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En cas de vente d’un bien, il y a un critère à côté duquel vous ne pouvez pas passer. Il s’agit bien évidemment de la surface.

En effet la loi Carrez vous oblige, en tant que vendeur, à faire figurer dans le compromis et l’acte de vente, la superficie de votre bien définie selon des normes précises. Pour avoir cherché des logements à acheter au Portugal ou en Croatie où aucune règle n’existe sur la surface (et où les surfaces sont donc aléatoires), je peux vous garantir que la loi Carrez est un gros plus du marché immobilier français…

Nous allons dans cet article vous expliquer tout ce que vous avez à savoir sur cette fameuse surface Carrez.

Dans quel cas la surface Carrez est-elle obligatoire ?

La surface Carrez a pour but d’informer l’acheteur sur la superficie du bien qu’il va acheter. Cette surface est obligatoire uniquement pour les parties privatives des logements en copropriété. Cependant rien ne vous empêche, et nous vous le recommandons, de l’utiliser également pour une maison individuelle. C’est en effet une surface standard qui est devenue la référence pour toutes les ventes immobilières.

Conformément à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 la surface Carrez est définie de la manière suivante

[…] la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

L’exclusion des murs, cloisons, gaines est assez évidente, celles des cages d’escalier, embrasures de portes et fenêtre l’est un peu moins et créé parfois des mauvaises surprises pour certains propriétaires qui n’auraient jamais calculé leurs surfaces.
Ce calcul concerne donc tous les logements d’une superficie minimum de 8m2, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou encore d’un local commercial situés en copropriété.

Différences entre surface loi Carrez et surface habitable

Sachez qu’il existe une autre manière classique pour calculer la superficie d’un logement, autre que la surface Carrez : la surface habitable.

La surface habitable (ou surface loi Boutin) est la surface obligatoire pour les mises en location. Elle correspond à la surface Carrez moins les surfaces annexes qui ont une hauteur de plus d’1m80. Un tableau sera plus clair qu’une longue définition.

Annexe Surface Carrez Surface habitable
Cave, garage, parking, balcon, terrasse X x
Sous-sol, grenier, réserve, remise, véranda, comble non aménagé si plus de 1m80 X
Comble aménagé si plus de 1m80 si plus de 1m80

Comment évaluer les surfaces non Carrez ?

Comme nous venons de le voir, certaines annexes ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface Carrez, or le fait d’avoir un balcon ou une terrasse peut être un véritable plus si vous êtes en plein centre ville par exemple.

Afin d’évaluer ces surfaces annexes, vous devez tenir compte de certains critères comme la surface de ces espaces, leur rareté pour un bien équivalent, leur état général.

Exemple Pour un appartement à Paris qui possède un balcon d’une surface raisonnable et dans un état correct, vous pouvez alors considérer que ces mètres carrés peuvent atteindre 1/3 ou 1/4 de la valeur d’un mètre carré habitable.

Il n’y a pas de règles sur la pondération des surfaces annexes. Elle dépend d’un ensemble de paramètres qui doivent bien souvent être évalués « à l’oeil ». Est-ce que les combles sont aménageables ? Les surfaces ont 1 mètre 70 de hauteur sous plafond permettant de mettre un coin couchage ou seulement 1 mètre ? Le balcon fait 3 m2 et ne permet pas de mettre une table ou il fait 7m2 ?

Evaluation d'un logement atypique

Si vous avez beaucoup de surfaces non Carrez, votre logement est probablement atypique et il est d’autant plus important de le faire évaluer par une agence. Plus d’infos sur notre fiche Les 3 techniques pour estimer son prix de vente.

Qui peut mesurer une surface Carrez ?

Comme pour l’estimation de votre bien, il est possible de mesurer la surface Carrez soit même en mesurant les pièces une par une. Cependant, nous vous recommandons fortement de passer par un diagnostiqueur professionnel. En effet, ce dernier bénéficie d’une expertise et d’une assurance professionnelle en cas d’erreur, ce qui n’est pas négligeable.

Un diagnostic loi Carrez seul vous coûtera une centaine d’euros en fonction de la taille du bien et de l’heure et la date du rendez-vous pris. Vous avez également la possibilité de réaliser tous vos diagnostics d’un coup ce qui permettra de baisser le coût. Plus d’infos sur notre fiche Les diagnostics nécessaires pour vendre un appartement ou une maison.

Si vous souhaitez tout de même le réaliser vous-même, vous avez la possibilité de reprendre le calcul que vous trouverez sur votre propre acte de vente si vous avez acheté votre bien. En revanche, vous n’aurez pas la certitude que la surface soit exacte.

Quelle surface faut-il mentionner dans une annonce immobilière ?

Lorsque le logement se situe en copropriété, il est obligatoire de mentionner la surface Carrez sur l’annonce. Il est évidemment dans votre intérêt de préciser également dans l’annonce toutes les annexes et les surfaces non Carrez.

Lorsque vous êtes hors copropriété vous n’avez pas d’obligation légale et vous pouvez indiquer une surface pondérée avec une règle que vous auriez fixée vous-même, voire mettre la surface de plancher brute qui vous serait forcément plus favorable. Nous vous déconseillons cette stratégie car l’acheteur aura au pire l’impression d’avoir été (un peu) trompé lors de l’annonce, au pire il utilisera le delta entre la surface annoncée et la surface loi Carrez pour négocier une baisse de prix en proportion. Et même si la surface loi Carrez n’est jamais calculée, vous seriez obligé de rédiger le compromis de vente et l’acte définitif avec des précautions infinies sur la définition des surfaces pour éviter toute contestation de l’acheteur; à notre avis cela n’en vaut pas la chandelle mieux vaut indiquer dès l’annonce la surface loi Carrez de votre maison.

Surface habitable sur les annonces de vente

Etrangement sur les deux principaux sites accessibles aux particuliers souhaitant vendre (PAP et Le Bon Coin), il vous est demandé la surface habitable lors de la publication de votre annonce. Comme nous venons de le voir c’est bien la surface loi Carrez qu’il faut indiquer.

Quels sont les risques en cas d’erreur de calcul ?

Commençons par rappeler qu’en copropriété la surface Carrez est obligatoire dans l’annonce mais également dans l’acte de vente. Son absence entraînerait la nullité de l’acte, mais heureusement les notaires sont des professionnels aguerris qui n’oublient pas cette information essentielle.

Pour la surface Carrez, il existe une marge de tolérance de 5 % par rapport à la surface privative réelle du logement.

Ainsi, si l’acquéreur constate une fois le bien acheté que la superficie est en réalité inférieure de 5 % ou plus à celle communiquée dans l’acte de vente, il peut alors se retourner contre le vendeur. L’acheteur aura alors la possibilité de saisir le tribunal. C’est auprès de ce dernier qu’il sera en droit de demander une diminution du prix de vente. Cette diminution se fera alors au prorata des mètres carrés manquants. Cette faculté n’est pas permise par la loi Carrez mais par l’article 1965 du Code Civil qui a déjà plus de 200 ans !

Sachez également qu’un délai d’un an suivant la conclusion de la vente est accordé afin de contester la surface du logement. Et attention l’inverse n’est pas possible, si finalement le logement est plus grand , même de 5%, aucun supplément de prix ne peut être demandé par le vendeur. Source article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Clause de non garantie des surfaces

Comme le recommande l’avocat Charles Paumier, il est conseillé de ne pas accepter en tant qu’acheteur une clause de non-garantie des surfaces indiquées (possible uniquement hors copropriété). Même si la surface Carrez n’est pas obligatoire pour une maison, vous restez protégé par l’article 1965 du Code Civil, et vous n’avez aucune raison de renoncer à cette protection.

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