Dossier facile comment ça marche ?

Dossier facile est un service proposé par une start-up d’état, c’est à dire une organisation à but non lucratif, composée d’une dizaine de salariés, organisée de manière indépendante mais financée par l’Etat.

L’objectif de ce service est de proposer un système centralisé et sécurisée de dossiers locatifs, permettant de fluidifier un marché locatif tendu et empreint de méfiance.

En pratique les locataires vont pouvoir télécharger leurs justificatifs sur le site, ces pièces seront validées automatiquement ou manuellement par des agents (plus de détails sur ce point critique dans la suite). Le locataire peut alors partager un lien sécurisé avec les propriétaires qu’ils rencontrent.

Pour voir concrètement l’intérêt du système, Dossier facile met à disposition des dossiers locatifs de test, vous pouvez notamment consulter un exemple au lien suivant.

Si vous avez l’habitude de mettre en location un logement, les avantages de ce système sont évidents.

Avantages de Dossier facile

Centralisation et normalisation du dossier

Le principal avantage de Dossier facile est de centraliser les dossiers des locataires et de les guider dans les pièces standards qu’ils doivent rassembler.

Nombreux sont les services privés qui essaient de réinventer un système interne de collecte des dossiers (assurances loyers impayés et agences notamment); Dossier facile propose un point central de collecte et un format standard qui permet d’éviter la multiplication des initiatives qui sont forcément vouées à l’échec : quel locataire accepterait de déposer son dossier au format numérique à 10 endroits différents ?

Sécurisation du locataire

Le locataire dépose son dossier à un seul endroit, et peut activer ou désactiver le lien de partage qu’il envoie.

Le dossier fait par ailleurs apparaître des pièces avec un filigrane de sécurité, ce qui réduit grandement le risque d’usurpation d’identité.

Enfin le dossier du locataire est bien présenté et complet dès le premier envoi, ce qui permet d’augmenter ses chances de trouver un logement rapidement. En effet en zone tendue, certains bailleurs ou agences reçoivent parfois plusieurs dizaines de dossier, un locataire qui n’aurait pas constitué un dossier complet et bien présenté a très peu de chances d’être retenu.

Un service gratuit de validation

Avant d’aborder dans la section suivante les limites de Dossier facile, rappelons que c’est un service gratuit et qu’en cela c’est une initiative vraiment positive qui au vu des avantages proposés.

Dossier facile propose une « validation » du dossier locataire qui est détaillée sur leur site. Selon nous cette validation permet de dissuader ou de détecter les fraudeurs amateurs qui n’auraient pas fait l’effort de falsifier correctement leur dossier. Voici un résumé des principaux points de contrôle réalisés par Dossier facile :

• authenticité de l’avis d’impôts via le service en ligne de vérification
• complétude des documents : intégralité des feuilles du contrat de travail, 3 derniers bulletins de salaire, etc.
• validité des documents : date d’expiration du passeport, signature du contrat de travail, pièce d’identité de la personne hébergeant le candidat en l’absence de quittances ou de taxe foncière, etc
• cohérence des informations : concordance des informations entre le contrat de travail, les bulletins de salaire et l’avis d’impôts (date d’entrée, identité de l’employeur, revenus)

Ces validations sont utiles pour filtrer des faux dossiers grossiers ou pour détecter des dossiers incomplets qui seraient refusés par les assurances loyers impayés. Néanmoins ils ne permettent pas de valider l’authenticité des justificatifs.

Limites du Dossier Facile

Sur l’authenticité des dossiers

Dossier facile le précise clairement dans ses mentions légales, la validation ne vaut pas certificat d’authenticité des dossiers locatifs.

De notre propre expérience sur l’agrément des dossiers locatifs en tant que courtier d’assurance loyer impayé, Dossier facile va laisser passer des faux dossiers. Un faux dossier ne veut pas forcément dire que le locataire sera un mauvais payeur, mais le risque est beaucoup plus important.

Pour comprendre en quoi consiste une vérification approfondie sur un dossier locatif, vous pouvez consulter notre fiche Vérification du dossier de location : les techniques pour déceler les faux dossiers. A part la cohérence des congés payés sur les bulletins de salaire et la vérification de l’avis d’impôts sur le site des impôts, très peu de techniques sont effectuées par Dossier facile. Et l’avis d’impôts n’est pas la technique de vérification infaillible puisque le locataire peut toujours inventer une histoire (retour d’expatriation, période d’inactivité, etc).

A leur décharge aucun organisme ne s’engage sur l’authenticité des documents, même les assurances loyers impayés qui indemnisent pourtant les impayés des faux dossiers qu’elles auraient laissés passer. La raison principale est qu’il est très chronophage de faire ses vérifications, qu’elles demandent des opérateurs experts, et qu’elles engagent la responsabilité de l’organisme sur des impayés qui peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Sur la sécurisation du dossier locataire

Les filigranes empêchent en théorie les escrocs de récupérer les dossiers de locataire pour réaliser des usurpations d’identité, notamment pour faire des crédits à la consommation. Néanmoins certains algorithmes d’intelligence artificielle sont maintenant capables d’enlever ces filigranes, nous avons donc des doutes sur la pertinence de cette sécurité à moyen ou à long terme.

Le vrai problème réside dans la naïveté des locataires qui continuent d’envoyer des dossiers complets aux propriétaires avant la visite, ouvrant la porte à des escrocs potentiels qui se seraient contentés de publier une fausse annonce. Un lien de partage secondaire, limité aux informations et sans accès aux justificatifs, devrait pouvoir grandement limiter le risque de fraude, en sensibilisant les locataires aux risques d’usurpation.

De manière générale nous recommandons aux candidats qui passent par notre recherche locataire de ne pas partager leur dossier facile avant d’avoir visité le bien.

Nous avons malheureusement vu des services tiers, utilisant l’API de Dossier facile, exposer des dizaines de dossiers complets sans aucune vérification sur l’identité des propriétaires consultant ses dossiers.

Un service positif qui décolle

Dossier facile reste selon nous une initiative positive pour l’écosystème de l’immobilier locatif, a fortiori quand le service est complètement gratuit. La probabilité de voir passer le dossier facile d’un locataire augmente comme le service est de plus en plus utilisé et promu par les acteurs du marché.

Comme vous pourrez le voir sur la page statistiques de Dossier facile, le service explose en 2023.