Avantage en nature logement : une opportunité incroyable

Plusieurs bailleurs nous sollicitent chaque mois pour signer un bail société (ou logement de fonction).

Les sociétés qui souhaitent mettre à disposition leurs logements le font pour plusieurs raisons, les deux principales étant d’une part de faciliter l’installation d’un salarié dans une ville, la seconde étant de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse sur l’avantage en nature concédé.

paris

Nous allons dans cet article vous détailler ces avantages, puis nous aborderons les modalités pratiques de mise à disposition d’un logement à un salarié.

Fiscalité de l’avantage en nature pour un logement de fonction

Mettre à disposition un logement de fonction est très intéressant d’un point de vue fiscal, notamment dans les villes où les loyers sont élevés.

En effet il existe deux méthodes pour calculer l’avantage en nature qui servira de base au calcul des charges sociales et de l’impôt sur le revenu :

  • une évaluation au réel : l’employeur déclare en avantage en nature le loyer, charges et prestations payés pour le logement de son salarié
  • une évaluation au forfait : l’employeur déclarer en avantage en nature un forfait dépendant d’une grille que vous trouverez au lien suivant, qui prend en compte le nombre de pièces et le revenu brut du salarié

A la lecture de la grille d’évaluation au réel, on est tout de suite étonné de la faible valeur des forfaits envisagés, notamment lorsqu’on compare aux loyers parisiens.

Prenons un exemple d’un salarié embauché à 40 000 euros annuels bruts qui se voit mettre à disposition un deux pièces meublé dans le centre de Paris. La grille forfaitaire suggère un avantage à nature à 236,40€/mois quand on sait que les loyers parisiens pour un 2P meublé de 50m² sont plutôt proches des 1700€, notamment si ce forfait inclut les dépenses internet, électricité, chauffage que l’entreprise pourra prendre en charge.

On comprend ainsi dans l’exemple que l’entreprise verse l’équivalent de 1700€ au salarié mais que n’apparaîtra en haut de la fiche de paie qu’un avantage en nature brut de 236,40€/mois. La différence de 1450€/mois de salaire brut représente in fine une économie mensuelle de l’ordre de 700€ en charges sociales et encore de 200€ pour l’impôt sur le revenu du locataire.

Evaluation au réel pour les dirigeants

Malheureusement il n’est pas possible pour les mandataires sociaux de s’octroyer un logement de fonction évalué au forfait. Il semblerait donc que l’administration a bien conscience de la niche fiscale que représente le forfait pour un logement de fonction.

Relations contractuelles entre locataire et employeur en cours de bail

Rappelons tout d’abord qu’en plus d’être fiscalement intéressant dans certaines villes, la mise à disposition d’un logement de fonction permet d’attirer et de fidéliser les collaborateurs d’une société.

Les situations sont en effet nombreuses où la recherche d’un logement peut être compliquée pour un salarié : marché tendu, période d’essai, mutation dans le cadre d’une mission qui ne permet pas d’allouer un temps suffisant à la recherche d’appartement.

Une fois installé, le salarié hésitera par ailleurs plus facilement à quitter son emploi qui impliquerait également de quitter le logement. Concernant cette relation entre contrat de travail et occupation du logement, il est nécessaire de bien comprendre les implications qu’engendre la mise à disposition d’un logement de fonction.

Quel montage pour un logement de fonction ?

Deux possibilités s’ouvre à la société souhaitant loger des salariés :

  • détenir des logements en propre et les louer en direct aux salariés via des baux logements de fonction
  • louer des logements à des particuliers et les mettre ensuite à disposition des salariés

Historiquement seules les grandes sociétés avec un parc immobilier comme La SNCF ou les copropriétés logeant les concierges choisissent l’option 1 de détention en propre. Elle a en effet l’inconvénient d’exposer la société à un risque de retournement du marché immobilier; elle implique par ailleurs des coûts de gestion importants; elle induit enfin une certaine rigidité puisque le bien est détenu quoiqu’il arrive, même si aucun salarié ne souhaite occuper le logement.

La deuxième solution est donc à privilégier : démarcher les propriétaires, leur expliquer que c’est la société qui loue en direct pour y loger des salariés. En plus d’être une solution flexible, la recherche est grandement facilitée puisque les bailleurs bénéficient :

  • d’une sécurité renforcée sur les loyers directement versés par une société
  • d’une grande flexibilité sur les clauses contractuelles du bail société qui échappe à la loi de 89 très protectrice des locataires

Notre bail logement de fonction détaille des clauses spécifiques sur l’occupation du logement par le salarié, en permettant notamment au bailleur de contrôler le changement d’occupant; ce qu’il faut néanmoins comprendre dans ce schéma c’est que le bailleur n’a aucune relation contractuelle directe avec le locataire, la société reste son unique interlocuteur concernant le paiement du loyer et le respect des obligations du bail.

Quels risques pour la société ?

En pratique la société prend donc un risque opérationnel, notamment si le locataire refuse de quitter le logement ou crée des troubles de voisinage.

La question du départ se pose notamment en cas de rupture de contrat de travail, à l’initiative ou non du salarié. C’est un point qui est hors de notre champ d’étude mais il est évident que le contrat de travail (ou un éventuel avenant) doit prévoir en détail les conditions de mise à disposition et de reprise du logement de fonction.

Même si ces conditions de reprise sont claires, le risque existe que le locataire refuse de quitter les lieux et que l’entreprise se voit donc contrainte de l’assigner en continuant de régler les loyers au propriétaire.

En pratique les contrats de location en logement de fonction, comme la mise à disposition ou la sous-location, sont exclues du camp protecteur de la loi de 89. Il est donc théoriquement plus simple d’expulser un occupant sans droit ni titre.

EN pratique au lien de prendre 24 mois la procédure d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre (un squatteur par exemple) peut prendre plusieurs mois.

Requalification en bail d’habitation classique

La jurisprudence confirme que si le bail se poursuit au-delà du contrat de travail, et que le locataire verse des loyers directement au bailleur, le bail est requalifié en bail d’habitation classique – beaucoup plus protecteur pour le locataire notamment sur la durée et la résiliation du bail (Source).

Voilà pour le cas du départ non accepté qui est le risque principal. D’autres situations peuvent devenir problématiques, plus comme perturbateur d’une relation employeur-employé qui ne devrait normalement pas être impactée par les contentieux de voisinage de l’employé.

Malgré ce risque d’impayés de quelques mois, nous restons persuadés que la mise à disposition d’un logement de fonction est une très bonne solution pour les employeurs, tant du point de vue fiscale que sur le plan de l’attractivité d’une société sur le marché du travail.

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