Assurance loyer impayé : locataire déjà en place

Synthèse de l’article : les locataires en place depuis plus de 6 mois sont éligibles sans condition de solvabilité. Il est simplement nécessaire de prouver l’absence d’impayés sur les 6 derniers mois.

Nombreux sont les bailleurs qui nous demandent s’il est possible d’assurer un locataire en cours de bail. Il faut distinguer trois cas :

Nous allons détailler les trois cas mais sachez d’ores et déjà qu’il ne sera pas possible de couvrir un locataire qui est déjà en impayés lors de la souscription à l’assurance.

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Sommaire

  1. Locataire entrant
  2. Locataire en place entre 15 jours et 6 mois
  3. Locataire en place depuis plus de 6 mois
  4. Cas particulier du rachat d’un logement occupé

Situation n°1 : locataire entrant
Critères de solvabilité / pas de carence

Un locataire est considéré comme « entrant », si vous souscrivez au plus tard 15 jours après l’entrée dans les lieux (entrée qui peut être postérieure à la signature de bail).

Que vous souscriviez entre la signature du bail et l’entrée dans les lieux, ou dans les 15 jours qui suivent l’entrée dans les lieux, vous devrez respecter les critères de sélection du locataire et constituer un dossier complet (plus d’infos ici).

Sachez que dans le cas d’un locataire entrant vous serez couvert sans carence c’est à dire sans période probatoire : même si l’impayé a lieu dès le deuxième mois vous serez couvert.

Exemple Vous signez le bail le 1er juin pour une entrée dans les lieux le 15 juin; vous devez souscrire à l’assurance au plus tôt le 1er juin et au plus tard le 30 juin pour éviter d’avoir une période probatoire de 3 mois.

Situation n°2 : locataire en place entre 15 jours et 6 mois
Critères de solvabilité / Carence de 3 mois

Si vous attendez plus de 15 jours après l’entrée dans les lieux pour souscrire, la compagnie va vous appliquer une carence de 3 mois, c’est à dire une période probatoire après la souscription du contrat pendant laquelle aucun incident de paiement ne devra avoir lieu sinon la garantie tombe complètement (plus d’infos sur la carence). Cette disposition est conçue pour éviter les fraudes.

Aux conditions de solvabilité classiques, l’assurance impose également une absence d’incidents de paiement depuis le démarrage du bail. Nous vous recommandons donc si possible d’éviter de souscrire après 15 jours si vous souhaitez assureur un locataire entrant : vous avez une carence de 3 mois et vous prenez le risque d’avoir des impayés sur le démarrage du bail qui vous empêcheraient de souscrire par la suite.

Situation n°3 : locataire en place depuis plus de 6 mois
Pas de critères de solvabilité / Carence de 3 mois

Pour les locataires en place depuis 6 mois il n’y a plus de critères de solvabilité, il vous suffit de ne pas avoir eu d’incidents de paiement sur les 6 derniers mois.

Vous aurez par contre toujours une période probatoire (ou carence) de 3 mois.

Définition d’un incident de paiement

La définition d’un incident de paiement est précisée dans les conditions générales de notre GLI Insured :

  • soit un retard de paiement de plus d’un mois
  • ou deux échéances (consécutives ou non) en impayé partiel ou total

Si vous êtes dans un des deux cas, il est toujours possible de nous envoyer une demande de dérogation sur equipe@smartloc.fr.

Pour les locataires ne respectant pas les critères de solvabilité, il est donc possible de souscrire après 6 mois sans impayés. Vous pouvez même prendre une caution solidaire sur ces 6 premiers mois puis renoncer à la caution en écrivant un courrier au garant et basculer sur l’assurance loyer impayé (voir notre fiche pratique sur les locataires non éligibles).

Au niveau des pièces du dossier il est simplement nécessaire d’avoir :

  • le bail de location signé et paraphé avec clause résolutoire
  • l’état des lieux signé et paraphé
  • les pièces d’identité des locataires
  • leur attestation d’assurance habitation (théoriquement obligatoire mais optionnelle si vous n’arrivez pas à la récupérer)

Concernant les preuves sur l’absence d’incidents de paiement il n’y a pas de justificatifs définis, nous vous recommandons cependant de conserver vos relevés bancaires prouvant les virements du locataire. Si vous avez été payé en espèces il ne sera donc pas possible de souscrire car vous serez dans l’impossibilité de prouver l’absence d’incidents de paiement.

Vous pouvez donc donc très simplement démarrer un devis de garantie loyer impayé et souscrire directement en ligne en renseignant n’importe quel statut et niveau de revenus pour les locataires en place.

Cas particuliers du rachat d’un logement occupé

Si vous rachetez un logement déjà occupé sachez tout d’abord qu’il n’est pas nécessaire de refaire un bail. L’ancien bail vous est automatiquement transféré avec la vente du logement sans qu’il soit nécessaire de faire des démarches – à part celle de prévenir le locataire pour le virement des sommes.

Concernant l’historique des paiements, nous vous recommandons de demander au bailleur les relevés bancaires récents prouvant le bon paiement des loyers; ce n’est pas une obligation demandée par l’assurance (en théorie les quittances ou une simple attestation sur l’honneur suffisent) mais c’est une garantie que vous prenez sur le logement que vous rachetez car pour rappel une période probatoire de 3 mois s’applique pour les locataires en place; donc si vous avez un impayé à la reprise du logement la garantie que vous auriez souscrite sera résiliée.

Si le logement était précédemment géré par une agence, demandez au vendeur les comptes-rendus de gestion.

En savoir plus

Fiche complète sur le rachat d’un logement occupé

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22 commentaires sur “Assurance loyer impayé : locataire déjà en place

  1. Question d’un de nos clients :

    « Je souhaiterais acheter un appartement avec locataire en place depuis plus de 6 mois, et sans incidents de payements.
    Ces revenus sont inférieurs à 2,85 fois le loyer.
    Est il possible de l’assurer chez vous tous de même ?
    Comment vous prouver qu’il n’a pas d’incidents de payements pour le moment ? Car je ne suis pas le propriétaire à ce jour. »

    • Oui c’est possible d’assurer un locataire en place sans incidents de paiement sur les 6 derniers mois, même s’il ne rentre pas dans les critères des locataires entrants.

      Pour prouver cet absence d’incidents de paiement et pour éviter toute fraude du vendeur, vous devez récupérer les comptes-rendus de gestion de l’agence s’occupant du bien, ou les extraites de relevés bancaires du vendeur s’il encaisse les loyers en direct.

      Il faut également récupérer le bail, l’état des lieux, les pièces d’identité des locataires et leur attestation d’assurance habitation.

  2. Je m’ aprete à acheter un appartement pour un investissement locatif.
    Un locataire est en place depuis 2 ans et souhaite rester, avec un loyer de 500€/mois.
    Celui ci n a pas de justification de revenus hormis quelques centaines d’euros de la CAF,
    mais a toujours payé son loyer selon les dires du propriétaire actuel.
    Ce locataire serait-il éligible ?
    Si oui, que devrais-je fournir comme documents ?
    Et s’il ne l’est pas, avez vous une solution ?

    • Oui c’est possible de prendre une garantie, dans ces conditions puisqu’il n’y a pas de critère de solvabilité après 6 mois sans impayés.

  3. J ai un locataire en place depuis Septembre 2015 ,a la signature du bail pour 3 ans il étais apprentie ses parents ce sont porter caution solidaires.
    Je n ai jamais eu de soucis avec mon locataire ,je souhaite prendre une assurance loyer impayés,comment faire? Et il possible de cumuler le garant solidaire avec une assurance loyer impayés?
    Merci

  4. Bonjour,
    j’étudie la possibilité de contracter une assurance loyer impayé chez vous. Avant cela j’ai quelques questions. Je suis dans le cas ou mes locataires sont en place depuis 1 an sans aucun défaut de paiement de loyers. Jusqu’à présent je suis couvert par une garantie VISALE. Vous précisez que dans mon cas il n’y a pas de critères de solvabilité ni de dossier locataire à vérifier. Cependant, juste après vous citez une liste de pièces nécessaires. Cela signifie t il que tant qu’il n’y a pas eu de défaut de paiement vous ne demandez pas les pièces puisque l’assurance n’est pas activée. Mais qu’il faudra être en mesure de présenter ces documents si il y a un litige dans le futur?

    Ma deuxième question porte sur le délai de carence: vous dites qu’il est de 3 mois mais je lis aussi que si une garantie type VISALE précédait votre assurance, ce délai de carence était caduque: ai je bien compris?

    • Bonjour,

      Il n’y a pas de critères de solvabilité donc pas de dossier locataire à monter, néanmoins des justificatifs d’ordre généraux sont demandés :

      Le bail de location et l’état des lieux
      Les pièces d’identité des locataires
      Leur attestation d’assurance habitation (nous contacter si vous ne l’avez pas)
      Les relevés de gestion de votre gestionnaire ou vos relevés bancaires prouvant que le locataire vous a bien payé par chèque ou virement sur les 6 derniers mois.

      Ils vous seront demandés en cas d’impayés uniquement.

      Le délai de carence ne s’applique pas si vous aviez souscrit une garantie équivalente précédemment; cette disposition ne s’applique pas à Visale qui est en réalité une caution.

  5. Bonjour,

    Je souhaite souscrire à l’offre loyers impayés.
    Mes locataires sont en place depuis janvier 2018 donc plus de 6 mois. Je n’ai donc pas besoin de prouver la solvabilité de mes locataires mais comment justifier la condition indiqué sur votre site :
    extrait bancaire ou compte-rendu de gérance prouvant l’absence d’incidents de paiement sur les 6 derniers mois
    Je vous transmet tous mes relevés bancaires ? Ou juste une attestation sur l’honneur vous suffit ?

    Si un incident d’impayé se produit dans les 3 mois suivant la souscription, je ne serai indemnisé qu’à partir du 4eme mois ?

    • Bonjour,

      Conservez vos relevés bancaires, ils vous seront demandés uniquement en cas d’impayés.

      Si un incident de paiement survient sur les 3 premiers mois, le contra est résilié et vous ne serez pas du tout indemnisé.

      • Bonjour,

        Les 2 premiers mois ainsi que la caution ont été réglés en espèces. L’intégralité de l’espèce n’a pas été remis en banque. Cela pourrait-il remettre en cause l’indemnisation en cas de défaut de paiement ?

  6. Bonjour,
    Je ne comprends pas bien votre phrase « Nous allons détailler les trois cas mais sachez d’ores et déjà qu’il ne sera pas possible de couvrir a posteriori un locataire qui se révèle mauvais payeur. »
    Dans mon cas, si je souscris à votre assurance loyer impayé alors que mon locataire est dans la maison depuis 1 an et que ses paiements sont à jour mais ses revenus sont aujourd’hui très bas suite à sa séparation. Si demain elle ne paie plus, votre assurance ne couvre pas les loyers impayés ?
    Merci de votre réponse,
    Violaine Massé

  7. Bonjour

    Je souhaite souscrire à votre contrat d’assurance loyers impayés.

    Mes locataires sont en place depuis 1 an et sont à jour du paiement des loyers.

    Etant assurée précédemment auprès de la MAIF pour ce type de risque mais souhaitant les quitter pour cause d’augmentation de la cotisation, j’ai déjà les documents demandés.

    Est-il nécessaire de redemander à mes locataires leurs 3 derniers bulletins de salaire et leur contrat de travail ?

    • Bonjour,

      pour des locataires en place depuis plus de six mois sans incident de paiement il n’est pas nécessaire de regarder la solvabilité ni de monter un dossier locataire. Je vous laisse regarder sur la page garantie loyer impayé https://www.smartloc.fr/comparateur-assurance-loyer-impaye pour souscrire.
      Nous vous recommandons de souscrire dans les 30 jours qui suivent la résiliation de votre précédent contrat, cela vous évitera d’avoir trois mois de période probatoire.

  8. Bonjour,

    je suis sur le point d’acheter un immeuble déjà loué.

    Les locataires bénéficient de l’aide au logement (CAF) qui est versée directement au bailleur actuel. Certains paient le complément de loyer par virement, d’autres en espèce.

    Pour souscrire, vous demandez des relevés de compte ou une attestation sur l’honneur à défaut.

    Sachant que certains locataires règlent leur complément de loyer en espèce (et donc que ces compléments n’apparaissent pas sur les relevés de compte), l’attestation sur l’honneur est-elle suffisante ?

    En cas d’impayé, le versement étant perçu en direct par le bailleur, la CAF exige d’être informée, un impayé étant considéré à partir de 2 mois de loyers impayés. Ils peuvent donc aller jusqu’à suspendre les allocations en cas de litige avec le locataire. Votre assurance couvre-t-elle bien ce type de situation ?

    • Bonjour,

      Non l’attestation sur l’honneur n’est pas suffisante, l’assureur peut demander les relevés de compte.

      SI une partie des paiements est faite en espèces, le dossier ne va pas être éligible.

      Par ailleurs je vous confirme que l’assurance prend le relais quand les paiements CAF s’arrêtent, elle exige simplement que vous demandiez le versement en direct des APL au démarrage du contentieux.

  9. Bonjour,

    Je m’apprête à acheter un appartement pour un investissement locatif avec un locataire en place depuis 2 mois.

    Est-il possible de l’assurer chez vous ? Est ce que je dois vérifier la solvabilité du locataire auprès du propriétaire actuel ?

    Est – ce que la période probatoire de 3 mois sera appliquée ?

    Par avance merci

  10. Bonjour,
    je souhaite souscrire l’assurance Loyers impayés. Le locataire n’est pas dans les critères de solvabilité mais peut régler 6 mois de loyers dès l’entrée des lieux en avance des loyers à devoir, par virement. Est que le virement de cette somme correspondant aux 6 mois de loyers sera bien une preuve de paiement régulier des loyers, permettant de contracter l’assurance après 6 mois. merci

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