En cas de vente d’un bien, il y a un critère à côté duquel vous ne pouvez pas passer. Il s’agit bien évidemment de la surface.

En effet la loi Carrez vous oblige, en tant que vendeur, à faire figurer dans le compromis et l’acte de vente, la superficie de votre bien définie selon des normes précises. Pour avoir cherché des logements à acheter au Portugal ou en Croatie où aucune règle n’existe sur la surface (et où les surfaces sont donc aléatoires), je peux vous garantir que la loi Carrez est un gros plus du marché immobilier français…

Nous allons dans cet article vous expliquer tout ce que vous avez à savoir sur cette fameuse surface Carrez.

Dans quel cas la surface Carrez est-elle obligatoire ?

La surface Carrez a pour but d’informer l’acheteur sur la superficie du bien qu’il va acheter. Cette surface est obligatoire uniquement pour les parties privatives des logements en copropriété. Cependant rien ne vous empêche, et nous vous le recommandons, de l’utiliser également pour une maison individuelle. C’est en effet une surface standard qui est devenue la référence pour toutes les ventes immobilières.

Conformément à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 la surface Carrez est définie de la manière suivante

L’exclusion des murs, cloisons, gaines est assez évidente, celles des cages d’escalier, embrasures de portes et fenêtre l’est un peu moins et créé parfois des mauvaises surprises pour certains propriétaires qui n’auraient jamais calculé leurs surfaces.
Ce calcul concerne donc tous les logements d’une superficie minimum de 8m2, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou encore d’un local commercial situés en copropriété.

Différences entre surface loi Carrez et surface habitable

Sachez qu’il existe une autre manière classique pour calculer la superficie d’un logement, autre que la surface Carrez : la surface habitable.

La surface habitable (ou surface loi Boutin) est la surface obligatoire pour les mises en location. Elle correspond à la surface Carrez moins les surfaces annexes qui ont une hauteur de plus d’1m80. Un tableau sera plus clair qu’une longue définition.

Comment évaluer les surfaces non Carrez ?

Comme nous venons de le voir, certaines annexes ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface Carrez, or le fait d’avoir un balcon ou une terrasse peut être un véritable plus si vous êtes en plein centre ville par exemple.

Afin d’évaluer ces surfaces annexes, vous devez tenir compte de certains critères comme la surface de ces espaces, leur rareté pour un bien équivalent, leur état général.

Il n’y a pas de règles sur la pondération des surfaces annexes. Elle dépend d’un ensemble de paramètres qui doivent bien souvent être évalués « à l’oeil ». Est-ce que les combles sont aménageables ? Les surfaces ont 1 mètre 70 de hauteur sous plafond permettant de mettre un coin couchage ou seulement 1 mètre ? Le balcon fait 3 m2 et ne permet pas de mettre une table ou il fait 7m2 ?

Qui peut mesurer une surface Carrez ?

Comme pour l’estimation de votre bien, il est possible de mesurer la surface Carrez soit même en mesurant les pièces une par une. Cependant, nous vous recommandons fortement de passer par un diagnostiqueur professionnel. En effet, ce dernier bénéficie d’une expertise et d’une assurance professionnelle en cas d’erreur, ce qui n’est pas négligeable.

Un diagnostic loi Carrez seul vous coûtera une centaine d’euros en fonction de la taille du bien et de l’heure et la date du rendez-vous pris. Vous avez également la possibilité de réaliser tous vos diagnostics d’un coup ce qui permettra de baisser le coût. Plus d’infos sur notre fiche Les diagnostics nécessaires pour vendre un appartement ou une maison.

Si vous souhaitez tout de même le réaliser vous-même, vous avez la possibilité de reprendre le calcul que vous trouverez sur votre propre acte de vente si vous avez acheté votre bien. En revanche, vous n’aurez pas la certitude que la surface soit exacte.

Quelle surface faut-il mentionner dans une annonce immobilière ?

Lorsque le logement se situe en copropriété, il est obligatoire de mentionner la surface Carrez sur l’annonce. Il est évidemment dans votre intérêt de préciser également dans l’annonce toutes les annexes et les surfaces non Carrez.

Lorsque vous êtes hors copropriété vous n’avez pas d’obligation légale et vous pouvez indiquer une surface pondérée avec une règle que vous auriez fixée vous-même, voire mettre la surface de plancher brute qui vous serait forcément plus favorable. Nous vous déconseillons cette stratégie car l’acheteur aura au pire l’impression d’avoir été (un peu) trompé lors de l’annonce, au pire il utilisera le delta entre la surface annoncée et la surface loi Carrez pour négocier une baisse de prix en proportion. Et même si la surface loi Carrez n’est jamais calculée, vous seriez obligé de rédiger le compromis de vente et l’acte définitif avec des précautions infinies sur la définition des surfaces pour éviter toute contestation de l’acheteur; à notre avis cela n’en vaut pas la chandelle mieux vaut indiquer dès l’annonce la surface loi Carrez de votre maison.

Quels sont les risques en cas d’erreur de calcul ?

Commençons par rappeler qu’en copropriété la surface Carrez est obligatoire dans l’annonce mais également dans l’acte de vente. Son absence entraînerait la nullité de l’acte, mais heureusement les notaires sont des professionnels aguerris qui n’oublient pas cette information essentielle.

Pour la surface Carrez, il existe une marge de tolérance de 5 % par rapport à la surface privative réelle du logement.

Ainsi, si l’acquéreur constate une fois le bien acheté que la superficie est en réalité inférieure de 5 % ou plus à celle communiquée dans l’acte de vente, il peut alors se retourner contre le vendeur. L’acheteur aura alors la possibilité de saisir le tribunal. C’est auprès de ce dernier qu’il sera en droit de demander une diminution du prix de vente. Cette diminution se fera alors au prorata des mètres carrés manquants. Cette faculté n’est pas permise par la loi Carrez mais par l’article 1965 du Code Civil qui a déjà plus de 200 ans !

Sachez également qu’un délai d’un an suivant la conclusion de la vente est accordé afin de contester la surface du logement. Et attention l’inverse n’est pas possible, si finalement le logement est plus grand , même de 5%, aucun supplément de prix ne peut être demandé par le vendeur. Source article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

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