Nous avons écrit de nombreux articles sur le LMNP réel, un régime d’imposition qui s’applique aux locations meublées longue durée ou saisonnières, et qui vous permet de diminuer fortement les impôts fonciers. Plus de détails sur la fiche de synthèse LMNP : le régime réel pour défiscaliser via l’amortissement (2023).

Ce régime attire beaucoup les expatriés, qui essaient souvent d’investir en location meublée, avec des intermédiaires comme Masteos ou Bevouac qui les accompagnent de l’achat du bien jusqu’à la mise en location.

Malheureusement le régime du LMNP réel est plus difficile d’accès pour les expatriés. En effet le LMNP nécessite de respecter au moins une des conditions suivantes :

1. avoir moins de 23000€ de revenus meublés
2. OU avoir des revenus d’activité domiciliés en France qui dépassent les revenus meublés

Si vous n’avez plus de revenus d’activité en France, c’est uniquement la première condition qui importe et le seuil de 23000€ peut rapidement être dépassé, notamment si vous louez à Paris ou en location saisonnière.

Si vous dépassez le seuil, vous allez basculer en LMP, qui n’est pas forcément un régime très avantageux pour deux raisons : le calcul des plus-values et l’affiliation aux cotisations sociales. Dans certains cas vous pouvez avoir envie de vous affilier à l’URSSAF pour bénéficier de la sécu en France et valider vos trimestres de retraite, mais dans la majorité des cas c’est une mauvaise idée. Plus de détails sur notre fiche Pourquoi éviter le LMP en 2023 ?.

Que vous soyez au LMNP en dessous de 23000€ ou au LMP au-dessus, votre base imposable (les revenus encaissés – les charges y compris l’amortissement), va être soumise au prélèvement à la source pour l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux :

• prélèvement à la source : 20% jusqu’à 26070€, 30% au-delà (source le site des impôts)
• prélèvements sociaux : 17,2% sauf si vous arrivez à démontrer que vous êtes affilié à un autre régime de sécu dans l’Union Européenne, le cas échéant vous descendez à 7,5% (source simulateur service public)

En résumé le LMNP réel est possible pour les expatriés, mais avec des conditions et des déclarations supplémentaires, nous vous recommandons donc d’autant plus de passer par un comptable spécialisé en LMNP qui gérera toutes les formalités à votre place, pour un coût minime.