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Démarrer un bail

Certains propriétaires clients de notre assistant de gestion locative nous demandent s’il existe une règle qui impose un nombre maximum d’occupant en fonction de la surface du logement. Nous allons donc tenter de répondre à cette question dans cette courte fiche support.

Tout d’abord, sachez que vous ne pouvez pas interdire au locataire d’héberger des proches dans le logement (ce qui est interdit c’est le prêt du logement en l’absence du locataire, voir notre fiche sur le sujet).

Voilà pour le principe de base, néanmoins il est possible de considérer que le logement est suroccupé dans certaines conditions et d’essayer (sans garantie de résilier le bail). Cette procédure de résiliation judiciaire est toujours aléatoire donc nous vous recommandons de vous rapprocher d’un avocat.

Le motif invoqué pour justifier la résiliation sera probablement l’article 7 de la loi de 89 :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Si la sur-occupation entraîne des nuisances, notamment une humidité excessive, des troubles de voisinage, des odeurs, il faudra les faire constater.

Sur les critères objectifs de sur-occupation, la CAF a décidé d’établir des normes de « peuplement » pour percevoir les aides au logement. Les aides peuvent donc être refusées à vos locataires si votre logement ne respecte pas les normes suivantes:

  • 9 m2 pour une personne seule (pour rappel, il s’agit de la surface minimale pour louer votre logement
  • 16 m2 pour 2 personnes
  • + 9m2 pour toute personne supplémentaire
  • 70 m2 pour 8 personnes et plus (uniquement pour les familles qui touchent l’ALF)

Vous pouvez utiliser ces références de densité pour justifier de la sur-occupation du logement dans une procédure contentieuse.

Même si votre locataire ne touche pas les aides au logement, nous vous conseillons de respecter ces normes pour des raisons d’hygiènes et de tranquillité du voisinage.

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