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Démarrer un bail

Que vous soyez locataire ou propriétaire, l’état des lieux est une source infinie de contentieux et de tensions potentiels.

Nous avons déjà abordé le sujet de l’état des lieux de sortie, et notamment les retenues sur le dépôt de garantie suite à des dégâts ou des réparations du locataire.

Dans cette fiche nous allons aborder un sujet connexe : la contestation de l’état des lieux, que ce soit celui d’entrée ou de sortie. Nous allons essayer de ne pas être trop théorique et de partir sur des cas concrets que nous avons observés, en faisant nous-mêmes plusieurs centaines d’état des lieux chez Smartloc, et en assistant plusieurs dizaines de milliers de propriétaires depuis 2012.

Cet article s’adresse plutôt aux locataires qui veulent contester son état des lieux, mais l’analyse peut également aider un propriétaire qui souhaite répondre au locataire qui conteste l’état des lieux.

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Modèle état des lieux

Contester un état des lieux d’entrée en tant que locataire

Lors de l’état des lieux d’entrée, le rapport de force est en faveur du propriétaire car il n’a pas encore donné les clefs au locataire. Il est donc rare que le locataire conteste de manière virulente les annotations du propriétaire sur le document d’état des lieux.

De la même manière il est rare qu’un état des lieux d’entrée soit impossible, au point que le propriétaire soit obligé de demander à un huissier d’intervenir. Le propriétaire préférera en effet annuler le bail plutôt que de faire rentrer un locataire qui pose problème avant même le début du bail.

Le locataire peut par contre contester l’état des lieux d’entrée a posteriori pour deux types de corrections

  1. compléter l’état des lieux dans les 10 jours qui suivent l’entrée
  2. ajouter l’état des éléments de chauffage (chaudière, radiateurs etc) dans le mois qui suit leur première utilisation (donc potentiellement plusieurs mois après l’entrée si celle-ci s’est faite en hiver)

Attention la loi de 89 via son article 3-2 précise bien que le locataire a une faculté de compléter l’état des lieux dans les 10 jours qui suivent son entrée, pas de le contester sans motif. D’après nous il s’agit donc d’une faculté lui permettant de demander une modification ou un ajout sur un élément qui a été oublié ou sur un vice caché : une porte qui ferme mal, des plaques de cuisson qui ne marchent pas etc.

Le locataire doit faire remonter ces problèmes au propriétaire dès que possible. Selon nous il n’est par contre pas possible de contester l’état d’un élément sans raison, en demandant par exemple que l’état d’un parquet passe de bon état à mauvais état. C’est une interprétation que nous retrouvons dans cette jurisprudence récente :

Attendu que la loi La loi ALUR permet au locataire de contester un état des lieux d’entrée dans les 10 jours qui suivent sa signature, cette contestation pouvant concerner un vice caché ou tout autre détail qui aurait échappé au locataire lors de l’établissement de l’état des lieux.

Refus du propriétaire de modifier l’état des lieux d’entrée

En général le propriétaire va accepter de compléter l’état des lieux pour ajouter l’état de la chaudière ou des chauffages ou pour un élément qui a été objectivement oublié dans l’état des lieux.

Il est par contre possible que le propriétaire refuse une modification importante d’un élément qui avait été évalué, par exemple une rayure ou un élément dysfonctionnel.

Le locataire a alors deux possibilités :

  1. saisir la commission départementale de conciliation pour obliger le propriétaire à modifier l’état des lieux
  2. conserver une simple trace écrite par mail de la demande de modification de l’état des lieux d’entrée

La deuxième option nous semble la plus pratique, car elle revient à repousser l’éventuelle procédure contentieuse à la sortie. Si le locataire a indiqué le lendemain de son entrée par écrit qu’une plaque de cuisson ne marchait pas, il va être en bonne position pour contester une éventuelle retenue sur son dépôt de garantie à la sortie.

Si le propriétaire s’entête à ignorer que le locataire l’avait prévenu du dysfonctionnement, il sera toujours temps pour le locataire de saisir la commission de conciliation après l’état des lieux de sortie, voire d’assigner le propriétaire au tribunal.

Comment compléter l'état des lieux d'entrée ?

Si le propriétaire accepte de modifier l’état des lieux d’entrée a posteriori, une simple confirmation mail en réponse à la demande du locataire suffit, pas besoin d’annoter le document original ni de le parapher.

Contester l’état des lieux de sortie dès la signature

Lorsque vous réalisez l’état des lieux de sortie, vous pouvez être en désaccord avec le propriétaire (ou avec le locataire) sur l’état d’un élément. Est-ce que le parquet qui a été rayé par un chien est en état moyen ou en mauvais état ? Le libellé qui va être utilisé est déterminant car pour rappel voici la graduation des états que nous utilisons sur notre modèle d’état des lieux :

  • Très bon état : 100% de l’état neuf
  • Bon état : 66% de l’état neuf
  • Etat moyen ou passable : 33% de l’état neuf
  • Mauvais état : 0% de l’état neuf

Le passage d’un niveau à un autre induit donc une dégradation de 33% qui sera prise en charge par le locataire.

Si le locataire et le propriétaire n’arrivent pas à se mettre d’accord sur l’état d’un élément, deux options sont possibles :

  1. le locataire signe l’état des lieux : il devra simplement indiquer en réserve sous sa signature qu’il n’est pas d’accord avec le bon état du parquet qui est selon lui en état moyen par exemple
  2. le locataire refuse de signer l’état des lieux ou le propriétaire refuse de signer si le locataire émet des réserves

Dans le premier cas où le locataire a signé avec une réserve, cela permet d’avancer rapidement avec 99% de l’état des lieux réalisé de manière contradictoire, et un contentieux éventuel qui sera réglé plus tard, éventuellement au tribunal, mais sur un élément très limité.

Dans le deuxième cas, il va falloir annuler l’état des lieux contradictoire, et demander à un huissier de venir faire un état des lieux contentieux. Cet état des lieux par huissier aura lieu avec un délai d’au moins 7 jours le temps que l’huissier convoque les parties. Plus de détails sur notre fiche concernant l’état des lieux par huissier.

Attention à ne pas signer tout seul

La loi de 89 est très claire, pour être valable, l’état des lieux doit être contradictoire, donc signé par le propriétaire et le locataire. Si le locataire refuse de signer, vous ne devez pas vous contenter de votre seule signature, il faut mandater un huissier. Sinon vous ne pourrez pas faire de retenues sur le dépôt de garantie.

Contester l’état des lieux de sortie a posteriori

Le cas est moins fréquent que pour l’état des lieux d’entrée, mais il arrive parfois que le locataire conteste l’état des lieux de sortie a posteriori.

Cette contestation est compliquée selon nous, car le locataire n’est plus dans les lieux, et à signer un document détaillant explicitement l’état de chaque équipement.

Si le propriétaire réalise des retenues, le locataire peut par contre contester la facturation qu’on lui impose de trois manières :

  1. contester l’état des lieux d’entrée avec des éléments factuels (voir la section précédente)
  2. remettre en cause le calcul : c’est notamment le cas si le propriétaire a oublié de prendre en compte la vétusté dans le calcul de ses retenues
  3. contester les devis présentés par le propriétaire : ils peuvent concerner des interventions qui dépassent le périmètre de la dégradation, ou qui semblent surévalués

Dans le dernier cas de la contestation des devis, il est plus simple de contester le périmètre d’intervention que le prix de l’intervention. L’exemple typique est le parquet abîmé. Si le locataire a cassé une latte de parquet, le propriétaire ne peut pas lui refacturer le remplacement de l’ensemble du parquet mais seulement le remplacement de la latte cassée.

Et il ne pourra pas non plus lui facturer la vitrification de l’ensemble du parquet pour rattraper la teinte de la latte remplacée, mais seulement un prorata de la surface concernée. C’est une analyse que nous avions en interne depuis plusieurs années pour nos clients en gestion locative et qui est confirmée par la jurisprudence récente ci-dessous :

Elle est, en revanche, mal fondée à demander le ponçage et la vitrification des sols de l’ensemble des autres pièces parquetées de son logement, dès lors que l’homogénéité de la teinte des parquets dans l’ensemble des pièces lors de la prise de possession des lieux n’est pas établie, contrairement à ce que soutient l’appelante, et que le serait-elle, l’appelante ne démontre pas l’impossibilité d’obtenir, en utilisant un verni de teinte appropriée, une teinte patinée sur le parquet du salon poncé et vitrifié, analogue à celle des parquets des autres pièces de l’appartement.

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