La location meublée est souvent réputée pour être avantageuse fiscalement pour les bailleurs. En réalité peu de propriétaires connaissent et utilisent correctement ce statut.

Nous allons vous expliquer dans cet article comment le régime réel du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) va vous permettre d’économiser une part importante d’impôts sur vos loyers grâce aux amortissements et à un régime d’imposition sur les plus-values très avantageux.

illustration lmnp

LMNP : micro-BIC ou régime réel ?

Quelles conditions pour avoir le statut LMNP ?

La majorité de nos clients de gestion locative louent sans le savoir avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Il est défini en opposition au statut de loueur meublé professionnel LMP qui ne s’applique que si les deux conditions suivantes sont remplies :

1° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal
excèdent 23 000 € ;
2° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

L’obligation d’inscription au registre du commerce a été abrogée récemment (sources).

Si vous ne respectez pas ces deux conditions simultanément, bravo vous louez en meublé en tant que loueur meublé non professionnel (le régime ne s’applique pas aux locations vides). Voici un tableau pour résumer :

Vos loyers meublés sont inférieurs
aux revenus du travail
supérieurs
aux revenus du travail
inférieurs à 23 000€ LMNP LMNP
supérieurs à 23 000€ LMNP LMP

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Choix du régime réel simplifié en LMNP

Si vous êtes dans les critères du LMNP, vous avez alors le choix entre deux régimes pour déclarer vos loyers considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

  • le micro-BIC où vous déclarez un forfait de charges correspondant à 50% du loyer encaissé (la déclaration est très simple en une case)
  • le régime réel où vous déclarez vos charges locatives au réel, avec en plus des amortissements qui constituent tout l’intérêt du régime

Rentrons dans le détail de ce régime réel en LMNP qui constitue une des dernières niches fiscales accessibles au bailleur particulier – on parle bien de niche fiscale car, comme vous allez le voir, vous allez pouvoir sous conditions vous exonérer complètement de taxation sur vos loyers.

Comment opter pour le régime réel en LMNP ?

Seuil de loyers et option réelle LMNP

Si vos loyers encaissés sur l’année civile dépassent 70 000€, le régime réel s’applique automatiquement.

Si vos loyers sont inférieurs à 70 000€ vous pouvez opter pour le régime réel (sinon par défaut le régime micro-BIC et son abattement de 50% s’applique).

A noter que ces seuils s’évaluent au niveau des revenus des locations meublées perçus par chaque foyer fiscal. Par ailleurs si vous êtes en indivision sur un bien, les revenus sont à évaluer au prorata des parts de chaque foyer fiscal dans l’indivision. Plus d’infos sur notre fiche LMNP en indivision.


Dans le cas d’une première location en meublé, vous avez l’obligation de vous déclarer au greffe du tribunal de commerce en envoyant la déclaration P0i dans les 15 jours qui suivent votre début d’activité, vous trouverez un aperçu ci-contre. Sur cette déclaration vous pourrez opter pour le régime réel. L’option LMNP réel s’appliquera donc pour deux ans, en commençant par les revenus de la première année d’activité.
Loyers annuels Régime micro-BIC Régime réel
Inférieurs à 70 000€ Automatique Optionnel
Supérieurs à 70 000€ Impossible Obligatoire

Date limite de bascule du micro-BIC au réel

Vous avez fait votre déclaration P0i au démarrage et vous souhaitez basculer sur le LMNP réel ? Vous devez demander le changement à l’administration fiscale avant la déclaration des revenus donc grosso modo avant mai 2022 pour bénéficier du régime LMNP réel pour les loyers 2022.

Comme pour le micro-BIC, l’option réelle est activée pour 2 années civiles et reconduite tacitement tous les 2 ans.

Déclaration P0i en retard

De nombreux propriétaires ne savent pas qu’une déclaration POi initiale est nécessaire. Le cas échéant l’administration n’aura pas connaissance de votre activité LMNP et vous aurez probablement déclaré vos loyers au régime micro-BIC.

Notre recommandation est de faire cette déclaration P0i le plus rapidement possible, en expliquant de bonne foi votre retard par une méconnaissance de votre obligation. Mieux vaut tard que jamais et l’administration fiscale pourra se montrer compréhensive.

L’avantage d’une déclaration P0i même tardive est de pouvoir choisir a posteriori le régime réel. Donc si vous avez commencé une activité meublée en 2021, que vous déclarez en retard votre activité en 2022, il est possible d’opter pour le régime réel pour vos revenus 2021 (et pour vos revenus 2022 de facto).

Nous vous recommandons de vous faire assister par notre comptable partenaire (voir ci-dessous) pour bien rattraper votre situation auprès des impôts. Les démarches de régularisation sont possibles grosso modo jusqu’à l’été 2022 pour les loyers 2021.

Attention l’immatriculation impliquera que vous serez redevables de la CFE et de la CVAE chaque année, plus d’infos sur notre article sur les taxes en LMNP.

Obligation de déclaration par un comptable en LMNP

Même s’il n’est pas obligatoire nous vous recommandons fortement de passer par un comptable pour réaliser votre déclaration en LMNP réel.

L’option réelle vous impose en effet de faire un compte de résultat et un bilan d’actif avec des amortissements par composantes que nous allons détailler dans les prochaines sections. Ce sont des notions complexes sources d’erreurs potentielles.

Sachez que les honoraires de notre comptable partenaire se situent entre 500 et 600€, que vous pouvez déduire des revenus fonciers; par ailleurs l’adhésion complémentaire à un centre de gestion agréé (CGA) vous permet de récupérer 2/3 des honoraires du comptable et du CGA en réduction d’impôts.

C’est donc in fine beaucoup de temps de gagné, une grande sécurité sur le montage et des frais de l’ordre de quelques centaines d’euros maximum (à comparer aux milliers d’euros d’impôts que vous allez probablement économiser). Plus de détails sur l’intérêt de prendre un comptable en LMNP sur notre fiche dédiée.

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Quelles charges déduire en LMNP réel ?

Principe de l’amortissement en LMNP

Le principe du régime réel est assez simple : contrairement au micro-BIC où vous déduisez un forfait de charges de 50% vous allez devoir déduire vos charges en fonction de leurs valeurs réelles.

Le régime réel en location meublée a deux particularités par rapport au régime réel de la location vide :

  • la liste des charges déductibles n’est pas définie (ce qui est le cas aussi dans une entreprise percevant des bénéfices industriels et commerciaux)
  • les grosses dépenses sont amorties sur plusieurs années, tout comme la valeur du bien que vous pouvez déprécier chaque année, on parle d’amortissement

Qu'est-ce qu'un amortissement ?

Un amortissement est une notion comptable (il ne s’agit donc pas de flux financiers réels) vous permettant de lisser l’impact d’un investissement ou d’une dépréciation de la valeur d’un actif sur plusieurs années.

Dans le cas d’une location meublée, si vous dépensez 10 000€ pour refaire une cuisine vous allez pouvoir lisser cette dépense sur plusieurs années. Concernant les dépréciations, vous pouvez aussi considérer que votre toiture perd de sa valeur chaque année, vous allez donc pouvoir imputer une dépense fictive chaque année, correspondant à la perte de valeur de votre actif immeuble qui a une toiture qui vieillit.

Dépenses réelles déductibles dans l’année civile

En l’absence de liste exhaustive, vous allez pouvoir de manière arbitraire imputer à votre revenu locatif de l’année les petites dépenses que vous avez eues pour louer votre bien. La limite de 500€ semble apparaître de plusieurs sources non officielles mais le plus simple restera de laisser choisir votre expert-comptable qui s’occupera de cette déclaration.

Ces petites dépenses imputables pourront notamment être :

Dépenses réelles amortissables sur plusieurs années

Les grosses dépenses que vous engageriez sur l’année civile vont être amorties sur plusieurs années. Chaque type de dépenses a sa durée d’amortissement spécifique correspondant grosso modo à la durée d’usage de la dépense que vous engagez.

Votre comptable se chargera de ventiler chaque dépense mais voici quelques exemples simples et habituels :

  • Un canapé à 2000€ amorti sur 5 ans : vous allez déduire 400€ de charges chaque année pendant 5 ans
  • Des travaux de peinture de 10 000€ amortis sur 10 ans : 1000€ chaque année pendant 10 ans
  • Des travaux de réfection de toiture de 30 000€ amortis sur 30 ans : 1000€ chaque année pendant 30 ans

Pour les frais d’agence et les frais de notaires, vous pouvez les amortir sur une durée équivalente à celle du bien (cf section suivante), si vous avez décidé de ne pas les imputer en charges réelles directes du premier exercice.

Cet amortissement des grosses dépenses a pour intérêt de lisser les charges sur plusieurs années et de ne pas ainsi se retrouver avec un gros déficit une année puis des exercices positifs donc imposables.

Durée d’amortissement en LMNP réel

La spécificité principale du régime réel est de pouvoir amortir votre actif en plus d’amortir vos grosses dépenses.

Comme nous l’avons vu l’amortissement est une dépréciation comptable qui va s’imputer sur vos loyers comme dépense « fictive » chaque année. On parle de dépense fictive car vous n’allez pas réellement la décaisser, elle va simplement s’imputer au revenu et donc diminuer votre base imposable.

De la même manière que l’amortissement des grosses dépenses, l’amortissement de votre bien (de facto inscrit à l’actif de votre bilan de loueur meublé) doit être géré par votre comptable car il répond à des règles comptables précises, notamment sur la décomposition de l’actif immobilier en composantes ayant chacune une durée d’amortissement propre.

En ordre de grandeur vous allez pouvoir amortir 85% de la valeur du bien sur une durée indicative de 30 ans. les 85% sont habituellement retenus comme la valeur du bien, les 15% restants étant la valeur du terrain qui n’est pas amortissable.

Les 30 ans d’amortissement sont également donnés à titre indicatif, votre comptable fera une décomposition par composantes, chaque composante ayant une durée d’amortissement propre. Voici quelques exemples tirés du site des impôts :

Composante Part dans la valeur de l’actif Durée d’amortissement
Structure 70% 80 ans
Toiture 10% 25 ans
Installations électriques 5% 25 ans
Agencements intérieurs 8% 15 ans

Reprenons notre valeur moyenne de 85% amorti sur 30 ans. Si vous avez donc acheté un bien 200 000€ vous allez donc pouvoir imputer un amortissement annuel de 5666€ (200 000 X 0.85 /30). Comme nous allons le voir dans l’exemple qui suit, cet amortissement de l’actif va vous permettre de grandement diminuer votre revenu imposable.

Quand démarre l'amortissement ?

L’amortissement du bien commence ^au moment où vous choisissez le régime LMNP réel et non au moment où vous devenez propriétaire du bien.

Par ailleurs la valeur calculée pour l’amortissement est la valeur du marché du bien au moment où vous optez pour le régime et non pas la valeur d’achat plusieurs années plus tôt.

Simulateur LMNP réel : annuler (quasiment) ses impôts

Exemple d’un LMNP réel à faible rendement locatif

Nous allons prendre ci-dessous un exemple d’un appartement de deux pièces acheté 400k€ net vendeur à Paris loué 1500€ hors charges avec un emprunt à 200K€.

Régime Régime réel Micro-BIC Commentaires
Loyers perçus 18 000 € 18 000 € Bien à 400k€ net vendeur loué meublé 1500€/mois HC
Dépenses courantes 1 500 € Assurance loyer impayé, électroménager, petites réparations
Intérêt emprunt 2 000 €
Travaux amortis 1 000 €
Amortissement bien 12 000 € 400k€ amorti sur 33 ans
Taxes 1 000 € Taxe foncière + CFE
Frais fixes amortis 4 500 € Possibilité d’amortir les frais d’agences et les frais de notaires
Charges totales 22 000 € 9 000 €
Revenus imposables – 4000 € 9 000 € #magie
Impôts 0 € 3600 € Tranche marginale à 45%

Refaire la simulation avec vos données

Dans l’exemple ci-dessus on remarque bien que l’amortissement du bien à 3% compense quasiment tout le loyer (rappelons que les rendements bruts à Paris sont de seulement 4% en ordre de grandeur sur de la location meublée).

A faible rendement locatif l’amortissement du bien est donc prépondérante. Si vous louez dans une zone avec un rendement locatif à 8% (par exemple une maison meublée à Saint-Malo) l’amortissement du bien sera en proportion du loyer deux fois plus faible.

A noter enfin dans le tableau précédent la possibilité de déduire ses intérêts d’emprunt comme en location vide, mais également d’amortir vos frais de notaires et vos frais d’agence (respectivement 28k€ et 16k€ amortis sur 10 ans).

Coût de la comptabilité lmnp réel simplifié

L’exemple précédent vous faisant économiser 3600€ d’impôts sur l’année a un coût caché : les honoraires du comptable qui va se charger de votre liasse fiscale (compte de résultat, bilan et amortissement). Il est effectivement complexe, chronophage et risqué de se charger de cette déclaration, un expert-comptable éventuellement couplé à un centre de gestion agréé vous coûtera environ 600€ par an, coût fixe par lot éventuellement dégressif en fonction de la taille de votre portefeuille immobilier.

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Limite du déficit et report possible en LMNP réel

L’exemple précédent faisait apparaître un déficit au compte de résultat de votre actif. Plusieurs règles encadrent ce déficit que nous allons vous résumer.

Limite du déficit dû aux amortissements

Dans notre précédent calcul l’amortissement du bien était la charge comptable principale créatrice du déficit in fine. En pratique il aurait fallu retenir un revenu imposable de 0 car l’amortissement du bien ne peut créer un déficit ou l’augmenter s’il existe déjà suite aux imputations des dépenses réelles (charges directes ou travaux amortis).

Il est par contre tout à fait possible de créer un déficit à partir des seules dépenses réelles. Se pose alors la question du report de déficit sur les années suivantes.

Source : site des impôts Bofip

Report du déficit

Un déficit sur une année (qui ne peut être créé que par des dépenses réelles) peut être reportée sur les exercices suivants dans la la limite de 10 ans.

La part non utilisée de l’amortissement du bien (pour rappel vous ne pouvez déduire sur un exercice qu’à hauteur du solde positif résiduel) peut être reporté indéfiniment, c’est en tout cas notre lecture de l’article 39C du Code général des impôts.

Revente en LMNP : calcul de la plus-value

Ce n’est pas l’amortissement du bien qui fait du régime réel en location meublée une niche fiscale; c’est le calcul de la plus-value du bien amorti.

En comptabilité d’entreprise classique, quand un actif est vendu, la plus-value servant de base à l’imposition est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien amorti.

Dans notre exemple cela voudrait dire que si vous achetez un bien 400k€ que vous le revendez 430k€ dix ans plus tard après avoir amorti 2% du bien chaque année, vous allez grosso modo payer une plus value sur 430k€ – 80% de 400k€ = 110k€. En gros tout l’amortissement que vous avez enlevé de votre loyer se retrouve dans la plus-value.

La magie du régime réel en LMNP réside dans le mode de calcul de la plus-value qui est celle des particuliers, c’est à dire un calcul sans prise en compte de l’amortissement (ou dépréciation) de l’actif.

Dans l’exemple précédent vous ne paierez donc d’impôts que sur 30k€ de plus-value (plus de détails sur l’imposition de la plus-value ici), vous avez donc réellement gagné les 80k€ amortis en cours de bail.

Imposition de l'assurance emprunteur en cas de décès

Si par malheur vous décédez accidentellement ou si vous devenez invalide, l’assurance du prêt immobilier vous remboursera le capital restant dû. Le cas échéant en LMNP réel cette indemnité est considérée comme un produit exceptionnel et sera soumise à l’impôt sur le revenu et aux charges sociales… C’est un des rares (petits) inconvénients du régime LMNP réel.

Cumul LMNP réel avec d’autres montages (Pinel, SCI, etc)

En conclusion nous souhaitions vous rappeler comment structurer votre LMNP réel avec d’autres montages patrimoniaux et fiscaux dont vous avez probablement entendus parler.

Pour le Pinel, la réponse est simple : le LMNP réel n’est pas possible car le dispositif Pinel impose de louer en vide. Le Pinel et le LMNP réel sont les deux dispositifs fiscaux les plus recommandés par les conseillers de gestion en patrimoine. Le LMNP réel a notre préférence dans la mesure où vous n’avez aucune contrainte sur le zonage du bien, le niveau des loyers ou les plafonnements de ressources des locataires (voir le match Pinel vs LMNP réel).

Si vous investissez à plusieurs, vous ne pourrez plus bénéficier des avantages décrits dans l’article si vous optez pour une SCI, car qui dit SCI en meublé dit SCI à l’IS (voir notre article sur le choix SCI à l’IS ou à l’IR). Vous devrez donc passer par une SARL de famille si vous souhaitez investir avec des proches et faire du LMNP réel à plusieurs.

Si vous souhaitez louer en conventionnement ANAH et bénéficier du Cosse ancien, le LMNP réel n’est pas non plus possible car le logement doit être loué vide. Idem pour les dispositifs Malraux (rénovation en centre-ville) et Girardin (investissement dans les DOM).

Enfin sachez que vous pouvez très bien cumuler un régime LMNP réel avec la location vide sur d’autres logements. Vous remplirez alors la déclaration 2044 en parallèle de votre régime LMNP réel sur vos locations meublées.
—–

Voilà en synthèse le régime réel est intéressant dans les zones à rendement locatif faibles, pour des montants des loyers conséquents et une tranche marginale d’imposition importante vous permettant d’absorber largement le surcoût d’un expert-comptable.

Si les professionnels du secteur l’évoquent peu, en tout cas moins que le Pinel ou le Censi-Bouvard, c’est parce qu’il n’y a quasiment pas de commissions pour les intermédiaires en LMNP réel. Contrairement à un programme neuf qui doit être commercialisé, le LMNP réel s’applique en effet à n’importe quelle location sans critères spécifiques.

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92 commentaires ont été déposés sur “LMNP : le régime réel pour défiscaliser via l’amortissement (2022)

  1. Tristan le a posté:

    Bonjour,
    Merci beaucoup pour cet article très clair.

    Question rapide svp, en tant que Français résidant en Suisse (salaire perçus et impots payés en Suisse), pourrais-je être éligible pour louer mon bien à Paris au régime réel (loyer annuel perçu 30-35k€)?

    Merci beaucoup.
    Tristan

  2. Chris01 le a posté:

    Bonjour,
    Merci pour cet article. Dans le cas d’un appartement en residence principale que l’on decide de passer en colocation apres quelques, qu’en est-il des frais que l’on peut deduire ?
    Peut-on deduire les travaux realises au moment de l’achat ou cela se reporte directement sur la valeur venale du bien ?
    Merci.

  3. FAMELART Isabelle le a posté:

    Merci beaucoup pour cet article très riche en informations et très clair à déchiffrer
    Isa

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Merci !

  4. Mahrez le a posté:

    Bonjour,

    Bravo pour la clarté de cet article, pour la complétude du sujet traité!

    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      merci !

  5. Medy le a posté:

    Bonjour ! En espérant que vous pourrez me donner une réponse fiable car impossible a trouver clairement !
    Loyers encaissés superieurs a 23ke et supérieurs aux autres revenus du foyer
    Lmp obligatoire ? Ou possible lmnp ?
    Bien cdt

  6. Sonia Soldati le a posté:

    Bonjour , si je me met en LMNP reel simplifié et que j ai beaucoup d amortissement car beaucoup de travaux , si je revend mon bien car sa ne marche pas bien 3 ans après , est ce que a la revente je peux faire enlever par mon notaire de la plu valu ce qui me reste en amortissement ? cet a dire le reste des travaux que je n ai pas eu le temps d amortir ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je ne sais pas comment fonctionne la reprise des amortissements à la vente sur le LMNP, le mien est de demander un rappel par notre comptable partenaire, il sera plus en mesure de rentrer dans ce genre de détail.

  7. LOPEZ le a posté:

    Toutes les fois où je lis ce type d’article, très complet soit dit en passant, je ne peux que me féliciter d’avoir fait ce choix pour mon dernier investissement et me maudire de n’y avoir pas songé pour les précédents…

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui c’est très bizarre que ce ne soit pas plus utilisé/connu par les bailleurs. Comparé au Duflot / Pinel par exemple, la notoriété de ce montage est très faible.

  8. Desf le a posté:

    Bonjour,
    Je suis deja propriétaire de 2 studios en lmnp micro bic
    Je viens d’acquerir un bien avec un t1 et t2 ( avril) avec des travaux à réaliser pour 20k€ et qu je commencerai à louer LMNP en septembre
    Puis je passer en réel afin de deduire mes charges ( depenses 2019)et amortissement de ce bien et des 2 autres?
    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je vous invite à faire une demande de rappel sur la page pour que notre comptable vous réponde, je ne peux malheureusement pas vous valider des éléments comptables ou financiers dans les commentaires. Bonne journée

  9. Le saint le a posté:

    Bonjour
    J’ai 2 logements en location saisonnière et déclare en Lmnp micro bic réel.
    Une question se pose à l’heure des déclarations. Est-ce que mes 2 logements qui ne sont pas loués 365jours par ans vont avoir une incidence sur l’amortissement comptable et donc sur le déficit ou non.
    Merci de votre réponse.

  10. Dav le a posté:

    Bonjour,
    Franchement, votre article est très clair et m’a fait gagner un temps précieux pour affiner mes calculs comptables d’estimation projet. Il est très difficile de trouver sur internet et sur youtube des informations claires sur l’amortissement et le déficit reportable dans le cadre du LMNP. Beaucoup mélangent les règles LMP avec LMNP et disent n’importe quoi. Aussi, j’ai pas mal potassé le BOFIP et des articles du gouvernement ces dernières semaines, cet article résume bien tout ce puzzle.
    Merci,
    Dav

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Merci ! Si vous avez besoin d’assistance pour faire la comptabilité (ce qui est recommandé), notre comptable partenaire est disponible, vous pouvez demander un rappel sur la page.

  11. ZAHRA DILLY le a posté:

    Bonjour,

    Y a t il un minimum de revenus imposable pour pouvoir bénéficier du régime LMNP?

    Par avance, merci

  12. sylvie le a posté:

    Bonjour,
    Si dans le couple, chacun est propriétaire et exploitant de ses propres appartements meublés, l’un peut-il déclarer en Micro ( En l’ocurence, continuer à déclarer en micro) et en l’autre ( qui vient de faire une acquisition…) déclarer au réel ?
    Merci par avance

  13. Adrien le a posté:

    Bonjour,
    bravo pour votre travail. Article clair.
    Juste une petite remarque concernant les 3 conditions cumulatives d’éligibilité au LMP. Désormais, il n’est plus nécessaire d’être inscrit au RCS.
    Seules les 2 autres conditions demeurent.
    Belle journée.
    Adrien

  14. Bop le a posté:

    Pourriez vous expliquer comment vous financez ce bien à 400k avec 18000€ de loyer ?

    18000 € de loyer / 12 mois = 1500€ / mois

    Un emprunt de 400k sur 20 ans c’est 2000€ / mois

    A la vue de la déduction de 2000 euros d’intérêt que vous prévoyez cela veut dire que vous achetez un bien 400k en empruntant seulement la moitié ? est ce juste ?

    Si nous avons des loyers importants (exemple colocation meublée ? comment amortir ceux ci ?) si la rentabilité est excessive, les impôts le seront tout autant ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui grosso modo c’est cela dans l’exemple il faut 150-200k€ d’apport. La plupart des achats à Paris se font avec apport, au vu des rendements locatifs ce n’est pas possible d’acheter un bien qui se rembourse tout seul sans apport.

  15. DOM le a posté:

    Bonjour,
    Je viens d’acheter un bien que je compte mettre en location meublée courte durée sous statut LMNP au réel. Je dois faire quelques travaux avant de mettre en location. Sous quel délai dois-je déclarer aux impôts mon activité ?

  16. francois le a posté:

    Bonjour
    Merci pour votre article mais il me manque une information. Dans le cas ou l’on achète un terrain pour construire dans le but de faire une lmnp. Si on fait une grosse partie des travaux nous même peut on déduire uniquement les factures ou bien est-il possible de faire une expertise vénale et déduire le montant résultant de celle ci?
    Merci de m’éclairer cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori c’est la valeur finale de l’actif qui est amortie, selon sa valeur vénale et non pas selon ses coûts de construction.

  17. Christophe le a posté:

    Bonjour ,

    Cet article est vraiment très éclairant et je vous en remercie. Dans mon cas, je suis en investissement PINEL sur un 2 pieces dans le 92 et en faisant les calculs , il est clair pour moi qu’au bout des 9 ans (peut être même des 6 ans) , j’ai intérêt à passer en LMNP et abandoner la desfisc PINEL compte tenu de mon TMI à 30%. En d’autre terme l’avantage PINEL est complètement fagocité par les prélèvements sociaux + impots sur le revenue dans ma tranche. Partagez vous aussi cette conclusion dans un cas comme le mien ?

    Mais j’ai surtout une question concernant la valeur du bien que je vais devoir prendre en compte dans le calcul d’amortissement au passage en LMNP.

    Dois je considerer pour le montant de la valeur du bien :

    1) Le prix marché du bien au moment ou je vais passer en LMNP (en 2022) ou la valeur d’achat du bien chez le notaire au moment de l’acte ?

    2) Si la valeur à considerer est la valeur du bien à l’acte, dois je déduire les 6 années d’amortissement du bien qui aurait été pris pendant le PINEL donc 1 – 6 x 3.33% environ ?

    Merci d’avance pour votre éclairage

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Merci, pour la valeur ce sera a priori la valeur du bien au moment du démarrage de la location en LMNP et l’amortissement démarrera à ce moment là aussi. Je vous invite à demander un rappel de notre comptable partenaire pour qu’il vous confirme cela.

      Et oui globalement le LMNP est souvent plus intéressant que le Pinel dans la mesure où les économies d’impôts sont équivalentes en ordre de grandeur, les contraintes étant quant à elles bien moins grandes. Mais malheureusement les intermédiaires sont fortement rémunérés sur le Pinel et pas sur le LMNP, ils ont donc tendance à biaiser leurs recommandations.

  18. Montécot le a posté:

    Je viens de créer par mes propres moyens, un studio dans une partie de ma résidence principale. Je souhaite faire une location meublée. Est-il possible de le faire en LMNP, et d’envisager le régime réel ?

  19. BAILLET le a posté:

    Bonjour,
    Nous voulons investir en location meublée. L’immeuble de rapport dégage des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000€, entre 30 000€ et 40 000€. Nos salaires avant abattement fiscal des frais réels sont supérieurs à 50 000€, mais notre revenu fiscal de référence est de 34 754€.
    Peut-on partir en LMNP réel?
    Cordialement

  20. philipe le a posté:

    Merci de vos explications clairs. Vous ne parlez pas cependant dans le chapitre « revente » de la TVA. Le bien en LMNP est généralement acheté HT et l’on paye la TVA le jour de la revente. Ce qui grève la plus value. Vous ne parlez pas non plus des héritiers hypertaxés en cas de décès, car quand la banque procède au remboursement du reste à payer de la maison vous avez toutes les chances d’être en excédent et les impôts dans le cas du BIC annulent tout simplement le bénéfice de l’héritage. Info pour ceux qui achètent en empruntant…

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Merci pour votre message, pour la TVA je pense que vous parlez du LMNP en résidence service, via le Censi Bouvard https://www.smartloc.fr/blog/loi-censi-bouvard-defiscalisez-en-lmnp-via-une-residence-service/ que nous ne recommandons clairement pas en comparaison d’un investissement en meublé classique sur lequel il n’y a pas de TVA.

      Pour l’héritage effectivement l’assurance emprunteur rembourse les mensualités restantes en cas de décès, elles sont heureusement imposées, certes en tant que revenus locatifs exceptionnels, mais a priori pas en tant que capital hérité. Le cumul impôts sur le revenu + prélèvement sociaux va probablement être supérieur aux droits de successions mais il faut quand même prendre en compte le fait que ce ne soit pas taxé sur l’héritage. Enfin je vais me renseigner pour voir comment cela se passe en location vide ou en micro-bic, je vous ferai une mise à jour ici car je ne sais pas s’il existe un montage plus avantageux pour éviter cette taxation.

  21. Sebastien le a posté:

    Bonjour,
    Je loue actuellement un bien qui me rapporte 30 000€/ an (arrondi volontaire), je suis en auto entrepreneur, et je voulais donc avoir confirmation de toutes les charges qui seront dues :
    – cotisations sociales 12.9% (car BIC) = 3 870€
    – CSG / CRDS 17.2% = 5 160€

    => concernant ce dernier point j’ai un doute car je devrais déclarer mes revenus d’auto entrepreneur et payer déja 30 000 * 0.29% * 0.14% (revenus – abattement 71% * Taux IR) = 1 218€

    A quel moment je vais devoir payer cette CSG/CRDS ?

    Merci par avance

  22. Shiro75fr le a posté:

    Bonjour, il y a une petite coquille sur votre article.
    Il y a 3 conditions dans l’article de loi et pas deux :

    L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

    1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

    2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

    3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

  23. laure de CLAVIERES le a posté:

    Bonjour,
    Quand faut il monter le regime pour de la location saisonnière .

    Si je souhaite déduire les travaux, dois je le monter avant de commencer les travaux ou c’est la date de facture qui est prise charge

    merci

  24. Bdorat le a posté:

    Bonjour,
    Merci pour ce superbe article!
    Juste une petite question:
    à quel niveau dans mon compte de résultat, dois-je indiquer le report du déficit de l’année précédente? Après l’EBE et avant les dotations aux amortissement? Egalement, dans quelle case du cerfa 2033 dois-je indiquer cette valeur? En 360?
    Vous remerciant par avance!
    Bertrand

  25. sebag le a posté:

    Bonjour,
    Article très clair merci !
    Une question : quelle sera la valeur retenue pour débuter l’amortissement d’un bien, lors d’un changement de régime : passage de LMNP forfait (50%) à LMNP au réel ?
    Le bien est déjà loué en meublé (au forfait) depuis 10 ans…
    Merci pour la réponse
    Antony

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori la valeur vénale à date d’aujourd’hui.

  26. Chris le a posté:

    Bonjour
    Merci pour votre article.
    Une LMNP est elle possible sur un lot de garage à louer?
    Cordialement

  27. Morgane le a posté:

    Bonjour, tout d’abord merci pour ce site. Nous sommes propriétaires d’un appartement dans lequel nous vivons. Nous souhaitons acheter un second appartement pour en faire une location LMNP. Questions:
    – Si environ 25000 euros de travaux, faut il les inclurent au prêt de base ou est il préférable de les faire ultérieurement avec nos propres économies?
    – Si dans deux ans nous souhaitons vivre dans l’appartement LMNP est il facile de passer du statut LMNP au statut de résidence principale?
    Merci beaucoup pour votre site et vos réponses.

  28. wal le a posté:

    Bonjour,
    J’essaye de me renseigner sur internet mais je n’ai pas reussi a trouver la réponse..
    Projet: achat d’une grande maison sur la cote d’Azur à rénover (environ 130ke de travaux) habiter au rdc et louer le 1er étage.
    Comment pouvoir le plus possible optimiser fiscalement cette enveloppe travaux sur la partie louée et la maison?
    2eme question: si par exemple, installation fausse septique à 15ke pour l’ensemble de la maison, quel montant à répartir en charges déductibleset quel montant reste a la charge du propriétaire habitant le rdc?
    Si vous avez des réponses ou bien des liens à m’orienter je vous serai vraiment reconnaissant.

  29. Paul le a posté:

    Bonjour, merci beaucoup pour votre excellent article. Il constat que « l’option pour le régime réel doit être demandée avant le 1er février de l’année civile où vous souhaitez en bénéficier ».
    Alors si l’appartement a été loué à partir de 1 novembre 2019 (et le P01 envoyé au Greffe du tribunal de commerce au même temps), on ne peut pas profiter du régime en 2019, mais c’est automatique en 2020?
    Merci par avance

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Vous avez déclaré quel régime sur la P0i ? Si vous avez opté pour le micro-Bic à ce moment là, vous avez ce régime en place sur 2019 et 2020 et vous ne pourrez changer qu’en 2021 pour les revenus 2021.

      Si vous avez opté pour le réel sur la P0i, vous avez jusqu’au 05 mai pour déposer la liasse fiscale, si vous êtes en retard contactez vos centre des impôts je crois que les délais ont été décalés avec le confinement.

  30. Lionel le a posté:

    Bonjour,

    Merci pour cet article intéressant.

    Nous sommes en train d’acquérir un bien en vue de location saisonnière et la question du montage se pose.

    Nous ne sommes pas marié et nous voudrions favoriser la transmission du bien à nos enfant dont un n’est pas commun.

    Nous comprenons que dans ce cas la SCI est plus adaptée mais impossibilité de faire un LMNP. Notre notaire nous a parlé du Commodat, cela peut il nous permettre de profiter du LMNP ? Ou suggèrez vous autre chose.

    Merci

  31. Pierre le a posté:

    Bonjour,
    je suis propriétaire d’un LMNP acquis dans le cadre du régime Censi-Bouvard (résidence EHPAD).
    Comment revenir au LMNP réel simplifié normal (avec amortissement du bien) à l’issue de la période imposée par le Censi-Bouvard (9 ans) ?
    En effet, sans amortissement, on se retrouve très vite soumis à l’IR (TMI + 17,2%), ce qui est prohibitif.
    Merci d’avance.
    Pierre

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je vous invite à souscrire à notre gestion locative https://www.smartloc.fr/gestion-locative vous pourrez convenir d’un rdv téléphonique avec notre comptable qui répondra à vos questions.

  32. xiayu le a posté:

    Bonjour,
    Merci pour cet excellent article.
    Nous sommes propriétaires d’un appartement à Paris où nous vivons, mais dans lequel nous louons aussi une chambre meublée.
    Comment le régime réel fonctionne-t-il dans ce cas-ci? Faut-il diviser toutes les charges déductibles et amortissements au prorata de la chambre sur l’appartement (par exemple déduire un tiers des charges de copropriété si nous louons 1 chambre sur les 3 chambres de notre appartement)?
    Par avance, merci

  33. Hugo le a posté:

    Bonjour,
    je m’apprête à acheter un studio pour le mettre en location meublée.
    il y a des travaux à faire. Je voudrais donc savoir s’il est possible d’acheter certains équipements (lit, cuisine,…) avant la déclaration de début d’activité et les amortir quand même.
    merci

  34. Antonio le a posté:

    Bonjour,
    J’ai acheté en Juillet 2016 un appartement en Ile de France et j’ai payé environ 17000 € de frais de notaire et 11000€ de frais d’agence.
    J’ai habité dans l’appartement entre Août 2016 et Juillet 2019.
    Ensuite j’ai mis l’appartement en location en LMNP depuis Juillet 2019.
    Savez-vous si les frais d’acquisition (notaire et agence) sont toujours deductibles au titre des dépenses pour le LMNP et encore pendant combien d’années ?
    Merci d’avance
    Cordialement
    Antonio

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je vous invite à contacter notre comptable partenaire pour qu’il vous confirme que ces frais sont amortissables, même a posteriori.

    • helene le a posté:

      Bonjour, avez vous eu votre réponse ? je suis intéressé par l’information. Merci !

  35. MARCUS le a posté:

    Bonjour
    J’ai un appartement dans la région parisienne que j’occupe en tant que résidence principale. Je vis seul. J’aimerais loué 2 des 3 chambres de l’appartement en meublées. J’aimerais opter pour la location LMNP au réel. Puis-je amortir le prix d’acquisition (ou la valeur vénale de l’appartement au moment du début de mon activité) de l’appartement pour les 2/3 et déduire les intérêts de mon emprunt et les charges de l’immeuble dans les mêmes proportions?
    Je suis déjà inscrit pour un LMNP au réel aux impôts puis-je demander une autre immatriculation pour me faciliter la rédaction des documents, car pour ce LMNP je suis en indivision avec une personne.
    Je vous remercie debien vouloir me répondre
    Bien cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Le plus simple est de demander à notre comptable partenaire car je n’ai pas la réponse à cette question technique.

  36. MARGAUX le a posté:

    Bonjour,
    Mon conjoint et moi même avons acheté un bien en juillet 2019 ( nous ne sommes ni marié ni pacsé).
    Nous faisons 50/50 sur les dépenses et les loyer perçus.
    Nous avons rempli tous les 2 le P0I pour déclarer les revenus en LMNP au réel, donc nous avons tous les 2 un numéro de siret.

    Comment remplir notre déclaration d’impôt ?
    Devons nous diviser par 2 le déficit et reporter chacun ces chiffres sur nos déclarations ?

  37. Ba JM le a posté:

    Bonjour,

    Très bon article. Cependant vous ne parlez pas de l’abattement de 71% avec le régime micro-BIC si votre logement est un meublé de tourisme. Cela n’est pas négligeable pour ceux qui se posent la question du micro-BIC ou réel. Perso avec mes 10000€ de revenu locatif, j’aurai environ 400€ d’impôt en plus à payer en micro BIC, je ne vais donc pas m’embêter avec un comptable qui me couterait 500 voir 600€.

  38. fumeaux le a posté:

    Bonjour,
    J’ai loué cette année 2020 pendant les 5 derniers mois un bien NON meublé (loyer total : HC 7500 eur). Je louerai les 3 premiers mois de l’année prochaine ce même bien (loyer total HC sur l’année 2021 : 4500 eur pour ce bien).
    Ensuite à partir du mois d’avril je ne louerai plus ce bien mais un autre bien meublé cette fois et je souhaite opter pour le statut réel du LMNP. sous quel régime d’imposition vais je être pour 2020 ? et pour 2021 ? Est ce que le bien non meublé peut être en micro foncier et le bien meublé en réel ? merci pour votre aide, dossier très bien fait et je vous recontacterai surement lors de la mise en place de mon statut LMNP !

  39. UDIN le a posté:

    Bonsoir et merci pour votre article!
    Je vais louer mon appartement en meublé qui était jusqu’alors ma résidence principale. Je l’ai acheté il y a 7 ans, puis-je déduire les travaux réalisés à l’époque, ainsi que frais d’agence et de notaire?

    Merci.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Je vous recommande de prendre contact avec notre comptable partenaire, je pense que oui mais je ne suis pas sûr.

  40. sandra le a posté:

    Bonjour,
    je suis en train de faire construire un bien destiné à la LMNP. j’ai donc sur 2020 de nombreuses factures . Je louerai ce bien qu’en 2021 . Je pense que le régime du réel sera bien pour moi mais je ne sais pas si je dois m’immatriculer en 2020 pour ne pas perdre comptablement toutes ces factures ou est ce que je peux attendre 2021 pour m’immatriculer et je pourrai déduire mes factures de 2020 sur déclaration 2021? De plus peut on opter pour le réel tous les ans et repasser au micro au bout de 8ans par exemple?

    merci

  41. cussac le a posté:

    Bonjour
    J’ai acquis un bien ancien (transformé en gîte rural depuis 15 ans) par succession familiale, d’une valeur estimée à 100 000 €. Ce bien est loué plusieurs semaines/an
    Je souhaite annuler l’imposition en basculant au réel; puis-je amortir ce bien comme si je l’avais acheté? Si oui, la valeur initiale à retenir?
    Merci

  42. marie mercier le a posté:

    Très belle article, je vais passer en LMNP régime réelle plusieurs bien immobilier à compter du 01/01/2021, Une estimation chiffré des loyers s’élève à 32000 euros / an qui reste malgré tout inférieur à notre revenu fiscal de référence. Pouvez vous me confirmer que l’on puisse bien faire du LMNP en régime réel. Je ne sais pas au final si le plafond est 23000 euros ou 70000 euros pour basculer en professionnel.
    Merci de votre réponse j’ai un petit doute à ce sujet et je ne voudrais pas me tromper.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Vous pouvez bien déclarer en LMNP et non en LMP car les deux conditions ne sont pas réunies. Le seuil de 70000€ est celui du passage obligatoire en réel.

  43. Elise le a posté:

    Bonjour, je suis LNMP en régime réel, si je suis votre simulateur je suis non imposable 0%.
    Je dois donc remplir la case 5NK sur ma déclaration d’impôts et mettre 0 ?
    Merci pour votre retour.

    Cordialement.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      La déclaration au réel est complexe, je vous invite à passer par un comptable.

  44. stephane brault le a posté:

    Bonjour,
    Je suis LMNP Micro BIC depuis 2008 et je réalise que le passage au réel pourrait être intéressant fiscalement.
    Je me pose la question de savoir à quelle date la valeur du bien doit être prise en compte pour le calcul de l’amortissement ? 2008 (début de mon activité LMNP) ou 2021 date à laquelle j’envisage de changer de régime fiscal ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Cela ne change pas grand chose sur l’amortissement annuel, par contre sur la durée je pense que c’est calculé à partir de 2021, mais à confirmer avec notre comptable partenaire !

  45. Antoine dm le a posté:

    Bonjour,
    Pour commencer, je ne vais pas être original, mais merci pour cet article fort bien complet.
    Je suis propriétaire (suite à un héritage en 2013) d’un appartement. Nous avons prévu de déménager, et au début nous pensions vendre notre appartement afin de payer cash le nouveau, mais après réflexion, on pense peut etre le louer.
    Nous n’avons pas de crédit en cours sur ce bien.
    Lors de la succession il a été estimé à 350KE car il était en mauvais état. J’ai fais les travaux, il est désormais estimé à 600KE.
    Dois je me baser sur les 600 ou 350KE pour l’abattement ?
    Puis je quand meme compter de l’abattement sur un bien sur lequel je n’ai pas de crédit en cours ?
    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Veuillez nous excuser pour le délai de réponse. Nous avons mis à jour l’article depuis votre commentaire, vous pouvez bien utiliser la valeur de 600k€ pour calculer l’amortissement.

  46. Yoan le a posté:

    Bonjour,
    Est-il possible possible de créer un déficit foncier sur un logement LMNP qui diminuera les impôts foncier d’appartements en Pinel ?
    Ou le déficit foncier est uniquement sur le LMNP sans répercussion sur les autres logements ?

    Cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, en LMNP le déficit s’impute uniquement sur le meublé, vous n’allez donc pas pouvoir utiliser ce déficit foncier pour diminuer vos impôts tirés de vos autres recettes.

  47. Poncet le a posté:

    Bonjour,
    Merci pour ces explications claires.
    Mon mari a réalisé lui-même les travaux de rénovation de notre maison. Nous avons dépensé 13000€ en matériaux . Peut-on amortir cette somme dans la rubrique travaux de la déclaration au réel?
    Merci d’avance pour votre réponse.

  48. JASSERAND le a posté:

    Bonjour,
    j’ai acheté un grenier de 16m² en 2017. j’ai acheté un 2ème achat de Grenier de 5m² en mai 2021.
    les 2 greniers vont être regroupés pour en
    faire un studio de 21m².
    j’ai obtenu l’accord de la copro pour le changement
    de destination des 2 greniers fin 2020. je vais donc faire les travaux pour le changement de destination des 2 greniers en un studio pendant l’été 2021.
    questions:
    est-ce qu’il est préférable d’amortir le logement d’une valeur d’environ de 150 000€ après travaux ou est-ce qu’il est préférable d’amortir l’achat du grenier et le montant des travaux d’environ 50 000€.
    MERCI D’AVANCE

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori si le montant du studio après travaux est plus élevé, il est préférable pour vous de prendre cette valeur de marché.

  49. Nicolas le a posté:

    Bonjour merci pour cet article intéressant, j’ai acheté un immeuble afin de créer 4 appartements, quelle solution retenir pour le calcul des amortissements, le prix de base auquel j’ajoute le montant des travaux sur plusieurs années. Ou alors lorsqu’un appart est terminé et mis en location, je le fait estimer, en m’assurant de rester cohérent avec la valeur totale finale de l’immeuble rénové que je ne connais pas encore (seulement connu une fois les 4appartements terminés)? Cette deuxième solution me semble plus avantageuse car le montant estimé travaux fini est souvent plus élevé que le prix d’achat + travaux, mais ne permet pas de déduire les charges de l’immeuble pdt la durée des travaux taxe foncière, et factures d’énergies par exemple (possible avec la première solution). Merci pour votre retour

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori notre comptable nous a confirmé que vous pouvez retenir la valeur de marché du bien après travaux, mais je vous laisse confirmer cette information avec lui.

  50. smalto le a posté:

    Bonjour,
    Merci pour cet article très intéressant.
    Comment se déroule la répartition des charges sur les locations de l’année ?

    Selon un comptable contacté toutes les charges ne peuvent pas être déduites pour l’année d’imposition mais seulement au prorata du nombre de jours loués (location saisonnière type airbnb etc). Est-ce correct ou l’ensemble des charges peut être déduit pour l’année d’imposition ? Qu’en pense votre comptable ?

    Merci pour votre réponse et bonne journée.

    smalto

  51. Runying WANG DUBOIS le a posté:

    Bonjour,
    Une SCI (deux associés, option impôts sur revenus) dispose d’un logement meublé à location.
    Est-ce qu’il est possible d’opter le régime LMNP ?
    Merci d’avance pour votre retour,
    Mme DUBOIS

  52. Brandon le a posté:

    Bonjour,

    Merci pour cet article très instructif.

    Cependant j’ai une question, quand on dit que les revenus du LMNP ne doit pas dépasser les revenus professionnel, c’est avant les amortissements ?

    Donc si je perçois 22 000€ de loyer annuel, mais qu’après amortissement, déduction.. je suis à 1500€, avec un revenu pro de 22 500€ par exemple, et si je souhaite racheter en LMNP je dépasserai donc le seuil ?

    pourtant à la fin des amortissements et déductions je suis à 1 500€ et donc très loin de mon revenu professionnel, je pensais pouvoir acheter encore d’avantage, mais enfaite ce n’est pas le cas si je comprends bien ?

    Merci pour votre réponse

    • Boris G. le a posté:

      Bonjour, le statut LMNP impose effectivement que vous ne dépassiez pas 23 000€ de loyer annuel et à notre connaissance, il faut prendre en compte les revenus avant amortissement. Si nous reprenons votre exemple, vous touchez 22 000€ de loyers annuels charges comprises, vous êtes donc sous le statut LMNP.

  53. helene le a posté:

    Bonjour,

    Merci pour cet article et les détails du tableau !
    Je Je souhaite faire un premier investissement immobillier en LMNP, je cherche donc un logement vide.

    J’ai cependant une opportunité assez cool mais avec locataire en place en nu .Est ce que les avantages du LMNP peuvent être acquis rétroactivement si j’attends la sortie du locataire d’ici 2 ans et que je passe ensuite en LMNP ? Est ce trop tard ?
    Ex : amortissement des frais d’agence, frais de notaire,

    Merci pour votre réponse !

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Si vous déclarez l’activité avec deux ans de retard, vous ne pourrez pas amortir les frais fixes de démarrage, mais ils peuvent être intégrés dans la valeur vénale du logement servant au calcul de l’amortissement global (selon notre comptable partenaire mais à confirmer).

  54. jonny le a posté:

    Bonjour et merci pour cet article.
    J’ai une situation un peu particulier et je ne suis pas sur de comprendre comment le LMNP au réel simplifié m’affecte. Avec l’exemple suivant:
    – en 2015 on a acheté un bien à 500k€ (residence principale)
    – en 2020 on met le bein en LMNP (suite à déménagement) avec une valeur à 550k€
    – en 2022 on décide de vendre le bien à 600k€.

    Est-ce que la plus value sera calculé sur les 600k-500k (moins cout travaux et vente bien sur) ou 600k-550k valeur de la déclaration LMNP initiale (sachant qu’il s’agissait d’une indivision).

    Egalement si la vente est utilisé pour l’achat en cascade d’une nouvelle residence principale, est-ce que la fiscalité est differente ?

    Merci encore pour tous ces informations

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Lorsque le propriétaire a le statut du LMNP, alors la plus-value est celle du particulier. Soit :
      Prix de cession – prix d’achat ; Abattement possible en fonction de la durée de détention ; exonération d’impôt au-delà de 22 ans de détention et exonération prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. Plus d’infos ici https://www.smartloc.fr/blog/fiscalite-plus-value-immobiliere/
      Nous ne tenons pas compte de l’amortissement pratiqués sous le statut LMNP, contrairement au LMP https://www.smartloc.fr/blog/lmp/

  55. Rémi Chouffe le a posté:

    Bonjour et merci pour cet article très informatif !
    Petite question, j’ai deux biens immobiliers en location meublée à déclarer en régime réel.
    Un dans un petit village de la Drôme, l’autre en plein centre ville de Lyon.
    Concernant l’estimation du bien immobilier, vous écrivez : « En ordre de grandeur vous allez pouvoir amortir 85% de la valeur du bien sur une durée indicative de 30 ans. les 85% sont habituellement retenus comme la valeur du bien, les 15% restants étant la valeur du terrain qui n’est pas amortissable. »

    Mais ces 15 % sont déterminés par qui ?
    Y a-t-il un tableau officiel des pourcentages de valeur du terrain en fonction des zones géographiques ?
    Connaissez-vous le pourcentage en centre ville de Lyon ?

    Merci beaucoup.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Non je n’ai pas les valeurs en tête et cela fait partie des raisons pour lesquelles nous recommandons de passer par un comptable.

  56. Nicolas le a posté:

    Bonjour,
    Suite à la fin de mon Scellier, je me pose la question de mettre mon appartement en dispositif LNMP.
    Sa valeur est de 250 000 € (pour un achat de 180K€ il y a +10 ans.)
    L’amortissement est donc bien sur les 250 K€ ? C’est bien cela ?
    Y-a-t-il un minimum d’année pour amortir un bien ?
    Et peut-on le vendre n’importe quand une fois le dispositif mis en place.
    Merci.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui l’amortissement est bien sur la valeur actuelle, et oui vous pouvez vendre n’importe quand.

  57. Nicolas le a posté:

    Bonjour,
    Il me semblait que le terrain n’était pas amortissable du coup dans l’exemple avec un achat à 400k€ si on enlève la quote part du terrain qui à Paris doit probablement être de 30% on ne peut amortir que 280k€. De même vous indiquez que sur ces 280k€, 70% représentent la structure amortissable sur 80 ans soit : 280*0,7 /80 = 2450€ / an sur 80 ans, si le reste s’amortit sur 20ans de moyenne on a 280*0,2/20= 2800 /an soit un amortissement de 5250/an les 20 premières années et 2450 les 60 suivantes. Ce qui ramène les charges totales à 15250 n’empêchant donc pas totalement les impôts.
    Une subtilité m’échappe ?

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Vous prenez 30% pour le terrain alors que j’avais retenu 15%, je vais demander à notre comptable ce qui est retenu à Paris, car cela explique une grande partie de l’écart.

      Pour le reste effectivement les valeurs indicatives d’amortissement du tableau ne sont pas en ligne parfaite avec l’affirmation « 85% de la valeur du bien sur une durée indicative de 30 ans », mais les ordres de grandeur restent corrects. Le mieux est de faire une simulation avec le comptable qui vous donnera la valeur exacte.

  58. Émilie D le a posté:

    Article très clair ! Merci

  59. Steven le a posté:

    Bonjour,
    Si je suis les explications de l’article:
    Si des dépenses réelles (par des amortissements de bien ou de travaux mais bien des dépenses comme par exemple l’achat de placo et d’isolant pour refaire les cloisons moi-même suite à l’achat du bien) entrainent à elles seules un déficit comptable, les amortissements (du bien lui-même ou des travaux de rénovation effectués par des professionnels juste après l’achat par exemple) ne sont donc pas déduits du résultat, mais reporté sur les années suivantes sans limite ?
    Du coup, ma reflexion pour optimiser est la suivante : il peut être très intéressant dans la perspective de revente pour le calcul de la plus value LMNP de réaliser une grosse partie des travaux soi-même (dépenses réelles non amortissables car pas réalisés par un professionnel). Elles seront forcément « déduites en priorité », avant les amortissements des travaux pros (je fais un raccourci). Donc on pourrait conserver ces amortissements comme abattement lors du calcul de plus value puisqu’ils n’auront pas été déduits précédemment?
    L’idée serait de déduire toutes les charges de dépenses hors amortissement (qui sont perdues sinon lors de la revente) et seulement alors de revendre, en conservant les amortissements de travaux pour baisser l’imposition de la plus value.

    Quelqu’un peut-il confirmer ce point qui reste obscur malgré mes recherches ?

    Merci !

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