Si vous venez d’hériter d’un logement loué, ou que de manière plus générale vous êtes propriétaire bailleur et que vous avez besoin de liquidités, vous vous posez peut être la question de la vente d’un logement loué.

Nous allons voir que cette opération est complexe et va se faire à des conditions de marché dégradées. Il faut donc que vous ayez absolument besoin de vendre pour l’envisager.

Rappel sur les droits du locataire et la fin de bail

Commençons par un rappel important : vous ne pouvez pas résilier librement le bail d’un locataire qui habite dans le logement à titre de résidence principale. Trois conditions importantes s’appliquent :

• date d’anniversaire du bail : vous ne pouvez résilier le bail que tous les 3 ans en location vide, tous les ans en location meublée
• préavis minimum : vous devez prévenir le locataire avec un préavis de 6 mois minimum en vide, 3 mois en meublé
• motifs limités : vous ne pouvez faire partir le locataire que pour vendre le logement, y habiter ou y loger un proche, et enfin pour non-respect du bail

Concernant la résiliation du bail pour vendre le logement, le locataire dispose d’un droit de préemption qui lui permet d’acheter en priorité le logement, et qui va ralentir la vente de votre bien. Plus de détails sur notre fiche Congé du propriétaire.

Les deux options possibles : vente libre ou occupée

Si vous souhaitez vendre libre un logement qui est aujourd’hui occupé, vous allez donc devoir attendre l’anniversaire du bail, envoyer le courrier de congé en respectant le préavis, puis trouver un acheteur. Il faudra alors attendre que le locataire exerce ou non son droit de préemption.

C’est la solution la plus simple, car vous pouvez ainsi vendre votre logement à un acheteur qui souhaite y habiter à titre de résidence principale. C’est l’immense majorité des acquéreurs potentiels.

Si vous ne pouvez pas attendre l’anniversaire du bail, notamment en location vide où les périodes de reconduction durent 3 ans, vous conservez la possibilité de vendre le logement occupé avec le bail qui sera transmis à l’acheteur.

C’est tout à fait légal, le locataire en place ne peut pas s’opposer à cette vente et ne dispose pas de droit de préemption. Nous allons voir que cette méthode de vente a néanmoins de gros défauts et doit être réservée au cas où vous avez vraiment besoin de liquidités immédiates.

Les inconvénients de la vente occupé

La vente occupée a deux problèmes : un pool d’acheteurs réduits et un prix de vente décotée.

En vendant occupé vous vous adressez forcément aux investisseurs locatifs et non aux ménages qui souhaitent acheter pour se loger. Or avec les durcissements de conditions de crédit en 2023, la part des investisseurs dans les acheteurs potentiels a drastiquement chuté.

Par ailleurs ces investisseurs ont un raisonnement purement financier concernant l’achat d’un logement loué. Ils sont donc moins irrationnels qu’un ménage qui peut avoir un coup de coeur sur son futur logement.

Les investisseurs achètent donc les logements occupés avec une décote de l’ordre de 10-20% sur le prix de marché du même bien, libre de tout occupant.

Attention la décote varie en fonction de plusieurs critères :

• le loyer du logement loué : c’est le critère principal de valorisation du logement loué, un logement bien placé, mais loué avec un loyer sous-évalué, se vendra forcément avec une grosse décote
• le type de bail : le bail meublé est fiscalement beaucoup plus avantageux et le locataire est moins protégé si l’acheteur veut lui donner congé une fois le logement racheté (plus d’infos sur notre fiche congé bailleur)
• la qualité du locataire : si le dossier du locataire est bancal, s’il est dans une situation professionnelle compliquée ou si vous avez déjà eu des incidents de paiement, ce sont autant de signaux précurseurs d’un risque d’impayés qui fera baisser le prix du logement
• la qualité du logement : si le logement est une passoire thermique ou qu’il nécessite des gros travaux de mise aux normes la décote sera très forte, d’autant plus qu’il est quasiment impossible de faire des gros travaux avec un locataire en place (voir notre fiche sur les travaux en cours de bail)
• la tension du marché local : si vous avez une petite surface dans un marché tendu de centre-ville, alors vous trouverez toujours des investisseurs prêts à acheter un logement occupé sans décote; ce sera beaucoup plus compliqué s’il s’agit d’un logement plus grand dans un marché détendu

Les alternatives à la vente occupé

Nous venons de le voir la vente d’un bien occupé peut vous faire atteindre une décote de 10-20% sur le prix de vente. Pour un bien de 300 000€, on parle donc de 30 à 60 000 mille euros perdus.

Une alternative qui n’est que très rarement envisagée, à part par des marchands de bien professionnels, est de proposer un protocole d’accord au locataire pour qu’il quitte le logement en dehors des périodes de préavis légal. Pour l’indemniser de ce départ, vous pouvez lui proposer une partie de la décote que vous auriez eue en vendant occupé, par exemple 10k€ sur les 30-60k€ que vous auriez perdus. En général ce sont des montants suffisamment conséquents pour faire réfléchir le locataire.

Une deuxième alternative si vous avez besoin de liquidités et que vous ne voulez pas vendre le logement occupé : le prêt lombard ou prêt hypothécaire. Si votre logement est intégralement remboursé donc libre de dette, vous pouvez négocier avec votre banquier de l’utiliser en garantie d’un prêt hypothécaire. Ce type de montage est notamment privilégié par les investisseurs qui souhaitent acheter à l’étranger en s’endettant (voir notre fiche Les 4 techniques pour financer un investissement locatif à l’étranger).

Comment vendre le logement occupé ?

Si vous décidez de vendre votre bien occupé malgré la grosse décote, vous allez devoir transmettre un dossier locatif complet à l’acheteur potentiel, en plus des documents classiques de vente.

Dans le dossier locatif nous vous recommandons de lui fournir

• Le bail de location et ses annexes (notamment l’état des lieux et les éventuels actes de caution)
• Le dossier du locataire et des garants éventuels
• Tous les documents de gestion et notamment les quittances et les courriers envoyés
• Vos extraits de relevés bancaires prouvant le paiement effectif des loyers, cela aura beaucoup plus de force probante qu’une simple attestation sur l’honneur
• Les éventuelles conditions de la garantie loyer impayé que vous auriez souscrite, elle permettra à l’acheteur d’en souscrire une nouvelle sans carence, votre garantie sera quant à elle résiliée après la vente

Pour organiser les visites du logement occupé, il vous faudra vous coordonner avec le locataire en place, et vous référer à la clause de visite qui est précisée dans le bail. Attention à défaut d’une clause explicite, le locataire n’a pas d’obligations de vous laisser visiter le logement (contrairement à ce qu’on peut lire sur d’autres sites). Plus d’infos sur notre fiche Clause de droit de visite pour location ou vente

Une fois le logement vendu, le bail sera automatiquement transféré à l’acheteur, vous n’avez donc rien à faire en tant que vendeur. Il n’y a pas besoin de faire d’avenant.

Ce sera l’acheteur qui devra prendre contact avec le locataire pour le prévenir. Vous devrez par contre lui transférer le dépôt de garantie (on parle aussi de caution).