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Démarrer un bail

Le bail professionnel est un type de contrat de location qui est réservé aux professions dont les revenus sont en catégorie en BNC (bénéfices non commerciaux), donc en théorie les activités qui ne sont pas commerciales, artisanales, agricoles ou industrielles.

Nous allons dans cet article vous expliquer comment utiliser ce bail professionnel qui est en général utilisé pour des professions libérales.

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Quand signer un bail professionnel ?

Le bail professionnel est habituellement dédié aux locaux donnés à bail à une personne physique profession libérale. En théorie ce bail est réservé aux professions dont les revenus sont soumis au BNC donc vous pouvez également louer à une profession indépendante non libérale. En résumé le bail professionnel s’applique au :

  • professions libérales : médecins, avocats, architectes, experts comptables
  • professions indépendantes : consultants, conseillers en gestion de patrimoine, développeur informatique

Si vous n’êtes pas dans ces deux cas et que vos revenus ne sont pas soumis au BNC, vous allez devoir signer un bail commercial qui est beaucoup plus réglementé et qui ouvre notamment le droit au renouvellement pour le locataire (contrairement au bail professionnel comme nous allons le voir).

Si la location se fait avec une partie habitation, le bail professionnel se transforme en bail mixte, et ce bail est également beaucoup plus réglementé car soumis à la loi de 89 sur les résidences principales d’habitation.

Durée et renouvellement du bail professionnel

La durée minimum d’un bail professionnel est de 6 ans mais vous pouvez signer sur une durée supérieure. A l’issue du bail, sauf congé donné dans les conditions que nous détaillerons dans la prochaine section, le bail est reconduit tacitement pour la même durée.

Ces dispositions sur la durée du bail professionnel sont fixées par l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Contrairement à un bail commercial, le bail professionnel n’ouvre pas le droit au renouvellement pour le locataire, il est donc possible de résilier le bail sans indemnité d’éviction dans les conditions précises que nous allons détailler.

Fin de bail : congé et résiliation

Le locataire peut donner congé à tout moment du bail initial ou renouvelé, moyennant le respect d’un préavis de 6 mois.

Le congé doit être donné en recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le locataire ne doit pas donner de motif pour donner son congé.

Le bailleur quant à lui ne peut donner congé qu’à l’expiration du bail, donc en théorie tous les 6 ans. Il doit respecter le même préavis de 6 mois, le congé devant être donné également par RAR ou huissier sans motifs particuliers.

Cession ou sous-location du bail de location

Le locataire peut vouloir temporairement mettre fin à son activité en conservant son bail. Une bonne solution peut être la sous-location, ou la cession du bail à un autre professionnel qui sera susceptible de le céder de nouveau dans l’autre sens.

Les deux schémas sont possibles, sauf clause du bail l’interdisant, mais dans tous les cas ils doivent être signifiés et acceptés par le bailleur.

Loyers, charges, dépôt de garantie du bail professionnel

La fixation du loyer, des charges et du dépôt de garantie est librement définie par les parties. Il est donc important de bien les préciser dans le bail professionnel car aucun texte ne les encadre par défaut.

Vous pouvez notamment choisir la périodicité de paiement (mensuel, annuel ou trimestriel), et la provision pour charges ainsi que ses modalités de régularisation. Le loyer est évidemment librement défini.

Nous vous recommandons de faire attention aux deux points suivants :

Définition des charges

Ce point de charges est complexe car en pratique il n’existe pas de liste de charges récupérables pour le bail professionnel.

Vous pouvez explicitement indiquer dans le bail professionnel que vous faites référence aux charges récupérables du bail d’habitation définies dans le décret du 26 août 1987 (voir la liste des charges récupérables pour le bail d’habitation).

Cette liste de charges est plutôt en faveur du locataire. Si vous souhaitez refacturer plus de charges vous pouvez les lister mais il faudra le faire explicitement. Par exemple vous pouvez refacturer votre assurance propriétaire mais il faut l’indiquer explicitement.

Sans mention particulière la jurisprudence confirme que les charges incombant au locataire professionnel sont celles pour lesquelles ils bénéficient d’un service effectif. Ce ne sera donc pas le cas par défaut pour votre assurance propriétaire et l’interprétation des juges sera probablement proche de la liste des charges récupérables du bail d’habitation.

Indexation à préciser explicitement

L’indexation du bail professionnel est libre mais se doit d’être définie explicitement dans le contrat, car à défaut de clause vous ne pourrez pas indexer.

Nous vous recommandons de retenir l’ILAT qui est un indice utilisé pour les bureaux en bail commercial. Il est équilibré et suit la variation réelle des prix. Si vous le souhaitez vous pouvez retenir l’ICC (contrairement au bail commercial bureau qui l’interdit) mais sachez que cet indice est plus volatil car lié au coût des matières premières et qui l’est en général en faveur du bailleur. Il est en hausse régulière sur les dernières années, c’est en soi un avantage mais cela peut créer des tensions avec le locataire.

Annexes du bail professionnel

La loi Grenelle II de 2010 a modifié le Code de la Construction et de l’Habitation et prévoit maintenant que les diagnostics énergétiques d’une location d’habitation soient également fournis pour un bail professionnel (Source).

Il est donc en théorie nécessaire de fournir un diagnostic de performance énergétique; nous précisons en théorie car le texte précise également que ces informations ne sont pas opposables par le locataire.

Il vous faudra également fournir un état des risques naturels et technologiques, l’obligation résultant de l’article Article L125-5 du Code de l’environnement qui ne fait en effet pas de différences sur le type de bail et parle indifféremment de locations.

Enfin vous devez réaliser un diagnostic amiante, obligatoire selon l’article R1334-18 du Code de santé publique qui précise bien que le diagnostic amiante appelé aussi DTA doit être fait par tous les propriétaires d’immeubles, qu’ils soient ou non des immeubles d’habitation. Ce diagnostic n’est obligatoire que si le permis de construire de l’immeuble a été délivré avant le 01/01/1997.

Etat des lieux du bail professionnel

L’état des lieux du bail professionnel est obligatoire. Il peut être réalisé :

  • de manière contradictoire par les parties
  • par un huissier de justice à charges partagées si les parties le préfèrent ou si elles sont dans l’impossibilité d’être présentes

La loi n’impose aucun formalisme sur le document. Un point important est que l’absence d’état des lieux, le locataire est réputé avoir reçu les locaux en bon état des réparations locatives. C’est donc clairement un point en défaveur du locataire qui devra être particulièrement vigilant sur la réalisation d’un état d’entrée.

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