Les 4 modes de paiement possibles du loyer

Commençons par faire un point rapide sur les modes de paiement disponibles pour le locataire, classés par ordre décroissant de praticité :

1. prélèvement automatique : le locataire remplit un mandat SEPA et le loyer est prélevé chaque mois sur son compte sans qu’il n’ait rien à faire
2. virement : le locataire initie un virement ponctuel tous les mois ou met en place un virement automatique
3. chèque : le locataire vous envoie un chèque tous les mois par courrier postal
4. espèces : le locataire vous remet des espèces tous les mois en mains propres

Le prélèvement automatique nécessite d’avoir un identifiant créancier SEPA ICS à demander auprès de la banque de France. C’est votre banque qui doit faire la demande, et elle ne le fera que si vous êtes une entreprise et sous certaines conditions. Les intermédiaires financiers comme Gocardless ou Stripe peuvent se charger de faire les prélèvements mais ils n’acceptent que les entreprises également.

Le prélèvement automatique n’est donc pas une option possible pour les bailleurs particuliers.

Parmi les 3 autres modes de paiement restants, il est fortement recommandé de passer par un virement. Le chèque perdu par la Poste est un grand classique du locataire mauvais payeur, sans parler des chèques en bois.

Quant au paiement en espèces il a le défaut de ne pas laisser de traces écrites qui sont nécessaires notamment en cas de contentieux d’impayés ou pour souscrire une assurance loyer impayé avec un locataire en place. Le fait que le locataire paie son loyer en espèces doit également vous alerter sur la légalité de ses revenus.

En résumé vous avez donc intérêt à imposer un paiement par virement au locataire, mais comment faire concrètement et qu’impose la loi ?

Réglementation sur le paiement du loyer

La loi de 89 ne précise pas les modes de paiements autorisés ou interdits pour le loyer. Ils sont donc en théorie tous possibles.

Le législateur a par contre précisé les clauses abusives, réputées non écrites, qui seraient imposées au locataire. Parmi ces clauses, il est simplement écrit que le prélèvement automatique ne peut pas être imposé par le propriétaire (en l’occurrence par l’agence gestionnaire car nous avons vu qu’un prélèvement SEPA ne peut pas être mis en place par un bailleur particulier).

Il n’est donc pas possible d’imposer le prélèvement automatique. Mais en l’absence d’autres dispositions législatives, rien n’empêche de lui imposer le virement.

Clause de paiement du loyer pour imposer le virement

Avant de regarder en détail la clause que nous proposons dans notre module de bail numérique, gardez en tête qu’elle permet de régir les relations que vous auriez avec un locataire de bonne foi qui respecte le bail.

Par définition un locataire mauvais payeur ne va pas respecter ces obligations et se moquera éperdument de votre clause de paiement. S’il décide de vous payer en retard par chèque, il est préférable d’accepter le chèque que de lui imposer de faire un virement hypothétique.

Voici la clause que nous vous recommandons d’insérer :

La clause laisse la porte ouverte à un paiement par prélèvement si vous décidez de confier la gestion à une agence en cours de bail. Elle n’impose pas le prélèvement néanmoins, car le virement reste possible mais elle interdit de facto le paiement par chèque ou par espèces.

Nous rappelons également qu’en cas de colocation solidaire, un paiement par un seul des colocataires est demandé pour éviter des retards ou des impayés partiels si un des colocataires est moins rigoureux que les autres.

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Cas spécial du premier paiement

Le premier paiement est complexe si vous devez le gérer par virement. Le développement du virement instantané permet maintenant au locataire de vous faire le virement lors de l’état des lieux d’entrée, mais toutes les banques ne proposent pas encore ce service.

En l’absence de virement instantané, une des deux parties va devoir prendre un risque

• le locataire prend le risque de payer un particulier en avance et de ne jamais récupérer les clefs de l’appartement s’il s’agissait en fait d’une fraude
• le propriétaire prend le risque de donner les clefs avec une promesse de virement qui n’arrivera jamais ou une capture d’écran d’un virement factice qui a été photoshoppé

Il n’y a pas de meilleure solution mais nous recommandons évidemment que ce soit le locataire qui prenne un risque moindre, en faisant le virement du dépôt de garantie et du premier loyer en avance, avec l’obligation que les fonds soient reçus avant l’état des lieux d’entrée.

Nous vous recommandons fortement de ne pas donner les clefs si les fonds ne sont pas parvenus lors de l’état des lieux d’entrée, une part non négligeable des impayés démarre dès la première échéance.