Lorsque vous mettez en vente votre logement, il est nécessaire de bien fixer son prix de vente. Le problème est de savoir comment est défini ce prix de vente : prix net vendeur, prix frais d’agence inclus, avec frais de notaires ?
La différence entre les deux concepts est assez simple, mais la plupart des agences immobilières ont tendance à les mélanger pour rendre leurs honoraires plus indolores. Explications en quelques mots.
SOMMAIRE
Définition des prix nets vendeurs et prix FAI
La définition du prix de vente d’une maison ou d’un appartement est assez simple
- prix net vendeur : c’est le prix encaissé par le vendeur sur son compte bancaire.
- prix frais d’agence inclus (FAI) : c’est le prix payé par l’acheteur au vendeur, sur lequel sont déduits les honoraires d’agences. Donc prix FAI : prix net vendeur + honoraires (habituellement entre 5% et 10%, ou zéro si vous vendez en direct).
- prix total : c’est le prix FAI auquel on rajoute les frais de notaires et les droits de mutation payés par l’acheteur également. Donc prix total : prix FAI + frais de notaires (8% environ).
Exemple Vous vendez 200k€ un logement par une agence qui va prendre 15k€ de frais. Le prix net vendeur sera de 200k€, le prix FAI affiché sur les annonces par l’agence et payé par l’acheteur sera de 215k€, l’acheteur fera par ailleurs un chèque au notaire d’environ 15k€ pour les droits de mutation et les frais de notaires, soit un prix total de 230k€.
Le prix net vendeur est en général affiché sur les bases de données historiques, qui servent notamment à vous aider à fixer un prix de vente. Plus d’infos sur notre fiche Les 3 techniques pour estimer son prix de vente.
Le prix FAI est quant à lui le prix de marché, c’est à dire la référence de prix que l’acheteur a en tête quand il recherche un logement sur PAP ou Seloger. Le vendeur pourrait donc récupérer les frais d’agence en vendant en direct au prix FAI, mais c’est un autre sujet que nous abordons en détail dans notre fiche Vendre sans agence immobilière : la bonne idée (sauf exceptions)…
Le prix total enfin a un effet sur le budget disponible des acheteurs qui devront inclure les frais de notaire et les droits de mutation dans leur simulation de capacité d’endettement. Une fois le bien acheté, l’acheteur va peut être retenir ce prix total, en se disant que l’achat lui a coûté 230k€. En cas de revente après quelques années, attention à ne pas se fonder sur ce prix total pour fixer le prix de revente. Il est en effet compliqué, toutes choses égales par ailleurs, de récupérer les frais de notaires que vous avez payés lors de l’achat… Le même raisonnement s’applique pour l’éventuelle plus-value que vous auriez à payer, n’essayez pas de la répercuter à l’acheteur au risque d’être complètement hors marché.
Comment négocier le prix FAI ou le prix net vendeur ?
Il est très compliqué de négocier les « frais de notaires » qui sont en réalité composés de droits de mutations, donc de taxes non négociables, et de véritables frais facturés par les notaires, souvent raisonnables en comparaison du service apporté.
La vraie soupape potentielle de négociation dans notre exemple précédent, entre un vendeur qui veut récupérer 200k€ et un acheteur qui ne veut pas payer 215k€ FAI, ce sont les 15k€ de l’agence…
Dès la négociation du mandat il est évidemment préférable de négocier les frais d’agence, et de choisir un professionnel qui pourra vous assister dans la vente avec un tarif raisonnable. Plus d’infos sur les niveaux de commissions habituelles sur notre fiche Comparatif des frais d’agences immobilières : l’entente cordiale.
Une fois la mise en vente lancée, si vous constatez que vous avez des grosses négociations de la part des acheteurs, il est tout à fait possible de demander à l’agence de faire un effort et de prendre une partie de la baisse à son compte en réduisant ces honoraires. Cette négociation est évidemment plus facile si l’agence n’a pas de mandat exclusif, donc pensez à vraiment bien négocier les honoraires si vous signez un mandat exclusif. Plus d’infos sur notre fiche Mandat simple ou mandat exclusif ? La méthode pour motiver une agence immobilière.
Quelles sont les règles concernant l’affichage du prix ?
Pour éviter de tromper les acquéreurs, la réglementation a fixé une règle de base : l’agence qui vend un logement doit afficher en information principale le prix FAI. Il n’est donc pas possible pour une agence d’appâter un locataire avec un prix net vendeur, et de lui dire plus tard qu’il doit payer les frais d’agences.
C’est ce qu’il ressort de la loi ALUR de 2014, mis en application par un décret du 1er avril 2017 dont vous trouverez un extrait plus large sur les règles d’affichage des prix et des honoraires d’agences :
Toute publicité effectuée par l’un des professionnels visés à l’article 1er et relative à la vente d’un bien déterminé, doit, quel que soit le support utilisé, indiquer :
1° Le prix de vente du bien objet de la publicité. Le cas échéant, ce prix comprend obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur et est exprimé à la fois honoraires inclus et exclus. La taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus est plus importante que celle du prix du bien hors honoraires. Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur ;
2° A qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l’issue de la réalisation de la transaction ;
3° Le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires du professionnel qui sont à la charge de l’acquéreur, exprimé en pourcentage de la valeur dudit bien entendue hors honoraires ; ce montant est précédé de la mention « Honoraires : ».
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