Vous êtes en train de finaliser des travaux dans votre appartement ou votre locataire est encore en attente de l’obtention d’une garantie ? Pas de problème vous pouvez d’ores et déjà rédiger et signer votre bail de location en y insérant une condition suspensive dans l’attente de pouvoir démarrer la location. Nous allons voir dans cet article le principe de cette condition et comment peut elle être insérée dans un bail.

Qu’est ce qu’une condition suspensive ?

La condition suspensive est celle dont l’accomplissement dépend d’un événement futur et incertain. Tant que cet événement n’est pas survenu, l’obligation n’est pas effective. L’engagement qui a été conclu est bien ferme et définitif (les parties ne peuvent se rétracter), le contrat est bien formé mais est provisoirement inefficace jusqu’à la réalisation de la condition. On retrouve ce principe à l’article 1304 du Code civil.

L’obligation devient effective à compter de l’accomplissement de la condition. Cela signifie que le contrat prend effet au jour où la condition s’est réalisée. Il n’y a pas d’effet rétroactif.

Attention, la condition ne peut pas dépendre de la volonté d’une seule partie du contrat sinon l’obligation est nulle. On parle là de condition purement potestative. En effet, toutes les parties doivent être en mesure de décider.

Exemples de conditions suspensives

Dans le cas d’un bail de location, il se peut que vous souhaitiez y insérer une condition suspensive concernant la libération des lieux par l’ancien locataire, l’achèvement de travaux ou encore concernant la faisabilité d’une caution bancaire ou d’une garantie loyers impayés. Vous pouvez ajouter ces clauses en clause libre sur votre bail en indiquant que le bail prendra effet si le locataire précédent à libérer les lieux ou encore si les travaux sont terminés. On retrouve généralement ce dernier cas lors de locations VEFA.

Attention, il se peut qu’en cas de différend avec votre locataire la clause se retrouve réputée non écrite. En effet, le TGI de Grenoble a rendu un jugement précisant que ces conditions sont illicites car contraire aux articles 3 et 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui imposent que le bail précise une date de prise d’effet ainsi qu’à l’article 1719 du code civil relatif à l’obligation de délivrance du bailleur.

Vous pouvez également insérer une condition suspensive dans un contrat de vente subordonnée à l’obtention d’un prêt. Si le prêt est accordé le contrat peut être exécuté. Mais tant que le prêt n’est pas autorisé, le contrat est en suspens. Ici on attend la survenance d’un événement incertain (le prêt) pour que le contrat devienne ferme, définitif et exécutoire.

Ces clauses suspensives peuvent également être insérées dans un contrat de réservation de vente en l’état futur d’achèvement, elles serviront en effet à pouvoir annuler votre contrat de VEFA et surtout à vous faire rembourser votre dépôt de garantie. Ces conditions peuvent porter sur l’obtention du crédit, sur le prix définitif du bien ou encore sur des servitudes.

Que se passe-t-il si la condition ne se réalise pas ?

Si la condition suspensive ne se réalise pas, l’article 1304-6 du Code civil prévoit que l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. En effet, il y a défaillance de la condition lorsque l’événement prévu ne survient pas, si la condition n’est pas intervenue, le contrat est réputé n’avoir jamais existé. Aucune des parties ne peut demander des dommages-intérêts et le contrat ne peut être valable.

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