L’indemnité d’occupation se substitue au loyer lorsque votre bail a pris fin alors que votre locataire refuse de quitter les lieux. Il n’est désormais plus locataire mais occupant des lieux, également appelé occupant sans droit ni titre.

L’indemnité d’occupation peut être mise en place dans plusieurs cas de figure.

  • Vous avez donné congé à votre locataire mais celui-ci n’a pas quitté les lieux dans les délais
  • Vous êtes dans le cas d’une résiliation judiciaire suite à une procédure de loyers impayés mais que votre locataire ne quitte pas le logement
  • Un indivisaire utilise l’appartement de l’indivision

Nous allons voir dans cet article comment est calculée l’indemnité d’occupation et quand elle est due par le locataire.

Calcul de l’indemnité d’occupation

Que l’indemnité d’occupation soit prévue dans le bail ou non, elle est due par un locataire suite à la fin du bail. L’indemnité d’occupation correspond au montant du loyer préexistant à la date de résiliation du bail.

Lorsque la résiliation du bail a été prononcée par le juge, il peut se passer plusieurs mois le temps que le locataire soit expulsé; le cas échéant pendant cette période il est redevable non plus du loyer mais de l’indemnité d’occupation.

Vous devrez alors demander à l’occupant de votre logement une demande de paiement (comprenant les indemnités d’occupation ainsi que les charges) et non plus un avis d’échéance.

En général si vous avez dû résilier le bail, c’est que le locataire ne vous paie pas le loyer et ne vous paiera donc pas les indemnités d’occupation. Sachez qu’elles sont couvertes par les garanties classiques, que ce soit Visale ou l’assurance loyer impayé.

Quand l’indemnité d’occupation prend-elle fin ?

L’indemnité d’occupation peut prendre fin lorsque l’occupant aura quitté les lieux et vous aura remis les clés.

Elle peut également prendre fin si vous vous rendez compte que l’occupant paie correctement l’indemnité d’occupation. Vous pouvez alors décider d’un commun accord de reconduire le bail. Attention il faudra faire un nouveau bail et non pas une reconduction tacite de l’ancien.

Le cas de l’indivision

D’après l’article 815-9 du Code civil, l’indivisaire qui use ou jouit de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Cette indemnité d’occupation est due même si l’indivisaire n’en a pas l’usage exclusif, elle est due dès lors que les autres indivisaires sont privés de leurs droits.

A titre d’exemple, si la famille de votre soeur occupe seule la maison indivise, alors une indemnité d’occupation est due.

L’indemnité d’occupation est due à l’indivision et non pas seulement aux autres membres. Le montant de l’indemnité d’occupation peut être fixé librement par les parties. Cependant il est fréquent que les indivisaires rencontrent des difficultés à trouver un accord. Dans ce cas, le montant de l’indemnité sera déterminé par le juge qui peut éventuellement s’appuyer sur la valeur locative du bien ou des expertises.

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6 commentaires ont été déposés sur “Indemnités d’occupation d’un bien locatif

  1. 4GG4 le a posté:

    Bonjour,
    Votre article est intéressant et présente clairement les différences entre Bail et Indemnité d’occupation; cependant vous ne mentionnez pas la durée max applicable de l’indemnité d’occupation, est-elle reconductible tacitement?
    Peut-on indexer annuellement le montant de cette indemnité d’occupation? et si oui, est-il possible de rattraper une indexation non appliquée sur une période de 2 ans?

    merci d’avance pour vos réponses et commentaires

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori l’indemnité d’occupation a une durée non définie initialement, elle doit justement coller à l’application réelle du logement.
      Pour l’indexation je ne sais pas !

  2. Gaime Monique le a posté:

    Bonjour,
    Nous avons signifié à nos locataires par lettre en recommandé avec A.R. que nous avons mis notre maison en vente.
    Ils devaient partir avant le 11/07/2022.
    Le 12/07/2022, ils étaient toujours là donc nous leur avons envoyé une lettre les informsnt qu’ils devenaient des occupants « sans titre ni droits » et n’avons plus accepté le règlement du loyer pour ne surtout pas prendre le risque d’une reconduction de bail !
    Pourriez vous me donner le calcul à faire pour leur « facturer » l’indemnité d’occupation quant ils nous rendrons « enfin » les clefs.
    Et voir si, en plus, nous pouvons « rajouter » une indemnité pour le préjudice que nous avons subit : 2 ventes non conclues du fait de leur présence !
    Merci d’avance pour votre réponse
    Cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Alors vous pouvez tout à fait leur demander des indemnités d’occupation égales au loyer, vu que le bail est en théorie résilié, sans que cela ne reconduise le bail. Et voir au tribunal si vous êtes obligé de faire une procédure pour les expulser, le préjudice que vous avez subi.

  3. Parra le a posté:

    Bonjour en cas de départ du locataire est ce que le préavis de 3 mois s applique quand il résidait avec un titre d occupation ?

    • Anne-Sophie D. le a posté:

      Bonjour,

      Dans ce cas, le prévis ne s’applique pas.

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