par une agence, est-il possible d’effectuer le congé pour le locataire directement de mon côté sans passer par l’agence car il semblerait que l’agence prennent des commissions si la vente avec le locataire en place s’effectue. Et je trouve ça un peu abusé que l’agence touche une commission pour vente juste en envoyant le congé.
    Merci de votre réponse.

  2. marion le a posté:

    Bonjour,

    Notre bailleur nous a adressé un congés avec un droit de préemption, nous sommes donc prioritaires sur la vente.
    – Savez-vous si le délais de deux mois en tant que prioritaire est à compter de la réception du courrier recommandé ou à compter de l’envoi du bailleur ?
    – Si on accepte l’offre, peut-on se rétracter pour X raisons avant la signature du compromis ?
    – Le bailleur ne nous a pas communiqué les différents diagnostics et les éléments concernant la copropriété (charges de co pro etc), est-il dans l’obligation de le faire si nous lui demandons ?
    – Peut-on mettre des closes à l’acceptation du droit de préemption (annulation si non obtention du prêt, annulation si mauvais diagnostic, annulation si charge de co pro trop élevés etc) ?

    Merci beaucoup pour votre aide !

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Le délai de deux mois commence à courir dès réception du congé. Vous ne pouvez pas vous rétracter suite à une acceptation d’offre au prix, en revanche comme vous avez 10 jours pour vous rétracter suite à la signature du compromis, les vendeurs acceptent donc généralement de ne pas poursuivre les démarches s’ils savent que vous vous rétracterai après la signature du compromis. Par ailleurs, avant de signer le compromis de vente, le propriétaire est dans l’obligation de fournir tous les documents concernant l’organisation de la copropriété, vous trouverez cette liste complète sur cet article de service public : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2604. Vous pouvez également émettre une condition suspensive concernant l’obtention du prêt, en revanche vous ne pouvez pas en émettre concernant les diagnostics ou les charges trop élevées car ce sont des documents que vous devez avoir en amont de la signature du compromis.

  3. LAGARRIGUE le a posté:

    Bonjour,
    Je suis locataire depuis plus de 10ans et j’ai été notifié par huissier du congé pour vendre le mois dernier.
    L’appartement du propriétaire est géré par une agence qui est passé afin de voir l’état de l’appartement.
    Au cours de cette entrevue, je lui ai annoncé que j’étais intéressée par l’achat de l’appartement. Un échange de mail sur le sujet s’est opéré avec l’agence.
    J’ai reçu par mail une nouvelle proposition de prix revue à la baisse au vu des travaux engagés.
    Cependant, il y a semaine le propriétaire a annulé le congé pour vendre.
    Dois-je m’attendre à recevoir un courrier de l’agence actant la rétractation du propriétaire ?

    Merci de votre réponse

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je ne suis pas certain que le propriétaire puisse annuler un congé pour vendre, encore moins d’annuler une négociation en cours si vous avez manifesté votre intérêt. Je vous recommande de prendre contact avec votre notaire qui saura vous renseigner car il a l’habitude de gérer ces préemptions.

  4. Valentine le a posté:

    Bonjour,
    Les propriétaires n’habitent pas la même ville que moi, je viens de recevoir le congé de vente par huissier, j’aimerai acheter le bien seulement j’aimerai négocier le prix de vente est ce possible ?
    Si oui, comment car je ne peux pas échanger avec les propriétaires, seulement une agence et un huissier …
    Dois-je le faire avant, en réponse au congé ou après ?
    Merci d’avance

  5. MICALLEF le a posté:

    Bonjour
    J’ai indiqué à mon locataire en juillet 2020 que je vendait mon appart en 2021 je lui ai fait un prix et lui ai laissé le choix de me faire un prix. Mon locataire est parti sans préavis au 31 janvier m’indiquant que rien ne l’obligeait à me prévenir. En Mai j’ai vendu à un prix moindre que la proposition (prix indiqué au locataire était le prix du marché) du fait que le locataire est parti sans me faire une offre est ce une obligation de faire notifier du nouveau prix à cet ancien locataire? car 7 mois après que le lui laisse la possibilité de me faire une offre et qu’il ne réponds pas et s’en va sans préavis… Merci de votre réponse

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je n’ai pas la réponse à votre question, je vous recommande de solliciter votre notaire, ils ont plus d’expérience sur les cas limites de droit de préemption.

  6. SAGET le a posté:

    Bonjour,
    j’avais un bail de location de 3 ans qui courait jusqu’au 30/09/2019 et le propriétaire m’a adressé un congé pour vente avec une offre à 400 000 € que j’ai refusée. Or, je suis toujours dans le logement, n’ayant rien trouvé d’équivalent. Je paie toujours mon loyer par chèque (loyer sans titre de location). La maison vient d’être vendue 350 000 € mais le propriétaire ne m’a pas averti du nouveau prix de vente.
    Je suis toujours dans le logement et je cherche, mais je ne trouve rien. Quels sont mes droits vis-à-vis de cette vente ?
    Merci pour vos conseils avisés.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Comme indiqué dans l’article vous avez un deuxième droit de préemption à 350k€, rapprochez vous du notaire du propriétaire.

  7. ESTEVES DA FONSECA le a posté:

    Bonjour
    Je suis locataire d’une petite maison sur un terrain ou il y a une autre maison plus grande qui est inoccupé depuis 2008, mon bail est de loi 48
    Et je souhaiterai savoir si je suis prioritaire sur la vente du lot car mon propriétaire a vendu le 08/03/21 sans me faire une quelconque offre
    a t’il le droit et quel son mes recours
    je reste en attente de votre réponse et je vous remercie par avance
    Cordialement
    Mr esteves da fonseca Daniel

  8. Marchand le a posté:

    Notre locataire a été condanné à être expulsé (loyers impayés) en novembre 2019. L’expulsion n’a pu être exécutée en 2020 pour cause de COVID. Après de nombreuses relances de l’huissier et de la préfecture, il a quitté le logement le 1er février 2021. Les clés ont été renvoyées par recommandées à notre domicile. Un constat d’huissier en atteste.
    Au 1er mars 2021, nous avons mis l’appartement en vente. Le locataire a t il encore des droits ? Doit on l’informer de la mise en vente ? A noter qu’il est parti sans laisser d’adresse.
    Merci pour vos conseils.

  9. Bernhard le a posté:

    Notre propriétaire veut vendre notre appartement en location. La fin du bail est le 20/09/2021. L’huissier nous a donné bien en avance le congé daté du 15/11/2020. Nous avons donné la réponse positive le 10/02/2021. L’agence immobilier nous explique que le délais de 2 mois est à partir du 15/11/2020 et elle nous demande aussi le frais d’agnce. Est-ce que Le délais de 2 mois comte à partir du 20/03/2021 ou du 15/11/2020 ? Si ça compte à partir du 20/03/2021, nous avons 4 mois jusqu’au 20/07/2021 ? Est-ce que nous devons payer le frais d’agence ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non dans tous les cas vous n’avez pas à payer les frais d’agence. Pour les délais je n’ai pas la réponse.

  10. Patrice Lesclaux le a posté:

    Bonjour, je suis propriétaire d´une maison louée que j´ai mis en vente. j´ai donc envoyé par huissier un courrier de fin de bail pour mise en vente de mon bien. La maison est finalement vendue à un prix légèrement supérieur à celui initialement indiqué au locataire dans le dit courrier envoyé par huissier.
    Dois je renvoyer une lettre recommandée mentionnant le nouveau prix , même s´il est supérieur et sachant aussi que le locataire m´avait répondu par email qu´il ne souhaitait pas se porter acquéreur. Si oui existe t-il un texte type pour avertir du nouveau prix de mise en vente? Merci beaucoup

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Si le prix est supérieur, cela ne nous semble pas nécessaire de prévenir le locataire de nouveau, néanmoins je vous recommande de demander confirmation à votre notaire.

  11. Eschbach le a posté:

    Bonjour, j’ai vu un appartement à vendre dont le propriétaire à mis en vente. Son locataire actuel est intéressé pour l’acheter. Or il n’a pas encore l’accord de sa banque. Ma question est : s’il n’a pas de réponse de sa banque dans les 4 mois, le bien peut-il être acheter par un autre acheteur (moi-même) ou faut-il attendre d’avoir la réponse de la banque même si cela dépasse les 4 mois ?
    Merci d’avance.

  12. Sophie le a posté:

    Bonjour. Nous louons actuellement notre maison en meublée.
    Le bail est donc d’un an renouvelable par tacite reconduction chaque 1er novembre.
    Nous souhaitons vendre ce bien.
    S’agissant d’une location meublée, nous souhaiterions savoir à quel moment nous devons lui adresser sa lettre de congé pour vente ( 3 mois ou 6 mois? A priori 3 mois quand il s’agit comme ici d’un meublé mais nous n’en sommes pas certains car nous lisons tout et son contraire) et si le locataire a ou non un droit de préemption sur la vente.
    Merci d’avance de vos réponses éclairées
    Cordialement

  13. rolland le a posté:

    Bonjour, j’ai notifié mon locataire du congé pour vendre. Si la vente tarde à se faire, est il possible de prolonger de 3 mois un bail( saisonnier ou aure ) pour que je ne perdre pas de revenu locatif ?( je précise qu’il a déja accepté oralement cette proposition )
    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      C’est une bonne question, je n’ai malheureusement pas la réponse.

  14. celine logie le a posté:

    Bonjour,

    Je souhaite mettre en vente ma maison que je loue. Le bail est de 3ans et les locataires ont emménagé il y a 3 mois.
    j’ai besoin de vendre la maison pour des raison personnelle.
    ai je le droit même si le bail n’est pas terminé?

    merci

  15. FOGEL le a posté:

    Bonjour,
    Mes parents ont annoncé a leur locataire en fin de bail (fin 18 décembre 2020) qu’il souhaitait vendre l’appartement. Le locataire a dit qu’il souhaitait acheter au prix avec un crédit. Nous sommes le 12 novembre 2020 et la promesse d’achat n’est toujours pas signé. Que faire?
    L’agent qui s’occupe de la location est vraiment mauvais.

  16. suaudeau le a posté:

    bonjour, notre propriétaire vend la maison où nous sommes locataire depuis 14 ans. Il nous envoyé un courrier avec AR. Nous lui avons fais une offre en dessous du prix qui nous a été notifié, qu’il a refusé. Par contre, la maison a été vendu et nous savons pas au prix qu’elle a été vendu. Est-ce que le notaire doit nous dire à quelle prix, elle a été vendu ? Et a-t-il le droit de nous mettre à la porte sachant que le bail se fini le 31/12/2020 et qu’on n’a rien trouvé pour l’instant à cause du marché immobilier par chez nous qui est très tendu. Merci

  17. Yves le a posté:

    Bonjour. L’agence immobilière qui gère la location de notre appartement au nom du propriétaire-bailleur nous a prévenu par téléphone que celui-ci souhaitait vendre son bien . Il nous a été communiqué un prix net vendeur + frais d’agence inclus.Après un délai de réflexion (moins de 10 jours), nous nous présentés à l’agence et après discussion, nous avons formulé par écrit une offre d’achat (-25 000€ du prix demandé) avec les frais d’agence inclus. Le propriétaire a accepté. Après réflexion et des recherches sur internet, nous trouvons que les frais d’agence sont excessifs (10975€). Pouvons-nous soustraire à ces frais d’agence ?Merci pour vos réponses

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je ne sais pas, il faudrait demander à votre notaire.

  18. Cynthia le a posté:

    Bonjour,
    Mon propriétaire vend mon appartement et m’indique que je conserve encore mon bail. Il m’a demandé mon accord pour transmettre mes coordonnées à son agence immobilière que j’ai accepté. En revanche je compte quitter le logement et j’attends un accord de banque pour acheter un autre bien et donner mon préavis de départ. Suis je engagée avec le futur propriétaire de mon logement actuel par un nouveau bail ? dois je attendre que leur transaction soit finie pour donner mon préavis ? merci pour votre réponse.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non vous n’avez pas de nouvelles obligations, vous restez engagée dans la limite du bail initial, même s’il est transféré à un nouveau propriétaire.

  19. Thierry le a posté:

    Bonjour,
    J’ai reçu un congé pour vente de mon propriétaire remis par acte d’huissier. Sous l’offre de vente, figure la condition suivante : « L’acquéreur paiera tous les frais de la vente ».
    J’aimerais savoir ce que veut dire cette phrase.
    De quels frais s’agit-il ?
    Selon moi, il s’agit des frais de notaire. Y en a-t-il d’autres ?
    Ce qui m’inquiète surtout, c’est que la location du bien est gérée par une agence. Prélèvera-t-elle une commission sur la vente ?

    Merci d’avance pour vos réponses.

  20. Stéphane le a posté:

    Bonjour.

    Propriétaire j’ai prévenu 6 mois avant la fin du bail de 3 ans en non meublé, mon locataire de mon intention de vendre initialement à un investisseur et éventuellement en vente directe. Je lui ai fait une proposition de prix.

    Le locataire m’avise d’un vice de procédure et refuse de partir (délais dépassés) car le RAR a été reçu avec 3 jours de retard par rapport aux 6 mois exacts ou je dois le prévenir. La date du bail était au 20/09 et le RAR expédié tamponné au 23/03 …. donc 6 mois moins 3 jours !

    Que faire ?
    Le cas échéant on repart pour un bail identique à l’initial de 3 ans ? Je dois le garder encore 3 ans ? Ou peut on minimiser ce délai ?

    Merci.

  21. Bourdoncle r le a posté:

    Ma locataire a été prévenue en temps et heure que je lui donnais congé car je voulais vendre la maison. Elle n’a pas répondu dans l’affirmative à son droit de préemption.
    Finalement la vente se fait un peu moins cher que la 1ère proposition.
    Un RAR avec nouvelle offre est-il suffisant, même si la locataire ne va pas le chercher? ou suis-je obligée de faire appel à un huissier?
    Merci d’avance de me renseigner.

  22. Ponsard le a posté:

    Bonjour
    J’ai donné congé pour vente à mes locataires pour un T4. Ils n’ont pas donné suite à l’offre et ont déménagé. Finalement, je souhaiterais diviser cet appartement (T3 + T1) et vendre le T3 et garder le T1 pour le remettre en location. Le prix de vente du T3 sera bien sûr inférieur au prix proposé aux locataires pour le T4.
    Un prorata peut il être appliqué pour montrer que la vente du T3 au prix au m2 est à un prix supérieur au prix au m2 du T4? Ou bien faut il à nouveau le faire une offre pour le T3 (je ne connais pas leur nouvelle adresse)? Et le délai de cette nouvelle offre sera t il de 1 mois ou de 2 mois?
    Cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Désolé mais je n’ai pas la réponse à cette question.

  23. Magnessence le a posté:

    Bonjour,
    Mon propriétaire et son notaire ont signé une promesse de vente avec un promoteur depuis des mois, alors que je n’ai pas encore reçu le préavis de 6 mois. Ils m’ont annoncé que s’était tout à fait légal.
    Je n’arrive pas à trouver un texte de loi sur ça.
    Une agence immobilière m’a annoncé que légalement ils m’en ont pas le droit et que de ce fait je peux quitter la location sans leur donner de préavis. J’avoue que je suis un peu perdu devant tout ça, si quelqu’un pouvait m’éclairer en me notifiant les textes cela m’aider Beaucoup. Cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Le propriétaire doit vous donner un droit de préemption s’il vous donne congé pour vendre, par contre il peut tout à fait vendre en conservant le bail en cours sans vous prévenir.

  24. FALCE Simone le a posté:

    Bonjour,
    Nous étions locataires depuis 21 ans, notre propriétaire a décidé de vendre, elle nous a proposé le rachat de la maison, que nous avons décliné.
    Nous avons déménagé cela fait 18 mois.
    Aujourd’hui la propriétaire a baissé le prix de vente de la maison. Elle dit que nous sommes encore prioritaires pour l’achat? Est-ce vrai?
    Si c’est le cas à chaque baisse du prix nous devrons dire que nous ne sommes pas intéressés? même si ça dure 10 ans?
    Dans l’attente de votre réponse.
    Cordialement
    Simone FALCE

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Apparemment un lecteur dans les commentaires indique que vous restez prioritaires même après votre départ, mais nous n’avons pas encore trouvé la source de cette affirmation.

  25. Joseph HM le a posté:

    souhaitant vendre un appartement, nous avons demandé au locataire s’il souhaitait exercer sa priorité. Il nous a répondu que en raison de ses capacités financières actuelles , il renonçait à cette priorité . Nous avons confié la vente à une agence en signant un mandat exclusif avec elle. Récemment , plusieurs mois après notre courrier au locataire et sa réponse négative, ce dernier nous relance et se dit prêt à signer un compromis de vente sur les bases fixées. Le problème est que l’agent immobilier a bien avancé avec des acheteurs intéressés et est en train de monter le dossier avec eux. Le locataire peut il revenir sur sa décision , confirmée par écrit, de ne pas préempter ? Si je signe une promesse de vente avec un tiers peut-il contester ? Quelle responsabilité pourrais je encourir ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je ne comprends pas le problème, vous ne souhaitez pas vendre au locataire dans les mêmes conditions juste pour que l’agence puisse être rémunérée ? Je ne pense pas par ailleurs que l’écrit empêche le locataire de préempter à réception des conditions précises de la vente.

  26. Béatrice le a posté:

    Bonjour,
    Je devais signer l’acte de vente de mon appartement fin mai mais le courrier du second droit de préemption n’a pas encore été adressé au locataire (je sais déjà qu’il ne répondra pas).
    Quel délai est retenu compte tenu de l’état d’urgence sanitaire et de la prolongation des délais ?

  27. Lucille le a posté:

    Je vais prochainement donner congé à mes locataires pour vente (bail de janvier 2018 donc en envoyant le courrier RAR en mai 2020, je serai dans les délais de 6 mois). Comme il s’agit d’un couple et qu’ils sont donc 2 co-titulaires du bail, je souhaite savoir s’il faut que j’envoie le courrier RAR de congé pour vente en doubles exemplaires à chacun séparément ou bien puis-je faire un courrier commun au couple ?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Ils sont mariés ou pacsés ?

  28. Laurent le a posté:

    Bonjour,
    A l’occasion du départ de mon locataire, j’ai mis en vente mon appartement. Ce dernier est parti avec des impayés. Aurais-je le droit de lui réclamer les loyers impayés lorsque mon bien sera vendu ?
    En vous remerciant

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui a priori la dette est toujours là même si vous n’êtes plus propriétaire du logement.

  29. Guglielmo le a posté:

    Bonjour,
    Nous sommes propriétaires d’une maison comportant deux appartements que nous louons (non meublés). Nous voulons vendre la maison dans son ensemble et sans locataire.
    Le premier locataire étant parti, sommes nos obligés de proposer un prix pour son logement à ce locataire en même temps que son congé? Et dans le cas où il voudrait acheter son appartement, nous serions donc obligés par la suite de découper la maison en 2 lots et créer une co-propriété ? bien qu’au départ on veuille vendre la maison en un seul lot ?
    merci d’avance pour vos conseils
    Alain

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Le logement est actuellement découpé en 2 lots séparés ? Vous avez fait une division ?

      • Guglielmo le a posté:

        Non, la maison représente un seul lot, à l’interieur de laquelle nous louons 2 logements.

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Ok donc en théorie vous avez fait deux baux individuels sur le même logement….
          Je ne sais pas trop comment fonctionne le système de congé dans le cas d’un logement loué à plusieurs locataires via des baux individuels, sans garantie je dirais que vous êtes obligé de faire une offre de vente sur l’intégralité du logement. Je ne pense pas que le locataire puisse vous forcer à une division mais encore une fois je ne suis pas certain de cette réponse.

          • Guglielmo le a posté:

            ok, merci

  30. Sonia le a posté:

    Bonjour,

    Si on répond positivement à une lettre de congé pour vendre, comment obtient-on tous les document liés aux diagnostics de l’immeuble et les process verbaux de l’assemblée générale ?
    Une fois ces documents obtenu, peut on tout de même négocier le prix de vente, par exemple en cas des travaux importants déjà votés?
    Le propriétaire a-t-il un délais dans lequel il doit nous fournier ces documents ?

    Merci

  31. Marc le a posté:

    Bonjour,
    Mon propriétaire met en vente la maison que je loue depuis 3 ans.
    Il passe par une agence.
    Dois-je, en tant que locataire, payer les frais d’agence si je veux me positionner pour l’achat ?

    Merci d’avance pour votre aide,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,
      Non vous n’avez pas à payer les frais d’agence, la jurisprudence est dans l’article.

  32. Barbara le a posté:

    Bonjour,

    Je viens de recevoir un congé pour vente avec un prix qui me semble un peu haut. J’ai bien compris que j’avais deux mois pour donner ma réponse . Si je refuse l’offre au prix demandé mais que je garde le droit de préemption , pouvez-vous m’expliquez comment cela se passe ? Est ce que si mon proprio à une offre au prix demandé sur mon congé je perds l’achat ? Merci d’avance

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui si le propriétaire vend finalement au prix que vous avez refusé vous perdez le logement.

  33. Julien le a posté:

    Bonjour,

    En cas d’accord oral entre bailleur et locataire sur un prix différent de celui proposé dans le congé de vente, quelle est la meilleure et plus rapide solution qui protège les deux parties ? Accord sous seing privé ? Document écrit (mais sous quelle forme ?) du bailleur proposant le bien au prix négocié avec cette fois un droit de préemption d’un mois pour le locataire ?

    Merci d’avance

  34. Fanny le a posté:

    « Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. »

    Bonjour,
    Suite à cette phrase dans notre congé pour vente, le vendeur ne veut pas nous accorder de conditions suspensives en particuliers celle qui nous protège en cas de non-obtention de prêt. Dans notre réponse, nous avons dit que nous souhaitions nous porter acquéreur et que nous souhaitions connaître les marches à suivre.
    Passer les deux mois, le vendeur nous apprend que nous n’aurons pas de conditions suspensives. Certes nous n’avons pas dit que nous aurions recours à un prêt car nous n’avons pas appris par coeur notre congé pour vente (hélas) et parce que cela était pour nous évident mais nous n’avons pas écrit non plus que nous aurions pas recours à un prêt.

    Avons-nous donc le droit ou non à la clause suspensive de l’obtention de prêt qui nous protège d’un risque financier ?

    Je vous remercie d’avance pour votre réponse

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Votre question est de savoir si le bailleur peut vous refuser la condition suspensive, le prolongement du délai de 2 à 4 mois, ou les deux choses en même temps ?

  35. Sushi le a posté:

    Bonjour,
    Mon propriétaire (SCI) est en cours de négociation pour vendre l’immeuble (entier) dans lequel j’habite.
    Il me dit que l’acheteur a l’intention de garder les locataires en place et que donc, ils n’ont pas à me prévenir de la vente et que mon droit de préemption ne s’applique pas.

    Ma question : en tant que locataire, comment puis-je être certaine que mon bail sera reconduit avec les mêmes conditions actuelles par l’acheteur?
    Existe-t’il un document officiel que le vendeur doit fournir à ses locataires?
    Merci par avance pour votre réponse

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je vous confirme que votre bail se poursuit en l’état, il n’y a pas de formalités particulières.

  36. JeremyT le a posté:

    Bonjour, est-il possible de vérifier le prix de vente final d’un appartement qu’en tant que locataire on a refusé d’acheter ? je suspecte le propriétaire de l’avoir vendu au final moins cher que sa proprosition et sans me prevenir par la suite

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui je pense que vous pouvez lui écrire pour lui demander de vous prouver le prix de vente final.

  37. olivier le a posté:

    Bonjour,

    Mon bailleur vient de me signifier son intention de vendre l’appartement que je loue à un certain prix.
    Je souhaite éventuellement l’acheter mais à un prix moindre.
    Comment je dois lui signaler et est ce que j’ai le droit surtout?

    Merci

    Bien cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Si vous relisez bien l’article vous verrez que cette solution n’est en théorie pas possible, si le bailleur veut vendre à un prix de 100 par exemple, vous ne pouvez qu’accepter ou refuser. Par contre si finalement il ne trouve personne et vend à 90, il doit vous prévenir et vous redevenez prioritaire.

      • Guillaume Parisi le a posté:

        Bonjour,

        Pourriez vous préciser quand doit intervenir cette baisse de prix : Si cette baisse est faite à l’issue des 6 mois de congé, le locataire étant parti, reste-il prioritaire s’il se porte acquéreur ? Exemple, dans le congé pour vente le bailleur propose 300k€, refusé par le locataire, puis à l’issue des 6 mois (et donc après son départ) le bailleur fixe un nouveau prix de 250k€ (que le locataire découvre via une agence)… Que ce passe t il pour l’ex-locataire qui aurait sans doute accepté ce nouveau prix ?

        merci pour votre réponse (je me prépare à être dans le cas du locataire berné..)

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Bonjour,

          Très bonne question, nous avons découvert une jurisprudence récente qui sanctionne un prix initial jugé dissuasif, pour justement éviter de vous retrouver évincé et de découvrir une baisse de prix importante a posteriori ou même pire une vente qui n’a jamais eu lieu https://twitter.com/pdeplater/status/1195855010464194561?s=20

          Cela ne répond que partiellement à votre question, je n’ai pas forcément la réponse, mais je pense que vous ne pouvez pas faire grand chose si la vente a lieu après votre départ, même à un prix inférieur, je ne pense pas que vous restiez prioritaire.

        • Brunomdl le a posté:

          Bonjour.
          Le locataire reste prioritaire, même quand il a quitté le bien.
          Joyeuse Fêtes.

          • Mathieu Chantalat le a posté:

            Merci pour cette réponse, si vous avez des références pour justifier ce point nous sommes preneurs !

  38. Gaszynski le a posté:

    Bonjour, mon propriétaire m’a donné congé pour vente et j’ai accepté l’offre dans les 2 mois. Malheureusement la vente ne pourra pas être réalisée à l’issu des 4 mois (je souhaite recourir à un prêt) du fait du vendeur uniquement (3 mois pour faire réaliser les diagnostics obligatoires, non disponibilité pour signer le compromis etc). Est ce que je peux lui réclamer des indemnités pour les loyers que je continue de payer pendant ce temps y compris après les 4 mois de délais réglementaires.
    Merci d’avance

  39. Marcopoulo le a posté:

    Bonjour,
    Mon locataire vient de donner son congé et libérera mon appartement dans trois mois.
    Si je mets mon bien en vente avant son départ, suis-je obligé de faire une offre à mon locataire ? A-t-il encore un droit de préemption ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori vous pouvez déjà le mettre en vente en indiquant bien que c’est sous réserve du départ du locataire dans trois mois. Si vous ne donnez pas congé vous-même vous n’êtes pas obligé de faire une offre.

  40. Kurtis le a posté:

    Bonjour
    Je suis propriétaire et je compte vendre mon appartement mais je me demande si j’ai bien respecté la date d’envoi du congé au locataire. La date d’envoi est dans les 6 mois mais la date de reception du RAR depasse de deux jours. Puis je tout de meme faire valoir ma demande aupres du location (proposition d’achat ou congé) si la date d’envoi est dans les 6 mois ?
    Bien à vous
    C.Sitruk

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