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Fixer la date de l’état des lieux d’entrée

Règle par défaut : entrée à la date de démarrage du bail

Le plus simple est de convenir d’un rendez-vous d’état des lieux d’entrée le jour de la date de démarrage du bail (on parle également de date d’effet). Idéalement propriétaire et locataire auront convenu d’une date d’effet où ils sont tous les deux disponibles.

Prorata de loyer au premier mois

Contrairement à ce que pensent beaucoup de propriétaires, il n’est pas obligatoire de faire démarrer le bail le 1er du mois, il est tout à fait possible de démarrer un autre jour, il suffit de faire un prorata temporis sur le premier loyer.

Décalage de l’entrée dans les lieux après la date d’effet

Il est possible de décaler l’état des lieux d’entrée après la date d’effet du bail. Si ce décalage est dû au locataire, il est possible de lui demander les loyers dès la date d’effet théorique prévu au bail. Si le décalage est dû au propriétaire, le locataire ne sera pas redevable des loyers entre la date d’effet et la date d’entrée.

La date d’effet du bail reste en théorie la date indiquée sur le bail et non pas la date de l’état des lieux d’entrée.

Gardez également en tête qu’il est possible de donner procuration pour faire l’état des lieux en cas d’impossibilité de faire l’état des lieux d’entrée. Si l’état des lieux n’est vraiment pas possible, nous vous recommandons de décaler la date d’effet du bail éventuellement via un avenant, voir notre fiche sur le décalage de la date d’effet du bail pour plus de détails.

Attention à l’assurance si vous donnez les clefs en avance

Nous déconseillons de donner les clefs au locataire avant la date d’effet, essentiellement pour des questions d’assurance habitation. Le locataire ne sera pas couvert en cas d’incendies ou de sinistres pendant la période de mise à disposition antérieure au bail.

Si vous décidez malgré tout de le faire, faites un état des lieux normal, et demandez le dépôt de garantie et le premier loyer au locataire, ne lui remettez surtout pas les clefs avec la simple promesse de faire l’état des lieux quelques jours plus tard. C’est une technique classique des escrocs qui ne vous donneront plus de nouvelles et qui ne paieront jamais.

Fixer la date de l’état des lieux de sortie

Règle par défaut : sortie le jour de la fin du préavis

La fixation de l’état des lieux de sortie est un peu plus complexe car c’est le locataire qui a la main. Idéalement la règle est de fixer la date de sortie à la fin du préavis (de 3 mois en location vide, de 1 mois en location meublée).

Si c’est le propriétaire qui a donné congé, l’état des lieux de sortie se fait également à la date de fin du préavis qui est en pratique la date d’anniversaire du bail.

Voilà pour la théorie mais en pratique il n’est pas tout le temps possible de faire l’état des lieux de sortie à une date fixe, ou de donner procuration à cette date.

État des lieux de sortie avant la fin du préavis

Il est possible de faire l’état des lieux de sortie et de remettre les clefs au propriétaire avant la fin du préavis. Attention en théorie le locataire est redevable du loyer jusqu’à la fin du préavis, même si le propriétaire a accepté une remise des clefs plus précoce, à condition que le logement n’ait pas été reloué à un nouveau locataire.

Si la date a été avancée à la demande du locataire, il est donc recommandé que le propriétaire écrive explicitement au locataire jusqu’à quand les loyers seront dus.

Si la date a été avancée à la demande du propriétaire, les loyers ne seront dus que jusqu’à la remise des clefs.

État des lieux de sortie après la fin du préavis

Il est également possible de faire l’état des lieux quelques jours après la fin du préavis si nécessaire. En pratique le bail prend fin à la date prévue initialement, et aucun loyer n’est dû pour les quelques jours de dépassement.

Si cette solution ne convient pas au propriétaire et qu’il ne peut pas se rendre disponible à la date de fin du préavis, nous vous recommandons de mandater un huissier pour faire l’état des lieux et récupérer les clefs pour vous (voir notre fiche sur l’état des lieux par huissier pour plus de détails). Le locataire est légalement tenu de restituer les clefs au plus tard à la date de fin du préavis, il ne pourra donc pas vous obliger un décalage de l’état des lieux après cette date.

Rester après la fin du bail

Pour des raisons de convenance, le propriétaire peut accepter de prolonger le bail de quelques semaines ou de quelques mois au locataire. C’est notamment le cas d’un locataire qui aurait exercé son droit de préemption pour racheter le logement mais qui aurait besoin d’un délai pour obtenir son prêt.

Ou d’un locataire qui n’arriverait pas à trouver un nouveau logement et qui aurait besoin d’un délai.

Requalification risquée

De manière générale nous déconseillons fortement d’accorder des délais au locataire pour quitter les lieux, le risque existe qu’il finisse par vouloir rester et d’avoir un bail qui se soit implicitement renouvelé aux mêmes conditions. Limitez donc cette tolérance à des situations très spécifiques comme le locataire qui rachète le logement que nous avons évoqué précédemment.

Si le décalage est supérieur à une semaine, nous vous recommandons d’acter la fin du bail en faisant un état des lieux, puis de signer une convention d’occupation temporaire avec le locataire.

Nous vous déconseillons de signer un bail de résidence secondaire ou un bail mobilité dans la foulée du bail d’habitation résidence principale qui aura été résilié, le risque de requalification en bail résidence principale est trop important. La convention d’occupation temporaire est plus explicite sur le caractère temporaire de la prolongation; le fait d’avoir résilié le bail et d’avoir fait l’état des lieux de sortie ne laissera pas de doute sur le fait que la location précédente est terminée.

Cette convention d’occupation temporaire régie par le Code Civil pourra simplement indiquer le loyer, la date d’effet ainsi que la durée d’occupation limitée que vous lui aurez accordée.

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