Bail de location en ligne
conforme loi ALUR 2018

Bail de location Vide

Bail de location Meublée

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Vous remplissez votre bail de location grâce à notre outil en ligne

Votre bail de location est sauvegardé et modifiable à tout moment

Vous récupérez votre bail de location au format pdf

Démarrer mon bail de location

Le bail de location respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat

Smartloc vous permet d'utiliser le seul modèle de bail de location légal obligatoire s'appliquant à tout nouveau contrat de location :

  • de résidence principale;
  • en vide ou en meublée (l'outil permet de sélectionner le modèle);
  • pour un locataire, un couple ou des des colocataires.

Si vous utilisez un ancien modèle il est possible que vous omettiez des mentions obligatoires. En utilisant notre modèle vous êtes certain d'utiliser un contrat à jour des dernières lois.

En location vide ou meublée, de nombreuses annexes sont obligatoires; notre module de rédaction automatique vous fournit toutes celles nécessaires et vous permet d'ajouter celles en votre possession :

Etat des lieux

etat des lieux

Notice d'information

notice d'information

Acte de caution solidaire

acte de caution solidaire

Démarrer mon bail avec toutes les annexes

L'état des lieux que nous vous fournissons est un modèle pdf vous permettant de réaliser l'état des lieux d'entrée et de sortie sur le même document. C'est le système le plus simple que vous pourrez compléter par d'éventuelles photos.

La notice d'information que nous vous fournissons est une annexe obligatoire définie par décret. Elle résume les principales dispositions réglementaires régissant le bail loi 89 et remplace donc en pratique les conditions générales que vous aviez peut être l'habitude d'utiliser sur vos anciens modèles.

L'acte de caution solidaire que nous vous fournissons est une annexe optionnelle à utiliser uniquement si vous prenez un garant. Elle répond à des exigences formelles très strictes et rappelle notamment les mentions manuscrites obligatoires que le garant va devoir remplir pour valider son engagement.

Autres annexes disponibles

Notre module en ligne vous permet de remplir le bail de location d'une résidence principale d'habitation, louée vide ou meublée à une personne physique (personne seule, étudiant, couple ou colocation).

Ces modèles ne doivent pas être utilisés dans d'autres cas : si le logement est loué pour un logement de fonction via une société, pour une résidence secondaire ou pour un bail commercial. Dans ces trois cas nous vous fournissons des modèles séparés.

Modèle Word ou PDF ?

Sur le bail d'habitation en résidence principale nous ne fournissons pas de modèle de bail word car le modèle est défini par décret et ne peut donc en théorie pas être modifié à la guise du bailleur. En utilisant notre modèle de bail en ligne vous vous assurez de respecter le contrat type de location qui sera automatiquement adapté en fonction des informations que vous renseignez.

Bail de location meublé : est-ce un modèle différent ?

Le bail de location meublé en résidence principale doit être rempli selon le même modèle que le bail de location vide. Le modèle que nous vous mettons à disposition permet de remplir ce bail meublé avec les quelques adaptations nécessaires, notamment la nécessité de remplir un inventaire des meubles ou la possibilité de choisir un forfait de charges même si vous n'êtes pas en colocation.

Impression du bail de location

Notre module de rédaction en ligne vous permet de récupérer un bail de location pdf. Il vous suffit d'imprimer ce bail en autant d'exemplaires que de parties et le faire signer à toutes les parties (bailleur, locataires, cautions).

Pensez à faire parapher toutes les pages pour éviter les contestations, une page volante non signée a peu de valeur en cas de contentieux (d'où l'intérêt de la signature électronique décrite ci-après).

Qui signe le bail de location ? Notre fiche pratique

Signature électronique du bail de location

La signature électronique est un dispositif légal validé par les tribunaux et les assurances loyers impayés. Elle vous permet d'éviter l'impression et la signature manuscrite de tous les exemplaires du bail de location.

L'option est disponible pour seulement 4€ / signataire. Contactez-nous via pour obtenir des tarifs avantageux si vous signez beaucoup de contrats via votre agence ou votre cabinet de gestion.

Signature en électronique du bail de location ? Notre fiche pratique

Authentification de la signature du garant en maire

Démarrer mon bail de location

Notre bail complet rempli automatiquement avec les clauses et annexes légales est plébiscité par des dizaines de propriétaires chaque jour.

Vraiment très pratique et pour le prix proposé, ça reste très bien et évite une grosse perte de temps et d'agacement!! Pap propose la même chose mais franchement pas pratique, un bail à rallonge sans explications, resultat j'ai cherché un autre site et suis tombé sur vous et là, rien à voir. Merci
Smartloc est noté 8.8/10 selon 121 avis clients Avis vérifiés

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Les paragraphes suivants détaillent les élements principaux du bail. Pas d'inquiétudes cependant, notre module de création automatique vous guidera pas à pas dans sa rédaction.

Durée du bail de location

En location vide

La durée du bail est de 3 ans, 6 ans si le bailleur n'est pas une personne physique ou une SCI familiale.

En location meublée

La durée du bail est d'une année, potentiellement réductible à 9 mois pour un bail étudiant (mais ce n'est pas une obligation).

Bon à savoir : vous pouvez signer et faire rentrer le locataire à n'importe quel moment et pas forcément le premier du mois; il vous suffira de faire un prorata sur le premier loyer.

Durée du bail de location ? Notre fiche pratique

Fin du bail de location : modalités de résiliation

En location vide

Le bailleur peut donner congé au locataire tous les 3 ans (ou tous les 6 ans si le bailleur est une personne morale hors SCI familiale) avec un préavis de 6 mois. Il doit absolument motiver son congé par sa volonté de vendre son bien, de le reprendre pour y habiter ou loger un proche, ou pour manquement grave du locataire aux obligations du bail.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les délais prévus, le bail est reconduit tacitement dans les mêmes conditions pour la même durée.

En location meublée

Le bailleur peut donner congé au locataire à chaque date d'anniversaire avec un préavis de 3 mois. Il doit absolument motiver son congé par sa volonté de vendre son bien, de le reprendre pour y habiter ou loger un proche, ou pour manquement grave du locataire aux obligations du bail.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les délais prévus, le bail est reconduit tacitement dans les mêmes conditions pour la même durée (sauf dans le cas d'un bail de location étudiant de 9 mois où le bail ne peut être reconduit tacitement).

Congé du locataire

Le locataire peut quant à lui donner congé sans motif à tout instant. Le préavis est de 3 mois en location vide, sauf en zone tendue où le préavis a été ramené à 1 mois comme pour une location meublée.

Résiliation du bail par le propriétaire ? Notre fiche pratique

Résiliation du bail par le locataire ? Notre fiche pratique

Loyer du contrat de bail

Le loyer est habituellement payé mensuellement mais vous êtes libre de fixer la fréquence de paiement (trimestriellement ou annuellement par exemple).

Il est d'usage de le faire payer d'avance (c'est à dire à échoir), plutôt qu'une fois le mois passé (c'est à dire à terme échu). Le paiement d'avance a plusieurs avantages, notamment lors de l'entrée dans les lieux et lors de la fin du bail.

Paiement à échoir ? Notre fiche pratique

Le jour d'exigibilité est également à indiquer dans le bail, par défaut nous vous proposerons un paiement au 5 pour éviter les retards avec des locataires payés en début de mois.

Le loyer sera dans tous les cas indexé chaque année en fonction de l'IRL (indice de référence des loyers publié par l'INSEE) : chaque année vous allez pouvoir augmenter le loyer en fonction de l'évolution des prix.

Plafonnement et encadrement des loyers

En zone tendue, l'évolution des loyers est plafonnée à l'IRL, c'est à dire que vous ne pouvez pas augmenter le loyer entre deux locataires au-delà de l'évolution de l'IRL, sauf à le justifier par des travaux conséquents. Par ailleurs à Paris les valeurs absolues de loyer sont encadrées, vous pouvez dépasser le loyer de référence majorée de votre zone pour un nombre de pièces en justifiant d'un complément de loyer exceptionnel.

Indexation du loyer ? Notre fiche pratique

Encadrement des loyers ? Notre fiche pratique

Complément de loyer exceptionnel ? Notre fiche pratique

Charges du contrat de bail

Quelles charges locatives récupérer ?

Les charges que vous allez pouvoir récupérer auprès du locataires sont définies par un décret qui fixe une liste exhaustive et limitative. En copopriété il faut donc savoir que vous ne pourrez pas récupérer toutes vos charges de coproprité, en général le relevé annuel précise la part locataire (entre 50% et 75% des charges totales).

Comment récupérer les charges ?

Trois options pour fixer le montant de charges dans le bail :

  • le forfait de charges
  • la refacturation au réel avec provisions
  • la refacturation au réel sans provisions

Le forfait de charges est la solution la plus pratique mais elle n'est possible qu'en location meublée ou en colocation en location vide. Elle consiste à demander un montant fixe de charges qui ne sera pas régularisé en fonction des dépenses réelles.

La provision pour charges est l'option classique en copropriété : vous demandez au locataire un montant estimatif de charges chaque mois, et vous faites une régularisation en fin d'année, à la baisse ou à la hausse, en fonction du montant réel que vous transmet votre syndic.

Pour une maison individuelle sans charges a priori (à part la taxe de collecte des ordures ménagères), vous pouvez opter pour une refacturation au réel sans provisions et demander la TEOM au locataire dès que le montant est confirmé sur votre avis de taxe foncière.

Charges du bail de location ? Notre fiche pratique

Quelles sont les charges récupérables ? Notre fiche pratique

Récupération de la taxe d'ordure ménagère ? Notre fiche pratique

Dépôt de garantie et honoraires

Il est par ailleurs nécessaire de préciser dans le bail de location le dépôt de garantie qui est d'un mois de loyer hors charges maximum en location vide, 2 mois de loyer hors charges maximum en location meublée.

Enfin si vous passez par un intermédiaire professionnel pour réaliser les visites ou l'état des lieux, ce dernier devra indiquer dans le bail le montant de ses honoraires imputables à chaque partie, ainsi que les plafonds réglementaires applicables.

Dépôt de garantie du bail de location ? Notre fiche pratique

Honoraires maximum en location ? Notre fiche pratique

Clauses du bail de location

Même si elles ne sont pas prévues par défaut, nous vous proposons dans notre module de création automatique d'insérer par défaut une clause résolutoire et une clause de solidarité en cas de colocation.

La clause résolutoire est une clause qui permet de résilier le bail de location automatiquement en cas d'impayés, une fois passé un délai de deux mois après qu'un commandement de payer ait été délivré par huissier. Cette clause est primordiale notamment si vous souhaitez souscrire à une assurance loyer impayé car elle permet de grandement accélérer la procédure d'expulsion du locataire.

La clause de solidarité que nous vous proposons est une clause permettant de sécuriser le loyer en cas d'impayés en permettant au bailleur de solliciter un seul locataire pour le paiement de l'intégralité du loyer en évitant ainsi la division. Cette clause est également obligatoire si vous souhaitez prendre une assurance loyer impayé.

Vous pouvez insérer d'autres clauses optionnelles dans le modèle type, notamment celles disponibles sur notre module de création :