Calculée à partir de valeurs locatives cadastrales qui n’ont pas évolué depuis 40 ans, la taxe foncière est amenée à augmenter dans les années qui viennent : sa réforme va-t-elle être pour les collectivités locales un prétexte visant à compenser la suppression de la taxe d’habitation ?
Dans cet article nous allons vous expliquer comment fonctionne la taxe foncière pour un propriétaire bailleur, puis nous vous expliquerons les quelques exemptions possibles.
SOMMAIRE
Taxe foncière : qui paie entre propriétaire et locataire ?
C’est au propriétaire du logement au 1er janvier de payer l’intégralité de la taxe foncière de l’année en cours.
Il est possible de refacturer une partie de cette taxe foncière, la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) au locataire. C’est un montant quand même conséquent, de l’ordre de 100-200€, qui doit être régularisé comme les autres charges locatives, au prorata de la présence du locataire sur l’année civile. Voir notre article sur la TEOM refacturée au locataire.
Taxe foncière mode de calcul
La taxe foncière sert à financer les collectivités locales, c’est donc elle qui fixe les taux d’imposition à partir des valeurs cadastrales qui n’ont pas changé depuis plusieurs décennies.
Sans rentrer dans le détail de calcul, la base d’imposition qui sert à l’application des taux de prélèvements locaux est calculée comme suit :
En d’autres termes la base de la taxe foncière doit représenter en théorie 50% du revenu que vous êtes censé retirer en louant le logement. Les 50% d’abattement s’appliquent pour tenir compte des charges.
Or souvenez-vous que ces valeurs locatives cadastrales ont été fixées il y a plusieurs décennies et ont très peu évolué. Les bases de taxe foncière sont donc complètement décorrélées des vrais revenus locatifs que vous pourriez tirer de la location.
Dans l’exemple ci-dessous un 3P de 60m² neuf à Marseille ressort avec une base de taxe foncière à 1481€ par an, soit bien loin des revenus locatifs annuels nets que le bailleur va pouvoir tirer de sa location.

Pour compenser cette décorrélation des valeurs cadastrales, les collectivités ont augmenté au fil du temps les pourcentages de prélèvement, jusqu’à atteindre en moyenne 30 à 40% de la base.
Ces taux très élevés posent problème si le législateur décide de réévaluer les valeurs locatives cadastrales, dont la hausse aura pour conséquence d’augmenter la base sur laquelle s’appliquent ces taux déjà très élevés.
Gérez votre location sans agence
avec Smartloc
Assurances Bail Quittances Indexation
Exonération de la taxe foncière
Exonération totale temporaire pour un logement neuf
Vous l’avez peut être remarqué dans notre exemple précédent, les colonnes département et intercommunalités de l’avis de taxe foncière sont vides.
Le propriétaire dans cet exemple a bénéficié d’une exemption de taxe foncière pendant 2 ans pour les logements neufs. Cette exemption est accordée à condition de faire la demande d’exonération auprès du centre des impôts dans les 90 jours qui suivent l’achèvement des travaux (au risque de perdre une partie ou la totalité de l’exonération en cas de déclaration tardive).
Il se peut que la commune du logement neuf ait décidé de refuser l’exonération de la taxe foncière pour les logements neufs : c’est le cas de notre exemple précédent à Marseille où les parts du département et des intercommunalités sont exonérées. Cela reste malgré tout intéressant avec une économie de 50% soit quasiment 300€ dans notre exemple.
Vous restez dans tous les cas, que la commune vous exonère ou pas, redevable de la TEOM.
Exonération totale permanente pour personnes âgées ou modestes
De la même manière que la taxe d’habitation, il est possible de demander une exonération totale et permanente de la taxe foncière si vous remplissez une des quatre conditions suivantes :
- vous êtes titulaire de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (sans conditions de ressources)
- vous êtes titulaire de l’allocation supplémentaire d’invalidité (sans conditions de ressources)
- vous avez plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition (avec conditions de ressources)
- vous êtes titulaire de l’allocation pour adultes handicapés (avec conditions de ressources)
Les deux derniers cas sont soumis à des conditions de ressources à l’article 1417 du Code Général des impôts.
Plus d’infos sur les conditions de cohabitation et les sorties du dispositif d’exonération en cas de changement de ressources sur le site des impôts.
Exonération partielle permanente pour les propriétaires occupants
Un dégrèvement de 100€ s’applique si le logement est votre résidence principale. Il s’applique également (mais non cumulativement) si vous avez entre 65 et 75 ans et que vous respectez les plafonds de ressources décrits précédemment.
Exonération totale temporaires pour les logements économes en énergie
Dans certaines communes il est possible de demander une exonération totale ou partielle de taxe foncière, pendant une durée de 5 ans, après avoir réalisé des travaux de rénovation énergétique éligibles au crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite, ex-CIDD).
Ces travaux doivent être menés sur des logements construits avant 1989 et il est par ailleurs nécessaire de faire au moins 10 000€ de travaux l’année précédant la demande, ou 15 000€ les trois années précédentes.
Il suffit de faire une demande sur papier libre aux centres des impôts avec les justificatifs de travaux en preuves. Plus d’infos sur les conditions et modalités sur le site des impôts.
Sur cette page vous trouverez également le détail sur l’exonération des logements neufs économes en énergie. Quand cette exonération de 5 ans se cumule avec celle des logements neufs de 2 ans que nous avons décrite précédemment, l’exonération pour économie d’énergie s’applique à partir de la troisième année.
Autres articles qui pourraient vous interesser

LMNP réel avec amortissement : la dernière niche fiscale immobilière (2023)
La location meublée est souvent réputée pour être avantageuse fiscalement pour les bailleurs. En réalité peu de propriétaires connaissent et utilisent correctement ce statut. Nous allons vous expliquer dans cet article comment le régime réel du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) va vous permettre d’économiser une part importante d’impôts sur vos loyers grâce […]
Voir l'article









LMNP en indivision : les 4 règles spécifiques à retenir
Le LMNP est le régime par défaut dans lequel se retrouvent la plupart des loueurs en meublé, et il se trouve que ce régime permet de réduire drastiquement ses impôts fonciers si vous optez pour le régime réel. Nous avons rédigé une fiche (vraiment) très complète sur le sujet, mais nous souhaitions aborder ici en […]
Voir l'article









Formulaire P0i pour le LMNP : n’oubliez pas de vous déclarer !
Si vous louez votre logement en meublé, les loyers perçus sont considérés comme des revenus commerciaux sous le régime LMNP. De ce fait, vous remplir un formulaire P0i pour déclarer votre activité, choisir votre régime de déclaration LMNP (micro-BIC ou réel) et récupérer un numéro SIRET. Plus de détails sur les différentes étapes sur cet […]
Voir l'article









Déclaration micro-foncier de vos revenus en location vide (2023)
Si votre location en vide n’excède pas un revenu annuel de 15 000 euros, vous pouvez alors bénéficier d’un régime de déclaration et d’imposition simplifié, appelé micro foncier. Le mode d’emploi de ce régime est très simple : vous devez reporter le montant total de vos loyers hors charges perçus en 2022 en case 4 […]
Voir l'article









Déclaration des revenus en LMNP micro-BIC (2023)
Cette fiche support va être courte car la déclaration de vos loyers au régime micro-BIC en meublé LMNP est très simple, vous avez une seule case à remplir : la case 5ND de la déclaration 2042-C-PRO. Dans cette case vous devez indiquer l’intégralité des loyers perçus en 2022, y compris les provisions et les charges […]
Voir l'article









Déclaration fiscale des revenus fonciers 2023 : mode d’emploi complet pour la location vide
Vous avez choisi de louer vos biens en location vide et vous gérez sans agence (comme des milliers de bailleurs qui utilisent notre assistant de gestion locative). Vous allez voir que la déclaration des revenus fonciers est un jeu d’enfant avec un peu d’aide. Il peut être intéressant pour vos revenus fonciers d’opter pour la […]
Voir l'article









Déficit foncier doublé pour la rénovation énergétique : une fausse bonne idée
La loi de finances 2023 introduit une nouvelle disposition qui double le plafond du déficit foncier reportable sur vos autres revenus d’activité. Nous avons réalisé une fiche complète sur ce sujet Déficit foncier : réduire ses impôts grâce à l’immobilier, vous y trouverez tous les détails sur le dispositif mais en voici les grandes lignes […]
Voir l'article









Déficit foncier : réduire ses impôts grâce à l’immobilier
Le déficit foncier est un moyen simple de réduire votre impôt sur vos revenus du travail en diminuant votre base imposable. C’est une niche fiscale historique, utilisée notamment sur les grosses opérations de rénovation. Nous allons voir que le déficit foncier est néanmoins plafonné. Le calcul du déficit et les modalités de report sont assez […]
Voir l'article









Fiscalité location saisonnière : LMNP possible en Airbnb
La location saisonnière a explosé depuis 10 ans avec l’essor de plateformes comme Airbnb ou Booking. En parallèle le statut LMNP a séduit de plus en plus de bailleurs notamment via son régime réel hyper avantageux. Pour plus de détails consultez notre fiche LMNP : le régime réel pour défiscaliser via l’amortissement. Contrairement à la […]
Voir l'articleNos experts vous
accompagnent sur l’essentiel.







