Garantie loyer impayé Visale : notre avis (mitigé)

L’Etat via Action Logement a lancé en février 2016 la garantie loyer impayé Visale, une garantie d’Etat portée par Action Logement qui vise à aider les candidats qui n’ont pas de garant physique.

Les garanties ayant été étendues fin 2018 puis en 2021, Visale est maintenant une alternative crédible (et gratuite) dans le cas où le locataire n’est pas éligible à l’assurance loyer impayé.

Mais attention nous allons voir que cette garantie publique conserve des défauts qui peuvent être bloquants pour certains propriétaires.

Garanties proposées par Visale

Durée de la garantie Visale

Depuis fin 2018 la garantie Visale vous couvre sur 36 mensualités impayées maximum, avec un sinistre qui peut démarrer sur la durée totale du bail vide ou meublé y compris les renouvellements.

Frais de procédure

A noter que la garantie Visale est un cautionnement par Action Logement. Ce sera donc Action Logement qui devra se retourner contre le locataire en tant que garant ayant remboursé le bailleur (vous en l’occurrence).

Dégradations prises en charges par la garantie Visale

Dernier point d’importance moindre : les dégradations faites par le locataire et non couvertes par le dépôt de garantie sont prises en charge par Visale uniquement à hauteur de deux mois de loyer et charges (voir notre fiche pratique sur le remboursement des dégradations).

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Critères d’éligibilité à Visale

Les critères de sélection ont été élargis au fil de l’eau. Voici une vision à jour mi 2021. Vous verrez rapidement que Visale est complémentaire de l’assurance loyer impayé dans la mesure où elle couvre les candidats qui ne rentrent pas dans les critères classiques de l’assurance. La source de référence reste la page de Visale.

Logements éligibles Visale

  • le bail ne doit pas encore avoir été signé, la demande de garantie du bailleur doit se faire avant toute signature
  • le logement doit constituer la résidence principale du locataire, en location vide ou meublée (sauf si bail mobilité)
  • le loyer maximum charges comprises est de 1500 euros pour l’Ile de France, 1300 euros sinon. C’est un plafond d’exclusion et non un plafond de couverture : si vous louez à 1501€ vous ne serez pas du tout couvert

Locataires éligibles Visale

Sont éligibles les candidats remplissant au moins une des conditions suivantes :

  • Jeune entre 18 et 30 ans (jusqu’au 31ème anniversaire) .
  • Salarié de plus de 30 ans d’une entreprise du secteur privé ou agricole,
    • embauché depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé)
    • OU gagnant moins de 1500€ nets/mois
    • OU en mobilité professionnelle
    • OU avec une promesse d’embauche dans moins de 3 mois
  • Personne en bail mobilité

Si un des locataires rentre dans une des deux situations précédentes, il reste des critères sur les revenus :

  • Le ménage locataire est éligible à Visale dans la limite d’un taux d’effort maximum de 50% (Loyer + Charges/ ressources du ménage).
  • Pour les étudiants de moins de 30 ans, boursiers et/ou indépendants fiscalement, la garantie sera accordée sans justification de ressources dans la limite d’un loyer maximum de 600 € (800€ en Ile de France). Au-delà de ce loyer maximum, l’étudiant relèvera des conditions fixées pour les autres catégories de locataire.

Encore une fois les critères d’éligibilité sont de plus en plus complexes, pour rentrer dans les détails de la solvabilité, nous vous recommandons de lire la FAQ de Visale.

Cas particuliers : colocation, garant

Pour les étudiants la garantie Visale ne vous permet pas de prendre en parallèle un garant comme sur une assurance loyer impayé.

Si vous souhaitez louer à un couple non marié/pacsé ou à deux colocataires, il suffit qu’un seul des colocataires respecte les critères ci-dessus pour que l’ensemble de la colocation soit couvert. Vous pouvez alors sommer les revenus des deux locataires pour calculer le taux d’effort, même si l’un deux ne respecte pas les critères. Vous signez un bail unique avec les deux locataires.

La situation est beaucoup plus complexe si vous avez 3 locataires ou plus. Il faudra signer un bail individuel pour chaque locataire et vous ne pourrez couvrir qu’un seul locataire (et son loyer individuel correspondant).

Visale ou assurance loyer impayé ?

Avec ces garanties et critères en tête, la question se pose de savoir quelle garantie choisir entre Visale ou une assurance loyer impayé classique.

La question ne se pose pas vraiment quand le dossier locataire ne rentre pas dans les critères de l’assurance (voir notre fiche complète sur les dossiers refusés), Visale est alors une alternative crédible si le candidat n’a pas de garant.

Idem quand le candidat ne rentre pas dans les critères de Visale mais respecte les critères de l’assurance. Le problème se pose quand le candidat remplit les conditions pour les deux dispositifs : ce peut par exemple être le cas d’un salarié en CDI de moins de 30 ans ou d’un étudiant avec garant.

Dans le cas d’un salarié en CDI de moins de 30 ans, les deux dispositifs sont quasi équivalents en terme de garanties. Visale a l’avantage d’être gratuit, l’assurance loyer impayé a pour elle de privilégier un traitement « professionnel » des impayés, ce qui vous évite potentiellement les déboires que certains bailleurs ont rencontrés avec la GRL (longueur des procédures + résiliation des contrats en fin de période).

Dans le cas d’un étudiant avec garant, nous vous recommandons de privilégier l’assurance loyer impayé, car contrairement à Visale vous pourrez la cumuler avec la présence d’un garant, qui servira de caution morale pour l’étudiant et diminuera la probabilité d’un incident (qui n’est pas à souhaiter même si vous êtes in fine remboursé).

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Comment souscrire à Visale ?

Une fois que vous avez vérifié que votre locataire est a priori éligible, celui-ci doit s’inscrire sur le site de Visale et uploader les pièces justificatives suivantes qui vont être vérifiées par Visale :

  • Pièce d’identité
  • Bulletin de salaire précédant la demande
  • Contrat de travail, attestation ou promesse d’embauche

Visale va vérifier ces pièces et émettre un Visa qui sera envoyé au locataire. Ce visa est la preuve opposable que le locataire est couvert par la garantie, avec les loyers minimum et maximum de signature possibles. Ce visa est valable en général 3 mois (éventuellement moins si la durée du contrat est inférieur).

Une fois ce visa en main, vous pouvez vous inscrire en tant que bailleur, renseigner le numéro du visa et les informations de votre logement, pour enfin signer directement en ligne le contrat de cautionnement.

Vous pourrez alors signer le bail, avant la fin du visa émis par le locataire. Il sera nécessaire d’ajouter une clause résolutoire pour que la garantie soit activable. Nous vous recommandons notre module gratuit de contrat de location, si vous souhaitez avoir un bail conforme avec les bonnes clauses. Il n’est pas nécessaire de mentionner Visale dans le bail comme nous vous l’expliquons dans notre article Visale et le bail.

Exemple d’un visa Visale

Dernier piège, la date d’effet du bail (l’entrée effective du locataire dans les lieux) doit être inférieure ou égale au 1er jour du mois qui suit la date de fin du visa du locataire. Par exemple le locataire a un visa valable du 15 juin au 15 septembre, vous signez le bail le 10 juillet, le bail doit prendre effet avant le 1er octobre.

Remboursement en cas d’impayés par Visale

Vous avez souscrit au contrat de cautionnement, le bail est signé. La situation n’est pas à espérer mais il se peut que votre locataire soit en impayés après quelques mois. Comment fonctionne alors la garantie ?

Vous avez des démarches à effectuer avant de mettre en jeu la garantie. Voici le déroulé type d’un impayé :

  1. Jour J : 05 juillet loyer non payé au jour convenu
  2. Jour J+10 maximum : 15 juillet max envoi d’un courrier de relance
  3. Jour J+30 : 05 août deuxième loyer impayé
  4. Jour J+45 maximum : 20 août max envoi d’un RAR de mise en demeure
  5. Jour J+45 à J+60 maximum : déclaration sur le site de Visale

Une fois la déclaration effectuée, une réponse vous est confirmée en 15 jours, et les loyers impayés vous sont remboursés sans franchise et sans carence. Vous devrez actualiser la dette du locataire sur le site chaque mois. Vous n’aurez rien d’autre à faire puisque Action Logement va vous faire signer une quittance subrogative lui permettant de poursuivre le locataire à votre place.

Principaux défauts de Visale

Même si nous n’avons pas encore assez de recul sur le traitement des impayés, tous les gestionnaires immobiliers vous diront que le traitement des impayés par les pouvoirs publics via l’ancien dispositif GRL (qui a été remplacé par Visale) avait l’immense inconvénient de privilégier un traitement social du contentieux qui augmentait drastiquement les délais. Avec le confinement les délais normaux d’expulsion sont montés de 18 à 24 mois voire plus; augmenter ces délais peut donc vous bloquer le logement dans une procédure de 3 ans ou plus.

C’est ce qu’il ressort début 2021 des échos que nous avons eus de nos clients, ainsi que de la section Commentaires sous cet article. Contrairement à un assureur loyer impayé qui doit absolument expulser rapidement le locataire pour limiter ses pertes, les gestionnaires de Visale n’ont pas d’incitations directes à accélérer les procédures.

Visale a deux autres défauts secondaires : l’impossibilité de cumuler avec un garant pour les étudiants et la nécessité de souscrire avant la signature du bail. Vous ne pourrez donc pas souscrire pour des locataires en place comme avec la garantie loyer impayé.

Ces inconvénients peuvent expliquer pourquoi certains bailleurs ou agences refusent Visale ou privilégient d’autres solutions. Néanmoins de plus en plus d’agences signent des partenariats avec Action Logement pour étendre le périmètre du dispositif.

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26 commentaires sur “Garantie loyer impayé Visale : notre avis (mitigé)

  1. Chailler le a posté:

    A fuir comme tout ce qui est fait pour favoriser les locataires au détriment des propriétaires par l’etat. Au mieux ils remboursent une partie des impayés mais après vous vous retrouvez plus indemnisé et le locataire toujours dans les lieux, toute la procédure à votre charge ( et ça chiffre…) et 3 ans après toujours pas d’expulsion ni de loyer!

  2. phelip le a posté:

    A fuir , un an d impayé, injoignable , aucun règlement , c est une arnaque totale pour les bailleurs

  3. MIQUET le a posté:

    Je suis propriétaire avec une garantie visale , j’utilise se système pour mes logements locatifs mais je n’ai jamais eu à l’utiliser jusqu’à aujourd’hui , mon locataire est en impayé 3 mois après avoir signé le bail, pour la prise en charge des loyers pas de soucis je suis bien indemnisée par la garantie, par contre à plusieurs reprises j’ai adressé des mails pour savoir où en était la procédure pour un commandement de payer qui a été fait oui mais 5 mois après ! sans aucun document à ma disposition, nous sommes en octobre 2020, le locataire est en impayé depuis 8 mois , et à ce jour rien ne semble avoir été fait de plus par visale, malgré mes mails pour leur demander où on est, je n’ai pas de retour, on me renvoie des mails en me disant que ma demande a été transmise mais rien de plus, alors à ce jour je suis très inquiète car que va t-il se passer si le locataire n’est pas expulsé avant la fin du bail de 3 ans ?? et à ce niveau je suis incapable de répondre, en tout cas pour moi c’est finis maintenant je demanderai une caution solidaire et je vais être beaucoup sélective dans le choix de mes locataires, c’est triste, car forcement cela va exclure certain dossier alors que jusqu’à aujourd’hui j’ai toujours donné une chance à des personnes qui ne remplissaient pas forcement un revenu à 3X le loyer , mais force est de constater qu’en FRANCE tout est fait pour protéger le locataire et que le méchant dans l’histoire c’est toujours le propriétaire, mais il ne faut pas oublier que beaucoup de propriétaires ne s’enrichissent pas car souvent ils ont un prêt sur le bien et que le loyer n’a pour but que de couvrir ce prêt …

  4. Xavier le a posté:

    Une belle arnaque !!

    6 mois d’impayé et aucune réaction de Visale à mes demandes ….

  5. PHELIP le a posté:

    Arnaud le 17 juillet 2020
    Propriétaires fuyez la garantie Visale , ils me doivent 6000€ et refusent de me payer car je n’ ai pas pu declarer la créance pendant la période des congés d été , les délais sont ingérables et constituent un bon motif pour ne pas payer , ils sont injoignables et ne repondent pas aux mails.

  6. Anne-Laure le a posté:

    Bonjour,
    je suis étudiante et mes parents se portent garants pour le paiement de mon loyer, mais le propriétaire du logement que j’ai trouvé me demande quand même la garantie visale dont j’ai fait la demande mais dont je n’ai toujours pas la réponse depuis une semaine. En attendant, il refuse de m’envoyer le contrat de location. Que faire?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Il est interdit de cumuler un garant avec Visale, donc le propriétaire va devoir choisir entre les deux.

  7. Paule le a posté:

    Bonsoir,
    Je suis propriétaire, une personne serait intéressée par un appartement et me propose la garantie visale que je n’ai jamais utilisée, elle a 28 ans. si je signe un bail avec elle, je souhaiterai savoir si la garantie visale continuera après ses 30 ans ?
    je vous remercie de votre réponse

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      Oui les conditions sont définies au début de la garantie mais ne sont pas mises à jour en cours de bail.

  8. TIMOTEY le a posté:

    Bonjour,
    Je suis dans la même situation que Mr ou Mme BERNERON.
    Je suis sans emploi et je perçois l’AAH (allocation adulte handicapé) et je suis aussi à la recherche d’un garant.
    Il semble que je ne rentre pas moi non plus dans les critères pour VISALE.
    Connaissez vous une solution pour trouver un garant ?
    Merci par avance.

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      La solution de garantie loyer impayé que nous proposons prend en compte comme éligible les personnes touchant l’AAH même sans emploi, à condition que les revenus soient supérieurs au plafond indiqué pour le loyer, plus d’infos ici https://www.smartloc.fr/comparateur-assurance-loyer-impaye

  9. Charlotte le a posté:

    Je suis propriétaire et j’ai peut être un futur locataire qui veut utiliser visale, cela me rassure pas..

  10. greg le a posté:

    Bonjour,
    j’ai un locataire qui bénéficie de la garantie Visale, il a décidé de ne plus payer son loyer, j’ai déjà reçu 10 mois d’indemnisation, apparemment le commandement de payer vient seulement d’être envoyé ! autant dire que l’expulsion ne va pas avoir lieu tout de suite ! l’huissier que je suis allé voir, ne connait pas cette garantie Visale et me dit ne rien pourvoir faire puisque je touche mon loyer… Lorsque je contacte visale par téléphone afin de connaitre la suite de la procédure (sur ce que je dois faire) , je n’obtiens jamais la même réponse ( prenez contact avec un huissier ou ne faites rien Visale va entamer une procédure!!!) et par mail : aucune réponse ( 8 mails envoyés!)
    Une procédure d’expulsion va t elle être mise en place ? quand? comment ?
    Suis je le seul dans ce cas ?
    Cordialement

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour,

      A priori cela va bien être Visale qui va mener la procédure. De mémoire la convention de garantie prévoit que vous pouvez mener une procédure parallèle avec votre avocat à condition de prévenir Visale.

      • julien le a posté:

        bonjour,
        Je suis propriétaire avec la garantie Visale. Mon locataire ne paie plus. Je suis indemnisé, mais Visale ne fais rien. Mon locataire risque bien de se rester dans les lieu, sans garant ni garantie une fois que Visale m’aura laché à la fin du bail.
        pas top 🙁

        • Mathieu Chantalat le a posté:

          Bonjour,

          Etes-vous sûr qu’aucune procédure n’a été lancée ? Avec le confinement la plupart des procédures ont été gelées, ce n’est pas propre à visale.

  11. Thierry le a posté:

    bonjour,
    je suis bailleur. J’utilise la garantie Visale.
    J’ai été remboursé des loyers impayés avec retard de plusieurs mois parfois certes mais l’argent est arrivé.
    Par contre, la garantie prenant fin le 04 aout 2019, j’ai voulu avoir les éléments concernant les actions de Visale contre le locataire dès mai 2019. Je suis entré en contact avec leurs services qui me renvoient au service juridique et contentieux (que l’on ne peut pas contacter).
    Aucune réponse malgré 4 messages sur leur site et des appels téléphoniques. Le 11 juillet 2019, je reçois ce message :
    « Bonjour, Nous avons sollicité le concours de la force publique afin de procéder à l’expulsion du locataire. AA
    Envoyé le 11/07/2019 16:49:53  »
    Rien d’autre ! Pas de copie du jugement, des dates, des conclusions d’avocat, RIEN !
    Je rappelle puis relance un message sur leur site le 02 aout et on me rappelle le 12 aout. Et là, Anne X, du service contentieux, refuse de me donner le jugement et de me donner les coordonnées de l’huissier en charge du dossier !
    Elle me dit d’aller me débrouiller à la préfecture, elle M’INSULTE même ‘j’en ai rien à foutre de vous, … bailleur ingrat… » et me raccroche au nez plusieurs fois ! et finalement ne répond plus lorsque j’appelle.
    Au final je n’ai aucun élément sur la procédure d’expulsion, je ne sais pas à quelle préfecture m’adresser et je me suis fait insulter !!
    Sans parler du fait que j’ai un locataire en place qui ne paie pas !

    Conclusion sur Visale : indemnisation oui mais service contentieux non.

    J’espère que pareil mésaventure n’arrive pas à trop de bailleur.
    Dorénavant j’exigerais une caution solidaire personnelle et
    refuserais les autres dossiers. Je voulais aider certains locataires moins favorisés mais c’est fini !
    Bravo Visale.

    • Pivoine72 le a posté:

      La préfecture est celle du lieu de la location (ou sous préfecture), vous pouvez demander au prefet de payer sur ses deniers personnels les loyers non perçus à partir de deux mois de demande de recours de la force publique, car c’est lui qui accorde cette demande ; et s’il doit payer ça le motive (et c’est la loi).

    • FIORA le a posté:

      Bonjour Thierry,
      Je suis propriétaire. Je ne connais pas ce système « Visale ». Pour la 1ère fois, j’ai un locataire qui me fait cette demande, j’hésite j’avoue car pas d’expérience, pas de recule…En vous lisant, si je le fais, à ce moment là je vais demander à mon locataire « une caution solidaire personnelle » c’est cela? mais c’est quoi en réalité? je lui demande par exemple que son père se porte caution? Merci bp de votre aide. Bien cordialement

      • ANDRE le a posté:

        il est expressément indiqué dans les conditions visale de ne pas prendre de caution autres que la leur, à défaut, visale est caduque.

    • FIORA le a posté:

      Je suis propriétaire. Je ne connais pas ce système « Visale ». Pour la 1ère fois, j’ai un locataire qui me fait cette demande, j’hésite j’avoue car pas d’expérience, pas de recule…En vous lisant, si je le fais, à ce moment là je vais demander à mon locataire « une caution solidaire personnelle » c’est cela? mais c’est quoi en réalité? je lui demande par exemple que son père se porte caution? Merci bp de votre aide. Bien cordialement

      • Mathieu Chantalat le a posté:

        Bonjour, non je pense que vous n’avez pas bien lu l’article, pas besoin de garant c’est Visale qui se porte caution pour le locataire.

  12. PERROT le a posté:

    Je suis un bailleur et j’utilise souvent la garantie Visale, victime de son succès
    j’ai déclaré un impayé en janvier 2019 et à ce jour pas encore de remboursement, malgré relances, intervention de action logement strasbourg et quittance validée … j’attends

    • FIORA le a posté:

      Bonjour,
      A ce jour, avez-vous été payé?
      Est ce que ce sytème « Visale » est fiable?
      Merci de votre retour
      Cdt

      • SENE le a posté:

        Bonjour, Non seulement le système Visale est impossible à joindre au moins 15 mn d’attente pour n’obtenir aucune réponse sur votre dossier de la part des opérateurs téléphoniques. Il répondent toujours la même chose, comme des robots, on s’aperçoit très vite qu’ils ne savent pas du tout de quoi ils parlent, ils ignorent complètement le monde locatif et les lois ! De plus, nous ne sommes pas payés des loyers impayés ! Donc prenez plutôt un garant, c’est ce que nous faisions avant de tester Visale, et sincèrement c’est beaucoup plus efficace auprès de votre débiteur ! Vous pouvez suivre votre procédure de recouvrement via un huissier.

  13. BERNERON le a posté:

    Bonjour.
    Je suis sans emploi et je perçois l’AAH (allocation adulte handicapé) et je suis à la recherche d’un garant.
    Il semble que je ne rentre pas dans les critères pour VISALE.
    Connaissez vous une solution pour trouver un garant?
    Merci par avance.

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