L’encadrement des loyers s’étend chaque année, avec Biarritz-Bayonne et Grenoble qui rejoignent début 2025 la longue liste des agglomérations qui limitent la valeur maximale du loyer pour une zone donnée.
L’encadrement des loyers est un dispositif complexe, mais 4 techniques existent pour le contourner légalement.
La première c’est de définir un complément de loyer exceptionnel qui vous permet de dépasser le loyer maximum. Il faut évidemment avoir un vrai élément exceptionnel dans le logement. Voici un tableau extrait de notre fiche complète sur le sujet.
| Oui | Incertain | Non |
|---|---|---|
| Terrasse / Jardin | Grand balcon | Petit balcon |
| Hauteur sous plafond de plus de 3,3m | Hauteur sous plafond de plus de 3m | Parquet moulures |
| Parking | Grande cave | Cave standard |
| Vue exceptionnelle (Tour Eiffel, Notre Dame) | Sans vis-à-vis | Lumineux / Exposition |
| Equipements luxueux (sauna, home-cinema) | Equipements de qualité (literie, cuisine équipée) | Equipements inclus dans les charges (gardiennage, piscine, chauffage collectif, ascenseur) |
| Localisation | ||
| Refait à neuf |
La deuxième technique c’est de louer à une société qui veut héberger ses salariés en mobilité ou de manière permanente. Le bail société est soumis au Code Civil, ce qui l’exclut de fait de l’encadrement. Attention par contre à ne pas forcer le locataire à signer un bail « logement de fonction » Code Civil, équivalent à un bail société mais signé par une personne physique, alors qu’il n’y a aucun lien entre le logement et son activité professionnelle.
La troisième technique c’est de louer à une profession libérale via un bail professionnel. Il faut vérifier le règlement de copropriété et le règlement d’urbanisme, mais beaucoup de grands appartements en centre-ville, au rez-de-chaussée ou aux premiers/deuxièmes étages sont potentiellement éligibles.
Quatrième et dernière technique, le bail résidence secondaire, qui est également un bail Code Civil comme le bail société. Mais comme pour le bail logement de fonction, il y a un risque de requalification s’il ne s’agit pas vraiment de la résidence secondaire du locataire. En d’autres mots il faut que vous vérifiiez qu’il conserve (au moins en apparence), une autre résidence qui sera sa résidence principale. Vous trouverez un modèle de bail résidence secondaire au lien suivant.
A qui s'adresser ?
Le problème de ces 3 dernières solutions (bail société, bail profession libérale, bail résidence secondaire), c’est qu’il est difficile de trouver des prospects potentiels dans l’océan de demande « classique ». Nous vous recommandons de passer par une agence spécialisée qui aura bien souvent les contacts et les canaux d’acquisition rôdés. Les honoraires sont dans ce cas plus que justifiés (et bien souvent le bail Code Civil permet par ailleurs à l’agence de déplafonner les honoraires qu’elles facturent au locataire).
A noter que le bail mobilité ne permet pas de s’affranchir de l’encadrement des loyers, car il ne s’agit par définition d’un bail en résidence principale. Nous avons réalisé une analyse complète sur le sujet car beaucoup d’acteurs immobiliers poussent cette solution pour contourner l’encadrement mais à notre avis c’est une erreur.
Idem pour les baux en colocation à la chambre, vous devez respecter l’encadrement des loyers dans la mesure où la somme des loyers ne doit pas dépasser la valeur maximale de l’encadrement pour le logement entier. Plus de détails sur notre fiche Encadrement des loyers en colocation : comment fixer un loyer conforme ?
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- Mathieu Chantalat, Directeur immobilier
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