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Absence d’état des lieux = logement en bon état

En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est considéré avoir reçu un logement en bon état. Plus précisément tous les éléments du logement listés dans notre modèle d’état des lieux sont considérés comme étant en bon état : robinet de la salle de bains, poignées de portes, sol de la cuisine etc

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Absence d’état des lieux d’entrée

La non réalisation de l’état des lieux d’entrée est un piège classique tendu aux locataires naïfs par les propriétaires peu scrupuleux.

Si le logement n’est pas réellement en bon état lors de l’entrée du locataire, celui-ci risque d’être tenu responsable des dégradations lors de l’état des lieux de sortie, que le propriétaire ne manquera pas de réaliser consciencieusement ou par la voie d’un huissier.

Il est très difficile pour le locataire qui va rentrer dans le logement d’imposer un huissier de justice au propriétaire qui refuse de faire un état des lieux d’entrée en bonne et due forme. Il risque en effet de voir le propriétaire se rétracter et d’annuler le bail.

Le législateur a donc prévu une sécurité simple dans la loi de 89, qui interdit au propriétaire d’utiliser la présomption de bon état en l’absence d’état des lieux, si c’est lui-même qui a fait obstacle à la réalisation de cet état des lieux.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Il suffit donc au locataire d’envoyer un mail au propriétaire lors de l’entrée dans les lieux ou juste après, idéalement lorsque les clefs ont été remises, précisant que l’état des lieux n’a pas été possible car le propriétaire n’a pas souhaité le faire.

Cela devrait suffire à protéger les intérêts du locataire ou à inciter le propriétaire à faire l’état des lieux, dans la mesure où le logement est considéré dès lors avoir été reçu en mauvais état…

Absence d’état des lieux de sortie

Dans l’autre sens, les locataires qui partent à la cloche de bois ou qui refusent de signer l’état des lieux de sortie pour éviter d’être tenus responsables de leurs dégradations sont un grand classique de la gestion locative.

De la même manière que l’état des lieux d’entrée, l’absence d’état des lieux de sortie suppose par défaut que le propriétaire a reçu le logement en bon état…

Pour relever d’éventuelles dégradations le propriétaire doit donc dans ce cas

  1. envoyer des courriers ou des mails au locataire lui demandant de procéder à l’état des lieux de sortie, ou actant son refus de le faire
  2. missionner un huissier pour réaliser l’état des lieux en l’absence du locataire

La première étape est nécessaire pour que le locataire ne conteste pas plus tard son incapacité ou son refus à faire l’état des lieux de sortie. Elle permet également de rentrer dans le mode « état des lieux contentieux » qui permet de diviser les frais d’huissier en deux moitiés propriétaire et locataire. Plus d’infos sur notre fiche état des lieux par huissier.

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