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Mathieu Chantalat 2 février 2018 Gestion locative > Juridique

Le propriétaire peut-il rentrer chez le locataire sans autorisation ?

Dans le cadre de notre gestion locative en ligne, nous sommes souvent amenés à rappeler aux propriétaires ou aux locataires les jurisprudences concernant l’accès au logement par le bailleur ou une entreprise qu’il aurait mandatée. Cette question est souvent tendue puisque l’on parle de pénétrer dans le domicile du locataire; elle est souvent corrélée à la détention d’un double des clefs par le bailleur.

Nous allons dans cet article vous rappeler les textes régissant cette question et vous expliquer leurs implications sur des cas concrets.

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Accès au logement pour réaliser des travaux

Textes réglementaires

Le bailleur a des obligations vis à vis du locataire et notamment celle de lui louer un logement en bon état, respectant les critères de décence et ne mettant pas en danger la santé de ces occupants. C’est une obligation rappelée à l’article 6 de la loi de 89 :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation […]

Afin de lui permettre de remplir cette obligation en cours de bail, donc avec un locataire en place, l’article 7 de la même loi de 89 prévoit explicitement que le locataire doit laisser l’accès au bailleur pour préparer et réaliser certains types de travaux :

  1. travaux de maintenance et d’entretien des locaux loués
  2. travaux d’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble qui nécessiterait l’accès au logement
  3. travaux d’amélioration de la performance énergétique des locaux loués

En pratique

La typologie des travaux mentionnés précédemment est intéressante.

Concernant les locaux loués, il est donc possible de réaliser des travaux de remise en état d’une toiture sur une maison, mais pas d’obliger le locataire à subir des travaux d’extension d’une véranda qui serait considérés comme des travaux d’amélioration.

Les seuls travaux d’amélioration rentrant dans le cadre de l’obligation d’accès seraient ceux réalisés pour poser des fenêtres isolantes afin d’améliorer la performance énergétique du logement, ou ceux décidés par la copropriété d’un immeuble, comme par exemple l’accès au balcon privatif pour ravaler la façade.

Une fois que le cadre des travaux est fixé, le bailleur a des obligations quant à la réalisation des travaux :

  • il doit remettre au locataire une notice descriptive des travaux avant tout démarrage de chantier
  • les travaux ne peuvent avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sauf accord exprès des locataires

Dédommagement en cas de travaux importants

L’article 1724 du Code Civil prévoit les dédommagements du locataire en cas de travaux importants.

Si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer est diminué en proportion du temps et la surface dont il aura été privés.

Si les travaux rendent les lieux inhabitables, le locataire est en droit de résilier le bail.

Toute clause du bail qui annulerait ses gardes-fous en faveur du locataire est habituellement jugée comme abusif par la jurisprudence.

Que se passe-t-il concrètement si le locataire refuse l’accès du logement malgré que les travaux rentrent dans le cadre légal précédent ?

Malheureusement pas grand chose, le bailleur ne peut forcer la porte du locataire pour entrer dans les lieux même si des travaux qu’ils considèrent comme urgent doivent être réalisés. Il pourra toujours lui reprocher les conséquences de la non-réalisation des travaux et le poursuivre pour être dédommagé mais la loi ne définit pas de caractère d’urgence permettant d’outrepasser la protection du domicile du locataire.

Accès au logement pour faire visiter

Textes réglementaires

Si le bail est résilié le bailleur peut vouloir faire visiter le logement :

  • pour retrouver un autre locataire si le locataire a donné congé
  • pour trouver un acheteur si le bailleur a donné congé pour vente

Dans tous les cas le bailleur peut vouloir utiliser sa faculté de visite en cours de bail pour accélérer la transaction envisagée.

La loi ne prévoit pas de droit de visite par défaut, elle encadre simplement les clauses abusives qui obligeraient des visites n’importe quel jour ou sur des créneaux horaires trop larges.

Afin de bénéficier d’un cadre contractuel permettant ces visites, nous vous recommandons donc fortement d’insérer une clause de droit de visite dans le bail, vous en trouverez une sur notre modèle de bail de location.

En pratique

Si vous souhaitez faire visiter le logement, l’esprit est le même que pour des travaux, vous avez en théorie le droit d’accéder au logement, mais en pratique l’accès ne peut se faire sans l’accord du locataire.

Nous vous recommandons de faire les visites en présence du locataire. Si vous devez les faire en son absence, le locataire peut vous laisser les clefs mais sachez que vous pénétrez alors son domicile avec des inconnus, soyez donc particulièrement vigilant pour éviter tout contentieux sur un vol éventuel d’objet.

Si le locataire refuse de vous laisser l’accès au logement malgré la clause de droit de visite du bail, sachez que vous ne pourrez pas faire grand chose en pratique. Il est toujours possible en théorie de le poursuivre pour le préjudice éventuel de vacance locative que vous subirez mais les délais et les coûts de procédure n’en valent clairement pas la peine, surtout qu’il ne sera pas évident de prouver le préjudice.

Cas particuliers des visites pour vente

Nous vous rappelons dans notre article sur le congé pour vendre que le locataire a un droit de préemption de deux mois à compter de la réception du congé.

Pour éviter de décourager d’éventuels acquéreurs lors de la visite, il est préférable d’attendre que le délai de deux mois soit passé pour démarrer vos visites.

Accès au logement sans motif

Pour reprendre l’esprit des deux sections précédente, nous vous rappelons que le propriétaire ne peut aucun cas rentrer dans le logement du locataire sans son autorisation, a fortiori si cette « visite » n’est pas motivée par une raison lui permettant légalement de le faire (travaux ou visites pour relouer).

Se pose alors en pratique la question du double de clef conservée par le propriétaire.

La loi n’interdit pas au bailleur de conserver un double de clef

La loi est muette sur ce sujet donc par défaut le bailleur peut conserver un double de clef. Il ne peut évidemment pas rentrer dans le logement sans autorisation du locataire.

Pour éviter tout litige en cas de cambriolages par exemple, nous vous recommandons fortement de prévenir le locataire que vous détenez un double des clefs. Le locataire pourrait vous demander de les confier à un tiers de confiance, par exemple le gardien de l’immeuble, ce qui lui permettrait d’utiliser plus facilement le double en cas de besoins : fuite, perte des clefs, visite pendant les vacances.

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