Mathieu Chantalat 15 mars 2021 Guides

La location meublée (longue durée) : le guide complet

La location meublée regroupe plusieurs types de location : location saisonnière, résidence secondaire, colocation en bail individuel, location meublée longue durée.

Dans cet article nous allons vous expliquer les différents types de location meublée, puis nous nous concentrerons sur le fonctionnement de la location meublée longue durée.

Vous comprendrez rapidement pourquoi la location meublée longue durée attire autant d’investisseurs : les avantages sont nombreux mais attention elle présente néanmoins un défaut majeur.

Quels sont les baux possibles en meublé ?

La location meublée n’a pas de définition précise, de manière générale il s’agit d’une location où le locataire n’a pas ou quasiment pas à ramener de meubles.

Deux grandes catégories se distinguent ensuite en terme de régime juridique : les locations meublées en résidence principale qui tombent sous le coup de la loi de 89; celles qui ne sont pas en résidence principale, régies par le Code Civil.

Dans la catégorie hors résidence principale, plusieurs types de contrats sont possibles :

  • location saisonnière : en général location via plateforme Airbnb sans bail écrit pour quelques jours ou semaines
  • résidence secondaire : un bail moyenne ou longue durée pour une maison de campagne par exemple
  • bail logement de fonction : une location faite à une entreprise pour y loger ses salariés

Dans la catégorie des baux de résidence principale soumis à la loi de 89, on distingue trois types de baux meublés :

Voilà pour la théorie, en pratique chez Smartloc nous aidons des particuliers à gérer leurs locations meublées longue durée, donc nous allons dans la suite de l’article considérer les locations meublées longue durée en bail d’un an reconductible.

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Quelles différences entre bail meublé et bail vide ?

Si vous hésitez pour votre location longue durée entre le vide ou le meublé, il faut avoir en tête que la location meublée a plusieurs avantages et notamment la souplesse de son bail.

Voici la liste non exhaustive des avantages du bail meublé :

  • durée du bail : vous signez pour un bail d’un an reconductible, comparé aux 3 ans en vide (voire 6 si vous êtes en SCI non familiale)
  • préavis plus court : vous pouvez donc donner congé chaque année et le préavis est plus court, de 3 mois seulement vs 6 mois en vide
  • dépôt de garantie plus élevé : vous pouvez demander deux mois de loyer hors charges en dépôt de garantie comparé à un mois pour la location vide
  • forfait de charges : vous pouvez demander un forfait de charges par défaut alors que ce n’est possible qu’en colocation vide

Ces avantages sont une conséquence directe du contrat, qui est grosso modo mois contraignant et un peu plus protecteur pour le propriétaire. Nous allons voir dans la partie suivante que le deuxième gros avantage du meublé est la fiscalité.

Quelle fiscalité en location meublée ?

La location meublée longue durée est historiquement vue comme plus intéressante fiscalement que la location vide. Deux raisons justifient cette réputation.

Rappelons tout d’abord que deux méthodes de calcul existent pour calculer le revenu imposable d’une location, en vide ou en meublé : calculer un forfait de charges déductibles des loyers ou imputer les charges au réel.

Pour le régime forfaitaire, les charges déductibles en location vide sont de 30% du loyer, de 50% en location meublée. La location meublée est donc plus intéressante car en pratique l’écart réel de charges entre vide et meublé n’est pas de 20% du loyer.

Si vous optez pour une déclaration des charges au réel, le meublé devient cette fois-ci beaucoup plus intéressant, car le régime LMNP réel vous permet de déduire des amortissements purement comptables de vos revenus locatifs, ce qui réduit drastiquement votre base imposable.

Le sujet est assez technique donc nous vous recommandons de lire notre article complet sur le LMNP réel.

Pour clore cette partie sur la fiscalité, il est important d’évoquer certaines taxes annexes souvent méconnues qui s’appliquent au meublé et qui modèrent partiellement notre avis, notamment la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) qui est expliquée sur notre article complet sur les taxes et impôts en LMNP.

Comment meubler une location ?

Vous avez décidé de démarrer votre location en meublé et vous vous demandez comment meubler le logement ?

Commençons par le minimum, à savoir les meubles que vous impose la loi. Ils sont listés dans notre fiche complète sur les meubles, et ils correspondent au minimum absolu que vous devez mettre dans chaque pièce : un lit pour les chambres, une table et des chaises dans le séjour, des couverts dans la cuisine etc.

Les propriétaires qui se contentent de cette liste proposent en réalité des semi-meublés dans la mesure où le locataire sera obligé de compléter le mobilier. C’est une stratégie possible si votre bien est dans un marché où les locataires ne sont pas en recherche de biens luxueux.

Sur les marchés tendus comme Paris ou Lyon, si vous souhaitez atteindre la clientèle d’affaires et positionner votre meublé sur le haut de gamme, il faudra compléter les meubles pour fournir un logement où le locataire n’a plus qu’à poser ses valises, donc avec serviette de bains, aspirateur, canapé etc. Autant d’équipements qui ne sont pas dans la liste obligatoire !

Lors de l’état des lieux d’entrée vous devrez remplir un inventaire des meubles détaillé; cet inventaire vous oblige à remplacer tous les équipements en défaut qui y figure, donc pensez bien à mettre des équipements en état de fonctionnement, sous peine de devoir les remplacer en cours de bail.

Pour finir ce sujet des meubles, sachez que vous pouvez très bien louer en vide un logement avec des meubles, notamment si vous ne souhaitez pas les déménager pour des raisons de commodité (par exemple si vous laissez la cuisine équipée). Le cas échéant nous vous recommandons d’inclure une clause de mise à disposition des meubles qui vous décharge de votre obligation de remplacement (obligation de remplacement que vous ne pouvez pas contourner en meublé par contre).

Comment refacturer certaines charges privatives en meublé ?

Nous sommes rentrés en détail dans notre guide sur le loyer et les charges sur le forfait de charges en meublé, qui est selon nous l’avantage principal pour gérer un meublé. Pour rappel vous allez pouvoir fixer un forfait mensuel pour toutes les charges communes récupérables en meublé, alors que ce n’est possible qu’en colocation vide. Il va notamment vous permettre en copropriété de ne pas faire de régularisation annuelle.

Une question secondaire se pose concernant les abonnements électricité et internet, mais aussi parfois gaz et eau. En théorie ces dépenses privatives doivent être souscrites et payées par le locataire. En pratique si vous faites de la colocation en bail individuel, ou de la location meublée en bail d’un an mais avec des locataires qui ne restent que quelques mois, il peut être préférable de garder les abonnements privatifs et de les refacturer au locataire.

Si le locataire est d’accord, nous proposons dans notre bail numérique une clause qui spécifie clairement les modalités de refacturation de l’électricité et des autres dépenses privatives. Gardez en tête que le locataire garde la faculté en cours de bail de récupérer les abonnements à son nom si cela est possible (ce qui n’est pas toujours le cas en colocation bail individuel).

Sur le même thème l’assurance habitation est également une dépense privative qui doit normalement être souscrite par le locataire. En pratique en colocation meublée (bail unique ou via bail individuel), vous pouvez décider de conserver l’abonnement à votre nom et de refacturer les colocataires. Nous avons sélectionné dans le cadre de notre gestion locative autonome une offre d’assurance habitation pour la colocation qui peut facilement être gérée par le propriétaire, en complément de l’assurance PNO.

La location meublée est-elle en pratique vraiment plus rentable ?

Nous vous avons exposé dans les parties précédentes les deux principaux avantages objectifs de la location meublée longue durée : la souplesse contractuelle du bail et surtout la fiscalité.

Un troisième argument vient souvent à l’esprit des investisseurs immobiliers quand ils pensent au meublé : des rendements locatifs plus élevés.

Les rendements locatifs bruts sont en effet plus élevés en meublé qu’en vide, c’est moins vrai quand vous regardez les rendements nets mais surtout cette plus forte rentabilité représente un risque plus élevé.

Sur les rendements bruts, nous avions réalisé en 2017 plusieurs analyses à grande échelle sur les annonces des grandes villes françaises où il ressortait que les locations meublées se louaient entre 10 et 40% plus chères que les locations vides, avec une médiane aux alentours de 15-20%.

On peut donc se dire que le rendement locatif brut est de 15 à 20% plus élevé qu’en vide, mais cet écart est compensé en rendement net par des charges plus élevées :

  • investissement initial des meubles
  • usure et remplacement des équipements
  • rotation des locataires plus élevée entraînant des frais de remise en location et des périodes d’inoccupation
  • gestion courante plus complexe notamment en colocation

L’écart entre vide et meublé est donc plus faible quand vous regardez les rendements nets, une fois déduits ces coûts supplémentaires.

Les rendements nets restent néanmoins plus élevés en meublé qu’en vide. Le vrai risque qui est caché derrière ce rendement plus élevé est la plus grande volatilité et la faible profondeur du marché des locataires en meublé.

Vous trouverez toujours dans une ville donnée beaucoup de locataires souhaitant habiter en vide pour plusieurs années, ce n’est pas forcément vrai pour des locataires en meublé qui sont étudiants ou en mission professionnelle pour quelques mois.

La crise du Covid a d’ailleurs mis en lumière ce risque que de nombreux investisseurs avaient fini par oublier. Les locations meublées peinent à trouver des locataires début 2021 et les loyers des meublés chutent fortement, jusqu’à rejoindre les loyers des locations vides (voir un article récent sur ce sujet).

Cette tendance est à la fois due à la disparition des étudiants et des professionnels en mission, mais aussi via un effet ciseau des anciens logements mis sur Airbnb qui, faute de touristes, ont été transformés en location longue durée.

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