Investissement locatif : les 4 méthodes pour réduire les impôts d’un bien déjà loué

Le mois d’avril ouvre la période fiscale où les bailleurs français déclarent leurs revenus locatifs. Si vous êtes dans ce cas et que vous n’avez pas bien réfléchi à votre stratégie d’investissement en amont, vous avez probablement un niveau d’imposition qui n’est pas optimisé.

Il est toujours possible d’augmenter son rendement locatif de manière générale (voir notre fiche Comment optimiser son rendement locatif ?), mais l’optimisation de la fiscalité immobilière a posteriori est complexe. En effet une fois le bien et le régime choisi, vous avez a priori moins de liberté que lors d’un achat dans un cadre d’investissement locatif.

Dans cet article nous allons vous détailler 4 méthodes pour réduire les impôts fonciers d’un bien déjà loué. Nous ne rentrerons pas dans les questions d’optimisation des autres impôts, notamment la plus-value immobilière, les donations d’une SCI démembrée et l’IFI qui sont traités dans des fiches séparées.

Basculer en meublé pour bénéficier des amortissements

Cette stratégie ne s’applique évidemment que si vous louez votre bien en vide. Peu de propriétaires le savent mais il est possible de transformer le bail de vide à meublé si le locataire est d’accord. Ou plus simplement d’attendre un changement de locataire. Pour plus de détails sur le changement en pratique, consultez notre fiche Transformer une location vide en meublé.

La location meublée est faite via le régime LMNP, et ce régime permet d’opter pour la déclaration des charges au réel, on parle de LMNP réel. Via le LMNP réel, notamment en zone tendue, des amortissements comptables viennent s’ajouter aux charges que vous déclariez en location vide. Ces amortissements peuvent représenter de 50 à 100% des loyers que vous encaissez, réduisant d’autant votre base imposable et donc vos impôts.

Pour bien comprendre comment fonctionnent ce régime du LMNP réel et ses avantages consultez notre fiche LMNP : le régime réel pour défiscaliser via l’amortissement (2022).

Faire des travaux pour réduire sa base imposable

Si vous préférez rester en location vide, si le locataire ne souhaite pas basculer en meublé ou si vous pensez que le meublé n’est pas adapté à votre secteur, nous vous recommandons une méthode simple : faites des travaux.

Le locataire ne peut pas en théorie refuser les travaux en cours de bail, donc si vous arrivez à trouver une organisation avec lui pour qu’il ne soit pas trop impacté (et qu’il ne vous demande donc pas une réduction de loyer trop importante), vous pouvez mener les travaux avec le locataire en place. Pour plus de détails consultez notre fiche Travaux du bailleur en cours de bail : ajustement du loyer et dédommagement. Comme pour la transformation de vide à meublé, ce montage est plus simple à enclencher au changement de locataire.

Faire des travaux vous permet de réduire votre base de revenus fonciers imposable à condition évidemment d’opter pour le réel et non pour le micro-foncier. La réduction d’impôts est donc proportionnelle à hauteur de votre tranche marginale d’imposition + CSG, appliqués au budget des travaux. Plus d’infos sur ce sujet sur notre fiche Déficit foncier : réduire ses impôts grâce à l’immobilier.

Ils vous permettront surtout d’augmenter la valeur vénale de votre bien, de trouver plus facilement des locataires à un loyer plus élevé, et potentiellement d’améliorer le score du DPE de votre logement dans un contexte où les passoires thermiques vont être interdites à la location (voir notre fiche https://www.smartloc.fr/blog/location-passoire-thermique/.

Louer en social via Locavantages et bénéficier d’une réduction d’impôts

Deuxième solution simple si vous décidez de rester en location vide : la location sociale via Locavantages. Le dispositif lancé début 2022 est assez simple : vous louez à des loyers modérés votre logement vide à des locataires répondant à des seuils sociaux; en échange de cet effort l’Etat compense la baisse de loyer par un crédit d’impôts. Le crédit d’impôt peut même compenser plus que la baisse de loyer. Comme par ailleurs votre loyer imposable diminue, vos impôts diminuent d’autant.

Ce dispositif est vraiment intéressant car il vous fait in fine gagner entre 500 et 3000€ d’impôts par an en fonction de votre loyer. Il peut être souscrit à tout nouveau bail signé en 2022, au plus tard 2 mois après la signature du bail. Pour en savoir plus sur les avantages de Locavantages et notamment les seuils de loyers et de revenus (qui ne sont pas forcément dans le très social), consultez notre fiche Loc’Avantages : simulateur et guide complet (2022).

Vendre à soi-même pour remettre de l’effet de levier

Cette dernière technique est un peu plus complexe et nécessite d’utiliser tous les aspects de l’ingénierie immobilière. Si vous avez un bien loué sur lequel le capital restant dû à la banque est faible voire nulle, vous pouvez vous vendre le logement à vous-même en le faisant racheter par une SCI dans laquelle vous aurez fait rentrer des membres de votre famille ou des proches.

Choix du montage important

Pour éviter que le fisc considère qu’il s’agit d’un abus de droit vous devez donner une part importante de la société à des tiers. Enfin si le logement est loué en meublé, créez une SARL de famille car la location meublée via une SCI vous fait basculer sur le régime de l’impôt sur les sociétés qui est défavorable.

Ce rachat à soi-même a beaucoup d’avantages :

  1. cash-out : vous récupérez la valeur vénale du bien en cash sur votre compte, ce qui peut être pratique si vous avez d’autres projets, notamment un achat immobilier à l’étranger qui n’est pas finançable par l’emprunt bancaire;
  2. effet de levier : les taux d’intérêt étant fixes ET inférieurs à l’inflation, emprunter en France permet de bénéficier d’un effet de levier incroyable avec des taux d’intérêt réels négatifs;
  3. réduction de la base foncière imposable : comme vous aurez cédé une partie du bien, votre part de loyer sera plus faible que les 100% des loyers que vous touchiez auparavant; vous aurez par ailleurs des intérêts d’emprunt sur le nouveau crédit que vous aurez pris pour acheter vos parts de SCI, intérêts qui viendront en charges déductibles de vos loyers
  4. donation optimisée : la création d’une société avec ses enfants permet d’optimiser les donations en démembrant les parts et en ajustant les donations pour être pile en dessous des seuils d’exonération (voir notre fiche Optimiser la donation avec le démembrement d’une SCI

Les deux gros inconvénients de ce montage sont évidents. Vous perdez d’une part une partie du bien; vous avez d’autre part les droits de mutation et les frais de notaire à payer. Il s’agit quand même de 7-8% de la valeur du bien et attention à ne pas sous-évaluer le prix de vente… Les ventes à soi-même sont en effet scrutées avec attention par les services des impôts.

Pour découvrir une dernière méthode originale, proposée par Stéphane Desquartiers de la Maison de l’Investisseur, qui utilise le démembrement, consultez la vidéo ci-dessous.

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