Mathieu Chantalat 24 novembre 2018 Bail > Signature

Signature électronique de l’acte de caution par le garant

La loi ELAN promulguée le 24 novembre 2018 a modifié la loi de 89 et notamment l’article 22-1 qui régit la rédaction de l’acte de caution solidaire par le garant.

Les mentions manuscrites imposées historiquement disparaissent et permettent donc la signature électronique de l’acte de caution solidaire par le garant, signature électronique qui n’était auparavant possible que pour le bail de location.

signature electronique caution

Notre équipe vous explique dans cet article comment signer électroniquement un acte de caution solidaire et quelles précautions prendre pour vérifier l’identité du garant.

Sommaire

  1. Suppression des mentions manuscrites de l’acte de caution
  2. Comment faire signer électroniquement le garant ?
  3. Précautions à prendre pour vérifier l’identité du garant

Suppression des mentions manuscrites de l’acte de caution

L’article 134 de la loi ELAN promulguée le 24 novembre 2018 modifie l’article 22-1 de la loi de 89 en supprimant l’obligation de mention manuscrite par le garant.

Ancienne version

La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent.

Nouvelle version

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article.

En résumé les mentions sur le loyer, les conditions de révision, la durée d’engagement de l’acte de caution (l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1) doivent toujours être présents sur l’acte de caution solidaire, mais le garant n’a plus l’obligation de les recopier manuellement. Il doit par ailleurs toujours recevoir une copie du bail de location.

Cette modification a selon nous deux conséquences très importantes sur la signature du bail de location et de l’acte de caution solidaire quand le bailleur réclame un garant :

  • plus de contentieux possibles sur les mentions manuscrites : ratures, omissions, erreurs qui rendaient nul l’acte de caution solidaire (selon de nombreuses jurisprudences qui s’étaient accumulées depuis plusieurs années).
  • la signature électronique de l’acte de caution solidaire devient possible, en complément d’une signature électronique du bail de location qui s’était déjà imposée dans les dernières années.

Comment faire signer électroniquement le garant ?

La signature électronique est un dispositif de signature légal et sécurisé, qui s’est imposé dans les principaux secteurs de l’économie : ainsi les banques et assurances ont adopté largement ce système et de récentes jurisprudences confirment en pratique la validité théorique de la signature électronique.

Notre article sur la signature électronique du bail de location vous détaillait déjà le fonctionnement et les avantages d’une signature électronique.

Avec la nouvelle possibilité de signer l’acte de caution solidaire, c’est donc l’intégralité du bail et ses annexes qui vont pouvoir être signées à distance de manière sécurisée.

C’est d’autant plus une bonne nouvelle que c’est justement sur ce type de bail, avec des garants tiers à la location qui habitent loin du bien loué, que la signature électronique prend tout son sens. Les agents immobiliers et bailleurs avec qui nous travaillons pourront donc gagner de précieuses heures lorsqu’il s’agira de signer des baux avec 3 colocataires et 3 garants n’habitant pas au même endroit.

En terme d’étapes voici en rappel le fonctionnement d’une signature électronique (plus de détails ici):

Rédaction
Le bailleur ou l’agent rédige le bail et ses annexes, dont les actes de caution (1 acte de caution par couple garant-locataire pour rappel)
Lancement
Une fois le bail et l’acte de caution généré et relu, il est possible de lancer deux process de signature électronique
  • un premier pour le bail avec garant, locataire et éventuellement le garant (il doit recevoir une copie en théorie mais il est parfois plus simple de lui faire signer)
  • un second pour l’acte de caution solidaire avec garant et bailleur
Invitation mail
Pour l’acte de caution le bailleur et le garant vont donc recevoir par mail une invitation à signer électroniquement l’acte de caution
Relecture
En cliquant sur le mail d’invitation ils vont être redirigés chez notre prestataire certifié Yousign, avec une page leur permettant de relire le document et de la valider
Signature
Une fois le document validé ils seront invités à signer
  1. en rentrant un code reçu par SMS
  2. en dessinant leur signature ou en apposant une mention automatique avec leurs noms
  3. en cliquant sur un bouton signer
Verrouillage
Le document est alors verrouillé de manière cryptographique, aucune modification n’est possible et un tampon électronique avec une heure certifié est apposé
Preuves
En parallèle un dossier de preuves est archivé chez notre prestataire, et permet de certifier devant un juge que c’est bien le garant qui a signé (code SMS, invitation email et adresse IP)

En plus de gagner du temps en signant à distance et instantanément le bail et les actes de caution, la signature électronique a donc comme avantage de certifier la date de signature et de conserver un document dont l’intégrité ne pourra être contestée a posteriori.

Concernant l’identification du signataire, la signature électronique est valable en cas de contentieux mais le risque d’usurpation d’identité existe, puisque contrairement à la signature du locataire, vous n’avez pas de présence physique du garant dans les lieux. Dans la dernière partie nous allons donc vous expliquer comment lever les doutes sur l’identité du garant.

Précautions à prendre pour vérifier l’identité du garant

Nous l’avons vu l’identification de la personne qui signe est possible via une combinaison de preuves : envoi sur une adresse e-mail, réception d’un code SMS, enregistrement de l’adresse IP.

En complément de ce dossier de preuves technique, la personne qui initie la signature peut prendre des précautions pour éviter l’usurpation d’identité. Contrairement au locataire qui va prendre possession des lieux et qui vous fournit un dossier de location complet, le locataire peut toujours usurper l’identité du garant en signant avec une fausse adresse mail et un faux numéro qu’il auraient créés pour l’occasion.

C’est un risque très faible mais qui existait pour la signature papier, pour laquelle nous recommandions l’authentification de la signature du garant en mairie; pour la signature électronique de l’acte de caution nous avons plusieurs preuves secondaires que vous pouvez conserver.

1. Utilisez le mail professionnel du garant

Si vous pouvez utiliser la mail professionnel du garant et que le nom de domaine utilisé est celui d’une grande société (par exemple prenom.nom@axa.fr) vous levez complètement le risque d’une usurpation d’identité par le locataire.

2. Constitution d’un dossier complet à jour

Le dossier complet du garant avec bulletins de salaire et contrat de travail est une preuve évidente, mais elle ne va potentiellement pas suffire puisque que le garant pourra toujours dire qu’il a transmis le dossier au locataire mais qu’il a finalement décidé de ne pas se porter garant ou qu’il ne voulait pas se porter garant pour votre bail et que le locataire a réellement usurpé son identité.

3. Demander un paiement par chèque au garant

Contrairement au dossier de location qui est générique au locataire, vous pouvez demander au garant de vous transmettre un chèque pour payer le dépôt de garantie ou le premier loyer du locataire (ou les 2). Il faudra éventuellement prévoir une clause du bail de location pour bien acter cette spécificité du premier paiement, mais ce paiement par chèque a deux avantages :

  • Il rajoute un document fourni et signé manuscritement par le garant; vous pourrez donc vérifier la signature par rapport à la pièce d’identité
  • Ce document est spécifique à votre location puisque le garant devra indiquer votre ordre ainsi qu’un montant correspondant au loyer ou au dépôt de garantie

En résumé en plus du dossier de location, nous recommandons d’utiliser l’adresse professionnelle pour la signature électronique du garant ou de demander un chèque du garant pour le dépôt de garantie ou le premier loyer.

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