Lorsque les propriétaires souhaitent garantir les loyers d’un locataire, deux solutions se présentent à eux : prendre une assurance loyer impayé payante ou demander un garant via un acte de caution (voir notre fiche pratique qui compare les deux mécanismes).

Dans notre module de rédaction du bail de location, un modèle d’acte de caution vous est fourni; par défaut il s’agit d’une caution solidaire que nous vous proposons, c’est l’usage standard car beaucoup plus protecteur des intérêts du bailleur.

Dans cet article nous allons vous expliquer quelles différences entre la caution simple et la caution solidaire.

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Caution solidaire : la solution la plus utilisée

Renonciation au bénéfice de la discussion

Une caution est dite solidaire quand le bailleur peut se retourner contre le garant sans avoir besoin d’attendre l’insolvabilité du locataire sur une dette jugée. Cela revient à placer le garant dans une position de colocataire solidaire. On parle aussi de renonciation au bénéfice de discussion.

L’usage veut que le garant solidaire soit prévenu de la survenance d’un impayé rapidement pour lui permettre de raisonner le locataire, mais la loi n’est même pas contraignante sur ce point puisque l’absence de notification du commandement de payer au garant n’entraîne qu’une annulation des pénalités et intérêts de retard (qui sont illégals depuis la loi ALUR de 2014) :

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En pratique nous vous recommandons néanmoins de notifier le locataire et le garant en même temps pour éviter toute contestation lors de la procédure si vous êtes obligé de poursuivre le garant. Plus d’infos sur notre fiche sur l’activation du garant en cas d’impayés.

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Renonciation au bénéfice de la division

Le garant qui s’engage en tant que caution solidaire renonce également au bénéfice de division, c’est à dire qu’en cas de multiplicité des garants, le bailleur pourra toujours se retourner vers un seul garant pour recouvrir l’intégralité des impayés. Cette disposition protège le bailleur en lui évitant de devoir mener plusieurs procédures de front.

Elle s’accompagne en général d’une clause de solidarité entre locataires, qui permet de bien pouvoir poursuivre chaque garant sur 100% du loyer.

Limite de la solidarité du garant en cas de colocation

La loi a récemment modifié la renonciation au bénéfice de la division pour un garant solidaire. Sa solidarité s’éteint 6 mois après le départ du colocataire sur lequel était rattaché le garant. Notre modèle d’acte de caution solidaire prévoit donc d’identifier le locataire dont le départ éteint la solidarité avec les autres colocataires.

Caution simple : attention au bénéfice de discussion

Contrairement à la caution solidaire, la caution simple implique un recours en deuxième étape, après avoir échoué à récupérer la dette locative auprès du locataire. Elle n’est donc activable en théorie qu’une fois le jugement d’expulsion rendu et la dette locative fixée par le juge, avec impossibilité de récupérer les fonds auprès d’un locataire insolvable.

Pour le bailleur ce type de caution n’est clairement pas à privilégier dans le cadre du recours à un garant physique, elle est par contre en général imposée par une banque se portant garant via une caution bancaire.

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