Nous avons attendu début avril 2024 pour faire le point sur la fiscalité du régime LMNP. Depuis 12 mois les textes législatifs n’ont pas arrêté de changer, au gré des amendements retirés, des projets de loi qui se superposaient et des 49-3 imprécis.

Maintenant que la poussière est retombée, voici la situation au moment où vous démarrez votre déclaration 2024 sur vos revenus 2023.

Modification du micro-BIC en location saisonnière non classée

Résumé et définitions

Voici un résumé des changements sur le micro-BIC.

(*) uniquement si l’ensemble de vos revenus meublés sont inférieurs à 15000€, sinon 30%.

Vous voyez sur ce tableau que le changement ne concerne que les meublés de tourisme, également appelés locations saisonnières.

C’est l’article 50-0 du Code des impôts qui définit ces nouvelles règles. Le meublé de tourisme est défini quant à lui dans le Code du tourisme.

Il n’y a pas encore de jurisprudence concernant la définition d’un meublé de tourisme au sens du Code des impôts. Mais il est fort à parier qu’elle va concerner toutes les locations offertes en location dès la première nuitée. En effet la définition est la même que celle utilisée pour les procédures de déclaration des meublés de tourisme à la mairie, et ces obligations s’appliquent dès la première nuitée proposée sur airbnb ou booking.

Quant à la notion de meublé classé, c’est une procédure volontaire non obligatoire qui peut être faite par le propriétaire auprès d’un organisme indépendant qui va noter le logement. Vous trouverez plus d’infos sur cette page.

Changement 1 : Abaissement du seuil micro-BIC

Comme nous venons de le voir, le seuil du micro-BIC baisse fortement pour les locations de tourisme non classées.

Si vous dépassez les 15000€ de recettes encaissées (et non de bénéfices), vous allez automatiquement basculer au régime réel. Ce régime est très intéressant pour la location longue durée mais comme nous allons le voir plus loin, le législateur prévoit de supprimer tout le bénéfice de ce dispositif pour la location saisonnière.

Changement 2 : Diminution de l’abattement forfaitaire

Pour toutes les locations de meublé de tourisme, qu’elles soient classées ou non, l’abattement forfaitaire au micro-BIC baisse fortement. Pour rappel il s’agit de l’abattement qui vous permet de calculer automatiquement vos revenus imposables, sans avoir besoin de calculer vos charges en détail comme avec le régime réel.

L’abattement micro-BIC des locations saisonnières passe à 30%, sauf pour les locations classées en zone non tendue, à condition que l’ensemble de vos recettes meublées ne dépassent pas 15000€.

Non rétroactivité sur les revenus 2023

Pour éviter une panique générale dans la communauté des loueurs en meublé, avec une obligation de reconstituer une comptabilité au réel pour les revenus déjà encaissés en 2023, le service des impôts a officiellement annoncé un moratoire sur cette mesure, en permettant aux bailleurs de basculer sur les nouveaux seuils à leur choix.

Il est donc possible de rester au régime micro-bic forfaitaire pour vos revenus de location saisonnière encaissés en 2023, même si vous avez dépassé le seuil de 15000€ encaissés.

Pour confirmer par vous-même, vous pouvez consulter la page des impôts.

A venir : réintégration rétroactive des amortissements

Le seuil du micro-BIC baisse pour les locations meublés de tourisme non classées, mais ne serait-ce pas une bonne nouvelle dans la mesure où la bascule au régime réel est une bonne affaire ?

Malheureusement non le législateur est en train de refermer le piège, avec une loi en cours d’examen en Sénat en avril 2024, déjà votée à l’Assemblée, qui va réintégrer les amortissements du LMNP réel dans le calcul de la plus-value pour tous les meublés de tourisme, classés ou non.

Vous pouvez lire notre article sur le LMNP réel et l’amortissement, mais cette réintégration annule clairement la majeure partie du bénéfice à passer en LMNP réel. Cette disposition, si elle est définitivement adoptée, entrera probablement en vigueur en 2025 lors de la déclaration des revenus 2024.

L’intention du législateur est de décourager les investisseurs à louer en saisonnier, et à se tourner vers la location longue durée, qui elle n’est (pour l’instant) pas concernée par toutes ses mesures.

La plupart des comptables pensent que le dispositif ne sera pas modifié pour les locations longue durée, et même si c’était le cas la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value a des conséquences limitées grâce à deux effets :

1. un effet de trésorerie qui vous permet de ne pas payer d’impôts pendant la durée de détention
2. un effet d’abattement sur le calcul de la plus-value, abattement qui augmente en fonction de la durée de détention et qui viendra annuler partiellement la réintégration des amortissements.

Pour vous faire une idée complète du risque potentiel, nous vous recommandons la lecture de la simulation complète faite par notre partenaire comptable Amarris Immo.