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Démarrer un bail

L’intervention d’un huissier peut résoudre des contentieux latents entre propriétaire et locataire, notamment lors de l’état des lieux de sortie. Au-delà de la pertinence de faire appel à un huissier, nous allons vous détailler leurs tarifs d’intervention et surtout les règles de répartition entre locataire et propriétaire pour un état des lieux par huissier.

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Dans quel cas recourir à un huissier pour l’état des lieux ?

On distingue deux types d’états des lieux

  • l’état des lieux contradictoire réalisé par le locataire et le propriétaire simultanément; il est donc censé représenter la réalité sur laquelle les deux se sont mis d’accord
  • l’état des lieux par huissier qui reflète l’avis de l’huissier seulement

Dans plusieurs cas le recours à un huissier peut être envisagé :

  1. l’impossibilité avérée ou supposée pour le locataire et le propriétaire de se mettre d’accord sur l’état de l’appartement lors d’un état des lieux contradictoire
  2. l’absence du propriétaire ou du locataire avec impossibilité de donner procuration pour l’état des lieux
  3. la volonté du propriétaire ou du locataire d’avoir un état des lieux professionnel et objectif

Nous allons voir que la prise en charge de la prestation dépend des cas ci-dessus.

Qui paie le prix d’un état des lieux par huissier ?

Voici un tableau récapitulatif.

Motifs Tarifs de l’huissier Propriétaire Locataire
Etat des lieux litigieux Absence ou refus d’une des parties
Quel que soit le commanditaire
Encadré 50% 50%
Etat des lieux amiable Demande du locataire sans motifs entrée/sortie Libre 0% 100%
Demande du propriétaire sans motifs entrée Libre Reste à charge 50% (max 3€/m2)
Demande du propriétaire sans motifs sortie Libre 100% 0%
Demande mutuelle sans motifs entrée/sortie Libre Reste à charge 50% (max 3€/m2)

Trois points un peu plus techniques si vous souhaitez comprendre en détail le résumé ci-dessus.

Premier point : en cas d’impossibilité de faire l’état des lieux d’entrée ou de sortie, il est possible de mandater un huissier pour qu’il le réalise directement. Les frais sont alors partagés, quelle que soit la personne qui a commandé la prestation.

Attention cependant à bien conserver la preuve qu’un état des lieux contradictoire était impossible. Les jurisprudences sont en effet nombreuses où les juges déboutent le commanditaire de sa demande de partage des frais s’il n’est pas capable de prouver qu’un état des lieux contradictoire était impossible.

Il résulte de ces dispositions que le recours à l’huissier de justice pour établir l’état des lieux a un caractère subsidiaire et doit intervenir lorsqu’un établissement amiable de l’état des lieux s’avère impossible, c’est-à-dire en cas de carence ou de refus de l’une des parties de signer l’état des lieux.

En l’espèce, en réponse aux congé adressé par les preneurs, la bailleresse leur a adressé un courrier le 13 août 2013 accusant réception du congé, leur inidiquant que l’état des lieux de sortie serait effectué par un huissier de justice et que la date et l’heure (de l’intervention de l’huissier) leur serait précisées le moment venu.

Il s’ensuit qu’alors que rien ne faisait obstacle à l’établissement d’un constat amiable et contradictoire par les parties elles-mêmes, la bailleresse a fait le choix, pour des raisons de convenance personnelle, de mandater un huissier de justice aux fins de procéder à l’état des lieux de sortie.

Par suite, les frais de l’huissier intervenant doivent être payés exclusivement par la bailleresse qui l’a mandaté. Et peu importe que le bail ait prévu un partage par moitié des frais d’huissier, dès lors qu’il s’avère qu’un constat amiable était possible et que l’huissier est intervenu à la seule demande de l’une des parties.

Deuxième point : chacune des parties peut librement demander à ce qu’un huissier réalise l’état des lieux sans que l’autre partie puisse s’y opposer. La seule conséquence est que l’intervention reste à la charge du commanditaire, cf la jurisprudence ci-dessous

Si ce texte prévoit effectivement que l’état des lieux doit, dans la mesure du possible, être établi contradictoirement et amiablement par les parties, aucune disposition légale n’interdit à l’une des parties de faire intervenir un huissier de justice si elle juge que l’état des lieux ne pourra être établi de manière amiable ; en l’espèce, le jeune âge des locataires, leur inexpérience en matière de location et le ton employé par la bailleresse dans son courriel du 27 juin 2015 pouvaient légitimement les inciter à faire appel aux services d’un huissier de justice afin de garantir leurs droits lors de leur sortie des lieux.
Le fait de ne pas aviser l’autre partie au moins sept jours avant n’est pas sanctionné par l’inopposabilité du constat à cette dernière, mais uniquement par le fait que l’acte en question devra rester à la seule charge de la partie ayant mandaté l’huissier.

Dernier point : le propriétaire peut imposer sans motifs au locataire un agent ou un huissier pour réaliser l’état des lieux d’entrée, et lui faire partager les frais dans la limite de 3€/m2. Le cas échéant il faudra que le bail signé par le locataire précise cette prise en charge. Mais il ne peut pas lui imposer la même clause pour la sortie, c’est ce qu’il ressort explicitement des clauses réputées non écrites de la loi de 89.

Est réputée non écrite toute clause : […] Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par l’article 3-2 ;

Combien coûte un état des lieux par huissier ?

Deux cas sont à distinguer que nous avons déjà vus : l’état des lieux litigieux, et l’état des lieux amiable, de convenance à la demande d’une des parties.

Dans le cas d’un état des lieux litigieux, les frais d’huissiers sont limités et réglementés.
Les tarifs sont détaillés sur le site de l’ANIL au lien suivant et se décomposent grosso modo en quatre composantes:

  • les droits fixes
  • la TVA
  • les frais des lettres de convocation
  • les indemnités de déplacement (hors métropole)

Voici les tarifs par type de bien en métropole

Type Tarifs
inf. 50m2 158,58 €
entre 50 et 150m2 180,28 €
sup. à 150m2 256,89 €

A noter que ces tarifs sont plutôt dans la fourchette basse des prestataires et des agences qui facturent en général 6€/m2 à partager entre locataire et propriétaire, soit par exemple 600€ pour un logement de 100m2.

Dans le cas d’un état des lieux amiable, c’est à dire à la demande d’une des parties sans motifs précis, les tarifs sont libres et sont souvent plus élevés que ceux fixés pour un état des lieux litigieux. En effet la vacation horaire d’un huissier est de l’ordre de 200-300€ et il faut au moins une heure et demi pour faire l’état des lieux d’un logement de 100m2, soit grosso modo les 600€ facturés par une agence.

Pour trouver votre huissier de justice vous pouvez consulter les annuaires en ligne ou contactez directement un huissier de justice pour un état des lieux via le site Izilaw.fr

Idéalement choisissez un huissier de justice proche du logement, vous pouvez les localiser via le site des huissiers de france (appelés maintenant commissaire de justice).

Peut-on refuser un état des lieux par huissier ?

Comme nous l’avons vu il n’est pas possible de refuser un état des lieux par huissier, si l’état des lieux contradictoire n’est pas possible.

Mais que se passe-t-il si une des parties force l’état des lieux par huissier sans motifs ? Comme nous l’avons vu ce sera à lui de payer la prestation. La question de la validité de l’état des lieux se pose néanmoins.

En effet la jurisprudence ci-dessous indique le cas échéant que l’huissier n’est alors que mandataire du commanditaire (ici les propriétaires) et qu’à ce titre il doit faire signer un état des lieux contradictoire aux locataires.

Il est constant en droit, sur cette base légale, que le constat par voie d’huissier ne peut se pratiquer que lorsque le constat par voie amiable s’avère impossible, ce qui n’est pas le cas de l’espèce comme justement relevé par le premier juge qui met en avant la parfaite disponibilité à ce sujet des locataires sortants.

Au reste, il est encore avéré que l’huissier instrumentaire, qui y était tenu de par la loi, n’a pas respecté par une convocation officielle le délai de sept jours précédant la date de l’état des lieux et qu’en fin de constat, il n’a pas fait signer par les locataires sortants cet état des lieux dressé par lui, ceux-ci étant simplement mentionnés comme présents sur les lieux.

A bon droit donc il a pu en être déduit en première instance que l’huissier instrumentaire n’était intervenu que comme mandataire des bailleurs et que le procès-verbal établi à cette occasion ne pouvait être opposé aux locataires sortants que comme simple témoignage soumis à la contradiction des parties.

Dans ce cas, il est préférable selon nous que le locataire signe l’état des lieux contradictoire réalisé par l’huissier, en lui faisant éventuellement part de son avis sur l’état des éléments du logement. Le refus de signature nous semble compliqué en pratique car nous retombons en théorie dans le cas de l’état des lieux litigieux où l’huissier devient le seul juge et rédacteur du document qui n’est plus contradictoire…

Bref la question se pose surtout sur la prise en charge de l’intervention dès lors qu’une des parties veut faire intervenir un huissier pour un état des lieux de sortie. L’autre partie doit simplement rappeler qu’il était disponible pour un état des lieux contradictoire, et que l’intervention sera donc à la charge du commanditaire.

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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier

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