Indemnités d’occupation d’un bien locatif

L’indemnité d’occupation se substitue au loyer lorsque votre bail a pris fin alors que votre locataire refuse de quitter les lieux. Il n’est désormais plus locataire mais occupant des lieux, également appelé occupant sans droit ni titre.

L’indemnité d’occupation peut être mise en place dans plusieurs cas de figure.

  • Vous avez donné congé à votre locataire mais celui-ci n’a pas quitté les lieux dans les délais
  • Vous êtes dans le cas d’une résiliation judiciaire suite à une procédure de loyers impayés mais que votre locataire ne quitte pas le logement
  • Un indivisaire utilise l’appartement de l’indivision

Nous allons voir dans cet article comment est calculée l’indemnité d’occupation et quand elle est due par le locataire.

Calcul de l’indemnité d’occupation

Que l’indemnité d’occupation soit prévue dans le bail ou non, elle est due par un locataire suite à la fin du bail. L’indemnité d’occupation correspond au montant du loyer préexistant à la date de résiliation du bail.

Lorsque la résiliation du bail a été prononcée par le juge, il peut se passer plusieurs mois le temps que le locataire soit expulsé; le cas échéant pendant cette période il est redevable non plus du loyer mais de l’indemnité d’occupation.

Vous devrez alors demander à l’occupant de votre logement une demande de paiement (comprenant les indemnités d’occupation ainsi que les charges) et non plus un avis d’échéance.

En général si vous avez dû résilier le bail, c’est que le locataire ne vous paie pas le loyer et ne vous paiera donc pas les indemnités d’occupation. Sachez qu’elles sont couvertes par les garanties classiques, que ce soit Visale ou l’assurance loyer impayé.

Quand l’indemnité d’occupation prend-elle fin ?

L’indemnité d’occupation peut prendre fin lorsque l’occupant aura quitté les lieux et vous aura remis les clés.

Elle peut également prendre fin si vous vous rendez compte que l’occupant paie correctement l’indemnité d’occupation. Vous pouvez alors décider d’un commun accord de reconduire le bail. Attention il faudra faire un nouveau bail et non pas une reconduction tacite de l’ancien.

Le cas de l’indivision

D’après l’article 815-9 du Code civil, l’indivisaire qui use ou jouit de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Cette indemnité d’occupation est due même si l’indivisaire n’en a pas l’usage exclusif, elle est due dès lors que les autres indivisaires sont privés de leurs droits.

A titre d’exemple, si la famille de votre soeur occupe seule la maison indivise, alors une indemnité d’occupation est due.

L’indemnité d’occupation est due à l’indivision et non pas seulement aux autres membres. Le montant de l’indemnité d’occupation peut être fixé librement par les parties. Cependant il est fréquent que les indivisaires rencontrent des difficultés à trouver un accord. Dans ce cas, le montant de l’indemnité sera déterminé par le juge qui peut éventuellement s’appuyer sur la valeur locative du bien ou des expertises.

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