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Vous souhaitez vendre votre bien et vous avez décidé de passer par une agence immobilière. Il y en a tellement que le choix est compliqué. En effet, on estime qu’il n’y a pas moins de 30 000 agences aujourd’hui en France dont près de 4 000 à Paris et 18(!) avenue Mozart dans le 16ième arrondissement.

Plusieurs critères sont à prendre en considération si vous vous décidez à vendre via une agence (l’alternative de vendre sans agence est aussi possible) : emplacement de l’agence, spécialisation dans votre type de bien, services proposés ou encore niveaux d’honoraires, nous vous donnons ici tous nos conseils qui détermineront l’aboutissement de votre projet.

Choisir une agence spécialiste de votre bien

Commençons par le critère le plus important. Afin de mettre toutes les chances de votre côté et d’éviter de devoir changer d’agence en cours de mandat, nous vous conseillons de vérifier la localisation de l’agence en fonction de votre bien mis en vente, le mieux étant d’en choisir une à proximité. Elle sera la plus à même de déterminer le bon prix du marché car elle connaîtra bien son secteur. Étant sur place, les visites seront plus faciles à organiser et l’agence sera plus réactive si elle ne doit pas faire 1h de déplacement aller-retour à chaque visite.

Il est également préférable que l’agence ait l’habitude de vendre des logements équivalents au vôtre. D’une part elle connaîtra les bons canaux de prospection et les méthodes de vente adaptés à la clientèle d’acheteurs. Par exemple, si vous souhaitez vendre un bien haut de gamme, l’agence doit pouvoir répondre à votre besoin en publiant l’annonce sur un site adapté tel que Belles Demeures ou auprès des chasseurs immobiliers mandatés par des acheteurs qui n’ont pas le temps de chercher.
Elle doit pouvoir vous proposer des conseillers qui parlent anglais et qui ont l’habitude de faire visiter ces biens d’exception. Pour en savoir plus sur l’immobilier de luxe vous pouvez visionner cette interview de 30 minutes par un des associés de l’agence qui est passée en série Netflix.

L’agence, qui dispose déjà de biens équivalents aux vôtres à la vente, pourra par ailleurs mutualiser son carnet d’adresses d’acheteurs potentiels et maximiser vos chances de visite, donc de vente.

Par exemple, si votre bien se situe en rez-de-chaussée, l’idéal est de donner mandat à une agence spécialisée dans les rez-de-chaussée ou dans les biens sans vis à vis. Elle fera peut être visiter à un acheteur potentiel un autre bien, et pourra alors lui proposer de visiter le vôtre dans la foulée.

Vous pouvez également vérifier certains points avant de prendre rendez-vous avec une agence :

  • comparer sur le site internet de l’agence, les biens vendus et les biens à vendre
  • vérifier sur le site meilleursagents les biens qui se sont vendus sur votre secteur. Par exemple, cette agence semble être hyper localisée sur la partie Monge-Mouffetard du 5ième arrondissement de Paris, et spécialisée sur les petites surfaces (studio ou 2 pièces).
  • vérifier sur le site SELOGER, le type de bien que l’agence a en vente

Négocier des frais d’agence raisonnables

Qui dit agence immobilière dit obligatoirement frais d’agence. C’est à vous de trouver l’agence qui propose des honoraires raisonnables avec un service de qualité. En France, la commission des agences immobilières est de 5% environ d’après une étude réalisée par Homepilot. Les mandataires immobiliers dont la part de marché a explosé depuis 10 ans sont plutôt aux alentours de 3-4%. Plus de détails sur ces nouveaux acteurs sur notre fiche Néo-agences, mandataires immobiliers, coachs : la bonne solution pour vendre ?.

Quitte à payer une somme importante en frais d’agence, autant en profiter pour avoir le top du service. Vous pouvez demander à l’agence de vous montrer les photos et les plans des autres annonces (ou regarder directement le type d’annonces qu’elle propose dans l’agence ou sur son site internet) afin de vérifier qu’elles soient bien diffusées avec de belles photos. Renseignez-vous également sur la disponibilité de l’agence : quels sont les horaires d’ouverture, les conseillers sont-ils réactifs et flexibles sur les horaires pour proposer des visites ?

N’hésitez pas à faire plusieurs agences immobilières si vous souhaitez avoir un comparatif et plusieurs propositions. Vous pouvez également négocier vos honoraires ce qui vous permettra de gagner sur le prix net vendeur, a fortiori si vous vous décidez à confier un mandat de vente exclusif. Pour en savoir plus sur ce point compliqué nous vous recommandons la lecture de notre fiche Comparatif des frais d’agences immobilières : l’entente cordiale.

Ne vous focalisez pas sur une estimation attractive

Faites particulièrement attention à l’estimation que vous propose l’agence immobilière. Certaines agences peuvent être tentées de surestimer le prix de vente afin que vous leur confiiez un mandat exclusif. Donner votre bien à une agence qui surestime le prix de vente vous fera simplement perdre du temps sur la vente et vous devrez probablement baisser le prix. Plus d’infos sur notre fiche Les 3 techniques pour estimer son prix de vente.

Par ailleurs, nous vous conseillons de demander une estimation du temps de vente par rapport à votre type de bien et le secteur dans lequel il se trouve. Demandez également le nombre de prospects attendus afin d’éventuellement réajuster le prix si nécessaire. L’objectif est que le bien se vende le plus rapidement possible au meilleur prix. Une annonce qui traîne trop longtemps sur les sites n’attire pas les acheteurs.

Afin que vous puissiez avoir un comparatif, vous pouvez demander à l’agence de vous faire visiter des biens en vente (ou vendus) similaires au vôtre. Vous pouvez également demander des conseils home staging simples à l’agent immobilier qui aideront à améliorer votre logement si vous constatez qu’il a du mal à se vendre, même après avoir revu le prix à la baisse.

Les autres critères secondaires de sélection

Solvabilité des locataires

En cette période de hausse des taux et de complexité pour obtenir un crédit immobilier, il est important de connaître le fonctionnement des agences vis à vis des offres d’achat. L’objectif est d’éviter de perdre plusieurs mois avec un acheteur qui n’aura pas son crédit. Vous pouvez alors demander à l’agence comment ils sélectionnent les potentiels acheteurs, comment est étudié le dossier. Le mieux est que l’agence propose un courtier partenaire qui fera un retour sur le plan de financement qui permettra d’avancer ou non le projet, évitant ainsi une perte de temps si le dossier ne peut pas aboutir.

La rédaction des avants-contrats

Certaines agences peuvent également proposer la rédaction du compromis de vente. Ce service permet à l’acheteur un gain de temps et d’argent. En effet, ce service est inclus dans les frais, contrairement à la rédaction de la promesse de vente qui est payante chez un notaire (et plus longue). Choisir une agence qui propose ce service peut alors vous être favorable si vous souhaitez une vente rapide.

Les avis Google

Il s’agit d’un critère déterminant ! En effet, les avis clients vous donneront un aperçu du service client global de l’agence. Vous pouvez sélectionner les avis concernant les ventes, ne considérez pas les avis des locataires si l’agence propose également de la location.

Soyez attentifs aux avis négatifs car beaucoup d’avis positifs ne sont pas réels. Attention toutefois, les avis négatifs peuvent faire remonter des problèmes mineurs ou habituels, comme par exemple un vendeur mécontent car son logement ne se vend pas; par contre il ne faut pas identifier des problèmes majeurs récurrents comme de la surestimation, des pertes de dossiers ou un manque de réactivité par exemple.

Nous vous conseillons donc de toujours vérifier les avis clients avant de faire confiance à une agence immobilière, même si tous les autres critères sont réunis.

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