Résumé d’un coup d’oeil

Rappel : le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation

Que vous soyez en location nue ou meublée, depuis la loi Alur, le locataire a l’obligation de prendre une assurance multi-risques habitation pour couvrir les sinistres qui auraient lieu en cours de bail.

C’est une obligation qui est clairement écrite dans l’article 7 de la loi de 89 et que nous vous rappelons dans notre checklist d’entrée dans les lieux.

A noter que cette obligation n’a donc pas forcément à être indiquée dans le bail pour s’appliquer au locataire.

Cette assurance habitation est obligatoire car c’est l’assurance principale qui couvrira en cas d’incendies ou encore de dégâts des eaux en location.

Comment demander l’attestation d’assurance du locataire ?

La loi prévoit donc explicitement que le propriétaire demande chaque année au locataire son assurance habitation :

Il y a donc une obligation implicite à demander chaque année à la date anniversaire du bail l’attestation d’assurance du locataire.

Vous pouvez le faire par courrier simple ou plus simplement par mail. Si le locataire ne vous transmet pas rapidement l’attestation, nous vous recommandons de lui envoyer une mise en demeure par recommandé avec accusé de réception.

Nos clients, utilisant notre assistant de gestion locative, bénéficient d’une bibliothèque qui inclut les modèles suivants :

1. courrier ou mail simple de demande d’attestation
2. mise en demeure RAR de transmettre l’attestation sous un mois
3. courrier ou mail indiquant l’augmentation des charges proportionnelle à la prime (cf partie suivante

L’assistant de gestion locative vous envoie également un mail chaque année pour ne pas oublier de récupérer cette attestation d’assurance importante.

Voir le courrier de mise en demeure

Pour l’assurance habitation d’une colocation, vous pouvez demander à n’importe quel locataire de vous transmettre l’attestation d’assurance qui est censée couvrir l’intégralité du logement. En cas de refus de transmission il faudra par contre relancer tous les colocataires en même temps.

Comment faire si le locataire ne transmet pas son attestation ?

Deux solutions sont possibles :

1. souscrire une assurance à la place du locataire après l’avoir mis en demeure; une fois l’assurance souscrite lui refacturer les primes
2. résilier le bail en activant la clause résolutoire après un commandement délivré par huissier

La loi est assez claire sur les modalités de résiliation ou de souscription :

La solution de souscription à la place du locataire est recommandée par nos équipes car elle est plus simple et moins onéreuse à mettre en place : pas besoin d’envoyer un commandement par huissier, pas de procédures judiciaires pour résilier le bail si le locataire refuse de partir, ou encore de contentieux pouvant amener à un impayé.

Et si le locataire finit par transmettre son attestation ?

Si vous avez souscrit une assurance habitation pour le compte d’un locataire récalcitrant et que ce dernier finit par vous fournir une attestation, vous avez l’obligation de résilier le contrat. Les primes restant dues au titre du contrat sont toujours dues par le locataire comme le précise le même article de la loi de 89 :

Relais de l’assurance PNO en cas de sinistre sans assurance

En pratique l’assurance multi-risques habitation du locataire couvre les sinistres intervenant dans le logement (dégâts des eaux et incendies) et les dommages causés par le locataire en responsabilité civile (chute d’un pot de fleurs, détérioration d’une serrure, etc.).

Si un dégât survient et que le locataire n’est pas couvert, l’assurance propriétaire non occupant du bailleur peut prendre le relais – à condition qu’elle ait bien été souscrite – assurance qui sera ensuite susceptible de se retourner contre le locataire.

Le bailleur (ou son mandataire) a néanmoins la responsabilité de contrôler chaque année que le locataire ait bien pris son assurance habitation, appelée également MRH pour multi-risques habitation. Il est donc possible que l’assurance PNO refuse de prendre en charge le sinistre si le propriétaire n’est pas en mesure de prouver qu’il a demandé chaque année l’attestation d’assurance au locataire.