Le propriétaire peut-il rentrer chez le locataire sans autorisation ?

Dans le cadre de notre gestion locative en ligne, nous sommes souvent amenés à rappeler aux propriétaires ou aux locataires les jurisprudences concernant l’accès au logement par le bailleur ou une entreprise qu’il aurait mandatée. Cette question est souvent tendue puisque l’on parle de pénétrer dans le domicile du locataire; elle est parfois corrélée au problème de la détention d’un double des clefs par le propriétaire.

Nous allons dans cet article vous rappeler les textes régissant cette question et vous expliquer leurs implications sur des cas concrets.

screenshot_clef

Accès au logement pour réaliser des travaux

Textes réglementaires

Le bailleur a des obligations vis à vis du locataire et notamment celle de lui louer un logement en bon état, respectant les critères de décence et ne mettant pas en danger la santé de ces occupants. C’est une obligation rappelée à l’article 6 de la loi de 89 :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation […]

Afin de lui permettre de remplir cette obligation en cours de bail, donc avec un locataire en place, l’article 7 de la même loi de 89 prévoit explicitement que le locataire doit laisser l’accès au bailleur pour préparer et réaliser certains types de travaux :

  1. travaux de maintenance et d’entretien des locaux loués
  2. travaux d’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble qui nécessiterait l’accès au logement
  3. travaux d’amélioration de la performance énergétique des locaux loués

En pratique

La typologie des travaux mentionnés précédemment est intéressante.

Concernant les locaux loués, il est donc possible de réaliser des travaux de remise en état d’une toiture sur une maison, mais pas d’obliger le locataire à subir des travaux d’extension d’une véranda qui serait considérés comme des travaux d’amélioration.

Les seuls travaux d’amélioration rentrant dans le cadre de l’obligation d’accès seraient ceux réalisés pour poser des fenêtres isolantes afin d’améliorer la performance énergétique du logement, ou ceux décidés par la copropriété d’un immeuble, comme par exemple l’accès au balcon privatif pour ravaler la façade (voir dans ce cas notre fiche sur les travaux en cours de bail).

Une fois que le cadre des travaux est fixé, le bailleur a des obligations quant à la réalisation des travaux :

  • il doit remettre au locataire une notice descriptive des travaux avant tout démarrage de chantier
  • les travaux ne peuvent avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sauf accord exprès des locataires

Dédommagement en cas de travaux importants

L’article 1724 du Code Civil prévoit les dédommagements du locataire en cas de travaux importants.

Si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer est diminué en proportion du temps et la surface dont il aura été privés.

Si les travaux rendent les lieux inhabitables, le locataire est en droit de résilier le bail.

Toute clause du bail qui annulerait ses gardes-fous en faveur du locataire est habituellement jugée comme abusive par la jurisprudence.

Que se passe-t-il concrètement si le locataire refuse l’accès du logement alors même que les travaux rentrent dans le cadre légal précédent ?

Malheureusement pas grand chose, le bailleur ne peut forcer la porte du locataire pour entrer dans les lieux même si des travaux qu’ils considèrent comme urgent doivent être réalisés. Il pourra toujours lui reprocher les conséquences de la non-réalisation des travaux et le poursuivre pour être dédommagé mais la loi ne définit pas de caractère d’urgence permettant d’outrepasser la protection du domicile du locataire.

Accès au logement pour faire visiter

Textes réglementaires

Si le bail est résilié le bailleur peut vouloir faire visiter le logement :

  • pour retrouver un autre locataire si le locataire a donné congé
  • pour trouver un acheteur si le bailleur a donné congé pour vente

Dans tous les cas le bailleur peut vouloir utiliser sa faculté de visite en cours de bail pour accélérer la transaction envisagée.

La loi ne prévoit pas de droit de visite par défaut, elle encadre simplement les clauses abusives qui obligeraient des visites n’importe quel jour ou sur des créneaux horaires trop larges.

Afin de bénéficier d’un cadre contractuel permettant ces visites, nous vous recommandons donc fortement d’insérer une clause de droit de visite dans le bail, vous en trouverez une sur notre modèle de bail de location.

En pratique

Si vous souhaitez faire visiter le logement, l’esprit est le même que pour des travaux, vous avez en théorie le droit d’accéder au logement si vous avez prévu une clause dans le bail, mais en pratique l’accès ne peut se faire sans l’accord du locataire.

Nous vous recommandons de faire les visites en présence du locataire. Si vous devez les faire en son absence, le locataire peut vous laisser les clefs mais sachez que vous pénétrez alors son domicile avec des inconnus, soyez donc particulièrement vigilant pour éviter tout contentieux sur un vol éventuel d’objet.

Si le locataire refuse de vous laisser l’accès au logement malgré la clause de droit de visite du bail, sachez que vous ne pourrez pas faire grand chose en pratique. Il est toujours possible en théorie de le poursuivre pour le préjudice éventuel de vacance locative que vous subirez mais les délais et les coûts de procédure n’en valent clairement pas la peine, surtout qu’il ne sera pas évident de prouver le préjudice.

Cas particuliers des visites pour vente

Nous vous rappelons dans notre article sur le congé pour vendre que le locataire a un droit de préemption de deux mois à compter de la réception du congé.

Pour éviter de décourager d’éventuels acquéreurs lors de la visite, il est préférable d’attendre que le délai de deux mois soit passé pour démarrer vos visites.

Accès au logement sans motif

Pour reprendre l’esprit des deux sections précédente, nous vous rappelons que le propriétaire ne peut aucun cas rentrer dans le logement du locataire sans son autorisation, a fortiori si cette « visite » n’est pas motivée par une raison lui permettant légalement de le faire (travaux ou visites pour relouer).

Se pose alors en pratique la question du double de clef conservée par le propriétaire.

La loi n’interdit pas au bailleur de conserver un double de clef

La loi est muette sur ce sujet donc par défaut le bailleur peut conserver un double de clef. Il ne peut évidemment pas rentrer dans le logement sans autorisation du locataire.

Pour éviter tout litige en cas de cambriolages par exemple, nous vous recommandons fortement de prévenir le locataire que vous détenez un double des clefs. Le locataire pourrait vous demander de les confier à un tiers de confiance, par exemple le gardien de l’immeuble, ce qui lui permettrait d’utiliser plus facilement le double en cas de besoins : fuite, perte des clefs, visite pendant les vacances.

Une clause de visite annuelle est-elle possible ?

En théorie il est possible de prévoir une clause de visite annuelle dans le bail. Vous pouvez simplement indiquer :

Le locataire autorise le bailleur à venir visiter le logement une fois par an pour s’assurer de l’état général du logement. Cette visite devra se faire aux conditions convenues par le locataire, le bailleur s’engageant à prévenir le locataire au moins 10 jours à l’avance.

En pratique cette clause va être compliquée à mettre en oeuvre quoiqu’il arrive puisque le locataire peut vous empêcher l’accès à son logement sans justification; il vous faudra alors demander l’application de la clause devant un juge, avec les délais et aléas que cela implique.

Par ailleurs sachez que la visite annuelle ne vous permettra en aucun cas d’imposer des réparations au locataire en cours de bail, il vous faudra attendre l’état des lieux de sortie. Cette visite a donc comme seul intérêt potentiel de vous permettre d’anticiper d’éventuels travaux en vue d’une relocation.

Gérez votre location sans agence
Quittances + Bail + Modèles + Assistance

Activez la gestion en ligne Smartloc

14 commentaires sur “Le propriétaire peut-il rentrer chez le locataire sans autorisation ?

  1. Pauline le a posté:

    Bonjour, je viens de lire votre article, si un propriétaire vient faire des visites à des inconnus chez soit alors que nous y sommes mais sans nous prévenir et en rentrant dans la maison sans nous le dire, avec ses clés sans attendre notre accord. Sachant que nous sommes en colocation et qu’il fait également rentrer dans nos chambres privées, est-ce possible de se retourner contre lui. 35 si oui que faire et où s’adresser ?

    Cordialement

  2. Calvez François le a posté:

    Bon jour,
    Nous avions un problème de chasse d’eau que nous avons signalé au propriétaire. Il nous a dit qu’il ferait le nécessaire.
    Cela fait un moment et nous n’avons vu personne, mais bizarrement la chasse d’eau fonctionne normalement. Je soupçonne que la réparation a été faîte alors que nous étions absents.
    Est ce légal? quels sont les recours au cas où les faits sont avérés?
    Merci

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, cela va être compliqué à prouver et même si vous arrivez à le prouver cela va être compliqué d’entamer une procédure, mais ce n’est qu’un avis sans garantie.

  3. Durant le a posté:

    Bonjour

    Mon locataire me doit 4 mois de loyer. Fin décembre 2018 il a résilié le téléphone et EDF. Il a déposé les clés dans les parties communes afin que je les récupère. Il habite depuis près de 2 mois dans un autre logement. Il ne veut pas me faire une lettre de préavis. Il a un travail (35 h)
    Il a enlevé son nom sur la boîte aux lettres. Il ne veut pas débarrasser son logement et donc impossible de le vendre. Les agences immobilières ne peuvent accéder à l’appartement pour les photos, mesures…. et faire visiter. Je pense que l’appartement doit être dans un sale état. J’ai compris qu’il veut que ce soit moi qui débarrasse tout. Mais je n’ai nullement l’intention de débarrasser ses affaires, de faire le ménage et de tout réparer. L’escalier et le palier sont en un état pitoyable ! Alors je m’imagine l’intérieur !
    Que faut il faire ? J’ai presque 20 ans de plus et je n’ai pas à faire sa bonne !
    Merci.

  4. Florence Moyers le a posté:

    Bonsoir, je vous résume l’origine de ma question: la SAUR ( société de distribution d’eau du Poitou Charentes) m’a adressé un courrier la semaine dernière, m’indiquant un changement de compteur d’eau. Celui-ci n’étant accessible que par ma cuisine, dans un petit sous-sol, je devais contacter le service pour convenir d’un rendez-vous , mais j’ai oublié de rappeler…. J’avais tout de même déjà signalé auparavant mes horaires de présence à mon domicile à cet organisme, qui n’en a pas pris référence, apparemment.
    Aujourd’hui, en arrivant chez moi, j’ai constaté que mon rideau occultant la porte d’entrée était totalement repoussé, puis j’ai retrouvé la tablette positionnée devant la porte du sous-sol déplacée. J’en ai donc conclu qu’un technicien de la SAUR avait été introduit en mon absence par ma propriétaire, (qui préalablement m’avait fortement sollicitée pour des visites de sa notaire, puis de ses enfants, au dernier moment, de préférence le samedi, pour soit-disant constater l’évolution de moisissures… bref) Ma question est : cette intrusion en mon absence , pour un changement de compteur, est-elle légale ou du moins justifiée, alors que je n’ai eu aucune indication préalable? Je vous remercie de me conseiller à ce propos.

  5. Gauthier le a posté:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire de deux appartements. Une fuite d’eau en provenance du logement du dessus endommage le logement du rez de chaussée.
    Sauf que le locataire du dessus est injoignable, ne se manifeste pas malgré plusieurs tentatives de prise de contact.
    Que faire?? Les dégâts s’aggravent…
    Merci.

  6. Missa le a posté:

    Bonjour,
    Est ce que l’interdiction au propriétaire d’entrée chez le locataire sans son accord concerne aussi le jardin ? Même si celui-ci n’est pas clôturé ?
    cordialement,

    • Mathieu Chantalat le a posté:

      Bonjour, A priori oui mais en pratique la protection du domicile est moins considérée que celle d’un terrain.

  7. Bibal le a posté:

    Bonjour,

    mon préavis de départ prend fin le 09 avril mais j’ai déjà un autre appartement. Donc j’ai laissé des affaires dans l’ancien mais je viens de voir que la propriétaire fait des travaux sans mon accord pour rentrer et surtout sans m’avoir prévenue. Que puis-je faire ?
    Cordialement

  8. bgr le a posté:

    Bonjour,

    je suis en colocation et mon proprio veut faire intégrer deux personnes dans la journée. sans me prévenir en avance et alors que je n’ai pas de clé de chambre.

    puis-je l’en interdire?

    merci

  9. LEDY le a posté:

    bjr, ma proprio a décidé de construire un mur entre sa maison que je loue et un autre de ses terrains accolé (ce qui n’est pas un problème pour moi). Elle m’a prévenu que bientôt elle commencerait les travaux. Un jour, j’ai eu la surprise de voir la clôture de ma location enlevée et son compagnon avait pénétré sur mon terrain et tapait comme un fou sur le mur de ma maison pour faire je ne sais quoi (poteau, trou…). Elle ne m’a donc pas demandé pour rentrer chez moi et en plus, l' »ouvrier a travaillé le samedi et le dimanche toute la journée. Le bruit était insoutenable. Je l’ai informé qu’elle n’avait pas le droit mais m’a rembaré. Que puis je faire legalement ? Merci pour votre réponse

  10. Courtois le a posté:

    Bonjour, mon propriétaire c’est réservé dans le bail je cite  » un droit d’accès au garage pour son usage personnel  » cela veut il dire que lui seul a la jouissance du garage ?
    Merci

  11. Quentin Ramecourt le a posté:

    bonjour. je viens vous voir car je suis en colocation à baux séparés. voici LES problèmes:
    1) son entreprise est domicilée dans le garage, qui est noté sur mon bail, minterdisant de facto l’accès à celui-ci.
    2) 0 accès aux compteurs
    3) il est déjà venu par 2 fois (la seconde j’ai explosé de colère d’ailleurs) faire des travaux sans prévenir, donc je ne savais pas quoi et qu’est-ce. est- ce de la violation de domicile ou non?
    4) il interdit les animaux de compagnie (violation de l’article 10 de la loi du 6 juillet 89) que faire?

Autres articles dans la même catégorie

Le dépôt de garantie (à ne pas confondre avec la caution qui est usuellement le terme utilisé pour le garant qui se porte caution) est une somme versée par le locataire au bailleur lors de la signature du bail pour garantir ses obligations. Le fonctionnement du dépôt de garantie est régi par l’article 22 de […]

Chez Smartloc nous assistons depuis 2012 des milliers de bailleurs indépendants dans leur gestion locative au quotidien. Si vous devions choisir 10 points parmi les centaines de sujets que nos équipes d’experts traitent chaque mois, voici la liste des astuces que nous souhaitons vous mettre en avant. A la fin de chaque partie vous trouverez […]

Etude indexation Smartloc Infogram Communiqué de presse : Indexation des loyers : 48% des bailleurs particuliers n’indexent pas le loyer, soit un manque à gagner estimé à 222M€ Contexte de l’étude : redémarrage de l’indexation fin 2018 Après plusieurs années de stagnation, l’indice de référence des loyers (IRL) a redémarré à la hausse fin 2018. […]

Synthèse de l’article : le locataire doit vous fournir une attestation d’assurance habitation lors de l’entrée dans les lieux puis chaque année. En cas de refus vous pouvez souscrire une assurance habitation pour son compte. Que vous soyez en location nue ou meublée, depuis la loi Alur, le locataire a l’obligation de prendre une assurance […]